Capital Investment 4

[schranz]

Cześć,

Aktualnie zastanawiamy się, jak najlepiej kupić mieszkanie dla mojej matki.

Na początek sytuacja wyjściowa.

Znalazliśmy mieszkanie. Nowe budownictwo. Cena około 280 tysięcy.

Matka jest już na emeryturze i musiałaby wziąć kredyt w wysokości około 20% na zakup.

Pytanie brzmi, czy sensowne byłoby, gdybym kupił mieszkanie i wynajął je mojej matce (wraz z dożywotnim prawem do zamieszkania). W ten sposób można by go amortyzować podatkowo przez ponad 50 lat. W zamian musiałbym opodatkować dochody z najmu.

Która z tych dwóch opcji ma sens? Czy istnieją inne zalety lub wady?

Pozdrowienia

Piotr

[BenniG]

Aby móc to ocenić, musielibyśmy wiedzieć więcej o Tobie i Twojej mamie. Jak wysoka jest jej emerytura? Jakie jest Twoje (domowe) dochód? Masz żonę i dzieci? Jak mieszkasz? Czy chcesz zmienić coś w tej sytuacji (w najbliższych 10 latach)?

[schranz]

Cześć,

Tak więc emerytura wynosi około 2100€.

Ja sam jestem żonaty, mam 1 dziecko, dochód gospodarstwa domowego to około 150 000 euro, a mieszkam w spłacanym domu jednorodzinnym.

Sytuacja prawdopodobnie będzie się utrzymywać przez najbliższe lata.

[BenniG]

Nawiasem mówiąc, moim zdaniem nie ma nic przeciwko temu, abyście kupili mieszkanie na wasze imię i wynajęli je możliwie tanio, tak abyście nie odnieśli zysku lub zysk był minimalny.

https://www.mussenbrock-partner.de/a...elung-ab-2021/
Przy wynajmie po preferencyjnej cenie należy dodatkowo zwrócić uwagę na zachowanie tzw. granicy płatności, aby móc zachować prawo do pełnego odliczenia kosztów uzyskania przychodów: Ta granica wynosi (jak dotąd) 66% miejscowego czynszu (§ 21 ust. 2 zdanie 2 UStG). Nawet w przypadku uzgodnienia czynszu w wysokości 50% lub więcej, ale mniej niż 66%, od 01.01.2021 r. możliwe jest pełne uznanie kosztów uzyskania przychodów w przypadku pozytywnej prognozy całkowitego zysku.[1]

Jak wysoki powinien być twój wkład własny, zależy oczywiście od twoich alternatywnych możliwości inwestycyjnych. Możesz także tym sterować swoim zyskiem. Jednak pamiętaj, że nie warto generować wydatków jedynie po to, aby oszczędzać podatki.

[schranz]

Zastanawiam się, czy w rezultacie naprawdę się oszczędza, czy też całe to zamieszanie przynosi niewielki zysk.

Czy istnieje jakaś zasada ogólna, która pomogłaby to obliczyć?

[2utopus]

Jako wynajmujący (w przeciwieństwie do właściciela) można odliczyć wiele rzeczy - amortyzację/koszty remontów/zarówno odsetki, jak i koszty nabycia/nieprzekazywalne koszty dodatkowe/koszty dojazdu/itp. - najlepiej zasięgnąć rady u księgowego - opłaca się zwłaszcza, jeśli już się dużo płaci podatków ... ale są też różne pułapki - według mnie nie można tego ująć tak po prostu na zasadzie około Pi razy oko ...

[hugocontrollo]

Cześć

byłem w podobnej sytuacji z teściową 25 lat temu. Kupiłem wówczas mieszkanie i sfinansowałem je w 70%, ze względów podatkowych, ponieważ można odliczyć odsetki od kredytu. Na budynki można także zastosować amortyzację, około 80% wartości całkowitej może być rocznie zastosowane na procenty amortyzacji. Wtedy były specjalne ulgi podatkowe, ale teraz już ich nie ma. Meble (np. kuchnia) można również amortyzować przez 10 lat.
Wtedy ceny nieruchomości były wysokie, potem nastąpił spadek. Poprawa nastąpiła dopiero dzięki polityce EBC dotyczącej niskich stóp procentowych, od tego czasu ceny podwoiły się i wydaje się, że będą rosły dalej.
Mieszkanie jest od wielu lat wynajmowane umeblowane pewnej kobiecie, która jest problemowa, ale zawsze płaci czynsz na czas.
Stopa zwrotu związana z ceną zakupu z tamtego czasu wynosi około 2% po opodatkowaniu. Mieszkanie zostało już dawno spłacone i stanowi dobrą poduszkę finansową na starość.
Dzięki oszczędnościom podatkowym ta inwestycja naprawdę się opłacała i jest stosunkowo bezpiecznym aktywem.

[2tneub]

Teoretycznie istnieje również możliwość częściowego sfinansowania mieszkania przez matkę.
Oznacza to, że matka udziela pożyczki, możesz odliczyć odsetki, a matka otrzymuje odsetki, które musi opodatkować zgodnie ze swoją stawką podatkową po odjęciu kwoty wolnej od podatku. Stawka podatkowa prawdopodobnie nie będzie bardzo wysoka ze względu na dochody z emerytury.
Tutaj pytanie brzmi, na jaką wysokość odsetek można się zdecydować.

Trzeba by było przeanalizować kilka konkretnych liczb.

[schranz]

Dziękuję za wszystkie informacje zwrotne.
Wygląda na to, że będę musiał skorzystać z usług doradcy podatkowego, aby przeanalizować to wszystko.