Capital Investment 4

[Berlina]

Cześć wszystkim,

jestem nowy na forum i cieszyłbym się z oceny.

Zastanawiamy się nad zakupem domu szeregowego około 110 m2 powierzchni użytkowej / 130 m2 powierzchni użytkowej (w pełni podpiwniczony), na działce o powierzchni 500 m2. Rok budowy: koniec lat 60., czyli kompleksowy remont lub nawet niemal kompletna rewitalizacja, ponieważ chcemy doprowadzić go do odpowiedniego standardu energetycznego (również ze względów komfortu mieszkalnego) i od razu zrobić wszystko (dach, elewacja, ogrzewanie, łazienki, wejście, itp.).

Cena kupna: 660 tys. euro (odpowiada wartości gruntowej nieruchomości)
Koszty renowacji (obliczone przez architekta): 290 tys. euro (bez dodatkowych kosztów)
-> Łączne koszty (łącznie z NK, agentem nieruchomości, itp.): 1.025 tys. euro

Kapitał własny: 400 tys. euro
-> Kwota kredytu: 625 tys. euro

Aktualne dochody netto: 8.500 euro
Jednak od jesieni z dzieckiem, na pewno przez co najmniej 1 rok zmniejszy się to do jednego wynagrodzenia (i jeszcze nie wiemy, jak długo, ponieważ czekamy na pierwsze dziecko), co oznaczałoby około 5.700 euro (+ dodatek rodzinny). Mam około 40 lat, czyli około 25-30 lat do emerytury.

Przy stopie 3% spłaty i około 1,2% oprocentowania (na 15 lat) rata wynosiłaby około 2.150 - 2.200 euro/miesiąc

Jeśli zakładam około 500 euro na NK+IH/miesiąc, to łączne obciążenie wyniosłoby 2.700 euro/miesiąc, co przy 5.700 euro z dzieckiem jest już dość wysokie.


Uważam, że bardzo trudno jest oszacować, jakie są dobre wartości doświadczenia. Bankierzy zawsze chcą udzielić kredytu bez problemu, ponieważ zarabiamy razem zdecydowanie wystarczająco dużo. Jeśli z dzieckiem będzie trudno, a stałe wynagrodzenie zniknie, sytuacja wygląda inaczej. Kwota kredytu wydaje mi się dość wysoka, czułbym się o wiele pewniej z kwotą około 550 tys. euro, ale niestety w naszych preferowanych rejonach praktycznie nie ma interesujących obiektów. Pewien margines bezpieczeństwa to ewentualne przywrócenie dofinansowania z KfW, co (w zależności od oferty i klasy energetycznej) odpowiadałoby około 35-50 tys. euro.

Co o tym sądzicie? Czy jesteśmy zbyt ostrożni, czy kwota kredytu 625 tys. euro jest zbyt wysoka?

Cieszę się z opinii / szczerych poglądów.

[6Bankkaufmann]

Cześć Berlina, dzięki swojemu dochodowi w wysokości 5.700 EUR (plus KG) możesz bez problemu otrzymać pożyczkę w wysokości 625.000 EUR i oczywiście skorzystać z doskonałych warunków.
Przed tobą otwiera się świat finansowania budowlanego.
Oczywiście można również skorzystać z okresu stałego oprocentowania wynoszącego 15 lat lub nawet więcej.
Gdy jesteś zainteresowany nieruchomością i jest to twój wymarzony obiekt, możesz łatwo otrzymać wcześniejsze zatwierdzenie finansowania, tzw. zgodę na finansowanie.
Aktualnie jednak, jak wspomniałem, nie ma możliwości uzyskania zamkniętej pożyczki KfW 261.
Jednak przy twoim dochodzie po urodzeniu pierwszego dziecka kwota pożyczki nie jest zbyt wysoka.
Wszystko w porządku.

[Berlina]

Dziękuję najpierw za ocenę. Ustaliliśmy, że otrzymamy kredyt, a obecnie nie stanowi to problemu dzięki dwóm pensjom (które otrzymujemy do początku jesieni). Chodzi mi jednak także o ocenę długoterminowej wytrzymałości, jeśli będziemy mieli tylko jedną pensję na dłuższy czas. Moja żona zdecydowanie chce wrócić do pracy, ale jeszcze nie wiemy dokładnie, jak dużo oboje będziemy mogli pracować. Jednak jeśli doświadczenie pokazuje, że nawet z jedną pensją nie będziemy mieli problemu, to już uspokaja.

