Capital Investment 4

[LisaD]

Witajcie drodzy użytkownicy,

jestem tutaj nowa i liczę na kilka inspiracji od was:

Otóż: Kupiliśmy mieszkanie na własność, które zamieszkujemy sami. Znajduje się ono w dobrze położonej Düsseldorf, a wartość nieruchomości bardzo wzrosła. Oczekuję cen sprzedaży na poziomie 350.000-450.000 €, biorąc pod uwagę porównawcze ceny sprzedaży w tej samej osiedlowej zabudowie (mieszkanie w tej samej zabudowie o 10m2 większe zostało sprzedane za 550.000€ latem ubiegłego roku), które od czasu do czasu są osiągane. Nasze mieszkanie zostało już wyposażone w nowe okna, nowe szafy itp. przed zakupem.

Chcielibyśmy opuścić duże miasto i przenieść się na obszar oddalony o 50km. Na razie nie ma konkretów, poza poszukiwaniami. Myślę już o możliwościach, jakie mamy, i mam wrażenie, że może coś nie do końca uwzględniam, dlatego bardzo doceniłabym wasze myśli.

Mieszkanie zostało sfinansowane kapitałem własnym i kredytem. kredyt nie został jeszcze w pełni spłacony (czas spłaty pozostały 5 lat) i dodatkowo jest zabezpieczony oszczędnościami budowlanymi. Prawdopodobnie zostanie on (prawdopodobnie tylko kapitał czysty - stopa procentowa >2%) wykorzystany jako finansowanie następcze.

Naszym celem jest zakup innej nieruchomości/budynku nowego w ciągu 2-3 lat, albo tak szybko, jak to możliwe, gdy tylko znajdziemy coś odpowiedniego...

Dotychczas planowaliśmy zawsze sprzedać obecnie zamieszkiwaną nieruchomość, a uzyskaną cenę sprzedaży zainwestować w nową nieruchomość. Zaletą byłoby to, że musielibyśmy wziąć tylko niewielki kredyt i szybko byłobyśmy bez długów. Nie chciałbym się uwiązać z nieruchomością. Nie chciałbym także płacić wysokiej raty kredytu...

Mój partner zaczyna teraz bardziej opierać się na myśli o sprzedaży, a ja zaczynam myśleć, czy nie byłoby mądrzej zatrzymać mieszkanie i wynająć je. W ten sposób mielibyśmy długoterminowe dochody z najmu, które w krótkim czasie moglibyśmy zainwestować po odliczeniu podatków i rezerwy w kredyt nowej nieruchomości. Prawdopodobnie ceny nadal będą rosnąć, a nieruchomość jest praktycznie już spłacona. Mielibyśmy więc jeszcze pewien kapitał, który moglibyśmy zlikwidować w przyszłości. Ale co w takim razie z kapitałem własnym na finansowanie nowej nieruchomości?
Do sytuacji wynajmu:
Mieszkanie znajduje się w osiedlu z dozorcą i jest w stanie do wynajęcia. Oczekiwana czynszu miesięczna około 900€-1000€ + miejsce parkingowe podziemne około 50€.
Jest zorientowane na północ-południe i od strony północnej występują niewielkie problemy z pleśnią, które znacznie zmniejszyliśmy poprzez wykonane już prace remontowe (izolacja wewnętrzna), ale nadal istnieje ryzyko i martwi mnie, że przyszli najemcy mogliby mieć problemy z pleśnią przy nieprawidłowym wentylowaniu (trzeba być bardzo dokładnym), i moglibyśmy być skonfrontowani z obniżeniem czynszu, ale nie moglibyśmy długoterminowo zmienić tej sytuacji, ponieważ to spowodowane jest orientacją i budową. Ten myśl skłonił mnie do niekonkretnego dotąd rozważania wynajmu.

Być może moglibyśmy wynająć nieruchomość tylko na jakiś czas, a następnie sprzedać? Ale nie mam pojęcia, czy to w ogóle miałoby sens...
Niestety, z osobistych powodów nie chcemy czekać kolejne 5 lat do końca kredytu przed zakupem innej nieruchomości.

