Capital Investment 4

[drago]

Witajcie drodzy Użytkownicy,

być może ktoś z Was ma dla mnie kilka przydatnych sugestii lub wskazówek. Moi rodzice wybudowali Dom bliźniaczy w 2011 roku, gdzie obie połowy są wynajęte. Chciałbym teraz wprowadzić się do jednej z połówek (musiałbym zgłosić ją jako dziewrak, obecni najemcy mieszkają tam od 2 lat), dlatego pojawia się pytanie, jaka byłaby najbardziej inteligentna strategia postępowania:

A. Po prostu wprowadzić się, nie zastanawiając się za bardzo - ewentualnie zapłacić niższy czynsz (podobno do 66% jest zezwolone przez urząd skarbowy?)

B. Rozdzielić Dom bliźniaczy i podarować go. Mam jeszcze brata, rodzinne relacje nie ucierpią.
B.1. Całkowicie podarować Dom i wynająć drugą połówkę.

C. Rozdzielić Dom bliźniaczy i sprzedać. Wartość domu wynosiła 370.000 € 2 lata temu (oceniona przez bank), myślę że obecna wartość rynkowa jest wyższa ze względu na obecny rynek nieruchomości.
C.1. Całkowicie sprzedać Dom i wynająć drugą połówkę.

[BenniG]

Cześć Drago,

aby móc ci doradzić, co jest najmądrejsze, musielibyśmy poznać znacznie więcej informacji o twoich i twoich rodziców dochodach i majątku.
Gdybyśmy mieli te informacje, moglibyśmy rozważyć, gdzie przychody z wynajmu byłyby najlepiej ulokowane i jak najlepiej wykorzystać kwoty wolne od podatku przy przekazywaniu prezentów lub później dziedziczeniu.

Oczywiście ważne jest również, czy wolicie być właścicielami, najemcami czy wynajmującymi, ponieważ ma to istotne znaczenie.

Ponadto aspekt finansowy związany z finansowaniem domu bliźniaczego również może odgrywać istotną rolę. Jeśli twoi rodzice na przykład sfinansowali go i po 10 latach (w zeszłym roku) podpisali umowę na dalsze finansowanie, to w przypadku wcześniejszej rezygnacji mogłyby pojawić się znaczne kary odsetkowe.

Wypowiedzenie z uzasadnionym powodem w celu sprzedaży nie wygląda oczywiście zbyt dobrze.

Pozdrawiam
Benni

[bruno68]

To nie będzie takie proste!

Twoi rodzice zbudowali, więc są właścicielami! Niestety, wynajęte domy mają mały błąd, to Amortyzacja! Przy 11 latach z 2% odliczenia, daje to 22% odliczenia.

Przy 370.000 €, odliczenie to 81.400 €! Wartość pozostała: 288.600 €! Ponieważ nigdy nie było i nie ma użytkowania prywatnego! Powinno to być czyste użytkowanie komercyjne! Dlatego tylko wartość pozostała jest zwolniona podatkowo. Każdy kolejny € byłby więc opodatkowany.

Nawet tańsze mieszkanie mogłoby prowadzić do ogólnego opodatkowania!

W przypadku takiego kwestionariusza, tylko doradca podatkowy może pomóc.

bruno68

[2utopus]

Czy można tak po prostu podzielić budynek bliźniaczy? Czasami dzieli się np. ogrzewanie lub inne rzeczy. Najlepiej byłoby skonsultować się z doradcą podatkowym, który zna sytuację finansową rodziców i dzieci.

[bruno68]

Post został usunięty przez moderatora

[drago]

Dziękuję za liczne sugestie.
Oba domy jednorodzinne są już oddzielnie użytkowane, posiadają własne wejścia, przyłącza elektryczne, gazowe i wodne.

Wszyscy zaangażowani są pracownikami, a także moja strona miałaby kapitał własny (około 140 000 €).

Jeśli zamieszkam na wynajmie u moich rodziców, to moglibyśmy obniżyć czynsz według moich badań do 66% zwykłego czynszu. Moi rodzice mogliby dalej wszystko odpisać i musieliby opodatkować tylko dochody, które w przypadku mojego zamieszkania w jednym z domów byłby trochę niższe.