Nie jest też jeszcze pewne, czy go otrzymamy, decyzja zapadnie w ciągu 14 dni.

[2utopus]

Co prawda uważam, że 500€ na NK+IH dla domu milionerów to dość mało.

Za nasze mieszkanie, które kosztuje mniej niż połowę (96m²), miesięczne opłaty wynoszą:

450€ opłaty za mieszkanie (w tym wspólne własności/IH/ogrzewanie/śmieci/woda/konserwator/domofon itp.)
30€ podatek od nieruchomości
72€ prąd
30€ internet
18€ opłata medialna GEZ
20€ ubezpieczenie
150€ fundusz remontowy dla własności ekskluzywnej
===
770€

I co kilka lat dodatkowe opłaty za renowację elewacji/drugi wyjście ewakuacyjne/dach/garaż - około 500€ rocznie.

[Berlina]

Przyznaję, że 500€ na koszty eksploatacyjne i fundusz remontowy za Dom za milion euro wydaje się dość niewiele. Dla naszego mieszkania, które kosztuje mniej niż połowę (96m²), miesięczne koszty to:

450€ opłaty za mieszkanie (w tym fundusz remontowy, ogrzewanie, śmieci, woda, dozorca, itp.)
30€ podatek od nieruchomości
72€ prąd
30€ internet
18€ abonament RTV
20€ ubezpieczenie
150€ fundusz remontowy (część własna)
===
770€

I co jakiś czas dodatkowe płatności za remont elewacji/drugi droga ewakuacyjna/dach/garaż podziemny itp. - około 500€ rocznie.

Dziękuję za informacje. Dom za milion euro brzmi nieco wyszukanie, to nie jest szczególnie duży szeregowiec. Cena wynika raczej z wysokiej wartości gruntu, a nie z luksusowego obiektu.

Dom będzie w pełni wyremontowany (z zewnątrz i wewnątrz). Oznacza to, że w ciągu najbliższych 20 lat nie powinny wystąpić żadne większe planowane inwestycje (oczywiście zawsze mogą być drobne naprawy i zdarzają się nieprzewidziane wydatki). W przeciwieństwie do mieszkania, nie będą występować dodatkowe koszty takie jak dozorca, itp. Coś takiego jak internet i opłata RTV nie zostałoby ujęte jako koszt eksploatacyjny, uważałbym to za oddzielne pozycje kosztów. Koszty ogrzewania po termomodernizacji również powinny być dość niskie

Jednak warto być bardziej przygotowanym pod względem funduszu remontowego, ponieważ z pewnością pod koniec spłaty kredytu znowu pojawią się większe wydatki.

[NaTwoim13]

1) Dlaczego ta wysoka spłata, jeśli istnieją takie obawy? Obawy oparte na czym, zwłaszcza gdy 5.700 euro zawsze jest brane pod uwagę jako dochód? Dopóki istnieje wysoki dochód, atakować spłatę, potem, gdy ten wysoki dochód zanika - przez 2-3 lata obniżyć, aby po powrocie, dostosowując się do kosztów związanych z posiadaniem, ponownie przełączyć się na atak, co w ogóle ma sens, tak aby bezpośrednia spłata nadal była przedkładana nad inwestowanie pieniędzy! Dodatkowe spłaty i/lub opcje zmiany stawki spłaty zapewniają jednak możliwości i elastyczność?

2) Jak powinniśmy ocenić, jak ogrzewają, ile zużywają prądu, jak wysoka jest ich podatek gruntowy, jakie są opłaty związane z posiadłością, aby móc ocenić lub oszacować, czy w ogóle mogą sobie na to wszystko pozwolić, przynajmniej domyślić się, jak wysoka jest składowa kosztów eksploatacji? Na jakich podstawach powinna opierać się nasza ocena?

3) Jakie jest ich zatrudnienie, na jakiej kwalifikacji opiera się ich dochód w jakiej firmie?

4) Czy oszczędzili 400.000 euro wkładu własnego?

5) Obecne dochody w wysokości 8.500 euro - wsparte na dwóch pracownikach - dochód, 400.000 euro kapitału własnego, jeśli nie oni, to kto mógłby sobie pozwolić na inwestycję o wartości 1 miliona, zwłaszcza że zapotrzebowanie finansowe - w odniesieniu do ich dochodu - wynosi zaledwie 600.000 euro?

