Capital Investment 4

[zizou89]

Witajcie,



następująca sytuacja:



Ze względu na zgon w rodzinie, moja żona i ja możemy wykupić Dom mojej matki. Dostajemy Dom za cenę gruntowej (214€, atrakcyjna lokalizacja).

Cena zakupu dla 599m2 to około 130.000 €.



O domu:



Dom jednorodzinny

Rok budowy: 1965



Dom będzie miał przybudówkę i zostanie gruntownie wyremontowany.



Planujemy finansowanie w wysokości 450.000 €.



Teraz o kosztach:

Grunt + Dom: 130.000€

Remont i inne: 320.000 €

Notariusz & wpis do księgi wieczystej: 1.950 €

Podatek od nabycia nieruchomości: 0 €, ponieważ zakup w rodzinie i pierwszej linii

Koszty pośrednictwa: 0 €



Sytuacja dochodowa i prywatna:



Wiek: 32 i 28 lat

Dzieci: Brak

Planowane dzieci: 2

Zawody: Dyrektor marketingu (zatrudniony) i nauczycielka szkoły podstawowej (urzędniczka)

zdolność kredytowa: dobra, brak negatywnych wpisów w BIK



Sytuacja finansowa:



Dochód gospodarstwa domowego miesięcznie: 6.000 € netto (stały, bez premii i świątecznych dodatków)

Aktualny czynsz: 675 € (zimny) + 165 € (prąd, gaz) = 840 €

Wydatki miesięczne wraz z czynszem: 3.500 € (bardzo hojnie obliczone, włącznie z urlopem, telefonem komórkowym, siłownią itp.)

Saldo miesiąca: 2.500 €

Kapitał własny: 30.000 €

Ile kapitału własnego wniesć: Koszty zakupu obok + 10.000 €

Praca własna: około 20.000 € (opcjonalnie więcej, wielu rzemieślników w znajomym kręgu, ale nie chcieliśmy przesadzać)



kredyty: kredyt ratalny, 500 € miesięcznie (już uwzględniony w powyższych wydatkach) na samochód, spłatę kredytu studenckiego







Dlaczego stosunkowo mało kapitału własnego? Żona od lata jest pełnoetatową pracownicą, ja dopiero od początku roku zajmuję nowe stanowisko i zarabiam znacznie więcej niż wcześniej. 30k kapitału własnego oszczędzonych w poprzednim roku.



Teraz pytanie: Jak oceniacie nasze szanse na uzyskanie dobrej finansowania?





Za i przeciw dla banku (moim zdaniem):



Za: młody wiek, dobre dochody netto, żona urzędniczka, zakup domu znacznie poniżej wartości rynkowej, koszty zakupu obok zostaną opłacone, wzrost wartości poprzez gruntowny remont & przybudówkę

Przeciw: Mało kapitału własnego, chcemy zachować dodatkowy zapas 20.000 € na kuchnię i inne koszty), bieżący kredyt ratalny



Myśleliśmy, że rata wyniesie około 1.300 € - 1.400 € miesięcznie.



Jak oceniacie nasz zamiar? Czy dostaniemy zgodę? Dobry stopa procentowa?



Jestem wdzięczny za każdą konstruktywną krytykę. Bądźcie szczerzy

[NaTwoim13]

Sytuację początkową można określić jako zdrową, nie ma przeszkód w uzyskaniu obietnicy finansowania.

Otrzymanie odpowiednich wskazówek na podstawie podanych informacji nie jest takie proste, a nawet może nie być sensowne, ponieważ zawsze trzeba to rozważać indywidualnie. To, co jest odpowiednie i sensowne dla jednej osoby, niekoniecznie musi być odpowiednie i sensowne dla innych (i na odwrót).

Przynajmniej dyskusja powinna zawierać odpowiedni projekt finansowania z danymi, liczbami i faktami (miesięczne obciążenie, pozostały dług po okresie kredytowym, przewidywany czas spłaty itp.) i na początek należy ustalić, ile wart jest obecnie Dom, ponieważ cena ziemi to tylko wartość działki. Różnicę między rzeczywistą ceną zakupu a obecną wartością należy traktować jak kapitał własny, co zmniejsza stopę obciążenia kredytowego, czyli stosunek potrzeb finansowych do wartości domu po zakończeniu wszystkich planowanych działań modernizacyjnych i naprawczych, a ta stopa decyduje po przygotowaniu projektu finansowania uwzględniającego:

1) Dotacje krajowe
2) Środki KfW
3) Miesięczną spłatę kapitału
4) Okresy ustalania oprocentowania
5) Wybór banku z uwzględnieniem wzrostu wartości - 100% planowanych działań

aby uzyskać odpowiednie warunki.

