Capital Investment 4

[Pille007]

Cześć! W lipcu/sierpniu 22 potrzebujemy refinansowania naszej nieruchomości. Finansowanie rozpoczęło się w 2012 roku, a w 2017 roku przeprowadzono zmianę zastawu. Powodem było wybudowanie nowej nieruchomości, dla której przeprowadzono jednocześnie wycenę. Wartość została wtedy ustalona na około 450 000 EUR, co już wtedy wydawało nam się zbyt niskie. Ponieważ wartość znacząco wzrosła (wg. wyceny agenta nieruchomości von Poll na około 850 000 EUR, podobna nieruchomość została sprzedana za 850K w tej samej okolicy kilka tygodni temu), poinformowaliśmy bank o nowej sytuacji, licząc na uwzględnienie tej wartości jako nowego punktu odniesienia. Niestety bank poinformował nas, że nie przeprowadzi ani nie może przeprowadzić nowej wyceny. Pytanie, czy mogę żądać nowej wyceny i kiedy bank musi dokonać nowej wyceny? Będę wdzięczny za każdą wskazówkę i radę. Pozdrawiam, Stefan

[KingRollo]

Nie mam pewności, czy wasz obecny bank to musi wiedzieć, ale być może, na podstawie mojego doświadczenia, inny bank jest korzystniejszy przy refinansowaniu. Nowy bank będzie ponownie ustalał wartość.

Jestem tylko konsumentem / laikiem. Na pewno istnieją specjaliści, którzy mogą udzielić lepszych informacji na ten temat.

[Pille007]

@KingRollo
Dziękuję za odpowiedź...

Trzeba dodać, że jesteśmy samozatrudnieni i znaleźliśmy się w trudnej sytuacji ekonomicznej z powodu pandemii koronawirusa.
W 2020 roku ponieśliśmy znaczne straty związane z poprzednią grupą towarową i nagle przełączyliśmy się na inną grupę towarową.
Od ponad roku pracujemy więc nad odbudową firmy, bez zewnętrznego kapitału i po wcześniejszych znaczących stratach.
Obecnie pracujemy nad zamknięciem ksiąg za lata 2020 i 2021.
Dlatego nie jestem pewien, czy inne banki chętnie nas przyjmą.
Mimo to mam wrażenie, że nasz obecny bank postępuje wobec nas niesprawiedliwie.
W końcu ma pewną argumentację, że jeśli nie przeprowadzi nowej wyceny, to oprocentowanie będzie wyższe ze względu na większe ryzyko.

[StGe1973]

Przede wszystkim bank nigdy nie ustawi ceny według cennika brokerów. Bank zawsze ocenia ryzyko z najwyższą pewnością dla siebie, czyli że w najgorszym przypadku (przymusowa licytacja) bank nadal z dużym prawdopodobieństwem odzyska swoje pieniądze. Voba wtedy cię nie oszukała, po prostu dokonała oceny zgodnie z procedurami bankowymi.

Banki zazwyczaj nie przeprowadzają ponownej wyceny, gdy po prostu przedłuża się kredyt. Możesz wymusić ponowną wycenę w następujący sposób:

1. W każdym innym banku, jeśli tam złożysz wniosek o nowy kredyt.

2. W swoim banku, jeśli nie tylko przedłużysz, ale na przykład poinformujesz bank, że na koniec kredytu spłacisz 20.000, a następnie za pozostałą kwotę chcesz nowy kredyt. Wtedy nie jest to przedłużenie, ale z powodu zmienionych warunków, na przykład kwoty kredytu dzięki spłacie staje się to nowy kredyt.

Jednak uważaj: Bank nie tylko dokonuje nowej wyceny twojej nieruchomości, ale ocenia także twoją zdolność kredytową. Dla osób samozatrudnionych będą to ostatnie 3 zeznania podatkowe. Dobrze, 2021 r. możesz uniknąć w lipcu/sierpniu, wtedy możesz powiedzieć, że ich jeszcze nie przygotowano. Ale za rok 2020, jako rok pandemii, będziesz musiał je złożyć.

