Capital Investment 4

[elknipso]

Cześć,

następująca sytuacja: jeden z naszych przyjaciół chciałby sprzedać nam jedno ze swoich domów, problem jednak polega na karze za wcześniejszą spłatę kredytu dla banku, bowiem kredyt został zaciągnięty 5 lat temu. Oznacza to, że dopiero za 5 lat, zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi rozwiązania kredytu po 10 latach, będzie mógł z niego zrezygnować bez kary.

Jakie możliwości widzicie w takim scenariuszu?

Jedną z możliwości jest z pewnością negocjacja z bankiem w sprawie przejęcia kredytu, co byłoby korzystne dla banku, ponieważ zapewniłoby mu 10 lat pewności otrzymywania oprocentowania, a nie tylko kolejnych 5 lat. Jednak zupełnie nie potrafię oszacować, na ile banki są skłonne podjąć takie rozwiązanie.

Inną opcją byłoby zawarcie umowy przedwstępnej dotyczącej zapewnionej sprzedaży domu za 5 lat, co jednak niesie ryzyko wzrostu oprocentowania kredytu w międzyczasie. Z tego, co się dowiedziałem, istnieje możliwość zabezpieczenia bieżącego poziomu oprocentowania przez kilka lat z niewielkim dodatkiem. Tu pojawia się pytanie, czy jest to popularne i sensowne rozwiązanie w takiej sytuacji, bądź jakie inne możliwości widzicie, o których dotychczas nie pomyśleliśmy?

Jeśli ma to jakiekolwiek znaczenie, Dom składa się z kilku mieszkań, a my zamierzamy zamieszkać w jednym z nich, a pozostałe dwa wynająć.

[NaTwoim13]

Witaj,

następująca sytuacja: przyjaciel chciałby sprzedać nam jedno ze swoich domów, jednak problemem jest zobowiązanie wstępne wobec banku, które zostałoby wymuszone z powodu kredytu, który został zaciągnięty dopiero 5 lat temu. Oznacza to, że nasz przyjaciel mógłby bez konieczności zapłacenia odszkodowania odstępnego opuścić kredyt dopiero po upływie kolejnych 5 lat, wynikających z ustawowych przepisów dotyczących rozwiązania kredytu po 10 latach.

Jakie możliwości widzicie w takim scenariuszu?

Jedną możliwością jest z pewnością rozmowa z bankiem w sprawie przejęcia kredytu, co dla banku oznaczałoby korzyść w postaci pewności otrzymywania odsetek przez 10 lat, a nie tylko przez pozostałe 5 lat. Jednak nie umiem w ogóle ocenić, na ile banki w ogóle są skłonne na podjęcie takiego ryzyka.

Inna możliwość to zawarcie przedumowy o zapewnionym zakupie domu za 5 lat, jednak dla nas wiąże się to z ryzykiem związanym ze wzrostem stóp procentowych w międzyczasie. Zdobyłem informacje, że istnieje możliwość zabezpieczenia obecnego poziomu oprocentowania na kilka lat do przodu z niewielkim dopłaceniem. Tutaj pojawia się pytanie, czy jest to powszechna i rozsądna ścieżka w takim przypadku, czy też jakie inne możliwości widzicie, o których jeszcze nie pomyśleliśmy?

Jeśli byłoby to w jakikolwiek sposób istotne, Dom składa się z kilku mieszkań, z których jedno zamierzamy sami wykorzystywać, a pozostałe dwa wynająć.

1) kredyt okresowy jest możliwy tylko dla obecnych właścicieli/kredytobiorców. Nie jest opcją.

2) Za 5 lat stopy procentowe faktycznie mogą być inne niż dotychczasowe. Innymi słowy, jeśli sprzedający będzie nadal korzystał z kredytu przez kolejne 5 lat, a wy go spłacicie, będziecie uzależnieni od stóp procentowych za 5 lat. Pytanie pozostaje, czy chcecie podpisać dzisiaj wiążącą umowę kupna, która ma być weryfikowana za 5 lat? Jak wówczas miałyby być rozdzielane korzyści i ciężary? To prawdopodobnie również nie jest opcją.

