Capital Investment 4

[Andreas__1]

Cześć!

Byłbym wdzięczny za opinie na temat następującego scenariusza.

Planujemy zbudować Dom na już istniejącej działce za około 2 lata (początek 2023 roku) - działka jest już w naszym posiadaniu.
Obecnie suma 80 000 jest gotowa do zainwestowania.

a) Czy byłoby rozsądne zainwestować 80 000 do 2023 roku w ETF, aby wygenerować więcej kapitału własnego, czy to zbyt krótki okres?

b) Zainwestować 80 000 w ETF, ale pozostawić je na dłuższy czas (>10 lat) i zamiast tego pozyskać więcej kapitału własnego za pomocą kredytu w 2023 roku? Czy taki scenariusz ma sens? Wyższe obciążenie kredytowe?

c) Jaką inną formę inwestycji moglibyście zalecić na krótką metę (2 lata) z zamiarem budowy domu?

Będę wdzięczny za wszelkie rady!

Pozdrowienia
Andi

[2tneub]

2 lata to właściwie za krótko dla ETF-ów. Zakłada się tutaj horyzont inwestycyjny między 10 a 15 lat. Oczywiście można inwestować, jeśli jest się świadomym ryzyka.

Inwestowanie pieniędzy jako ETF zamiast kapitału własnego może skutkować wyższym oprocentowaniem całkowitego finansowania. Zaletą jest możliwość sprzedaży na szczytach giełdowych i dodatkowych spłat, a w czasach kryzysu można zrezygnować z dodatkowych spłat i kupować udziały taniej. Jednakże ważne jest, aby wziąć pod uwagę ogólną sytuację, której tutaj nie znamy.

Należy zwrócić uwagę, że należy porównać dochód netto z ETF-ów z oszczędzonym oprocentowaniem.

Na krótkoterminowe inwestycje nadają się prawdopodobnie tylko lokaty terminowe lub rachunki oszczędnościowe.

Czy istnieją już plany, ile to wszystko ma kosztować i ile jest warte działka?

[Andreas__1]

Cześć!

Dziękuję za szybką odpowiedź.
Działka ma powierzchnię 600 metrów kwadratowych, a cena za metr kwadratowy wynosi około 500 €. To daje 300 000 €.
Jednakże buduję bliźniak z moim bratem, dlatego mogę policzyć tylko połowę (150 000 €).
Koszty budowy szacuję na około 500 000 € za każdą stronę i bliźniaka.

Czy inwestowanie w fundusz ETF zamiast posiadania własnego kapitału miałoby negatywny wpływ na negocjacje kredytowe w banku?

Pozdrawiam
Andi

[BenniG]

Cześć Andreasie,

gdy już wykorzystujesz działkę jako wkład własny i nie poniesiesz dodatkowych kosztów zakupu, prawdopodobnie otrzymasz warunki kredytowe na poziomie 80%, dzięki czemu zazwyczaj możesz zarobić więcej na swoim ETF, niż musisz płacić odsetki od pożyczki.
Kolejnym kryterium jest oczywiście to, czy rata kredytu pasuje do twojego dochodu. Jeśli chcesz zmniejszyć swoje długi o połowę po 10 latach, musisz przewidzieć płatność w wysokości 467 € przy stopie procentowej 0,8%, 480 € przy stopie procentowej 1%, a około 492 € przy stopie procentowej 1,2%. Jeśli chcesz spłacić tylko 1/3 długu, wystarczy przewidzieć około 350 €.

Ale oczywiście zależy od ciebie, czy będziesz mógł spokojnie spać, mając np. tylko 200 000 € długu lub pogrubione 300 000 € długu i 100 000 € oszczędności.
Posiadanie pewnej rezerwy finansowej na wypadek, gdy budowa domu okaże się droższa niż planowano lub gdy będzie trzeba zastosować bardziej zaawansowane rozwiązania w ogrodzie, z pewnością nie jest złe.

Istnieją różne konfiguracje, które mogą pokrzyżować twoje plany, ale z odpowiednim planowaniem i perspektywą możesz rozpocząć budowę domu bez obaw.

[2utopus]

Ewentualnie dobrze byłoby zająć się tematem oszczędzania na budowę - ale nie tylko w domowym banku.
W forum są eksperci, którzy mogą pomóc.
Nawet jeśli stopa procentowa nie wygląda zbyt korzystnie, można w ten sposób częściowo wygenerować kapitał własny i zmniejszyć kwotę pożyczki.
Jednak nie potrafię oszacować czy to jest wykonalne w ciągu 2 lat.
W przypadku inwestycji w ETFy istnieje oczywiście ryzyko, że giełda za 2 lata mogłaby spaść o 50%, i wtedy zamiast 80 000€ miałoby się tylko 40 000€ na koncie - byłoby to niezręcznie, gdyby trzeba było wtedy sprzedać.

[2tneub]

W przypadku ETF istnieje oczywiście ryzyko, że giełda za 2 lata na przykład spadnie o 50% - i w tym momencie zamiast 80 000 € w portfelu będzie się mieć tylko 40 000 €

Oczywiście, ale ...





Cytat od utopusa

- byłoby głupio, gdyby trzeba było w tym momencie sprzedać.


