Capital Investment 4

[Berth]

Cześć wszystkim,

Mam pytanie dotyczące możliwej nadpłaty.
Aby sfinansować nasz Dom, podpisaliśmy umowę oszczędnościową budowy Bausparvertrag.
Kwota kredytu: 250.000,-
Aktualnie jesteśmy w fazie oszczędzania (zbieramy prawie 28 tysięcy)
Okres obowiązywania oprocentowania do 31.03.2032 - planowane przydzielenie obecnie 01.12.2031, co oznacza, że jesteśmy w planie i pozostaniemy w nim, chyba że nastąpią istotne zmiany.

Obecnie mamy prawie 12.000 EUR, które możemy wpłacić jako nadpłatę.
Byłoby to możliwe zarówno poprzez oszczędnościowy kontrakt budowy, zgodnie z klauzulą, jak i bezpośrednio na kredyt (12,5 tys. rocznie możliwe)

Co byłoby najbardziej sensowne - zmniejszenie całego kredytu czy też wpłacenie pieniędzy na oszczędnościową kontrakt budowy, aby uzyskać wcześniejsze przydzielenie?
Aktualnie mam wątpliwości (lub brak wiedzy), ale również w BHW nie otrzymałem zbyt przekonujących odpowiedzi.

Dziękuję za wasze opinie.
Pozdrowienia, Berth

[BenniG]

Cześć Berth, tak długo jak planowana data przydziału wypada przed końcem okresu obowiązywania oprocentowania, nie musisz na razie wpłacać nic, chyba że istnieje możliwość, że kiedyś możesz znaleźć się w trudnej sytuacji finansowej i pula w umowie oszczędnościowej miałaby sens. Ponieważ prawdopodobnie płacisz wyższe odsetki od kredytu niż otrzymujesz od oszczędności w umowie oszczędnościowej, wydaje mi się, że dodatkowa spłata kredytu byłaby sensowniejsza. Jeśli różnica w oprocentowaniu wynosi 1%, będziesz mógł uzyskać zysk z odsetek 1 255 € przez 10 lat. Oczywiście możesz również wpłacić 2 000 € na konto oszczędnościowe, aby mieć pewien bufor, i resztę przeznaczyć na spłatę kredytu. Pozdrowienia BenniG

[Berth]

Cześć BenniG, dziękuję za Twój post. różnica jest nawet większa... Oprocentowanie środków 0,1%, oprocentowanie w fazie oszczędzania w budownictwie mieszkaniowym 1,93%, późniejsze oprocentowanie 2,35%. To oznacza nawet więcej niż podwójne oszczędności z tytułu odsetek. Dzięki! Berth

[NaTwoim13]

Zwolnij się przy najwcześniejszej okazji, tak aby w ciągu najbliższych 66 miesięcy można było dzisiaj zawrzeć transakcję forwardową i dokonać wszelkich płatności na pożyczkę!!

[Berth]

Cześć noelmaxim,

Dzięki za Twój feedback. Czyli bezpośrednia obsługa pożyczki to najrozsądniejsze rozwiązanie?
Jeśli czytam między wierszami, to czy to, co mamy, jest suboptymalne?
Co by było, gdybyśmy dzisiaj zawarli umowę na forwarddarlehen? Według mojej wiedzy, wypowiedzenie jest możliwe dopiero po 10 latach zgodnie z BGB?
Jednocześnie biegną po 50k w banku inwestycyjnym, razem KFW 124, to chyba było raz 50k oba potem długoterminowe.

Pozdrowienia
Berth

[NaTwoim13]

Kiedy zostały zakończone pożyczki, a także w jakim okresie trwa okres ustalonych odsetek?

[Berth]

BHW Bausparer 03.2017 Oprocentowanie do 31.03.2032
IB.SH KfW Własność mieszkaniowa 03.2017 1,45% oprocentowanie do 31.03.2027
IB.SH Immokonstant 24 także zawarty w marcu 2017 r. 2,77% oprocentowanie do 31.03.2041

[bruno68]

Cześć Berth,

niestety wygląda na to, że albo sam zakończyłeś umowę, albo skorzystałeś tylko z przedstawiciela BSK z BHW?

Według BGH termin wynosi 10,5 lat, więc kwotę do spłaty bez konieczności dopłaty i kar można ustalić na 01.08.2027 r.
Gdybyś zawarł umowę po 01.07.2022 r., aż do 01.08.2022 r., należałoby dopłacić 1,3% p.a. od 60 miesięcy, czyli 0,021%.
IB.SH KfW Własność Mieszkaniowa - (finansowanie nowej budowy lub pierwszego nabytku); przypuszczam, że chodzi o ten program.

