Capital Investment 4

[IckeAusM]

Cześć wszystkim,

po tym, jak w pierwszym wątku dowiedziałem się tylko dziwnych i nie na temat wpisów, teraz spróbuję jeszcze raz w sposób bardziej zwięzły:

Mam 33 lata i pracuję na pełen etat/bezterminowo w Monachium i myślę o zakupie mieszkania w południowej Brandenburgii:

Miesięczny dochód netto: ~2.250€
Miesięczne wydatki z wszystkim: (szacunkowo) ~1.750€, w tym ~600€ udział czynszu w wynajmowanym pokoju w mieszkaniu współdzielonym
Miesięczne zobowiązania z tytułu pożyczek, finansowania itp.: 0,00€
Miesięczne saldo: + 500€

Zazwyczaj pozostaje średnio dodatkowe ~150€ (czasem tylko 50€, czasem nawet 300€), ponieważ z kalkulowanych i zarezerwowanych budżetów na utrzymanie, mobilność i inne zawsze (jeszcze) zostaje coś. Te nadwyżki nie powinny jednak być traktowane jako stałe i wiążące. Tylko na przyszłość.

Obiekt pożądania wygląda następująco:

Rok budowy 1954, ostatnio odnowiony około 2000 roku, obecnie wynajmowany (od 2015 roku), bardzo zadbany,
Parter, 3 pokoje, ~66m², piwnica i wyłączne prawo do miejsca parkingowego, księga wieczysta czysta.

Całość za 77.500€. Jest to za drogie na tę okolicę, bardziej odpowiednie są kwoty 50.000€~60.000€, ale taniej się już nie znajdzie. Początkowa oferta wynosiła 92.000€.

Dodatkowe informacje:

Duża suma zapasowa: powyżej 30.000€
Przewidziana kwota wkładu własnego: poniżej 13.000€

Suma finansowania: 74.000€
Stopa procentowa: 2,15% RRSO
Miesięczna rata: 361€
Okres obowiązywania oprocentowania: 15 lat
Pozostały dług po okresie: ~26.000€ (+/-)

Miesięczne saldo z wynajmu: ~230€ (329€ czynsz + 159,50€ opłaty eksploatacyjne + 15€ miejsce parkingowe - 237€ koszty ogrzewania - 33€ woda/odprowadzanie ścieków)

Moje przemyślenia na ten temat:

- Wprowadzam tak niewiele środków, ponieważ jeśli coś się stanie, na przykład z samochodem, dodatkowym obciążeniem lub innym nagłym problemem, będę bezradny, a wtedy zacznie się błaganie w banku, czego nie chcę. Dlatego podchodzę do tego bardzo konserwatywnie i dlatego nie zastanawiam się ani nie uwzględniam podwyżek wynagrodzenia, premii czy innych dodatkowych dochodów.

- Okres obowiązywania oprocentowania na 15 lat to dobry kompromis. 10 lat to dla mnie za krótko, a 20 lat za długo.

- Rata jest ustawiona tak, aby nie ulegać temu nieruchomości i unikać ograniczeń, nie chcę natychmiast wpadać w kłopoty, gdyby nastąpiła bezczynność, stracił pracę lub (koszmarne scenariusze) oba jednocześnie lub coś w tym stylu. Ważne dla mnie jest, aby nie zostać zdeptanym, gdy sytuacja tymczasowo ulegnie zmianie.

Według moich obliczeń (rata minus nadwyżka) każdego miesiąca miałbym wydatki na mieszkanie w wysokości ~130€ (cet. par.).
Dodatkowo uwzględniam dodatkowe 100€ miesięcznie na nadpłatę, oraz mały margines z 20€ miesięcznie (cet. par.).
Wtedy miałbym miesięczne łączne wydatki w wysokości 250€, które aktywnie przeznaczyłbym z mojej +500€ nadwyżki miesięcznej (cet. par.).

Według różnych kalkulatorów online, moje pozostałe zadłużenie wraz z nadpłatą w wysokości 1.200€ rocznie po 15 latach to około 6.000€, które spłacę w miarę dostępnym budżetem miesięcznym lub ze zbędnych nadwyżek budżetowych, których nie uwzględniam, i w razie potrzeby nawet wcześniej.