3) Istnieje opcja zmiany dłużnika, jednak ogranicza to możliwości do kilku banków, dla mnie również nie jest to opcja, zwłaszcza że za 5 lat będą mieli również problem z refinansowaniem. Można temu zapobiec, podpisując od razu po przejęciu kredytu zobowiązanie kredytowe na 5 lat.

Warto zbadać, w jakim stopniu obecne umowy kredytowe są zgodne z przepisami prawnymi (podstępne odstąpienie), jeśli nie są, można odwołać kredyt jeszcze dzisiaj i ewentualnie unieważnić odszkodowanie odstępnego za pośrednictwem ugody.

Jak wysokie jest odszkodowanie odstępnego?

[elknipso]

Opłata za przedwczesną spłatę (VFE) wynosiłaby około 40 000 euro.
Obawiam się, że bank nie popełnił żadnych błędów formalnych w umowach, ale oczywiście można to jeszcze sprawdzić.

Pod względem pragmatycznym pomysł przejęcia kredytu jest także dobrą decyzją dla banku. Aktualnie mają oni pewne dochody z odsetek na kolejne 5 lat, a później obecny kredytobiorca i tak mógłby wypowiedzieć umowę kredytową. Jeśli teraz bank zrezygnuje z VFE pod warunkiem, że będziemy finansować Dom w tej samej instytucji, zamiast 5 lat gwarantowanych dochodów z odsetek od obecnego właściciela, mielibyśmy 10 lat gwarantowanych dochodów z odsetek. Ponadto bank nie miałby ryzyka, że Dom zostanie sfinansowany przez inną instytucję za 5 lat.

To, co sprawia, że oferta zakupu jest atrakcyjna, to naprawdę uczciwa cena zakupu. Podstawowym problemem jest jednak pozyskanie jakiegokolwiek sposobu ochrony przed ryzykiem odsetkowym dla nas, bez konieczności, aby obecny właściciel ponosił zbyt duże straty z tytułu VFE, co sprawiłoby, że dla niego to już nie będzie opłacalne. W przeciwnym razie można by po prostu zawrzeć umowę najmu z opcją zakupu na 5 lat i w międzyczasie już zamieszkiwać w domu. Jednak żadne banki raczej nie udzielają kredytów na stałych warunkach dzisiaj, które zostaną pobrane dopiero za 5 lat.

Jeszcze jedno pomysł: Czy nie byłoby możliwe zabezpieczenie odsetek na zakup za 5 lat za pomocą umowy oszczędnościowej związaną z budową, aby pozbyć się w ten sposób ryzyka odsetkowego?

[2utopus]

Czy okres spekulacyjny dla przyjaciela już minął, czy nadal musi zapłacić podatek od zysku?

Może być warto rozważyć sprzedaż na raty?

[elknipso]

Nie odnotował on znaczącego zysku ze sprzedaży, jak wspomniano, cena jest naprawdę bardzo uczciwa.

Mówiliśmy o opcji wynajmu z możliwością zakupu, ale jakie mamy możliwości, aby zapewnić sobie obecny poziom oprocentowania?

Głównym problemem jest fakt, że jeśli bank nie zgodzi się, sprzedaż dla naszego przyjaciela nie będzie naprawdę opłacalna ze względu na wysokie opłaty manipulacyjne. Moglibyśmy ustalić umowę na zakup domu za 5 lat, ale w takim scenariuszu ponosilibyśmy pełne ryzyko wzrostu oprocentowania.

[NaTwoim13]

Może zapytać o przejęcie długu? Na pewno nie wystarczy to do udokumentowania ceny zakupu i kosztów, prawda?