Poza nieruchomością nie mamy żadnych oszczędności.
Jak można sfinansować nową nieruchomość, nie sprzedając dotychczasowej? Czy można wykorzystać cokolwiek z obecnej nieruchomości jako kapitał własny? W zasadzie pozostała tylko niewielka kwota kredytu hipotecznego na poziomie około 1/3 wartości rynkowej, z czego około połowa jest zabezpieczona oszczędnościami budowlanymi. Być może byłoby możliwe wcześniejsze spłacenie kredytu, ale oprocentowanie jest korzystne (0,96%) i myślę, że to prawdopodobnie mniej rozsądne.

Czy macie jakieś pomysły? Dziękuję za Wasze sugestie.

Pozdrawiam, Lisa

[NaTwoim13]

W zasadzie istnieje także możliwość przeniesienia pożyczki na nową nieruchomość podczas sprzedaży. Cena sprzedaży mogłaby zostać wykorzystana do tymczasowego sfinansowania zakupu i natychmiastowej spłaty po otrzymaniu środków.

W przypadku wynajmu, w przypadku sprzedaży w ciągu najbliższych 10 lat może zostać nałożony podatek spekulacyjny, zatem decyzja ta powinna być dokładnie przemyślana.

[BenniG]

Cześć, Lisa,

ile lat temu kupiliście i sfinansowaliście mieszkanie?

Jeśli to było tylko 5 lat temu, to powinniście wiedzieć, że zysk z zbycia musi być w pełni opodatkowany, jeśli mieszkanie było choćby przez jeden dzień wynajmowane przed sprzedażą. Po 10 latach od zakupu sytuacja wygląda inaczej, wtedy jednak możecie spłacić [url]kredyt[/url] z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Tak więc testowe zabawy w bycie wynajmującym mogą szybko okazać się dość drogie.

Jeśli nie jesteście pewni, czy mieszkanie w ogóle można opłacalnie wynająć (np. z powodu problemów z pleśnią), to sugeruję szybkie sprzedanie, póki ceny są jeszcze wysokie.

Oczywiście musicie najpierw znaleźć odpowiednie mieszkanie dla siebie, ale może presja zmusi was do szybszego podjęcia decyzji ;-)

Jednak jest też niewygodnie, jeśli znajdziecie mieszkanie i musicie szybko znaleźć kupca.



Jeśli jednak chcecie zachować mieszkanie, możecie wziąć nowy [url]kredyt[/url] w tej samej banku i zabezpieczyć go na wolnej hipotece starego mieszkania.

Alternatywnie inny bank mógłby wejść na drugie miejsce, co jednak wiązałoby się z dopłatą do oprocentowania.

Ale co będzie najlepsze ostatecznie, tego można powiedzieć dopiero po ustaleniu, co jest dla was najlepsze.



Jeśli miałbym wybór między 950 € czynszu netto a 450 000 € gotówki, to wybrałbym 450 000 € (czynsz pomnożony przez 39,5 daje cenę zakupu).

Przy 1 050 € a 350 000 € musiałbym się bardziej zastanowić (czynsz pomnożony przez 28).

[Martin79HN]

Cześć Lisa,
czy nie byłoby sensowne skorzystać z istniejącego kapitału własnego w wysokości 100 000 / 150 000 € na obecnym mieszkaniu
i wprowadzić go do nowego obiektu. (Zwiększenie hipoteki lub wolnego obciążenia hipotecznego ze względu na spłaconą kwotę)

Istniejący okres wiązania oprocentowania wynosi od 5 do 10 lat dla obecnego mieszkania, a dla nowego obiektu od 10 do 15 lat,
a wasze obecne mieszkanie zostanie sprzedane i spłacone w ciągu 7-10 lat.

W ten sposób unikniecie podatku spekulacyjnego (to zależy od terminu zakupu)
oraz będziecie mieli wynajem i większą kwotę do spłacenia w ciągu 7-10 lat.
Znajdźcie odpowiedni obiekt, a następnie zaplanujcie.
Może minąć nawet 2-3 lata, nim znajdziecie działkę.

