Capital Investment 4

[Sensewell]

Witajcie,

obecnie trochę się jeszcze zastanawiam, czy wybrać Leasing czy kredyt. Ponieważ mój doradca finansowy obecnie jest niedostępny, chciałbym poznać Waszą opinię.

Opiszę aktualną sytuację:

- Wolno stojący Dom z dwoma osobnymi jednostkami mieszkaniowymi. Podział: 1 mieszkanie na parterze, 2. mieszkanie na piętrze + poddaszu
- Parter został zakupiony przeze mnie i moją żonę. Piętro + poddasze należą do teściów
- Mieszkanie na parterze jest zamieszkiwane przez teściów ze względu na jego rozmiar, piętro + poddasze przez nas. Oba mieszkania są wynajmowane (my wynajmujemy parter, teściowie wynajmują piętro + poddasze).
- Celem jest przejęcie obu mieszkań na nasze własność
- Ponieważ nie mamy jeszcze umów najmu, żadne czynsze nie zostały jeszcze ustalone. Szacunkowo czynsz za parter wynosiłby około 1000€/miesiąc.
- Mieszkanie na piętrze + poddaszu ma jeszcze zaległy kredyt w wysokości około 70k w księdze wieczystej (kredyt teściów)
- Wartość zakupu mieszkania na piętrze + poddaszu wynosi około 531k (bez uwzględniania obciążeń hipotecznych)

Następujące opcje przyszły mi do głowy, jak można przekazać posiadanie drugiego mieszkania:

1) Leasing na przykład 15 lat:
Wariant a) ustawić czynsz miesięczny na 2500€ dla mieszkania na piętrze/poddaszu - przy 100% zaliczeniu byłoby to 450k zaliczonych płatności czynszowych --> 81k zaległego kredytu po 15 latach.
Wariant b) Jednak gdy odliczymy 1000€ czynszu od 2500, pozostanie nam 270k zaliczenia - zatem pozostanie zaległy kredyt: 260k

2) kredyt na 15 lat: miesięczna rata w wysokości 2500€ przy np. 3% oprocentowaniu (15-letnie zobowiązanie): spłacone: 266k; zaległy kredyt: 267k

Jeszcze nie jestem pewny co do decyzji... Jak postępować z 1000€ czynszu od teściów - jeśli spłacam tylko 1500€ miesięcznie poprzez Leasing, również mogę zdecydować się na kredyt.

Dla mnie przepływy pieniężne są takie same w obu wariantach -1500€ miesięcznie. W przypadku wariantu b) oraz w przypadku kredytu spłata wynosi mniej więcej tyle samo (1,5k do 1,478k)... Wariant a) jest niekorzystny dla teściów, ponieważ oczywiście dostaną mniej za obiekt (po 15 latach)...

Czy możecie mi pomóc dalej? Mam nadzieję, że opisałem to zrozumiale.

Pozdrowienia,

Sensewell

[2utopus]

Koniecznie porozmawiaj na ten temat z doradcą podatkowym - hasła kluczowe: podatek od zysków kapitałowych/podatek od darowizn/opodatkowanie dochodów z najmu/dochodów kapitałowych oraz jak wygląda sytuacja w przypadku wycofania się ze sprawy w przypadku potrzeby opieki.

[StGe1973]

Rozumiem szczerze mówiąc twój problem nie...

W obu przypadkach dzisiaj ustalicie cenę zakupu mieszkania:

kredyt oznacza, że kupujesz dziś mieszkanie i płacisz tę cenę zakupu, czyli nie musisz już płacić czynszu.

Mieszkanie na raty oznacza oszczędzanie dokładnie tego kredytu, czyli cena zakupu będzie wymagalna np. w waszym przypadku za 15 lat. Do tego czasu normalnie część czynszu netto będzie uwzględniona w cenie zakupu. Korzyścią dla ciebie jest to, że za 15 lat będziesz potrzebował mniejszej pożyczki i możesz oczywiście oszczędzać własny kapitał w tym czasie, co dodatkowo zmniejsza pożyczkę.

Przypadek normalny to pożyczka i natychmiastowy zakup. Wyjątkiem jest mieszkanie na raty, jeśli dzisiaj nie dostajesz kredytu np. brakuje własnego kapitału, wysokość finansowania jest zbyt wysoka w stosunku do dochodu itp. To wszystko możesz naprawić za 15 lat, kiedy dostaniesz kredyt.

Finansowo nie da się powiedzieć, co jest lepsze (jeśli sprzedawca zgodzi się na obie alternatywy). To zależy od tego, jaki dokładnie procent czynszu netto będzie uwzględniony w cenie zakupu. Przy 100% uwzględnieniu, mieszkanie na raty zawsze byłoby lepsze, ale normalny sprzedawca tego nie zrobi. Zawsze będzie on wymagać szkody czyli rezygnacji z ceny zakupu na 15 lat, braku podwyżek ceny nieruchomości przez 15 lat, braku podwyżki czynszu przez 15 lat, możliwego podatkowego obciążenia itp. To płacenie oznacza, że nie będzie 100% uwzględnienia czynszu netto w cenie zakupu, a odpowiednie zmniejszenie tego uwzględnienia.

[NaTwoim13]

Skromne pytanie, dlaczego doradca finansowy nie jest dostępny?

[2utopus]

Płacenie 1000 € czynszu teściom lub 1000 € odsetek bankowi może być równoznaczne pod względem przepływów pieniężnych, ale może mieć znaczenie.

[StGe1973]

Opłaty najmu i odsetki prawdopodobnie nie będą miały wielkiego znaczenia, chyba że istnieją skrajnie różne proporcje dochodów... przy natychmiastowym zakupie nie ma już opłaty za wynajem, jednak koszty mieszkania użytkowanego przez siebie nie są już odliczalne.

Uszczerbek podatkowy leży moim zdaniem w zupełnie innym miejscu, bez gwarancji, ponieważ nie jestem doradcą podatkowym:

Ale z tego, co wiem, urząd skarbowy traktuje całą płatność wynajmu przy wynajmie jako dochód podlegający opodatkowaniu, co zmniejsza podatek od wolnego od podatku z tytułu sprzedaży w momencie sprzedaży (w tym przypadku po 15 latach na pewno zostanie spełnione 10-letnie okres posiadania). Wtedy może chodzić naprawdę o bardzo duże sumy uszczerbku podatkowego...

Sprzedawca sam nie poniesie tego obciążenia, a oczywiście pozwoli kupującemu zapłacić poprzez zmniejszone zaliczki na swoje płatności czynszowe...