Capital Investment 4

[lueneburg]

Cześć, szukamy domu ze względu na zbliżające się powiększenie rodziny i chcemy sprzedać nasz obecny Dom, jak tylko znajdziemy odpowiednią nieruchomość. Rynek w naszym regionie nie oferuje zbyt wielu opcji i jest bardzo drogi. Dlatego zakładamy, że poszukiwania mogą potrwać trochę czasu i rozważamy różne projekty nowych budynków/działek budowlanych, które zostaną zrealizowane w ciągu najbliższych 1-2 lat. Mamy potrzebę finansową w wysokości 350.000 € i według oferty nasza miesięczna rata wynosi 1.320 €. Naszy netto dochód wynosi około 4.700 €, dzięki czemu możemy spokojnie poradzić sobie z płatnościami. Jednakże moja żona wkrótce przechodzi na 2 lata urlopu rodzicielskiego, co oznacza brak jej dochodu w wysokości 1.700 € netto lub jego zastąpienie świadczeniem rodzicielskim. Nasz bank zaleca, abyśmy uwzględnili i wypłacili świadczenie rodzicielskie tylko na 1 rok, tak aby w przypadku udzielenia kredytu 900 € mogło być uznane jako dochód. Według naszego doradcy, w przypadku uwzględnienia świadczenia rodzicielskiego na 2 lata w wysokości 450 € miesięcznie, mogłoby być bardzo, bardzo ciasno jeśli chodzi o pośrednie finansowanie. Chociaż nie zostało to jasno powiedziane, to obawiamy się, że finansowanie mogłoby zostać odrzucone w tych okolicznościach, gdybyśmy w końcu znaleźli odpowiednią nieruchomość. Co gorsza: jeśli wypłacimy świadczenie rodzicielskie w pierwszym roku w wysokości 900 €, a następnie dopiero później znajdziemy nieruchomość, nie byłoby już w ogóle dochodu z pracy mojej żony, ponieważ nie będzie ona już otrzymywać świadczenia rodzicielskiego. Nie jesteśmy w stanie ocenić, jak krytyczna jest faktycznie ta sytuacja, albo czy to tylko dobrze myślana wskazówka bezpieczeństwa. Na pewno mamy pewną rezerwę finansową w postaci kapitału własnego, aby przetrwać kilka miesięcy do sprzedaży naszego domu. Jednakże to nic nie da, jeśli bank ocenia jedynie bieżące dochody. Czy ktoś zna się na tej sytuacji i może ocenić, czy taka konfiguracja może doprowadzić do odmowy udzielenia kredytu? Czy inni eksperci w dziedzinie finansowania nieruchomości widzą to podobnie czy inaczej niż nasz bank? Dziękujemy za Wasze opinie!

[NaTwoim13]

Cześć,

Z powodu zbliżającego się potomstwa poszukujemy domu i chcielibyśmy sprzedać nasz obecny Dom, gdy już znajdziemy odpowiedni. Rynek w naszym regionie nie oferuje zbyt wiele i jest bardzo drogi. Zakładamy więc, że poszukiwania mogą się przedłużyć i zastanawiamy się nad różnymi nowymi projektami budowlanymi/działkami budowlanymi, które zostaną zrealizowane w ciągu najbliższych 1-2 lat.

Mamy potrzebę finansową w wysokości 350 000 € i zgodnie z ofertą miesięczna rata wynosi 1 320 €. Nasze dochody netto wynoszą około 4 700 €, dzięki czemu możemy spokojnie poradzić sobie z płatnościami. Jednakże moja żona wkrótce przechodzi na 2 lata urlopu rodzicielskiego, więc jej dochód w wysokości 1 700 € netto przestanie wpływać lub zostanie zastąpiony przez zasiłek rodzicielski. Nasz bank zaleca, aby zasiłek rodzicielski był uwzględniony tylko na 1 rok i wypłacany, aby w przypadku udzielenia kredytu 900 € zostały uznane jako dochód. Według naszego doradcy, jeśli zasiłek rodzicielski byłby liczony na 2 lata w wysokości 450 € miesięcznie, byłoby bardzo, bardzo ciasno w kontekście kredytu przejściowego. Nie powiedziano tego wprost, ale obawiamy się, że podanie takich danych może skutkować odrzuceniem finansowania, gdy już znajdziemy wymarzony Dom. Co gorsza, jeśli wypłacimy zasiłek rodzicielski w pierwszym roku w wysokości 900 €, a dopiero później znajdziemy nieruchomość, dochody związane z moją żoną nie będą już istnieć, ponieważ zasiłek rodzicielski nie będzie już wypłacany.