Nowy Dom z ogrodem w obszarze miejskim rozwiniętym - to idzie szybko
w kierunku około 600 - 800 tysięcy euro potrzebnych do inwestycji! (w zależności od lokalizacji i rozmiaru)
Nie bagatelizujcie kosztów budowy i dodatkowych kosztów!

[2tneub]

Jeśli to miało miejsce zaledwie 5 lat temu, powinniście wiedzieć, że przychód z zbycia trzeba opodatkować w całości, jeśli mieszkanie było wynajmowane nawet tylko przez jeden dzień przed sprzedażą.

To nie jest prawdą. Zobacz tutaj:
https://www.haufe.de/finance/steuern...90_515874.html

[BenniG]

To nie jest właściwe. Patrz tutaj:
https://www.haufe.de/finance/steuern...90_515874.html

Och, jeszcze tego nie rozważyłem.
Przy tej możliwości zawsze myślałem o korzystaniu z nieruchomości po wynajmie.
Jednak wynajem pośredni może zwiększyć presję, aby znaleźć kupca w roku wyprowadzki.

Wynajmujący może również mieć negatywny wpływ na cenę sprzedaży.
Po pierwsze, dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie do użytku własnego, ale także dla kupującego, który chciałby sam wybrać najemcę.
Bowiem jako kupujący pytałbym się, dlaczego mieszkanie jest sprzedawane, skoro obecny najemca stanowi solidną i prostą inwestycję.

[LisaD]

Cześć wszystkim,

najpierw bardzo dziękuję za wszystkie odpowiedzi i myśli. Tak, kwestia podatku od spekulacji to zdecydowanie dobre zastrzeżenie. Dziękuję również za link do Haufe - nie miałam tego w głowie, że częściowa wynajem w roku sprzedaży mogłaby być interesująca, jeśli mielibyśmy głowę, okazję i zainteresowanych.

Mieszkanie kupiliśmy dopiero 5 lat temu. Jeśli mielibyśmy je wynająć, to również nie planowalibyśmy sprzedać go w najbliższym czasie - przynajmniej taki był dotychczasowy nurt rozumowania. Więc albo sprzedać, albo długoterminowo jako obiekt do wynajęcia do korzystnego momentu sprzedaży.

Znalezienie nowej nieruchomości to obecnie główny problem. Faktycznie, z czasem rośnie nasza gotowość do kompromisów. Mimo problemów z pleśnią, tutaj jesteśmy trochę przyzwyczajeni i przeprowadzka powinna oznaczać pewną poprawę.

Dziękuję za myśli dotyczące przeniesienia starego kredytu. To takie sprawy, o których dotąd nic nie wiedziałam i chcę się o nie wcześniej dowiedzieć więcej.

Także pomysł ponownego obciążenia dotychczasowego mieszkania, czyli generowanie kapitału własnego, wydaje mi się dobry. Oczywiście trzeba będzie jeszcze raz porównać czyste liczby. Ale jeśli już wiem, jakie opcje mogę rozważyć, to bardzo mi to pomaga. Dzięki!

Myślę, że sprzedaż zaczyna być dla nas trochę trudna, ponieważ mieliśmy wtedy szczęście kupić mieszkanie poza rynkiem i nie chcemy tracić tego przewagi przez błędną decyzję, czyli sprzedaż pochopna. W zasadzie to było to, co pozwoliło nam w ogóle oszczędzić kapitał własny.

Porozmawiam jeszcze raz z pośrednikiem kredytowym, który polecił mi kiedyś kredyt na to mieszkanie, po prostu po to, aby uzyskać więcej informacji i kilka liczb wcześniej.

Muszę jeszcze dokładniej przyjrzeć się porównaniu ceny sprzedaży i czynszu - czyli z tym czynnikiem. Przy wynajmie zawsze istnieje ryzyko ewentualnych zaległości w płatnościach, i jakoś chciałabym wybrać bezpieczniejszą opcję. Ale co jest naprawdę pewne, i kto wie, jak będą się rozwijać ceny - to również jest zmienna - być może ceny sprzedaży spadną, a stopy procentowe wzrosną lub coś w tym rodzaju.

Jeszcze raz serdeczne dzięki za szybką reakcję!

Pozdrowienia, Lisa