Capital Investment 4

[Unwissend]

Cześć wszystkim,

w nadziei na uzyskanie dodatkowych opinii właśnie się zarejestrowałem.

Moja matka przekazuje mi swój Dom jednorodzinny z mieszkalnym piętrem (rok budowy 1991, 160mkw domu + 65mkw mieszkania, 1000mkw działki). W zamian chcę przejąć pozostały dług i wypłacić moim rodzeństwu - łącznie 140 000€. Wszystko już ustalone z nimi, a notariusz przygotowuje właśnie pierwszy szkic.

Chcę gruntownie zmodernizować Dom - nowe ogrzewanie gazowe z uzupełnieniem o panele słoneczne, wymiana 4 łazienek (3x około 6mkw, 1x około 12mkw), podłogi, 2 kuchnie, szlifowanie i malowanie okien, teren zewnętrzny (taras, kostka brukowa)

Na te remonty/modernizację szacuję 200 000€. Potrzebuję więc prawie 340 000€ całkowitego pożyczki, ponieważ - oprócz przekazanej nieruchomości - nie mam znaczącego kapitału własnego (15-20k).

Sam zamieszkam w mieszkaniu na piętrze, a główny Dom wynajmę matce - 50% standardowego czynszu = około 800€. Zapisane przez notariusza z dożywotnim prawem do zamieszkania.

Wartość przed modernizacją oszacowana: 500 000€
Wartość po modernizacji oszacowana: 650 000€ (Obliczenia online wskazują zwykle >700 000€)

O mnie:
26 lat, od 4 lat samozatrudniony, średnio 60 000€ rocznie (stały wzrost). Posiadam roczne rozliczenia finansowe i decyzje podatkowe. Czysta historia w BIKu.

Jak oceniacie szanse na powodzenie? pożyczka banku oczywiście ma pierwszeństwo przed prawem do zamieszkania. Mam jakieś dziwne obawy, że moja samozatrudnienie może to skomplikować, ale też nie mam w tym obszarze żadnego doświadczenia. Moje badania sugerują dobrą wartość hipoteczna - czy to tak działa i czy to ułatwia sprawę?

Za każdą opinię z góry dziękuję!

[Martin79HN]

Hi,
jeśli wynajmiesz główny Dom swojej matce za 50% standardowego czynszu, nie możesz liczyć na żadne odliczenia amortyzacyjne ani rozliczenia kosztów!

Być może nawet jest to darowizna na określony czas, która może prowadzić do podatku od darowizn. (Darowizna dla matki)

Wydaje mi się, że standardowo granica wynosi -25%. Aby móc odliczyć również amortyzację i koszty itp.

Wynajem od matki do Ciebie z powodu prawa do zamieszkania podlega pełnej opodatkowaniu.
Ten punkt warto wyjaśnić i najlepiej skonsultować się z doradcą podatkowym.

Banki dokonają obniżki, aby mieć pewność.
Ze względu na samodzielność będzie trzeba zapłacić nieco więcej.

Ale pod względem finansowym jest to możliwe.
Ile lat ma matka i co w razie potrzeby opieki.
Jeśli minie 10 lat, wtedy zostanie to od Ciebie ponownie zażądane.

Pozdrowienia

[2utopus]

Jeśli wartość domu wynosi 500t€, wystarczy 140t€, aby spłacić pozostały dług (kara umowna?) i wypłacić rodzeństwo?

Zamiast prawa do zamieszkania i czynszu (który musisz opodatkować), warto też rozważyć służebność - wtedy matka nadal będzie opłacać koszty dodatkowe za Dom.
Przy przenoszeniu na ciebie mogą być stosowane podatki od darowizny - a jeśli twoja matka stanie się wymagająca opieki w ciągu następnych 10 lat i nie będzie mogła ponosić za to kosztów, możliwe jest częściowe cofnięcie darowizny. (zapytaj notariusza/doradcę podatkowego)

W przypadku instalacji solarnej możliwe jest konieczne zarejestrowanie dla niej działalności gospodarczej - podatkowo może to nie być całkiem proste.

Zdecydowanie warto skonsultować się z doradcą podatkowym - prawdopodobnie możesz wiele zoptymalizować.

[Unwissend]

Dziękuję za odpowiedź!

Zgodnie z notariuszem, w tym przypadku 50% powinno wystarczyć, aby wszystko było uwzględnione pod względem podatkowym. Termin z moim doradcą podatkowym jest już ustalony, aby omówić to szczegółowo - na koniec czynsz będzie ustalony tak, aby pasował. Obecnie kalkuluję to tak:

160 m² x 8,20€ (czynsz od Mietspiegela) = 1312€
Rzeczywiste koszty dodatkowe w domu = 450€
Całkowity czynsz = 1762€ z czego 50% = 881€

Według internetu, 50% odnosi się chyba do czynszu z opłatami. Umowa najmu na czas nieokreślony.

W razie konieczności, czynsz mógłby być podniesiony również do 66%.


Według notariusza nie ma ryzyka poniesienia podatku od darowizn. Dzięki obliczeniom (50%) prawa do dożywotniego mieszkania, wypłacie dla rodzeństwa i przejęciu pozostałego długu, kwota ta wynosi chyba znacznie poniżej 400.000€.

