Capital Investment 4

[FabienneB]

Dobry wieczór wszystkim,
obecnie szukam nowego apartamentu do własnego użytku.

W ciągu ostatnich kilku tygodni obejrzałem kilka mieszkań. Niestety jest to już czwarty obiekt, który nie ma żadnych rezerw.

Domy mają zazwyczaj między 15 a 25 lat i mają często bardzo niskie rezerwy na cały budynek (zawsze więcej niż 5 mieszkań), nie przekraczające 5000 euro. Moja obecna nieruchomość z 8 mieszkaniami ma w porównaniu do tego rezerwy w wysokości 100 000 euro i ma 25 lat. Zastanawiam się, dlaczego tak jest.

Jak to widzę, deweloperzy trzymają swoje mieszkania, pobierają czynsz i nie tworzą rezerw w opłatach za mieszkanie. Po upływie 10 lat zaczynają stopniowo sprzedawać nieruchomości, co oznacza, że dla późniejszych nowych właścicieli nie ma już rezerw. Koszty utrzymania, które zazwyczaj pojawiają się później, deweloperzy po prostu oszczędzają.

W tym przypadku nie jestem gotów zapłacić wysokiej ceny zakupu - ponieważ wszelkie koszty naprawy muszą być pokrywane dodatkowym obciążeniem. W dłuższej perspektywie może to być kosztowne. Należy również zauważyć, że solidne rezerwy prawdopodobnie nie mogą być odbite (chyba że na każde mieszkanie nakłada się opłatę specjalną w wysokości 200 euro miesięcznie).

Ponieważ spotkałem się z tą praktyką już kilka razy, chciałbym wiedzieć, czy w takim przypadku nadal kupilibyście taką nieruchomość. W aktualnym przypadku winda i garaż podziemny są również wliczone, co może być kosztowne.

[2titan1981]

Jeśli nie będziesz chciał/a kupić mieszkania/domów z tymi warunkami, to zrobi to ktoś inny. Musisz więc rozważyć, czy Twoje finanse są wystarczające, czy nie. Nieruchomości zostaną sprzedane tak czy inaczej.

[2tneub]

Ponieważ ten schemat już kilkakrotnie mi się pojawił, chciałbym się dowiedzieć, czy mimo to zdecydowalibyście się na zakup takiego obiektu. W aktualnym przypadku z powodu takich elementów jak winda i garaż podziemny, może to być dość kosztowne.

Deweloper lub spółka deweloperska nigdy nie będzie gromadził rezerw na każdy Dom, ponieważ stanowi to związany kapitał martwy.
Wyobraź sobie, że posiadasz 100 domów i za każdym razem gromadzisz rezerwę w wysokości 50 tys. euro. W sumie byłoby to 5 milionów. W ostatecznym rozrachunku wystarczy jednak 0,5 miliona rezerwy, aby móc zrealizować wszystkie bieżące działania. Pozostałe 4,5 miliona możesz zainwestować z udziałem własnych środków w wysokości 20%, budując lub nabywając domy o wartości ponad 20 milionów.

Musisz się więc z tym pogodzić i być może musisz dostosować swoją maksymalną cenę zakupu lub kalkulację do tego.
Jeśli masz grupę mieszkań i wszystkie mają niskie rezerwy, to nawet ty możesz wewnętrznie utworzyć własną rezerwę na specjalne opłaty.
Jeśli kalkulacja na to nie pozwala, to pozostaw ten obiekt.

[2utopus]

Jeśli jest się tego świadomym, trzeba to uwzględnić i albo pracować na zwiększenie funduszu remontowego na odpowiednich zebraniach, albo gromadzić prywatne oszczędności.

Oczywiście kwestia jest bardzo indywidualna - czy ktoś na przykład jest w stanie pokryć koszty remontu dachu/fasady/nowego systemu grzewczego itp. w wysokości 10 000€ za mieszkanie, albo korzystając z zapasu awaryjnego, albo poprzez kredyt (np. konto oszczędnościowo-rozliczeniowe) - albo poprzez czasowe zwiększenie funduszu remontowego o np. 100€ miesięcznie na X lat.

Tu oczywiście różnią się również osoby korzystające z nieruchomości na własność i wynajmujące - jedna chce mieszkać w dobrym budynku - druga chce osiągać zysk.

[bruno68]

@FabienneB

Czy uważasz, że wierzący by finansował taki czarny otchłań?

Kto może sfinansować jako kupujący i jednocześnie wziąć pełną odpowiedzialność za utrzymanie?

Tak, jeśli współwłaściciel wpadnie w tarapaty, inni współwłaściciele muszą pokryć jego raty. Mają oni prawo do roszczeń względem dłużnika, ale czy można spodziewać się, że sprzedaż mieszkania pokryje wszystkie żądania, to stoi pod znakiem zapytania.

Jak już wspomniałem, nie wszystko będzie już finansowane. W szczególności jeśli istnieje zaległość inwestycyjna.

Oczywiście możesz to kupić, ale z własnym kapitałem z twoich oszczędności, a nie z pożyczki.