Nie wiem, jak banki radzą sobie z koronawirusem. Być może mają one wyjątki dotyczące lat 2020 i 2021, jeśli zeznania podatkowe są bardzo negatywne...

Najprostszym rozwiązaniem będzie: złożenie wniosku o kredyt w innym banku i zobaczenie, jak zareagują. Nieruchomość i zdolność kredytowa zostaną ponownie ocenione, a następnie zobaczysz wynik...

Jeśli bank odrzuci na przykład z powodu słabej zdolności kredytowej, po prostu miej nadzieję, że w twoim obecnym banku refinansowanie bezkarnie przebiegnie bez nowej oceny.

Jeśli w innym banku wszystko jest w porządku, możesz poprosić swój obecny bank o ofertę, a następnie w razie potrzeby negocjować.

[6Bankkaufmann]

Cześć Pille007, o jakiej wysokości kredytu refinansowania mówimy tutaj?
Ponieważ - w zależności od wielkości kredytu, a konkretnie od stopnia obciążenia (stosunek kredytu do wartości zastawu), istnieją banki, które przeprowadzają uproszczoną ocenę dokumentów dotyczących zdolności kredytowej.
Dane z firmy są ważne, ale równie ważna jest terminowość płatności, czyli sposób regulowania płatności.
Jeśli zawsze regulowałeś miesięczne raty, inny partner bankowy na pewno może przedstawić Ci korzystną ofertę.
I każdy bank ocenia nieruchomości samodzielnie.
Obecnie coraz częściej zdarza się, że banki nie przyjmują już bezpośrednio ceny zakupu.
Niemniej jednak, ze względu na krótki czas, z pewnością możesz już teraz poprosić bank o aktualną ofertę i porównać ją z innymi.

[bruno68]

Temat wyceny obiektów nieruchomości jest trochę skomplikowany. Sprzedawca i pośrednik chcą bardzo wysokiej ceny sprzedaży, zbliżonej do limitu zastawu. Kupujący niekoniecznie! Z kolei pośrednik nieruchomościowi jest obojętne, co zostanie uzgodnione, ważne aby było wysoko lub drogo. Otrzymuje on zawsze 6% prowizji! Sposób wyceny? Zazwyczaj znajduje się on w czarnej skrzynce wierzyciela! Możesz zapłacić to, co jest żądane, ale nie za pomocą kredytu, lecz za pośrednictwem mieszanej finansowania z kapitału własnego i pożyczki! Jeśli dobrze zrozumiałem, w grę wchodzi wiele czynników, które są bardziej lub mniej znane. Między innymi: - Kod pocztowy - Zürs - Siła nabywcza - Struktura wiekowa w obrębie kodu pocztowego - Transport publiczny - Wielkość miejsca - Prawdopodobieństwo niewypłacalności okręgu sądowego - Możliwość ubezpieczenia wewnętrznego z własnego ubezpieczenia (brak możliwości ubezpieczenia, brak pożyczki) Następnie dane osobowe! Jak zdolność kredytowa, dochody! Dla innych z tego wynika limit zastawu! Odnosi się to do wartości rynkowej (obliczanej przez wierzyciela), od 50/60% w górę w skokach co 5/10%. Czynnikami specjalnymi są dla nich samozatrudnienie! Mogą one wiązać się z dopłatą do oprocentowania, oraz ich potrzeb, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Czy miesięczne 1200 € samopodtrzymania będą wystarczające! Oczywiście istotne jest także to, w jakim stopniu grupy towarowe są na komisji, czyli finansowane kredytem, oraz zapewnienie zabezpieczenia ich! Mam nadzieję, że nie podpisałeś żadnego poręczenia, przynajmniej wobec banku! Pojawia się więc pytanie o to, czy zmiana wierzyciela ze względu na zabezpieczenie jest w ogóle możliwa! Bruno68