Choć to przedsięwzięcie nie jest bardzo wielkie (w porównaniu z innymi), jednak kwota prawie 74.000€ plus odsetki może wywrzeć duży nacisk, dlatego chętnie poznałbym jakieś opinie na ten temat.

[bruno68]

Już kilka błędów w obliczeniach!

a) Musisz odróżnić między wykorzystaniem własnym i zewnętrznym! Dopłata za ryzyko do odsetek!
b) Wszystko, co przekracza wycenę, musi być opłacone z własnych środków! Jeśli wartość nieruchomości wynosi 60 000 € i jest finansowana w 100%! Wtedy nadwyżka musi zostać opłacona z własnego majątku, ponieważ ta część nie kwalifikuje się do kredytu!

Nie zdziwiłbym się, gdyby Państwa oferta w rzeczywistym oświadczeniu kredytowym wynosiła raczej 4,00% rrrcz. niż podane 2,15% jedn. rrrcz.!
Dodatek ze względu na niższe ryzyko, + 0,25%
Dla celów komercyjnych, +0,25%
Powyżej 80% zabezpieczenia + 0,25%
Powyżej 100% zabezpieczenia +0,50%.

A nawet nie jest jasne, czy ten bank w ogóle finansuje nieruchomości komercyjne!

bruno68

[6Bankkaufmann]

@Bruno68 gdzie tu jest mowa o użytkowaniu komercyjnym?

@Icke, ogólnie rzecz biorąc, Twój pomysł jest godny rozważenia. Jednak wiele banków z pewnością odrzuci tutaj ze względu na duży dystans między miejscem zamieszkania a miejscem inwestycji kapitałowej.
Następnie po dokonaniu płatności za nieruchomość powinieneś mieć co najmniej 20% wolnego majątku, jako inwestor kapitałowy.

Skąd pochodzi oprocentowanie? Stopy procentowe wzrastają właśnie w ostatnich dniach.
Ze względu na makrosytuację może pojawić się inna stopa procentowa.
Dopiero gdy będą dostępne wszystkie dokumenty, można dokładnie policzyć, jak wygląda Twoje finansowanie.

W każdym razie dobrze, że nie masz zadłużeń.

[BenniG]

Cześć Icke,

aby ocenić Twój projekt, musielibyśmy dowiedzieć się więcej o Twojej sytuacji osobistej.

Osobiście, pięć i pół roku temu, mając 30 lat, kupiłem mieszkanie na własne potrzeby, na które wziąłem kredyt w wysokości 80% od 50 000 €.
Miesięczna rata wynosiła 481 €, a oprocentowanie było 0,75% przy pięcioletnim okresie wiązania oprocentowania i pierwszym roku bez spłaty kapitału (KfW).
Następnie odnowiłem mieszkanie (instalacja elektryczna, kuchnia, klimatyzacja, nowa podłoga, luksusowa szafka z lustrem, szklana kabina prysznicowa nad wanną, prysznic deszczowy).

Krótko po tym poznałem moją obecną żonę. Obecnie jesteśmy małżeństwem, przejęliśmy większość domu rodzinnego (wykupiliśmy rodzeństwo), rozbudowaliśmy poddasze i mieliśmy córkę. Moje mieszkanie teraz znajduje się około 100 km od naszego miejsca zamieszkania, co może być irytujące w razie jakichkolwiek problemów.

Mieszkanie jest wynajmowane za 550 € zimno + 250 € koszty dodatkowe (z internetem i prądem), a ja płacę 190 € czynszu, 95 € za prąd i internet oraz około 1 000 € rocznie na fundusz remontowy.
Oznacza to, że mieszkanie się samo spłaca.

Gdybym musiał utrzymać żonę i dzieci z moją pensją (około 3 000 € w klasie podatkowej 4), spłacić długi za przebudowę i wykupić udziały, a dodatkowo wkładać 250 € w mieszkanie, byłoby to bardzo trudne.
Jeśli nagle najemca wpadłby na pomysł obniżenia czynszu lub zawieszenia go całkowicie, musielibyśmy głodować albo wstrzymać inne płatności.