[Berlina]

1) Dlaczego ta wysoka amortyzacja jest konieczna, jeśli istnieją obawy? Obawy te opierają się na czymś, szczególnie biorąc pod uwagę, że 5 700 euro zawsze jest uwzględniane w dochodach? Tak długo jak istnieje wysoki dochód, należy atakować poprzez spłatę, a następnie - gdy ten wysoki dochód zniknie - obniżyć go o 2-3 lata, aby po powrocie, dostosowanym do kosztów własności, ponownie przełączyć go w tryb ataku, co sensowne, tak że bezpośrednia spłata pozostanie zawsze bardziej opłacalna niż inwestowanie środków! Czy opcje dodatkowych spłat i/lub zmiany stóp procentowych nie zapewniają elastyczności?

3% spłaty w celu spłacenia do emerytury i minimalizacji ryzyka stopy procentowej przy refinansowaniu. Mamy prawie 40 lat, więc spodziewana spłata to około 28 lat. Zmiana stopy spłaty to dobry pomysł, co daje trochę więcej elastyczności z późniejszą wyższą spłatą lub dodatkowymi spłatami.




2) Jak możemy ocenić, jakie mają koszty ogrzewania, ilość zużywanej energii elektrycznej, jak wysoka jest opłata gruntowa, opłaty za posiadanie gruntu, aby ocenić lub oszacować, czy mogą sobie na to wszystko pozwolić, przynajmniej domyślić się, jaki jest koszt zarządzania obiektami? Na jakich podstawach powinna opierać się nasza ocena?

Nie mam jeszcze tych danych w szczegółach, ale opierałem się na średnich wartościach, na które się odwołałem w badaniach. Szczególnie koszty ogrzewania powinny nie być już zbyt wysokie po termomodernizacji. Ale jak dokładnie wysokie, to zależy od konkretnego zakresu modernizacji. Zużycie energii elektrycznej itp. jest normalnie podobne wszędzie.

3) Co robią zawodowo, na jakiej kwalifikacji opiera się ich dochód w której firmie?

Informatyka w firmie średniej wielkości. Partnerka w dziale finansowym w korporacji. Oboje zajmują średnie stanowiska kierownicze.

4) Czy udało im się zaoszczędzić 400 000 euro na wkład własny?
Tak, zaoszczędzone samodzielnie.


5) 8 500 euro obecne - wsparte przez 2 pracowników - dochody, 400 000 euro kapitału własnego, jeśli nie oni, to kto mógłby pozwolić sobie na inwestycję w wysokości 1 miliona euro, szczególnie że zapotrzebowanie finansowe - w odniesieniu do ich dochodu - wynosi zaledwie 600 000 euro?

Takie pytanie też zadaję sobie w związku z rozwojem cen. Bez dzieci i przy dwóch dochodach nie waham się. Z jednym dochodem byłbym jednak bardziej niepewny. W zasadzie nigdy nie planowaliśmy inwestycji w wysokości 1 miliona euro, ale skoro nasz wybór lokalizacji do zamieszkania jest dość ograniczony, to chyba nie mamy wyboru.

Byłam do tej pory nieco niepewna co do wysokości kredytu, ponieważ zazwyczaj czyta się tylko o kwotach w okolicach 400 tys. euro i zaczęłam powoli wątpić, czy może się okazać, że poprzez (rynkowo napędzaną) stopniową podwyżkę wyznaczonego limitu będziemy wprowadzać się w sytuację, która bardziej jest odradzana.

[NaTwoim13]

Przy oprocentowaniu 1,2% i spłacie kredytu w wysokości 3% miesięcznie (przez 15 lat), rata wyniosłaby około 2.150 - 2.200 EUR/miesiąc

Jeśli przyjmę, że miesięczne koszty utrzymania i ogrzewania (NK+IH) wynoszą około 500 EUR, to łączne obciążenie wyniosłoby 2.700 EUR miesięcznie, co przy 5.700 EUR z dzieckiem byłoby już dość wysokim obciążeniem.

Znam rodzinę, która potrafi wygodnie żyć i funkcjonować z nadwyżką 1.500 euro związanej z ich nieruchomością, nawet bez gwarancji, że w najbliższych latach nie będą musieli dokonywać modernizacji. W najgorszym przypadku mają nadwyżkę 3.000 euro, jednakże tylko wtedy, gdy nie przewidzimy żadnych dochodów ze strony żony oraz dostępne będą świadczenia rodzicielskie w wysokości 1.600 euro.