[6Bankkaufmann]

@zizou89 Życzę Państwu Szczęśliwego Nowego Roku.
W przypadku takiej skali remontu zdecydowanie powinni Państwo zaangażować architekta budowlanego, który będzie monitorował przebieg prac i potwierdzi, że remont jest zgodny z planem.
To jest to, co banki chcą widzieć, aby dokładnie ocenić remont pod kątem zachowania wartości nieruchomości oraz możliwości jej zwiększenia.

Pozostałe informacje są poprawne? Planują Państwo spłacić również istniejący kredyt ratalny, tak? Ponieważ rata w wysokości 500 EUR również powinna być uwzględniona w budżecie, dobrze byłoby spłacić kredyt ratalny, aby mieć lepszy obraz sytuacji finansowej.

Ogólnie rzecz biorąc, nie powinno być żadnych problemów z Państwa finansowaniem.

[NaTwoim13]

@zizou89 Życzę Ci szczęśliwego Nowego Roku.
W przypadku takiej skali remontu koniecznie powinieneś skonsultować się z architektem budowlanym, który będzie monitorował prace i potwierdzi poprawność remontu jeszcze przed jego rozpoczęciem.
To jest to, na co patrzą banki, aby móc szczegółowo ocenić remont pod kątem zachowania lub zwiększenia wartości.

Poza tym, czy planujesz także spłacić istniejący kredyt ratalny, tak? Ponieważ rata w wysokości 500 euro powinna wpływać na budżet domowy, warto spłacić kredyt ratalny, aby uzyskać lepszy obraz sytuacji finansowej.

Podsumowując, nie powinno być żadnych problemów z twoim finansowaniem.

Nie, niekonieczne jest potwierdzanie tych działań, dobrzy pośrednicy finansowi oferują to, jak my poprzez naszego architekta domu, bezpłatnie, raczej - nawet to nie jest konieczne, jeśli można oszacować lub zrozumieć koszty - aby być świadomym struktury kosztów.

[zizou89]

@zizou89 Życzę Państwu szczęśliwego nowego roku.
Przy takiej skali remontu zdecydowanie powinni Państwo włączyć do gry architekta towarzyszącego budowie, który potwierdzi remont już na etapie początkowym.
To jest to, co banki chcą zobaczyć, aby móc dokładnie ocenić remont pod kątem zachowania wartości lub jej wzrostu.

W innym przypadku, czy to prawda? Planują Państwo również spłacić istniejący kredyt ratalny, prawda? Ponieważ rata w wysokości EUR 500 również powinna obciążać budżet domowy, kredyt ratalny powinien zostać spłacony, aby mieć lepszy obraz sytuacji.

Ogólnie rzecz biorąc, nie powinno być żadnych problemów z Państwa finansowaniem.

Na pewno skorzystamy z usług architekta.

Oczywiście byłoby super, gdyby udało się to z kredytem ratalnym, ale myślałem, że to niemożliwe, ponieważ nie jest on przypisany do określonego celu. Czy ktoś ma tutaj doświadczenie?

[zizou89]

Sytuację wyjściową można określić jako zdrową, nie ma przeszkód w uzyskaniu zgody na finansowanie.

Uzyskanie odpowiednich wskazówek na podstawie podanych informacji nie jest takie proste, być może nawet nie jest sensowne, ponieważ zawsze trzeba to rozpatrywać indywidualnie. To, co jest dla Ciebie stosowne i uważane za sensowne, niekoniecznie musi być tym samym dla innych (i na odwrót).