Przypuszczam, że oznaczenie SH odnosi się do Szlezwika-Holsztynu.

IB.SH Immokonstant 24 można również odwołać na 01.08.2027 r.
IB.SH Immokonstant 24 możliwa jest spłata całej kwoty zgodnie z warunkami § 489 BGB
BHW Bausparer również można odwołać na 01.08.2027 r. Spłata całej kwoty zgodnie z warunkami, z § 489 BGB jest również możliwa

Oba kredyty można jednak spłacić poprzez kredyt przejściowy na 01.08.2027 r. W takim przypadku należałoby dodatkowo dopłacić 1,3% p.a.:

IB.SH KfW Własność Mieszkaniowa - (finansowanie nowej budowy lub pierwszego nabytku); przypuszczam, że chodzi o ten program
Ale istnieje tu także ryzyko!
Ponieważ tu nie obowiązuje termin 10,5 lat, ale kredyt kończy się po zrealizowaniu 120. raty zgodnie z umową! Pozostały kredyt musi zostać spłacony lub sfinansowany tymczasowo!
Ten kredyt kończyłby się 01.03.2027 r. Koszt tymczasowego finansowania wynosi obecnie 2,29% p.a. do 12 miesięcy, zawarty na 01.03.2022 r., kosztowałby łącznie 3,59% p.a., czyli około 0,3% miesięcznie od kwoty pozostałej do spłaty przez 6 miesięcy. Przy pozostałej kwocie około 80 000 €, koszt miesięcznego odsetek tymczasowych to 240 €, co daje łączny koszt 1440 €.

Teraz pojawia się pytanie: Czy opłaca się teraz załatwić kredyt przejściowy czy w najwcześniejszym możliwym terminie? Na podstawie uwarunkowań z dodatkiem + 0,021% na miesiąc niestety nie!

Przypuszczam, że poprzedzała bausparvertrag umowa o natychmiastowy kredyt, czyli o połączoną umowę z deklaracją celu!

Tutaj trzeba wcześnie zaplanować pierwszą częściową spłatę, aby spłacić kwotę pozostałą z IB.SH KfW Własności Mieszkaniowej poprzez podział przyznanego częściowego Bausparkassenvertrages.
Oprocentowanie 2,35% p.a. dotyczy kwoty pozostałej około 50 000 €, koszt odsetek 1200 € p.a., przy okresie spłaty 144 miesięcy łączny koszt około 400 € miesięcznie, z jednoczesną eliminacją kosztów kredytowych.

Oto punkt rozdźwięku, czy kwota z BSV wystarczy na wcześniejszą spłatę pozostałych dwóch umów, sześć miesięcy później? Tutaj także może ponownie nastąpić podział BSV na dwie części, aby spłacić obie, do 01.08.2027 r. bez konieczności dopłaty!

Jeśli kwota BSV nie wystarcza na słabe pozostałe kredyty, to IB.SH Immokonstant 24 z oprocentowaniem 2,77% byłby tańszym rozwiązaniem ze względu na obniżone 2,35% oprocentowanie, choć to czy miesięczna rata spada, to już inna sprawa. Ponieważ zniżki by znikły!

Ocena finansowania

Niestety jako klient masz tylko ogólny wgląd w swoje finansowanie i trudno jest stwierdzić, czy je zrozumiałeś! Dowodzi tego źle sformułowane pytanie!

Niebezpieczeństwo finansowego działania wynika nie z oprocentowania, ale z niespodziewanego wygaśnięcia kredytu bez zapewnionej pewności refinansowania!
Najgorsze, gdy z powodu braku dochodu nie zdąży się refinansować przed 01.03.2027 r. Co grozi zmuszeniem do ogłoszenia upadłości!
Alternatywą byłoby uzyskanie finansowania, ale ze względu na możliwe przyszłe oprocentowanie i okresy kredytowania, mogłoby to działać raczej jak finansowy ścisk (maksymalne wykorzystanie).

Bez wglądu w dokumentację każda inna próba jest zbyt ryzykowna.

bruno68

[Berth]

Cześć bruno68,

Wtedy zostało to sfinalizowane z doradcą BHW.
250 tys. € poprzez budżet budżetowy z pożyczką.
Oprocentowanie do 31.03.2032 - w przypadku dalszych wpłat w takiej samej wysokości jak dotychczas i braku zmian w ocenie, obecnie do 01.12.2031 wpłacono prawie 88 tys. €. Wtedy nastąpiłaby alokacja i faza pożyczkowa. Pozostały kredyt w wysokości 162.000 € po stopie 2,35%.

