Capital Investment 4

[sebi2901]

Witajcie,

jestem stosunkowo nowy tutaj i od razu mam dość skomplikowane pytanie.
Mamy możliwość przejęcia nieruchomości z rodziny mojej żony, teraz pojawia się pytanie, jak to najlepiej zrobić.

Dane ogólne:
Główny budynek (bungalow, około 150m² + piwnica i poddasze) z około 1950 roku, oraz budynek boczny (2 mieszkania po około 80m² + jednostka handlowa około 50m², która w przyszłości ma być przekształcona w mieszkanie) z około 1900 roku
Przylegająca działka o powierzchni około 5.200m²
2 garaże z łącznie 4-5 miejscami parkingowymi + miejsca parkingowe przed garażami.
Szacunkowa wartość według portali internetowych to około 650 tys. euro, jednakże rzeczywista wartość powinna być moim zdaniem niższa ze względu na duże koszty renowacji.
(nowy dach, nowe ogrzewanie, wszystkie okna i drzwi nowe, konieczne zmiany w układzie pomieszczeń, nowe łazienki, nowa instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna...)

Obie nieruchomości należą obecnie do babci mojej żony, która ma 92 lata.
Nieruchomość ma pozostać w rodzinie, spadkobiercy nie mają na nią bezpośredniego zastosowania.
3 spadkobierców, 67 lat, 60 lat, 56 lat.
Jedna spadkobierczyni (67 lat) powinna otrzymać dożywotnie prawo do mieszkania, podobnie jak babcia do swojej śmierci.
Są tylko 2 wnuki, moja żona i mój szwagier, spadkobierca mający 60 lat ma także bratanka

Obie nieruchomości wymagają znacznych prac remontowych, szacowanych na 350-400 tys. euro według pierwszych oszacowań
Naszą obecną kwestią jest jak najtańsze przejęcie nieruchomości, spadkobiercy i babcia są otwarci na nasze propozycje.

Rozważałem 2 warianty, ale żaden mnie do końca nie przekonuje.
1.) Darowizna babci na rzecz spadkobierców, a następnie na nas (ewentualnie z zapłatą X dla spadkobierców -> do uzgodnienia)
Tutaj widzę ryzyko podejrzenia o łańcuszkową darowiznę i dodatkowe koszty notarialne oraz wpisy do księgi wieczystej.
Ponadto istotne jest pytanie o wypłatę szwagra i bratanka spadkobiercy w wieku 60 lat.
Jakie jest wasze zdanie?

2.) Zakup od babci.
Wtedy wartość nieruchomości musiałaby być drastycznie obniżona.
Naszym celem byłoby obniżenie rzeczywistej ceny zakupu poniżej 100 tys. euro.
Przy wyższej cenie zakupu obciążenie byłoby zbyt duże lub zmniejszyłoby się budżet na remont.
Przy dwóch osobach mających dożywotnie prawo do mieszkania byłoby możliwe do 137.577 euro.
Częściowa darowizna zwolniłaby także podatek o kolejne 200 tys.
Czy znacie inne sposoby na bezpieczne obniżenie wartości dla urzędu skarbowego?

Nie spodziewamy się sporu ze spadkobiercami, ważne jest prawo do mieszkania i fakt, że Dom pozostanie w rodzinie.
Nikt inny nie jest zainteresowany tą nieruchomością.


Czy macie jakieś inne pomysły, jak można przejąć nieruchomość?
Sprawa powinna zostać możliwie szybko załatwiona, abyśmy jako właściciele mogli przeprowadzić niezbędne prace remontowe.
Dzięki prawu do mieszkania mogłyby one nawet zostać odliczone w rozliczeniu podatkowym.

Jeśli brakuje informacji do oceny, proszę o kontakt.

Dziękuję z góry za wasze opinie

Pozdrowienia,
Sebastian

[2tneub]

Sprawa powinna być idealnie załatwiona jeszcze w pierwszym półroczu, abyśmy jako właściciele mogli przeprowadzić niezbędne prace renowacyjne.
Dzięki prawu do zamieszkania, te koszty można by nawet odliczyć od podatku.

Co do reszty, inne osoby mogą się wypowiedzieć, ale w przypadku tego zdania muszę wyrazić częściowe weto.

Po pierwsze, oczywiście należy uwzględniać tylko koszty dotyczące części wynajmowanej. Jeśli wykorzystujecie część domu sami, część kosztów nie jest podlegająca odliczeniu w związku z wynajmem i dzierżawą. W razie potrzeby można jeszcze spróbować odliczyć część kosztów związanych z używaną przez siebie częścią budynku jako koszty remontowe.
Co do kosztów z wynajmowanej części, powinieneś sprawdzić informacje na temat poniesionych kosztów na cele związane z inwestycją. Sądzę, że prawdopodobnie przekroczycie granicę 15%. W związku z tym koszty renowacji wynajmowanej części należy zaliczyć do kosztów inwestycji i uwzględnić jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne.

[Hubi87]

Chociaż nie jestem profesjonalistą w tej dziedzinie, zawsze polecałbym zakup, gdy tylko pojawia się wspólnota spadkowa lub gdy może się pojawić. Kto wie, na jakie pomysły mogą wpaść prawnuki innych spadkobierców. Ceny zakupu dóbr zawsze są kwestią negocjacji, a jeśli w przypadku nieruchomości są zakupione dwa prawa dożywotniego zamieszkania lub użytkowania, to znacznie obniża wartość. Stan nieruchomości również odgrywa rolę, jeśli remont miałby kosztować już 350 tysięcy, to budynek nie jest w najlepszym stanie. Ja skłaniałbym się raczej w kierunku pożyczki od sprzedającego, np. babcia twojej żony sprzedaje nieruchomość za 150 tysięcy, następnie udziela ci pożyczki w wysokości 150 tysięcy na zakup nieruchomości. Na początek nie ma przepływu gotówki, podpisano tylko umowę pożyczki. Babcia pobiera np. 2% odsetek (zwyczajowo obowiązujący), ale nie wymaga żadnych zabezpieczeń od was. W tym samym terminie notarialnym babcia odroczyłaby kwotę pożyczki w wysokości np. 130 tysięcy (bez podatku od darowizny). W ten sposób poniesiecie tylko koszt notariusza i podatku od nabycia nieruchomości, a macie praktycznie spłaconą nieruchomość, którą następnie możecie zaoferować bankowi jako zabezpieczenie kredytu na remont. Bank wyśle wtedy rzeczoznawcę, aby określił wartość nieruchomości. Możecie również założyć spółkę cywilną i przez nią nabyć nieruchomość, co ułatwi późniejsze dziedziczenie. Na podstawie tego przykładu można pomyśleć, że nieruchomość można od razu podarować,ale... Przy sprzedaży nieruchomość można odpisać od podatku 2% (maks. 50 lat) rocznie od ceny zakupu, podczas gdy przy darowaniu nie jest to możliwe. Jeśli sami nie mieszkacie w nieruchomości, przez pierwsze 3 lata nie powinniście przeprowadzać remontu. (tylko 15% ceny zakupu jest wtedy odliczalne) Oczywiście koszty notarialne, podatki od nabycia nieruchomości i odsetki dla babci również można odliczyć od podatku.