Nie jesteśmy w stanie ocenić, jak poważna jest ta sytuacja naprawdę, czy może to być tylko dobrze myślony zalecenie bezpieczeństwa. Na pewno mamy pewną rezerwę kapitału własnego, aby przetrwać kilka miesięcy do sprzedaży naszego domu. Nic to jednak nie da, jeśli bank oceni jedynie bieżące dochody.

Czy ktoś zna się na takiej sytuacji i może ocenić, czy taka konfiguracja może zakończyć się odmową udzielenia kredytu?
Czy inni specjaliści z branży finansowania nieruchomości patrzą na to podobnie czy inaczej niż nasz bank?

Dziękujemy za wasze opinie!

1) Czyli mają państwo dochód w wysokości 3 000 euro?

2) Czy mają państwo zobowiązania z tytułu kredytów hipotecznych?

3) Czy występują dodatkowe zobowiązania kredytowe (oprócz kredytów hipotecznych)?

4) Jakie będą koszty budowy w stosunku do potrzebnych 350 000 euro?

5) Jaką wartość ma Dom, który chcą państwo sprzedać i jaki dług obciąża ten Dom, przy jakim miesięcznym obciążeniu odsetkami i spłatą kapitału?

Pomijając odpowiedzi, obciążenie w wysokości 350 000 euro plus dodatkowo, przez jeden lub dwa miesiące, krótkotrwała rata kredytu przejściowego, ewentualnie dodatkowa rata z możliwego nadal istniejącego kredytu hipotecznego, może być trwale obsługiwane przy dochodzie 3 400 euro, co oznacza, że większość banków będzie w stanie zatwierdzić planowany kredyt. Można na to przeznaczyć tzw. pieniądze na okres budowy, które subsydiują tymczasowe obciążenia. Można również tymczasowo ustalić spłatę kapitału na poziomie 1 %, którą można zwiększyć po zakończeniu urlopu rodzicielskiego, należy również pamiętać, że obciążenie z tytułu nowego kredytu hipotecznego rośnie stopniowo, a spłata kapitału rozpoczyna się dopiero po pełnym wypłaceniu.

Wszystko to można obliczyć i zaplanować. Oczywiście, wartość domu, który chcą państwo sprzedać, musi być dobrze oszacowana, podobnie jak oczekiwania rynku, ale zajmują się tym dobrzy pośrednicy finansowi współpracujący z pośrednikami nieruchomości, należy również - co jest oczywiste - rozsądnie oszacować koszty budowy, uwzględniając rezerwy związane ze sprzedażą domu. My na przykład oferujemy oba usługi i obecnie towarzyszymy dwóm członkom forum, którzy realizują podobny projekt, jednak to tylko przy okazji, m.in. raport z doświadczeń będzie wkrótce dostępny, ponieważ dotychczasowy projekt został już opisany, a teraz sprzedana zostanie trzyletnia nieruchomość, którą kupiono trzy lata temu.

Jak wspomniałem, bez dużych kredytów ratalnych, dla uzyskania zgody na finansowanie nie ma konieczności skracania okresu urlopu rodzicielskiego, 3 400 euro powinny wystarczyć na realizację i sfinansowanie tego planu.

[lueneburg]

1) Czy mają Państwo dochód w wysokości 3.000 euro?

Prawidłowo

2) Czy mają Państwo jeszcze zobowiązania związane z kredytem hipotecznym?

Dla obecnej nieruchomości (zakupionej w 2016 roku) mamy finansowanie składające się z trzech elementów:
1. kredyt hipoteczny w stałej wysokości 167.000 €
2. Umowa oszczędnościowa z sumą oszczędnościową 167.000 € (dla zabezpieczenia niskiego poziomu oprocentowania na cały okres kredytu i spłaty kredytu hipotecznego)
3. kredyt KfW w wysokości 50.000 €

Aktualny dług wynosi obecnie około 185.000 €.