Do tego są dwie pożyczki podrzędne w IB.SH (tak, SH = Szlezwik-Holsztyn) po 50.000,- każda.
Program mieszkaniowy KFW z zabezpieczeniem oprocentowania do 31.03.2027, a pozostałoby około 33.250 EUR zadłużenia - zgodnie z dokumentami IB.SH ma prawo określić stopę procentową z dniem 01.04.2027. ... Prawo do odwołania kredytobiorcy na pierwsze 6 tygodni, w przypadku odwołania, z datą wygaśnięcia terminu do zapłaty.
Dla mnie oznacza to, że finansowanie będzie kontynuowane, ale z nową stopą procentową - oczywiście może być dla mnie mniej korzystna, ale wtedy nie było możliwości długoterminowego finansowania dla pożyczki KFW.

Drugą pożyczką w IB.SH jest Immokonstant 24 również 50.000 po stopie 2,77% z zabezpieczeniem oprocentowania do 31.01.2041 - a następnie pozostałoby około 2.060 EUR zadłużenia.

Nie mogę idealnie ocenić, czy to dobre czy złe, brakuje mi na to fachowej wiedzy. Wtedy zebrałem również inne oferty, które niekoniecznie były lepsze / znacząco się różniły. Dla mnie jako laika - ważne dla nas było długoterminowe finansowanie, które obejmowało wszystko - każdy zaoferował własny model lub korzystał z tego samego basenu. Wtedy istniało zaufanie do tamtego doradcy BHW, co opłaciło się również podczas fazy inicjowania i wdrożenia, zostało tu wykonane wiele dodatkowej pracy, co wynikało również z dobrej lokalizacji geograficznej. Niestety, ten Pan nie pracuje już w BHW, inaczej mogłem łatwiej wyjaśnić moje pytanie.
Ze względów taktycznych związanych z oprocentowaniem powinnaś/jesteś pewny, że mogłaś to zrobić szybciej, ale gdy to twoje własne pieniądze i to pierwszy Dom, nie byliśmy na tyle skłonni do ryzyka. Wówczas wiele banków miało długi czas oczekiwania, powiedziano mi to przez kilku doradców/banków. Najlepsza oferta przyszła wtedy od Baufi24, ale nie było odwagi do zawarcia umowy przez internet, gdyby coś poszło nie tak, byłoby to frustrujące.
Lepiej z pewnością było możliwe.

Nie widzę tutaj aktywnego ryzyka konieczności finansowania pośredniego, istnieje pewne ryzyko oprocentowania KFW, ale nawet gdyby było to nie osiągnie 10% i nie zrujnuje nas. Utrata pensji zawsze jest ryzykiem, niezależnie od rodzaju finansowania. Jak będzie wyglądać rozwój oprocentowania za 6 lat, to zobaczymy, jeśli inflacja będzie trwała, na pewno znów będzie drożej, będę musiał wtedy zdecydować, czy chcę spłacić całość lub część lub zrefinansować.
Rezerwy również są dostępne, nie ma obecnie żadnego aktywnego ryzyka, że ktoś się będzie głodował lub dojdzie do licytacji komorniczej.

Jedyne moje pytanie dotyczyło tego, jak sensownie zainwestować pozostałe pieniądze.
Proszę wybacz, jeśli jestem zupełnie w błędzie.

Najlepsze pozdrowienia
Berth

[bruno68]

Dziękuję za szczegółowe informacje!

Chciałem tylko zauważyć, że Państwa wytyczne nie są już aktualne w porównaniu do momentu podpisania umowy! To, co działało przy zawieraniu umowy, może zawieść podczas pierwszej spłaty w 2027 roku.
Ponieważ sytuacja się zmieniła? Piszą Państwo




Obecnie nie widzę ryzyka konieczności finansowania pośredniego, istnieje pewne ryzyko odsetkowe w KfW,


ale Państwo błędnie zakładacie ryzyko odsetkowe!

Ale mam na myśli coś innego! Zakładam natomiast ryzyko związane z pożyczką! To coś innego! Ponieważ umowa pożyczki kończy się zazwyczaj z podanym saldem!
Spróbujcie zdobyć nową pożyczkę drugorzędną z tym niewielkim saldem, nawet przy pierwszorzędnej zdolności kredytowej, ale z zabezpieczeniem drugorzędnym (przekraczającym 80% limitu zastawu).

