Capital Investment 4

[lucki1985]

Cześć wszystkim,

jestem tutaj nowy i mam nadzieję, że nie przeoczyłem niczego podczas moich poszukiwań.

Podpisałem umowę kupna mieszkania w Berlinie po uzyskaniu finansowania przez bank. Wtedy wszystko poszło swoją drogą: koszty notarialne, podatki itp. spłynęły do mnie i zostały grzecznie opłacone przez bank, z wyjątkiem rzeczywistej kwoty zakupu. Ta kwota nie zostanie wypłacona sprzedającemu, dopóki nie odbędzie się oględziny mieszkania. Mieszkanie (co było znane bankowi) jest wynajmowane. Najemca nie odzywa się jednak, aby umówić termin oględzin.

Czy bank zazwyczaj wypłaca koszty dodatkowe zakupu przed obejrzeniem mieszkania i dopiero wtedy ustala termin wizyty? A jeśli tak, czy jako nabywca (jeszcze nie właściciel!) mam jakieś możliwości wobec obecnego najemcy? A jeśli nie, kto ponosi koszty w przypadku anulowania zakupu przez sprzedającego?

Z góry dziękuję za Wasze odpowiedzi.

[Rubberduck]

Co na to sprzedawca? Jako właściciel ma on prawo żądać oględzin. Powinien być zainteresowany. Dlaczego najemca jest tak oporny? Przecież powinieneś go znać. Zapowiedziano już potrzebę własnego użytku?
Oględziny przez bank są właściwie formalnością. Sprawdzili to wcześniej. Porozmawiaj więc życzliwie z sprzedawcą i najemcą.

[lucki1985]

Cześć Rubberduck,

dzięki za odpowiedź. Sprzedawca zagroził teraz adwokatem. Mniej mi, bardziej najemcy i mojemu bankowi.

Aktualnego najemcę poznałem podczas oględzin i zrobił na mnie dobre wrażenie. Mieszka tam już od 15 lat i nie było nigdy problemów z czynszem (potwierdzone na piśmie przez zarządcę). Problemem nie jest też to, że on się aktywnie sprzeciwia, ale po prostu nie odzywa się.

Nie zgłosiłem potrzeby własnego zamieszkania, ponieważ widzę to mieszkanie jako zabezpieczenie na starość (nie, nie należę do właścicieli, którzy chcą podnosić ceny najmu) i nie mam zamiaru przeprowadzać się do Berlina.

Moje pytanie raczej dotyczy tego, czy jest normalne, że bank w tym momencie chce przeprowadzić oględziny. Nie było wcześniejszych oględzin. Myślę, że normalne jest, aby bank chciał przeprowadzić oględziny wcześniej, zanim zatwierdzi kredyt i wypłaci koszty zakupu, a potem nagle żądać oględzin, albo jaki jest normalny przebieg?

Miłego wieczoru

[reha]

Cześć, miałem kilka finansowań i dwukrotnie drżałem na tym etapie z powodu nieprzewidywalnych najemców.
Moim zdaniem obowiązuje następujące zasada: Albo bank wysyła rzeczoznawcę przed udzieleniem kredytu, wówczas wszystko jest w porządku. Albo bank wykonuje tzw. tabelaryczną ekspertyzę bez wizyty na miejscu i decyduje o kredycie wyłącznie na podstawie dostępnych dokumentów. Ma to miejsce w przypadku prostych finansowań (np. do 500 000 euro, w zależności od banku) i jest tańsze dla banku oraz na początku wygodne dla kupującego, ponieważ decyzja o kredycie jest szybka.
W drugim przypadku istnieje jednak wymóg prawniczy, że przed wypłaceniem ceny zakupu musi zostać przeprowadzona wizja lokalna. (Prawdopodobnie wynika to z kilku podejrzanych kredytów na nieruchomości w latach 90., których w ogóle nie było. W rzeczywistości miało to chronić kredytobiorcę.)
Dla banku wizyta lokalna jest formalnością, ponieważ często zleca on trzeciom stronom jej przeprowadzenie, zazwyczaj trwa to 10 minut i nie jest wykonywana wycena (jest to tylko wizyta, nie jest tworzona ekspertyza). Jeśli przedłożone dokumenty nie są rażącymi fałszerstwami, nie powinno być problemów.
Jeśli jednak wizyta nie dojdzie do skutku, wypłata nie będzie możliwa. Prawdopodobnie również w twojej umowie kredytowej znajdziesz tę informację (sprawdź w sekcji Warunki wypłaty).
Jeśli nie jesteś w stanie spełnić warunków wypłaty, bank w końcu wypowie ci kredyt i nałoży karę za odstąpienie od umowy (ewentualnie kilkanaście tysięcy euro, zależnie od wielkości kredytu). Na dodatkowym froncie: Jeśli nie możesz zapłacić sprzedającemu ceny zakupu, ten może zażądać odwrócenia transakcji (oczywiście na twoje koszty, ewentualnie plus odsetki karne) lub w przeciwnym razie od razu ściągnąć dług z twojego majątku (jeśli uważa, że jest u ciebie coś do wzięcia). W sumie bardzo nieprzyjemne, więc powinieneś zrobić wszystko, aby jakkolwiek mogła zostać przeprowadzona wizja lokalna. Uważam, że to nie jest dobra praktyka i jest dla mnie niezrozumiałe, jak bardzo najemca trzyma kupującego za nos (chociaż zazwyczaj najemca tego nie rozumie).
Proszę o traktowanie tego jedynie jako mojej subiektywnej opinii, istnieje wiele kwestii na temat których nic nie mogę powiedzieć, np.:
- Czy istnieją banki, które znajdą rozwiązanie, na które ja nie wpadłem?
- Czy najemca jest zobowiązany do odszkodowania, jeśli można mu udowodnić, że działał z zamiarem wyrządzenia szkody? (Na przykład jeśli przebywał w szpitalu przez 6 miesięcy i dlatego nie odpowiadał, z pewnością nie można go obciążyć odpowiedzialnością.)

[BenniG]

Problem polega także na tym, że on nie odzywa się aktywnie, po prostu nie kontaktuje.

Wybierz się więc do swojego mieszkania, porozmawiaj z najemcą. Być może istnieją niejasności lub niepewności, które można łatwo wyjaśnić. Jeśli to zadziała, umów w jego obecności termin w banku. W tym telefonie można rozwiązać ewentualne ostatnie pytania i ustalić zakres oględzin.

[Rubberduck]

Może jeszcze raz wyjaśnić najemcy, że nie jest dotknięty sytuacją. Proste umysły mogą to źle zinterpretować. W każdym razie należy nawiązać bezpośredni kontakt z najemcą.

[lucki1985]

Cześć wszystkim,

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi. Najemca już się odezwał. Tak naprawdę bał się, że otrzyma wypowiedzenie z powodu własnego potrzebu. Teraz musi to wszystko pójść szybko, ponieważ bank sprzedającego już wypowiedział umowę depozytową i chce swoje pieniądze. Teraz mogę tylko mieć nadzieję, że nie jest jeszcze za późno.

Pozdrowienia i Szczęśliwego Nowego Roku dla wszystkich.