3) Czy istnieją inne zobowiązania kredytowe (poza kredytem hipotecznym)?

Nie, żadne inne kredyty

4) Jakie będą koszty budowy w porównaniu z zapotrzebowaniem w wysokości 350.000 euro?
5) Jaka jest wartość domu przeznaczonego do sprzedaży, oraz jakie obciążenia długu są związane z miesięcznymi obciążeniami odsetkowymi i kapitałowymi na domu?

Nasze zapotrzebowanie finansowe oblicza się następująco:

Cena zakupu nowej nieruchomości wraz z kosztami zakupu wynosi 610.000 €
minus cena sprzedaży starej nieruchomości 400.000 €
minus kapitał własny 45.000 €
= Zapotrzebowanie kapitałowe 165.000 €
plus pozostały dług 185.000 €
= Koszt finansowania 350.000 €


Niezależnie od udzielonych odpowiedzi, obciążenie w wysokości 350.000 euro, włącznie z jedną lub dwoma krótkoterminowymi ratami pośrednimi, ewentualnie dodatkową ratą z ewentualnego pozostałego kredytu hipotecznego, można z zysku w wysokości 3.400 euro obsłużyć w sposób trwały, czyli większość banków poradzi sobie z analizą budżetu domowego. W tym celu można zabezpieczyć specjalne tzw. środki finansowe na czas budowy, które subwencjonują tymczasowe obciążenia. Dodatkowo można początkowo ustalić stopę spłaty w wysokości 1%, którą zwiększa się po urlopie macierzyńskim; należy również zauważyć, że obciążenie z nowego kredytu hipotecznego stopniowo rośnie, a spłata rozpoczyna się dopiero po pełnej wypłacie.

Wszystko to można obliczyć i zaplanować. Oczywiście, wartościowa wycena domu przeznaczonego do sprzedaży jest konieczna i należy starannie wybrać rynek, co zapewnia jednak dobry doradca finansowy działający we współpracy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, należy również - co jest oczywiste - rozsądnie oszacować koszty budowy, uwzględniając rezerwy związane z nadwyżką ze sprzedaży domu. My na przykład oferujemy obie usługi i obecnie wspieramy realizację takiego projektu przez 2 członków forum, choć to tylko tak dla informacji, między innymi raport z doświadczeń pojawi się niedługo, ponieważ przy pierwszym projekcie już został napisany, a teraz 3-letni projekt zastępowany jest nowym, sprzedając nieruchomość, którą kupiono 3 lata temu.

Jak już wspomniano, jeśli nie ma dużych kredytów ratalnych, nie ma konieczności skracania urlopu macierzyńskiego dla uzyskania zgody na kredyt, 3.400 euro powinny na razie wystarczyć do zrealizowania i finansowania tego przedsięwzięcia.

Bardzo dziękuję za pierwszą ocenę. Wstawiłem odpowiedzi na pytania poniżej pogrubionym tekstem.

[NaTwoim13]

Jak długo trwa zobowiązanie do oprocentowania przy istniejących kredytach hipotecznych?

[lueneburg]

Okres wiązania oprocentowania dla kredytu hipotecznego na określony czas wynosi 15 lat, czyli do 2031 roku, a następnie zostanie zastąpiony umową oszczędnościową.

[NaTwoim13]

Jeśli teraz martwisz się o przyszłość, zastanów się nad dostaniem się z tego w 2026 roku przy około 1,5% stopie i przede wszystkim zakończeniem spłaty kapitału od tego momentu.

[BenniG]

Czy możesz coś pomylić tutaj?
Użytkownik TE chce pozbyć się swojego dotychczasowego kredytu w ciągu najbliższych 2 do 4 lat, gdy znajdą albo zbudują nowy Dom.
W takim przypadku opcja Forward byłaby niewłaściwa, ponieważ bank musiałby zgodzić się na zamianę zastawu, a przy zwiększeniu kredytu mógłby narzucić stopę procentową, gdyż bank w drugiej linii za kwotę ponad 400 000 € z pewnością zażądałby znacznego wzrostu stopy procentowej.