Moja matka ma 66 lat i wkrótce przejdzie na emeryturę. Chociaż emerytura będzie bardzo dobra, obecne obciążenia związane z pozostałym długiem i nadchodzącymi modernizacjami są dla niej trudne do udźwignięcia. Poprzez to przedsięwzięcie mam nadzieję, że będzie mogła spokojnie przejść na emeryturę, a Dom zostanie solidnie przygotowany na przyszłość (np. dostosowany dla osób starszych). Tak więc, mimo że powinna płacić - pomimo 50% - dość wysoki czynsz, wtedy jednak wszystko byłoby załatwione.

Dla mnie samemu obecne mieszkanie na parterze wystarcza. Na przyszłość planowana jest zamiana jednostek (matka w mieszkaniu na parterze) - ale dopiero wtedy, gdy to będzie konieczne (jeśli w moim przypadku przybędzie więcej osób w rodzinie, albo gdy moja matka nie będzie już w pełni sprawna fizycznie, ponieważ mieszkanie na parterze nie ma schodów). Jeśli będę potrzebował więcej miejsca, ale moja matka nadal będzie chciała żyć w domu i będzie w dobrej kondycji, wynająłbym mieszkanie na parterze. Z tego mogę uzyskać pewnie 500-600€ czynszu netto, więc w sumie moje kredytowanie dla tego obiektu w sumie by się opłaciło, a ja mogłbym wynająć inne mieszkanie.

Jeśli chodzi o ogólny wymóg opieki, widzę to dość pozytywnie. W najgorszym przypadku, czyli w przypadku potrzeby opieki stacjonarnej, jest wysoka emerytura i prywatne ubezpieczenie obowiązkowe. Ponadto, w najgorszym przypadku, mógłbym wynająć Dom za standardową stawkę. To są moje przemyślenia

[Unwissend]

Jeśli Dom jest warty 500 tys. euro, czy 140 tys. euro wystarczy do spłacenia pozostałego zadłużenia (karę za wcześniejszą spłatę?) oraz wypłacenia rodzeństwu?
Zamiast prawa do mieszkania i czynszu (który musisz opodatkować), można również rozważyć służebność - wówczas matka nadal płaciłaby rachunki za Dom.
Przy przekazaniu na ciebie mogą pojawić się podatki od darowizn - oraz jeśli twoja matka będzie potrzebować opieki w ciągu najbliższych 10 lat i nie będzie mogła pokryć kosztów, możliwe będzie częściowe anulowanie darowizny. (Zapytaj notariusza/doradcę podatkowego)

Przy instalacji paneli fotowoltaicznych może być konieczne zarejestrowanie dla tego celu działalności gospodarczej - podatkowo może to nie być całkiem proste.
Zdecydowanie polecam skonsultowanie tego z doradcą podatkowym - prawdopodobnie można wiele zoptymalizować.

Dziękuję za odpowiedź!
Restrukturyzacja (księga wieczysta) wynosi 15 000 euro i będzie spłacona w ciągu 3 lat. Kara za wcześniejszą spłatę powinna więc być do zniesienia. Ponadto istnieją kredyty ratalne/kredyty budowlane w wysokości 40 000 euro - to jest podział. Wypłacone zostaną 80 000 euro - w tym przypadku częściowo zrezygnuje się z planów.

Instalacja paneli fotowoltaicznych była miłym pomysłem - ale nie jest konieczna, a jeśli trzeba, mogę również z tego zrezygnować.

[NaTwoim13]

Finansowanie w ogóle nie stanowi problemu, pozytywna opinia kredytowa zostanie wydana.

[6Bankkaufmann]

Cześć Unwissend, z Twoimi dochodami wynoszącymi prawie 5.000 EUR brutto z działalności gospodarczej, dochodami z wynajmu nieruchomości, patrząc na liczby (uwzględniając wartość rynkową), nie ma absolutnie żadnego problemu zdobycia pożyczki w wysokości 340.000 EUR.
Ile masz lat? Co z dochodami emerytalnymi po osiągnięciu wieku emerytalnego?
Poza tym to, co Martin pisze na górze Ale jeśli chodzi o liczby, to jest możliwe. Ile lat ma matka i co się stanie, jeśli będzie potrzebować opieki. Jeśli minie 10 lat, ponieważ wtedy to Ty będziesz musiał to zwrócić.
Należy również zwrócić uwagę, że w przypadku konieczności opieki, koszty, które państwo poniesie, mogą szybko spaść na Ciebie w wyniku współuczestnictwa w kosztach.
Mieliśmy sytuację, w której matka przekazała nieruchomość synowi. Następnie złamanie nogi, a z szpitala z powodu wieku bezpośrednio do organizacji opieki społecznej. Następnie nadeszło pismo z urzędu powiatowego w sprawie kosztów i klient był czymś zaskoczony. Ostatecznie udało się pomóc klientowi.
Jednak ważnym punktem, o którym mówi Martin, jest stan techniczny opieki nad Twoją matką? Względnie emerytura, ubezpieczenie pielęgnacyjne...?
Jeśli jednak to jest pozytywnie ustalone dla wszystkich stron, finansowanie nie stanowi problemu ze względu na liczby.