... jeśli już podejmujesz ryzyko związane z ETF w ciągu tych 2 lat, to rób to konsekwentnie. Jeśli naprawdę masz właśnie przed sobą fazę budowy domu, w której giełda spada o 50%, nie możesz sprzedawać w tym momencie, ale musisz wziąć pożyczkę hipoteczną bez dodatkowego wkładu własnego. Odpowiednią kwotę kapitału własnego wnosi w formie nieruchomości.


Osobiście zawsze dobrze mi szło na środkowej drodze. Mając np. 2/3 depozyt terminowy i/lub rachunek oszczędnościowy oraz 1/3 ETF, masz przynajmniej szansę na zachowanie wartości z uwzględnieniem inflacji bez podejmowania zbyt dużych ryzyk. W zależności od indywidualnej czułości na ból należy oczywiście dostosować proporcje.


Oszczędzanie mieszkaniowe (jako zamiennik kapitału własnego) zdaje się mieć sens tylko wtedy, gdy unika się najwyższych stóp procentowych, obniżając się na przykład poniżej wartości progowych 100%/90% lub 80%. W zależności od tego, jak bank wycenia nieruchomość, te szczyty nie powinny jednak występować.

[Andreas__1]

Dziękuję za wszystkie wpisy, bardzo konstruktywne!
Bardzo interesujący jest podejście z podziałem, na przykład 2/3 depozytu terminowego i 1/3 ETF. Myślę, że ten sposób pasowałby mi również pod względem stresu.
Prawdopodobnie finansowo nie jest to optymalne, ale dla sumienia jest to bardzo uspokajające zainwestować kapitał własny i musieć obsługiwać niższą ratę miesięcznie.

Czy ktoś ma wskazówkę dotyczącą depozytów terminowych lub czy wszyscy korzystają z portali internetowych znanych z tego typu usług? (np. worldsparen)

Tylko dla pewności - czy ktoś zna alternatywę dla depozytów terminowych, która jest bardzo bezpieczna? Wiadomo, że obecnie stopy procentowe są niskie.

Dzięki, pozdrawiam Andi

[2utopus]

To jest pytanie, co rozumiesz przez bezpieczeństwo?

1g złota zawsze jest bezpiecznie 1g złota ... albo akcja Siemens zawsze jest akcją Siemensa.

Przy stopie procentowej 0,5% i inflacji 2% (lub wzroście wartości nieruchomości o 5%) masz gwarantowany spadek siły nabywczej o 1,5% lub 4,5% rocznie ... natomiast ilość euro na koncie pozostaje stała.

[6Bankkaufmann]

Po co w ogóle myśleć o depozycie terminowym? Obecnie na rynku procentowym nie dzieje się wiele.
Jeśli chodzi o własną nieruchomość, wolałbym użyć tyle kapitału własnego, ile możliwe.
Można wtedy zacząć ponownie inwestować w ETF-y od świeżej perspektywy.
Posiadanie własnej nieruchomości, która jest mniej zadłużona ze względu na większy kapitał własny, daje poczucie spokoju.
Oczywiście nikt nie ma kryształowej kuli i nie wie, dokąd zmierza ta podróż.
Jednak rynek nie jest jednokierunkową drogą i w najkrótszym czasie może tu dokonać się wiele zmian.

[AuHamster]

Ja, mam inne zdanie na ten temat. Nawet jeśli rynek akcji zawali się, powinno być możliwe osiągnięcie 1,x procent dochodu z dywidendy. Nawet A1JX52 potrafi to osiągnąć w czasach kryzysu, jak wykazał kryzys spowodowany przez koronawirusa.

Więc można śmiało podjąć ryzyko, o ile ma się inne zabezpieczenia (np. nieruchomość). Jeśli rynek jest bliski załamania, po prostu pozostawia się ETF i pobiera się tylko wypłaty jako wsparcie finansowe. Jest to korzystne także dlatego, że w ten sposób wykorzystuje się kwotę wolną od podatku w wysokości 801€ na osobę (następny rząd chce zwiększyć ją do 1.000€ po pierwszych negocjacjach).

Dla naszego mieszkania wniosłem „tylko” około 24% kapitału własnego po odliczeniu kosztów, a resztę finansuję za pomocą kredytu. M.in. dobrze sześciocyfrowa inwestycja w A1jx52 ma pokrywać koszty odsetek i częściowo spłatę kredytu. Jeśli nie da rady, uzupełniam brakującą kwotę z mojego regularnego dochodu. To nie sprawia mi żadnego problemu, ponieważ i tak zamierzam trzymać ETF do emerytury, ale dzięki kredytowi moje szanse na zysk rosną znacząco (dobre ceny nieruchomości, wzrost na rynkach akcji lub wzrost inflacji).

Zawsze należy mieć pewne oszczędności na czarną godzinę. Jeśli rynek zawiedzie, trzeba będzie wpłacić dodatkowe środki. Oznacza to, że należy mieć elastyczny poziom oszczędnościowy, z którego można w razie potrzeby pokryć w całości odsetki i spłatę kredytu. Jeśli to się spełnia, nie widzę powodu, dla którego należałoby trzymać się zbyt konserwatywnych inwestycji, takich jak minimalne udziały kredytowe.

[NaTwoim13]

.....i oba nie podlegają inflacji!!!!