@lueneburg
Czy posiadacie 45 000 € kapitału własnego, w tym oszczędności z konta oszczędnościowego na cele mieszkaniowe, czy odliczyliście te oszczędności od pozostałego zadłużenia?
Jak długo potrwa przewidywane przydział?
Czy chcecie jakoś wykorzystać konto oszczędnościowe, czy wolicie je zlikwidować?
Jakie są warunki (stopy procentowe na oszczędności/zadłużenie/stopy spłaty kapitału)?

Chcecie kupić/budować nieruchomość za około 550 000 € - potrzebujecie około 350 000 €, co oznacza, że będziecie mieć finansowanie powyżej 60% (co w sumie jest dość dobrym wynikiem).
Moim pomysłem jest podzielenie konta oszczędnościowego. Jeśli odseparujecie oszczędności plus dodacie 30 000 € (a może nawet obecna granica wynosi 50 000 €?) od reszty konta oszczędnościowego, ta część zostanie dość szybko przydzielona. W ten sposób, poprzez kredyt białej karty w wysokości 30 000 € dla głównego kredytu w wysokości 320 000 €, uzyskacie warunki finansowania poniżej 60% (to okna wystawy warunków).
kredyt z konta oszczędnościowego powinniście spłacić jak najszybciej, zaczynając od niskiej stopy spłaty kapitału w głównym kredycie i dodając opcję zmiany stopy spłaty kapitału, aby po spłaceniu kredytu z konta oszczędnościowego móc regularnie spłacać główny kredyt.
Resztę konta oszczędnościowego możecie albo zlikwidować, albo wykorzystać, dzieląc również główny kredyt. Część, przekraczająca resztę konta oszczędnościowego, jako kredyt z zawieszeniem spłaty kapitału o krótszym okresie i lepszych warunkach.

[NaTwoim13]

Czy możliwe, że mylisz tutaj coś?
TE chce pozbyć się swojego dotychczasowego kredytu w ciągu 2 do 4 lat, kiedy znajdą lub zbudują nowy Dom.
W takim przypadku umowa terminowa byłaby niewłaściwa, ponieważ bank musiałby zgodzić się na zamianę zastawu i mógłby narzucić stopę procentową przy zwiększeniu kredytu, ponieważ bank w drugiej kolejności za kwotę ponad 400.000 € z pewnością żądałby znacznego wzrostu oprocentowania.

@lueneburg
Czy macie 45.000 € kapitału własnego, wliczając w to saldo umowy oszczędnościowej na rzecz budowy domu, czy odliczyłeś je od pozostałego salda umowy oszczędnościowej?
Jak długo jeszcze potrwa przewidywane przydział?
Czy zamierzacie jakoś wykorzystać umowę oszczędnościową, czy wolicie ją anulować?
Jakie są warunki (oprocentowanie salda/pozycji kredytowej/wysokość spłaty)?

Chcecie kupić/zbudować nieruchomość o wartości około 550.000 € - potrzebujecie około 350.000 €, dzięki czemu macie finansowanie ponad 60% (co samo w sobie jest dość dobre).
Moim pomysłem był podział umowy oszczędnościowej. Jeśli odłączycie saldo z dodatkowymi 30.000 € (a może obecnie jest limit 50.000 €?), ten fragment zostanie dość szybko przydzielony. W ten sposób, poprzez kredyt białkowy w wysokości 30.000 € na główny kredyt w wysokości 320.000 €, możecie osiągnąć warunki finansowania poniżej 60% (są to warunki wystawowe).
kredyt oszczędnościowy należy spłacić możliwie szybko, czyli zacząć z niską stopą spłaty w głównym kredycie i dodać opcję zmiany stopy spłaty, aby po spłaceniu kredytu oszczędnościowego mogliście zacząć regularnie spłacać główny kredyt.
Pozostałą część umowy oszczędnościowej możecie albo anulować, albo wykorzystać, dzieląc również główny kredyt. Część, na kwotę pozostałej umowy oszczędnościowej, jako kredyt z zawieszeniem spłaty o krótszym okresie kredytowania i tym samym ponownie uzyskując lepsze warunki.

