Capital Investment 4

[TBS]

Cześć wszystkim,

Bardzo bym był wdzięczny za opinie, czy poniższy plan byłby możliwy do zrealizowania.

Mam 45 lat i chciałbym kupić Dom z 1990 r. o powierzchni około 120 mkw z mieszkalną jednostką pomocniczą (ELW) o powierzchni około 40 mkw. Nieruchomość znajduje się w kodzie pocztowym 56291 i ma powierzchnię działki około 600 mkw. Na modernizację 2 małych łazienek, kuchni i drzwi oraz materiały do remontu potrzebowałbym dodatkowo około 20 000 €.

Cena zakupu maksymalnie 215 000 €
Koszty dodatkowe 25 000 €
Remont/modernizacja 20 000 €
Suma 260 000 €

Dochód netto 2 640 € miesięcznie (bez uwzględnienia dodatkowych płatności)
Dodatkowe potencjalne dochody z ELW od 250 € do 300 € czynszu i kosztów eksploatacyjnych

Kapitał własny
Lokata terminowa 8 000 € jako rezerwa na nieprzewidziane wydatki
Inwestycja kapitału 5 000 €, która może być szybko spieniężona i przeznaczona na Dom
Fundusze i akcje około 50 000 € z miesięcznymi dywidendami średnio 75 €
Dodatkowa inwestycja kapitałowa przynosząca około 40 € miesięcznie (długoterminowo związana)

Wydatki
860 € koszty utrzymania (żywność, samochód, ubezpieczenia w tym NC, itp.)
ok. 500 € Przewidywane dodatkowe koszty eksploatacyjne

2 640 € minus 860 € minus 500 € = 1 280 €. Oznacza to maksymalną ratę 1 150 € i okres kredytowania 22 lata, taki byłby mój cel.

Po modernizacji ELW dołącza do tego czynsz w wysokości 250 €. Dodatkowo mam jeszcze 115 € z dochodów kapitałowych oraz dwa stałe dodatkowe płatności odliczone do 215 € miesięcznie jako zabezpieczenie, czyli w sumie około 1 850 €, aby pokryć tę ratę. Jednak ważne jest dla mnie, aby raty opłacać wyłącznie z miesięcznego dochodu, czyli bez dodatkowych płatności, dochodów kapitałowych i wynajmu.

Scenariuszem, który chcę rozważyć, jest sfinansowanie bez wkładu własnego poprzez trzy kredyty. Pierwszy w wysokości 160 000 € na Dom, drugi w wysokości 55 000 € na ELW, a trzeci na koszty dodatkowe i remont/modernizację w wysokości 45 000 €. Powodem jest zalecenie, aby oddzielić ELW od domu, aby w sposób bardziej korzystny podatkowo móc oddzielić ELW.

Czy to jest najlepsza droga? Czy możecie podać mi przybliżone warunki dla tego przedsięwzięcia? Zakładałem około 1,3%, ale zostałem zaskoczony wzrostem oprocentowania w związku z wojną. Niestety dane dotarły do mnie dopiero teraz, więc dopiero teraz mam wszystkie warunki razem.

W jakim stopniu mogę uzyskać korzystne warunki dzięki mojemu portfelowi akcji o wartości około 50 000 €, jeśli podam go jako zabezpieczenie kredytu na koszty dodatkowe i modernizację/remont? A może częściowa sprzedaż tego portfela byłaby nawet bardziej sensowna pod względem warunków?

Czekam na propozycje i dziękuję z góry za wszelkie dodatkowe sugestie i krytykę mojego planu.

Pozdrawiam
TBS

[NaTwoim13]

Pełnego finansowania nie polecam, jest zbyt drogie i wybór banków jest bardzo ograniczony. W razie potrzeby można rozważyć pracę z kredytem podporządkowanym Hanseatic Bank, trzeba to przeliczyć.

Decydujące znaczenie ma podział części kredytów (ale tylko wtedy, gdy są to dwa różne rodzaje kredytów, czyli spłacane w całości lub ratalnie) podział w umowie kupna.

Nie ma znaczenia, czy z wkładem własnym, czy bez niego, bądź kredytem podporządkowanym (możliwa jest również mieszanka obu) warto dążyć do uzyskania wskaźnika obciążenia 90%. Można wówczas przyjąć, że 100% ceny zakupu oraz 100% kosztów modernizacji włączając w to wkład własny (który jest ponownie odejmowany od kosztów ogólnych podczas ustalania zapotrzebowania finansowego, tak jak kapitał własny/kredyt podporządkowany dla określenia zapotrzebowania finansowego) stanowiąc łącznie wartość obciążenia dla właściwego banku.

[TBS]

Dziękuję za odpowiedź.

Co oznacza 90% ltv? Czy oznacza to, że finansuję 10% ceny zakupu i koszty poboczne z kapitału własnego? Czyli w moim przypadku dwa kredyty po 193 000 € i dodatkowe 20 000 € na remont/modernizację?