Dla mnie, choć może to się różnić w przypadku innej rodziny, nie ma w ogóle powodów do obaw.

[Marc2512]

Remont generalny za 290 tys. może być trochę trudny. Termomodernizacja: Nowe okna. Drzwi wejściowe. Ogrzewanie: Pompa ciepła? Czy istnieje ogrzewanie podłogowe? Jeśli nie: wylewka betonowa raus i rein, ponieważ dolne podłogi nie są izolowane. Dach: Panele fotowoltaiczne / słoneczne z magazynowaniem energii? W przeciwnym razie prąd może być drogi dla pompy ciepła. Dach z izolacją. Nowe okucia zewnętrzne + nowe rynny i rury... Nawierzchnie podłogowe, drzwi wewnętrzne itp. - wszystko to koszty, które się sumują. Podobnie jak w moim przypadku. Następnie: nowe instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne pod tynkiem. Potem przychodzi gipsiarz...

[Berlina]

Remont generalny za 290 tys. euro może okazać się karkołomny. Termomodernizacja: Nowe okna. Drzwi wejściowe. Ogrzewanie: Pompa ciepła? Czy istnieje podłogowe ogrzewanie? Jeśli nie: wylewka zbrojona i ponowne ułożenie, ponieważ dolne podłogi nie są izolowane. Dach: PV/ Solary z magazynem? W przeciwnym razie prąd będzie drogi dla pompy ciepła. Dach z izolacją. Nowe wywietrzniki na zewnątrz + nowe rynny i rury...
Podłogi, drzwi wewnętrzne itp. - to wszystko to koszty, które się sumują. Podobnie jak u mnie. Następnie: nowe instalacje wodne i elektryczne pod tynkiem. Potem przychodzi gipsiarz...

Tak mniej więcej. PV jeszcze nie uwzględnione, reszta już tak. Obliczone przez architekta, ale 290 tys. euro to jeszcze bez rezerwy.

[bruno68]

Tej finansowania niestety nie uda się zrealizować.

Z jednej strony wysokość całkowitej kwoty stanowi problem, finansowanie powyżej 1 mln euro będzie wymagało dogłębnej analizy, pochodzenia środków itp.

Z drugiej strony, wasza struktura jest zupełnie błędna i nie spełnia w ogóle wymogów prawnych dotyczących finansowania przez wierzyciela.

a) WK I wynoszą 400 000 euro, pomniejszone o koszty dodatkowe b) ... 075 000 euro, pozostaje WK II c) WK II wynoszą 325 000 euro.

Tutaj drogi się rozchodzą, raz z KFW 461 i raz bez KFW 461

z dofinansowaniem KFW 461

Koszty I) Renowacja 290 tys. euro, z czego można odliczyć 145 000 euro, dofinansowanie 77 500 euro II) Dofinansowanie kierownictwa budowy 15 000 euro, z czego 50 %, dofinansowanie 7 500 euro

Dofinansowanie KFW razem 85 000 euro dla 55, 45 domów

Koszty własne z dofinansowaniem KFW 461

A) 290 000 euro, z czego dofinansowanie 77 500 euro oznacza wkład własny 212 500 euro B) ... 15 000 euro, z czego dofinansowanie 07 500 euro oznacza wkład własny 007 500 euro

Wkład własny w renowację, 220 000 euro

Pozostałe WK z WK II 325 000 euro, pomniejszone o wkład własny w renowację, 220 000 euro, pozostaje 105 000 euro na zakup obiektu.

Jeśli przed złożeniem wniosku udałoby się „znaleźć” dodatkowe 27 000 euro wpłat własnych, byłoby to 80% obciążenie! Co odbiłoby się na oprocentowaniu, różnica 0.3 % w skali roku, zamiast 660 000 euro teraz tylko 528 000 euro pożyczki.

bez dofinansowania KFW 461

Koszty własne bez dofinansowania KFW 461 Wkład własny w renowację, 290 000 euro

Pozostałe WK z WK II 325 000 euro, pomniejszone o wkład własny w renowację, 290 000 euro, pozostaje 35 000 euro na zakup obiektu.

Jeśli przed złożeniem wniosku udałoby się „znaleźć” dodatkowe 31 000 euro wpłat własnych, byłoby to 90% obciążenie! Co odbiłoby się na oprocentowaniu, różnica 0.1 % w skali roku, zamiast 660 000 euro teraz tylko 594 000 euro pożyczki.