Co najmniej potrzebny jest odpowiedni plan finansowy z danymi, liczbami i faktami (miesięczne obciążenie, pozostały dług po zakończeniu okresu spłaty odsetek, przewidywany czas trwania etc.), który należy przedyskutować, a na początek trzeba ustalić, ile wart jest obecnie Dom, ponieważ wartość rynkowa gruntów to tylko wartość działki. Różnicę między aktualną ceną zakupu a aktualną wartością można traktować jako kapitał własny, który zmniejsza stopę obciążenia hipotecznego, czyli stosunek potrzeb finansowych do wartości domu po zrealizowaniu wszystkich planowanych działań modernizacyjnych i remontowych, a ten wskaźnik decyduje po sporządzeniu planu finansowego, uwzględniając:

1) Dotacje krajowe
2) kredyty KfW
3) Miesięczną spłatę kapitału
4) Okresy wiązania oprocentowania
5) Wybór banku pod względem wzrostu wartości z uwzględnieniem w 100% wszystkich planowanych działań

wycenione warunki.

Tak więc Dom wraz z działką jest zdecydowanie warty więcej niż cena, którą zapłaciliśmy. Czy zatem dobrze rozumiem, że to będzie dla nas korzystne, prawda?

Fundusze i inne wsparcia z pewnością staną się bardzo interesujące w naszym przedsięwzięciu

[NaTwoim13]

Tak więc Dom z działką jest zdecydowanie bardziej wart niż cena, którą zapłaciliśmy. Czy dobrze zrozumiałem, że to nam się opłaca, tak?

Środki pomocnicze i inne będą z pewnością również bardzo interesujące w naszym planie

Przy rodzinnej sprzedaży, wybierając odpowiedni bank, uwzględnia się rzeczywistą wartość, a nie cenę zakupu. Zdecydowanie pomaga to w liniach kredytowych

>>>>>Zapotrzebowanie finansowe w stosunku do wartości po modernizacjach, które również są o 100% zwiększane przy wyborze odpowiedniego banku

[bruno68]

Nad konstruktywną krytyką!

Czy to będzie prosta finansowanie? Wątpię! Chcą więcej pieniędzy, niż wiele banków może finansować.

Po drugie: Zakup nie powinien sprawić problemów, 130 000 € to wartość działki.
Po trzecie: Ale stare kredyty muszą zostać połączone i spłacone jak najszybciej.

Ponieważ wierzyciele nie lubią widzieć, gdy trzeba obsłużyć równorzędnie czterech lub pięciu dodatkowych wierzycieli, co zwiększa koszty i zmniejsza obsługę długu.

Teraz pojawia się pytanie: kompleksowe odnowienie czy nowa budowa.

Ale to może ustalić tylko rzeczoznawca! Czy w ogóle można dodatkowo zabudować działkę.

Najpierw ustal, czy obszar można dodatkowo zabudować!

Koniec części 1

bruno68

[zizou89]

Świetnie, cieszę się, że to słyszę. Jestem podekscytowany, co nas czeka

@noelmaxim

[zizou89]

Więc agent nieruchomości wycenia Dom z działką na MIN. 280.000 €.

Czy bieżący kredyt naprawdę jest takim problemem? Mam na myśli, nasze dochody są całkiem niezłe i nawet jeśli kiedyś będziemy mieli dzieci, będziemy mogli spłacać kredyt bez problemu.

Działka może być zabudowana, a granice są przestrzegane w stosunku do sąsiada. Nowa budowa nie wchodzi w grę dla nas. Po pierwsze, mamy emocjonalne związki z tym domem i będziemy mogli zachować ogólny projekt (oczywiście oprócz budowy i 1-2 zmian w ścianach).

Dziękujemy za informację zwrotną!

@bruno68

[NaTwoim13]

Tak, więc agent nieruchomości wycenia Dom wraz z działką na MIN. 280 000 €.

Czy bieżący kredyt naprawdę stanowi tak duży problem? Oznacza to, że nasze dochody nie są złe i nawet jeśli kiedyś będą dzieci, to spłata kredytu nie będzie stanowiła problemu.

Działka może być zabudowana, a granice sąsiedniego terenu będą zachowane. Nowa budowa nie wchodzi w grę. Przede wszystkim emocjonalnie przywiązujemy się do tego domu i będziemy mogli zachować ogólny projekt (oczywiście oprócz przybudówki i 1-2 zmian w ścianach).

Dziękuję za opinię!

@bruno68

Bruno pozostanie zakłopotanym użytkownikiem także w 2022 roku, odpowiadającym na niezapytane pytania z niepotrzebnymi wywodami.