[6Bankkaufmann]

Cześć TBS, zazwyczaj finansowanie 100% ceny zakupu i pełnych kosztów modernizacji jest bardziej sensowne niż zaciąganie kredytu na koszty poboczne związane z zakupem. Jeśli zaczniesz finansować również koszty poboczne, oprocentowanie dużego kredytu bankowego będzie zawsze większe. Dlatego warto zaangażować jak najwięcej kapitału własnego (co najmniej koszty poboczne zakupu). Możesz podzielić kredyty według własnego uznania, to jest możliwe.

[TBS]

Okej, dziękuję za wskazówki.

Czy dobrze zrozumiałem, co napisał noelmaxim, że poprzez modernizację za 20.000 € zwiększam również wartość?
Na przykład zakup za 215.000 € plus modernizacja za 20.000 € plus wkład własny 5.000 €. Daje wartość nieruchomości w wysokości 240.000 €. Jeśli teraz dodam koszty dodatkowe w wysokości 25.000 € z kapitału własnego, to otrzymam 89,5% wartości kredytu hipotecznego. Czy to tak właściwie?

[NaTwoim13]

Tak to wygląda, obliczałem i potwierdziłem koszty materiałów na 20 000 euro, ale nie tylko 5000 euro za własną pracę.Musisz zapłacić za materiały, więc nie obniżą one limitu obciążenia, tylko te 5000 euro za własną pracę.

[TBS]

Dziękuję bardzo!
Chodziło mi głównie o zrozumienie zasady.

Te 20 000 € faktycznie pokryją koszty materiałów oraz wynagrodzenie dla fachowców za prace, których sam nie potrafię wykonać. Czy usługi fachowców nie mogą zmniejszyć całkowitego limitu kredytowego? Czy nie byłoby lepiej oszacować wydatek na materiały na 20 000 € i pokryć koszty wynagrodzenia dla fachowców z kapitału własnego?

Faktycznie zaczęłam już szczegółowy plan, aby uwzględnić koszty materiałów oraz czas pracy fachowców i prac wykonanych samodzielnie. Będę musiała obliczyć, ile to wyniesie.

[TBS]

Więc po długim pisaniu w Excelu mam jeszcze więcej remontów / modernizacji, ponieważ zapomniałem o wymianie ogrzewania, która musi zostać przeprowadzona do 2024 roku. Dlatego mówimy o kwocie około 35 000 €. Czy mogę to uwzględnić, skoro wymiana jest obowiązkowa, ale prawdopodobnie zostanie wykonana dopiero w 2024 roku? Obecnie koszty własne wynoszą około 25 000 €. Jak jest ogólnie z czasem? Realistycznie rzecz biorąc, nie będę w stanie zrealizować wszystkich prac własnych w tym roku ze znajomymi. Mniej istotne będą zrealizowane dopiero w przyszłym roku. Od kiedy nie mogę już tego odliczać?

[TBS]

To pytanie, które mi przyszło do głowy: Czy konieczne jest, żeby zaciągnąć kredyt na modernizację w celu obniżenia wysokości kredytu hipotecznego? Jeśli mogę rozłożyć koszty na 2 lata, mogę poradzić sobie z tym przychodami z najmu, premią uzależnioną od wyników i wzrostem wynagrodzenia w przyszłym roku bez dodatkowego kredytu. W ostateczności mogę wziąć kredyt na mniejszą kwotę. Czy grozi mi wtedy nieuznanie wszystkiego?

[NaTwoim13]

Jeśli nie zostanie to określone na początku finansowania i nie będzie uwzględnione w planie kosztów, to oczywiście nie będzie uwzględniane jako zwiększające wartość.

[TBS]

Koszty są uwzględnione w planie kosztów na początku finansowania. W końcu i tak muszę to wszystko zrobić. Tylko źródłem pieniędzy byłoby w tym przypadku kapitał własny zamiast pożyczki. Wtedy powinno to zadziałać.

[NaTwoim13]

Tak, ale trzeba udowodnić posiadanie kapitału własnego.

Jeśli go jeszcze nie posiadasz, ale będziesz miał go w ciągu najbliższych miesięcy, to będziesz musiał go pożyczyć lub przelać na swoje konto na chwilę, aby móc udowodnić jego posiadanie.

[BenniG]

Pieniądze są dostępne (w akcjach, funduszach i innych formach inwestycji).
Nie ma znaczenia, czy wykorzystasz już dostępne pieniądze, czy też te, które właśnie zdobyłeś, dla banku to drugorzędne.
Jednak i tak ważne jest, jakie warunki określa umowa. Są banki, które wymagają początkowo wkładu własnego.

[TBS]

Tak, kwotę 35 000 € mogę pokryć z kapitału własnego z funduszy i akcji po uregulowaniu kosztów dodatkowych.

Więc cena zakupu 215 000 €, materiały i usługi obce 35 000 €, wykonane prace własne 25 000 €. Czy ktoś mógłby mi powiedzieć, na jakim poziomie będę mniej więcej? Czyli miesięczna rata i oprocentowanie?

[NaTwoim13]

Zostań spokojny, wszystko ułoży się