Jednakże warunkiem jest: gotowość do akceptacji kosztów zakupu w 100% przez jednego wierzyciela! Żadne oferty finansowania 80% / 10%, one by „pękły”! Drugie finansowanie 10% wygasa po 10 latach, jeśli nie znajdą Państwo finansowania zamiennego, również pierwsze finansowanie niewątpliwie ulegnie zapewnieniu.

Jak łatwo zauważyć, kolejność jest ustalana na podstawie możliwości finansowania, a nie mieszania liczb według uznania.

Znalezienie brakującej kwoty musi nastąpić przed złożeniem wniosku! Zapytajcie rodzinę!

Istnieje jeszcze możliwość, która tutaj nie została wspomniana, dlaczego także.

Tak więc istnieje finansowanie z KFW i bez KFW w grze!

Sprawdzenie, czy są Państwo zdolni finansowo, na podstawie dochodu, pozostaje jeszcze do zrealizowania.

bruno68

[NaTwoim13]

Ta forma finansowania niestety się nie powiedzie.

Po pierwsze, wysokość całkowitej kwoty stanowi problem, finansowanie powyżej 1 mln. euro będzie wymagało dokładnej analizy, pochodzenie środków...

Same kłopoty, same śmieci, szaleństwo!!!


Już sama kwota finansowania w wysokości miliona............

SZALEŃSTWO!!!!

[Berlina]

1.
Bruno najwyraźniej myli ogólne wydatki / ogólną inwestycję z sumą finansowania.

2.
Bruno wydaje się zakładać, że remont nie zwiększy wartości. Obecnie Dom kosztuje tyle samo co wartość rynkowa działki. 625 tys. / 80% = 780 tys. minimalna wartość zabezpieczenia dla 80%. Po głównym remoncie wartość domu będzie znacznie wyższa, więc bank powinien to uwzględnić, według mojej wiedzy.

3.
Obecnie KfW461 nie odgrywa żadnej roli. Kiedy / czy / co pojawi się jako alternatywa, pozostaje niewiadomą. To byłby dla nas bonus, ale obecnie w ogóle nie można tego uwzględnić w finansowaniu. Dlatego wszelkie rozważania w tej kwestii są bezpodstawne.

3. Z naszymi obecnymi pensjami w wysokości 8 500 euro netto, pozytywna ocena kredytowa na 625 tys. w ogóle nie stanowi problemu. Moje rozważania / ostrożność wynikają z przyszłej sytuacji finansowej, która (przynajmniej tymczasowo) będzie znacznie gorsza. To jednak nie interesuje dzisiaj banku, lecz stanowi nasze osobiste ryzyko i decyzję życiową, która nie ma nic wspólnego z dzisiejszym przyznaniem kredytu.

[EgonO]

Zapytanie na marginesie: Czy u Was nie ma nowych dzielnic mieszkaniowych? Ile by Was kosztowało zbudowanie nowego domu zgodnie z Waszymi życzeniami?

[Berlina]

Pytanie na marginesie: Czy nie ma u was nowych terenów budowlanych? Ile kosztowałoby was zbudowanie nowego domu spełniającego wasze życzenia?

Nie, nie ma terenów budowlanych w naszych preferowanych lokalizacjach. W tym miejscu płacimy zdecydowanie za lokalizację, a nie za sam Dom.

[BenniG]

Czy rozmiar tego obiektu jest odpowiedni? Co się stanie, jeśli chcecie mieć kolejne dziecko po pierwszym? Czy istnieją opcje rozbudowy? Czy potrzebujecie tak dużej działki?

[Berlina]

Opcje rozbudowy są bardzo ograniczone. Z dwójką dzieci byłoby wystarczająco miejsca, ale sypialnia rodziców byłaby mniej przestronna. Aktualnie są 2 pokoje, które moglibyśmy połączyć.

Dla nas ważne jest posiadanie dość dużego i przede wszystkim bardzo prywatnego terenu. Dlatego nie chcielibyśmy domu środkowego w szeregu ani niewielkiego/wąskiego ogrodu. W takim przypadku wolelibyśmy wziąć przestrzenną kwaterę.

Lokalizacja jest dla nas poza prywatnością najważniejsza. Naprawdę większe obiekty znajdują się wszystkie powyżej 1 mln euro + remont.