Dlatego nie można jednoznacznie stwierdzić, czy Twój projekt jest dobry czy zły - wszystko zależy od Twojej indywidualnej sytuacji i czy nie ograniczasz się za bardzo przez to mieszkanie.

Pozdrawiam
Benni

[Martin79HN]

Na wschodzie coraz więcej firm osiedla się (Tesla, Intel itp.) i jeśli chodzi o sumę kredytu, to nie uważam tego projektu za krytyczny, ale raczej za sensowny!

Porządnie to załatw, dopóki cena nie wzrośnie (cena zakupu + odsetki!) lub właściciel nie powie, że nie sprzeda, aby trzymać inwestycję w kamieniu.

Ocenę może wypowiedzieć tylko specjalista albo musicie się dokładnie wcześniej poinformować.

Powodzenia.

[IckeAusM]

Cześć i dziękuję za odpowiedzi.

@bruno68: Kilka błędów? Bardzo chętnie dowiem się, jakie. Kredytodawca trzyma się obowiązującego oprocentowania. Otrzymałem umowę kredytową, w której to oprocentowanie jest określone, a finansowanie w tej stawce jest już ustalone. Teraz wszystko powinno pójść gładko. Ponadto kredytodawca uważa cenę zakupu za adekwatną. Dlatego też pochodzą z góralskich danych finansowania. Dlaczego sugerujesz wykorzystanie nieruchomości do celów komercyjnych, pozostaje dla mnie zagadką. Mieszkanie ma służyć wyłącznie jako moja rezydencja emerytalna i do momentu osiągnięcia tego celu będzie pozostawało wynajęte...

@Bankkaufmann: Faktycznie, zdarzyło się, że jedna czy druga bank odmówiła finansowania, również z powodu zbyt dużej odległości nieruchomości od miejsca zamieszkania lub braku zamieszkania na stałe. Czy chodzi o wolne środki w wysokości 20%? Czy te 20% odnoszą się do ceny zakupu czy obecnego majątku? W każdym przypadku oba warunki zostały spełnione.

@BenniG: Rozumiem. Moja sytuacja osobista jest dość klarowna. Nie mieszałem mojej partnerki, ponieważ stale słyszy się i czyta, jak brzydko może to się skończyć, kiedy jest wspólna własność. W zasadzie żyjemy ekonomicznie niezależnie od siebie i tak powinno być. Dzieci nie są dla nas kwestią i podjęłem odpowiednie środki zapobiegawcze już jakiś czas temu, więc ten ryzyko jest wykluczone. Nie ma również obowiązków alimentacyjnych czy innych. Poza moi jestem jedynym, kogo muszę utrzymać, więc jest to dość spokojne.

Mieszkanie, podobnie jak cały obiekt, jest w bardzo dobrym stanie i na pewno przez najbliższe 5 do 10 lat nie będzie wymagało żadnych remontów. W sumie wydaje mi się, że mogę sobie pozwolić na 250€ miesięcznie, wliczając dodatkową spłatę, z czego mogę zrezygnować lub zainwestować, ponieważ wywalam te pieniądze z mojego 500€, które zostają mi każdego miesiąca. Jeśli mieszkanie faktycznie będzie puste, trochę zacisnę pasa na chwilę, ale zawsze pozostaje wystarczająco dużo, abym nie musiał zbytnio się ograniczać. Jeśli to wszystko zawiedzie, mógłbym sfinansować brak dochodów przez dwa lata z oszczędności (ze zmianą opłat miesięcznych, w tym kosztów eksploatacyjnych) nawet dłużej.

@Martin79HN: Cena jest po prostu kusząca. Zwłaszcza gdy wokół, nawet na najodleglejszej wsi mojego rodzą tuż tuż, ceny rosną lawinowo, a wrakowane chaty zmieniają właścicieli za 200 000€, mimo że wartość gruntu nie dorównuje nawet połowie tej kwoty.

[NaTwoim13]

Co możemy dla Pani/Pana zrobić?