Sprawdźcie tylko w Księdze Wieczystej Dział III, tam na pewno stoi bieżący nr.:

1 BHW 250 000 EUR, wraz z odsetkami XX %, bez tytułu
2 IB.SH to Immokonstant 24 również 50 000 EUR, wraz z odsetkami XX %, bez tytułu
3 KFW Program Własności Mieszkaniowej również 50 000 EUR, wraz z odsetkami XX %, bez tytułu

chodzi tutaj o 350 000 EUR jako wartość zastawu, co stanowi 100%. Przyjmuję, że w momencie zawarcia umowy, odsetki wynosiły między 20 a 30%!
Zatem w
1. Rand jest zarezerwowanych co najmniej 300 000 EUR dla BHW w pierwszym rzędzie
2. Rand jest zarezerwowanych co najmniej 60 000 EUR dla IB.SH to Immokonstant 24 w drugim rzędzie
3. Rand jest zarezerwowanych co najmniej 60 000 EUR dla KFW Programu Własności Mieszkaniowej w drugim rzędzie

Jak łatwo zauważyć, roszczenia wierzycieli przekraczają wartość rynkową w momencie budowy. W każdym razie jedna z tych dwóch pożyczek subsydiowanych nie ma absolutnie żadnego zabezpieczenia hipotecznego!

Zwłaszcza nową umowę pożyczkową można zawrzeć dopiero w 2027 roku zgodnie z nowymi warunkami!

Jakie zabezpieczenie chcą Państwo zaproponować nowemu wierzycielowi na 33 000 EUR w 2027 roku? Niska kwota, brak zabezpieczeń, zmieniona sytuacja majątkowa i dochodowa!
Jak łatwo zauważyć, użyłem terminu wybuchać w ogólnym niepokoju odnośnie Państwa finansowania! Ponieważ zebranie 33 000 EUR w ciągu 2 tygodni jest dość trudne.

Mam nadzieję, że teraz rozumieją Państwo moje intencje nieco lepiej!

To nic nie zmienia w odpowiedzi na Państwa pytanie dotyczące podziału 12 000 EUR, zakładam co następuje: Że dozwolona jest tylko 5% dodatkowej spłaty rocznie:

- 2 500 EUR na IB.SH to Immokonstant 24, w rezultacie saldo byłoby bliskie 0 EUR po zakończeniu umowy.
- 2 500 EUR na KFW Program Własności Mieszkaniowej, co zmniejsza kwotę do spłaty

W ten sposób maksymalna dodatkowa spłata roczna zostaje spełniona. Jeśli ponownie będzie dostępna nadwyżka pieniędzy, korzystniejsze będzie wpłacenie maksymalnej kwoty do umowy KfW. Zgodnie z tym do końca możliwe jest 15 000 EUR dodatkowej spłaty, a więc pozostaje 17-18 000 EUR salda.

Te zobowiązania można spłacić za pomocą asymetrycznej umowy oszczędnościowej BHW poprzez podział z główną umową, dzięki czemu 18 000 EUR z głównego zobowiązania mogłoby zostać spłacone (suma umowy oszczędnościowej / saldo 10 000 EUR). Proszę sprawdzić minimalny czas oczekiwania na przydział teraz. Przydział musi nastąpić do 01.01.2027 r.
Jeśli spłata będzie wymagalna 01.04.2027 r., będzie można spłacić saldo w wysokości 8 000 EUR dowolnie szybko od 01.05.2027 r.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na inne trzy umowy! Lepszą opcją jest wcześniejsze niż 15 lat przydział oszczędności budowlanych. Jeśli umowa oszczędnościowa budowlana zostanie przydzielona po 11 latach!

Masz wolny wybór, albo używasz BSV do umowy BHW, tak jak jest przewidziane! Jeśli jednak oprocentowanie kredytu jest niższe niż oprocentowanie oszczędnościowe, umowa oszczędnościowa budowlana zostanie ponownie podzielona
i to na saldo aktualne zobowiązanie IB.SH jako Immokonstant 24 czyli 50% kapitału i 50% kredytu, saldo w wysokości XX.000 EUR może być spłacone dowolnie szybko.

Jeśli oprocentowanie kredytu jest niższe, zostanie zawarta nowa umowa kredytowa. Jednocześnie część kapitału zostanie wypłacona, a tym samym kwota kredytu zostanie zmniejszona! Umowa kredytowa zostanie zabezpieczona przez obecne saldo BSV i zostanie ona ponownie przekazana! To może pomóc poprawić limit kredytowy! Kapitał z BSV faktycznie zwiększa wartość nieruchomości.

Na pewno nie przeszkadza Państwu zakończyć spłatę domu 2-3 lata wcześniej, prawda?

bruno68

[NaTwoim13]

Zgłosić I po pierwsze możliwych terminach (zgodnie z BGB §490 10 lat po pełnym wypłaceniu, z okresem wypowiedzenia półrocznym), odliczyć od kwoty pożyczki oszczędności budowlane.

Zabezpieczyć to wszystko za pomocą kredytu z opcją wcześniejszej umowy i gotowe.