W przypadku darowizny moi rodzice w ogóle nie mogliby niczego odliczyć, a pojawiłyby się koszty notarialne, wpisu do księgi wieczystej. Wydaje mi się więc, że pierwsza opcja jest najbardziej sensowna?
Mój ojciec był w tym tygodniu w banku w sprawie refinansowania, ale jeszcze nie rozmawiałem z nim, czy już coś załatwił.

[2utopus]

To po prostu zawsze pytanie - jeśli mam dodatkowe 1000 € dochody z najmu miesięcznie, a potem mogę odliczyć 500 €, muszę i tak zapłacić podatek od dodatkowych 500 €.

I korzystniejsze dla odliczania jest dla osób o wyższych dochodach niż dla tych o niskich dochodach.

Inna perspektywa może wyniknąć z podatku od spadków/darowizn - wszystko zależy tutaj od całego majątku rodziców i ilu dzieci/beneficjentów ma być uwzględnionych - jeśli jeden z rodziców odziedziczy wszystko, a potem przekaże cały majątek jednemu dziecku, mogą pojawić się wysokie podatki spadkowe...

Oczywiście nie wolno zapominać o życzeniach rodziców i finansowaniu - czy chcą oni w ogóle coś podarować i jak to mogłoby się odbić na zabezpieczeniu/emeryturze?

[StGe1973]

drogi, takie rzeczy zależą głównie od decyzji twoich rodziców, czy chcą teraz przekazać to DHH czy nie, wszystko inne jest bardziej czy mniej równoważną wymianą (jeśli ciebie i twoich rodziców traktować jako jedność). Jeśli twoi rodzice zachowają DHH, będą mogli dalej odliczać koszty, ale twoje płatności czynszowe będą oczywiście uznane jako dochód do opodatkowania dla twoich rodziców. Twoja płatność czynszu (ponieważ mieszkasz tam prywatnie), nie jest odliczalna (za wyjątkiem biura domowego itp.). Jeśli twoi rodzice podarują ci DHH, to chociaż nie będzie można odliczać kosztów (oprócz biura domowego itp.), to oczywiście zaoszczędzisz także na płatności czynszu. Jedna opcja może być bardziej korzystna (myślę, że to chce zauważyć utopus), jeśli ty i twoi rodzice macie skrajnie różne dochody lub jeśli oczekuje się krótkoterminowych dużych wydatków (dach, nowe okna itp.). Zwykle finansowo nie będzie to decydująca korzyść ani niekorzyść, ale to po prostu podstawowa decyzja twoich rodziców, czy tego chcą czy nie.

[2tneub]

Tak łatwo nie będzie!

Twoi rodzice zbudowali, więc są właścicielami! Wynajmowane domy mają niestety małą wadę, czyli odliczenie amortyzacyjne! Przy 11 latach z 2% odliczeniem, otrzymujemy 22% odliczenie.

Przy kwocie 370 000 € odliczamy 81 400 €! Wartość pozostała 288 600 €! Ponieważ nigdy nie było ani nie jest obecnie prywatnego użytkowania! Powinno to być więc wyłącznie użytkowanie komercyjne! Dlatego tylko wartość pozostała powinna być zwolniona z podatku. Każdy dodatkowy € byłby zatem podlegał opodatkowaniu.

Nawet mieszkanie po obniżonej cenie może prowadzić do opodatkowania na zasadzie ryczałtu!

W przypadku tego kwestionariusza, tylko doradca podatkowy może pomóc.

bruno68

Jak zawsze, tylko bzdury.
1.) Abschreibung (odliczenie amortyzacyjne) jest liczona tylko dla kosztów budowy budynku, a nie dla wartości gruntu. Oczywiście jest obliczana tylko od ceny budowy/nabycia budynku, a nie od jakiejś wartości szacunkowej.
Obliczenia są więc fundamentalnie błędne.
2.) Tutaj nie ma mowy o użytkowaniu komercyjnym. Jedyne, co mogłoby być uznane za działalność gospodarczą, to handel obiektami, przy więcej niż 3 transakcjach.
3.) Chciałbym zobaczyć wyjaśnienie o opodatkowaniu ryczałtowym w przypadku obniżonego udostępniania nieruchomości mieszkalnych członkom rodziny.