Wielu bankom, które udzieliły pożyczek tylko na papierze, już dawno przestało się śmiać. Dla tych banków, po ogłoszeniu podwyżki stóp procentowych przez bank centralny EU, teraz właśnie nadejdzie słona cena za ich dawną hojność udzielania pożyczek.

Ponieważ domy, które zostały sfinansowane w 100%, przy pierwszej podwyżce stóp procentowych przez bank centralny EU od 10 lat, będą musiały najpierw znieść stagnację, a z każdą kolejną podwyżką stóp procentowych poniesą stratę wartości rynkowej.

Obniżki wartości sprzedażowej wynoszące od 10 do 15% nie będą wtedy rzadkością! Co prowadzi do sytuacji, w której finansowanie przekraczające 80% zbliża się do 100% wartości nowej nieruchomości!

Banki, których dawniej hojna polityka udzielania pożyczek teraz się obróci przeciw nim po podwyżce stóp procentowych.



Bank Centralny Europejski: Prezeska ECB, Christine Lagarde, zapowiada podwyżkę stóp procentowych w lipcu
W tym roku latem możliwa jest pierwsza podwyżka stóp procentowych przez Bank Centralny Europejski. Według Christine Lagarde, do października negatywne stopy procentowe również mogą być zakończone.
Zaktualizowano 23 maja 2022 r., godzina 11:54


Tutaj sprowadza się na złą decyzję podjętą za biurkiem! W §505d Kodeksu Cywilnego znajduje się następujący tekst:


§ 505d Naruszenie obowiązku oceny zdolności kredytowej
(1) Jeśli kredytodawca naruszył obowiązek oceny zdolności kredytowej, to

1. ustalona w umowie o pożyczkę stopa procentowa zostaje obniżona do rynkowej stopy procentowej na rynku kapitałowym dla obligacji hipotecznych i obligacji publicznych, których okres wiązania odpowiada okresowi zobowiązania się do spłaty kapitału oraz
2. ustalona w umowie o pożyczkę zmienna stopa procentowa zostaje obniżona do rynkowej stopy procentowej, według której europejskie banki udzielają sobie pożyczek w euro na okres trzech miesięcy.

Momentem decydującym o ustaleniu rynkowej stopy procentowej zgodnie z ust. 1 jest moment zawarcia umowy oraz ewentualnie każdy moment umownie ustalonych dostosowań stopy procentowej. Kredytobiorca może w każdej chwili bezzwłocznie wypowiedzieć umowę pożyczkową; nie przysługuje mu odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Kredytodawca udostępnia kredytobiorcy odpis umowy, uwzględniając zmiany umowne wynikające z ustępów 1-3. Postanowienia ustępów 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli umowa pożyczki mogłaby być zawarta w ramach prawidłowej oceny zdolności kredytowej.
(2) Jeśli kredytobiorca nie jest w stanie wypełnić obowiązków wynikających z umowy o pożyczkę, kredytodawca nie może dochodzić roszczeń z tytułu naruszenia obowiązków, jeśli naruszenie wynika z okoliczności, które w ramach właściwej oceny zdolności kredytowej spowodowałoby, że umowa pożyczki nie zostałaby zawarta.
(3) Postanowienia ustępów 1 i 2 nie mają zastosowania, o ile brak oceny zdolności kredytowej wynika z faktu, że kredytobiorca umyślnie lub rażąco nieprawdziwie udzielił informacji, o których mowa w ust. 1 do 3.§505 b Kodeksu Cywilnego.


Analogicznie, ważne jest §505 c zdanie 1-2 Kodeksu Cywilnego:


§ 505c Dodatkowe obowiązki przy umowach kredytu konsumenckiego zabezpieczonych hipoteką lub prawem rzeczowym
Kredytodawcy udzielający kredytów konsumenckich zabezpieczonych hipoteką lub prawem rzeczowym muszą:

1. stosować niezawodne standardy w wycenie nieruchomości mieszkalnych oraz
2. zapewniać, że zarówno wewnętrzni, jak i zewnętrzni rzeczoznawcy, którzy wykonują dla nich wyceny nieruchomości, są fachowo wykwalifikowani i wystarczająco niezależni od procesu udzielania kredytu, aby mogli dokonać obiektywnej wyceny oraz
3. dokumentować i przechowywać wyceny nieruchomości służących jako zabezpieczenie kredytów konsumenckich na trwałym nośniku danych.


Czego brakuje w decyzji podjętej za biurkiem? Dokładnie, zewnętrznego eksperta, zwłaszcza ich opinii dla kupującego!

Udzielanie kredytów kurczy się, ponieważ banki muszą mieć więcej własnego kapitału zgodnie z § 48 Ustawy o Nadzorze Finansowym na wszystkie istniejące kredyty lub pożyczki.

Zgadza się, finansowanie może być proste, ale jak podejrzewasz, to mieszkanie będzie raczej dla Ciebie krępującą inwestycją ze względu na ryzyka związane z zaległościami inwestycyjnymi.

Wynika stąd pytanie: Dlaczego sprzedawane jest mieszkanie?, Jaki jest zatem tego przyczyna?

bruno68