Nie stanowi to problemu, ale w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego, czy odsetek od niego jest zbyt wysoki, a własne środki, które wynikają przede wszystkim z wartości nieruchomości w stosunku do ceny sprzedaży, uzasadniają spłatę w celu pokrycia zapotrzebowania na finansowanie, które jest wówczas nieco wyższe o ten udział.

Inaczej mówiąc, wyznaczony poziom obciążenia hipotecznego uzasadnia wzięcie istniejących pożyczek, aby je spłacić w ramach nabycia.

[zizou89]

Sytuacja wyjściowa można uznać za zdrową, nie ma przeszkód w otrzymaniu decyzji finansowej.

Uzyskanie odpowiednich wskazówek na podstawie podanych informacji nie jest takie proste, a może nawet nie być sensowne, ponieważ zawsze należy to rozpatrywać indywidualnie. To, co jest odpowiednie dla ciebie i co można uznać za sensowne, wcale nie musi być odpowiednie i sensowne dla innych (i odwrotnie).

Przynajmniej należy rozważyć odpowiedni plan finansowania z danymi, liczbami i faktami (miesięcznym obciążeniem, pozostałym saldem po zakończeniu okresu obowiązywania odsetek, czasem trwania kalkulacyjnym itp.) i w pierwszej kolejności należy ustalić, jaka jest obecna wartość domu, ponieważ wartość gruntu to tylko wartość działki. Różnicę między rzeczywistą ceną zakupu a obecną wartością można traktować jako kapitał własny, co zmniejsza stopę obciążenia (LTV), czyli relację zapotrzebowania na finansowanie do wartości domu po zakończeniu wszystkich planowanych działań modernizacyjnych i remontowych i ta stopa obciążenia jest określana po przygotowaniu planu finansowania, uwzględniając:

1) Dotacje krajowe
2) Środki KfW
3) Miesięczną spłatę
4) Okresy wiązania oprocentowania
5) Wybór banku pod względem uwzględnienia wzrostu wartości do 100% planowanych działań

generowane warunki.

Mam jeszcze jedno pytanie dotyczące kredytu KfW.

Załóżmy, że finansowanie wynosi 450 000 €. Zgodnie z moim zrozumieniem, na gruntowny remont i działania mające na celu budowę energooszczędnego domu możemy otrzymać 150 000 € od KfW, czyż nie?

Pozostałoby jeszcze 300 000 € od banku. Chyba że można otrzymać dodatkowo 50 000 € z programu Dotacje na dostosowanie mieszkania do potrzeb osób starszych (159) na budowę łazienki (z prysznicem na równi), stworzenie sypialni na parterze itp., wówczas kwota kredytu od banku wyniosłaby 250 000.

Czy w takim przypadku posiadając 50 tys. EUR własnych środków mamy 20% wkładu własnego, czy wkład własny zawsze jest obliczany od ogólnej wartości działań?

[NaTwoim13]

Tutaj mam jeszcze jedno pytanie dotyczące kredytu KfW.

Załóżmy, że kwota finansowania wynosi 450 000 €. Z mojego zrozumienia, na remont główny i działania związane z efektywnym domem możemy otrzymać 150 000 € z KfW, prawda?

Zostaje nam więc jeszcze 300 000 € od banku. Chyba że moglibyśmy otrzymać 50 000 € z programu Przystosowanie dla Seniorów (159) na budowę łazienki (z prysznicem dostępnym), sypialni na parterze itp., wówczas mielibyśmy kredyt bankowy w wysokości 250 000.

Czy wtedy z 50k wkładu własnego byłoby 20% wkładu własnego, czy wkład własny zawsze jest obliczany jako od całkowitej wartości działań?

KfW praktycznie już nie jest odejmowane od udziału w zabezpieczeniach praktycznie przez żaden bank, ponieważ instytucja kredytująca pozostaje z pożyczkami w swoim obowiązku, a czy pożyczka 261/262 z jego oprocentowaniem na 10 lat jest atrakcyjna, to trzeba jeszcze sprawdzić. Ale przynajmniej mogą ubiegać się o dopłatę do spłaty z programu 430, co musi nastąpić przed rozpoczęciem przedsięwzięcia!!