Tak, oczywiście, masz rację, w takim razie umowa terminowa faktycznie nie powinna być podpisana.

Ponadto, jeśli rzeczywiste koszty zostaną ustalone i możliwe będzie określenie poziomu zabezpieczenia, to kredyt białkowy również może być dobrym pomysłem.

[lueneburg]

Czy możesz mieć tutaj pewne zamieszanie?
TE chce pozbyć się swojego dotychczasowego kredytu w ciągu najbliższych 2-4 lat, gdy znajdą nowy Dom lub go wybudują.
W takim przypadku opcja forward jest niewłaściwa, ponieważ bank musiałby zgodzić się na zamianę zastawu, a przy zwiększeniu kredytu mógłby narzucić stopę procentową, ponieważ bank w drugim rzędzie za kwotę ponad 400 000 € na pewno żądałby znacznego dopłaty do oprocentowania.

@lueneburg
Czy macie 45 000 € własnego kapitału z uwzględnieniem środków z rachunków oszczędnościowych? Czy odliczyłeś salda z rachunku oszczędnościowego przed spłatą reszty długu?
Jak długo jeszcze potrwa przewidywane przydzielenie?
Czy zamierzacie jakoś wykorzystać rachunek oszczędnościowy, czy wolicie go wypowiedzieć?
Jakie są warunki (oprocentowanie aktywne/pasywne/wkładu własnego)?

Chcecie kupić/budować nieruchomość za około 550 000 € - potrzebujecie około 350 000 €, co oznacza, że macie finansowanie ponad 60% (co samo w sobie jest dość dobrym wynikiem).
Moim pomysłem byłoby podzielenie rachunku oszczędnościowego. Jeśli odłączycie saldo oraz 30 000 € (czy obecnie limit wynosi nawet 50 000 €?) od reszty rachunku oszczędnościowego, ta część zostanie przydzielona stosunkowo szybko. W ten sposób, poprzez kredyt bez zabezpieczenia w kwocie 30 000 € dla głównego kredytu w wysokości 320 000 €, moglibyście osiągnąć warunki finansowania poniżej 60% (warunki okienka).
kredyt z rachunku oszczędnościowego powinniście spłacić jak najszybciej, dlatego rozpocznijcie główny kredyt z niskim oprocentowaniem oraz dodajcie opcję zmiany tempa spłaty, dzięki czemu gdy kredyt z rachunku oszczędnościowego zostanie spłacony, będziecie mogli regularnie spłacać z głównego kredytu.
Resztę z rachunku oszczędnościowego możecie albo wypowiedzieć, albo wykorzystać, podzielając również główny kredyt. Część, powyżej saldo pozostałego rachunku oszczędnościowego, jako kredytu z zawieszeniem spłat z krótszym terminem, a tym samym ponownie uzyskując lepsze warunki.

45 000 € własnego kapitału jest dostępne jako saldo na rachunkach oszczędnościowych. Saldo z rachunku oszczędnościowego jest odliczone od reszty długu.
Przewidywane przydzielenie rachunku oszczędnościowego ma miejsce w III kwartale 2031 roku.
Zgodnie z doradztwem finansowym z banku, gdzie prowadzone jest finansowanie, rachunek oszczędnościowy mógłby pozostać jako rozwiązanie w nowym finansowaniu. Jeśli jest możliwe zachowanie go jako elementu w nowym finansowaniu poprzez inne banki, byłoby to z pewnością rozważane.

Warunki są następujące:

kredyt stały 167 000 €
Oprocentowanie nominalne 1,60% / efektywne 1,65%
Płatność miesięczna 222,67 € odsetki

Rachunek oszczędnościowy 167 000 €
Miesięczna opłata oszczędnościowa zgodnie z § 2 ABB to 668 €
Miesięczna wpłata: 483,75 €
Oprocentowanie kapitału 1,25%
Oprocentowanie efektywne 1,46%
Wkład własny 700 €

kredyt KFW 50 000 €
Oprocentowanie nominalne 1,45% / efektywne 1,62%
Płatność miesięczna 182,79 € odsetki & spłata
Stopa spłaty 2,78%