Capital Investment 4

[FabienneB]

Cześć wszystkim,
niestety moja doradczyni bankowa jest teraz na urlopie, nie chciałem pytać w innym banku. Dlatego chciałbym po prostu zapytać tutaj dookoła, być może ktoś miał już podobną sytuację.

Jestem właścicielem mieszkania, które zamieszkuje moja jedyna córka. Regularnie płaci mi czynsz. Ponieważ lokatorzy zaczynają się tam zachowywać coraz dziwniej, chciałbym sprzedać mieszkanie i za podobną wartość nabyć nową nieruchomość.

Teraz uważam, że warto pomyśleć od razu o podatku od spadku lub darowizn - dlatego moja córka powinna od razu nabyć nową nieruchomość. Obie nieruchomości są warte tyle samo, mieszczą się również poniżej progu zwolnienia w wysokości 400 000 euro.

Konieczne będzie tymczasowe sfinansowanie między sprzedażami, które chciałbym zaciągnąć, a następnie przekazać pieniądze mojej córce. Niestety nie wiem, czy jest to możliwe.
Być może można jednak najpierw przekazać jej stare mieszkanie drogą darowizny, co również wymaga zmiany własności.
Czy darowizna nowej nieruchomości byłaby prostsza? Jednakże czy mam kupować nieruchomość na siebie, aby krótko po tym znowu ją przeznaczyć?

Jak można to załatwić najprościej? Czy ktoś ma jakiś pomysł?

Dzięki!

[bruno68]

niestety, to nie działa

Po pierwsze, byłoby to bardziej zaawansowane doradztwo prawne na temat darowizn i przenoszenia własności.

Dla zrozumienia, mam do Ciebie następujące pytanie:

Czy mogę państwu zagwarantować, że po przekazaniu nieruchomości, przez następne 121 miesięcy nie będą państwo potrzebować opieki?

Poprawna odpowiedź byłaby: Nie!

Powód: Nie ma gwarancji na przyszłość! Ponieważ przyszłe zdarzenia nieprzewidywalne nie są przewidywalne!

Odpowiedź twierdząca, że ze względu na brak potrzeby opieki w przeszłości, nie będzie potrzebnej w przyszłości, pomija proces starzenia się!

Chociaż Twój zamiar jest zrozumiały, że chcesz zrobić coś dobrego dla swojej córki. Ale bez konsultacji i sprawdzenia przypadków, możesz być niezdolny do wsparcia finansowego dla córki w przypadku jej potrzeby opieki.

Doprowadzenie do dyspozycji środków na pokrycie różnicy w pokryciu opieki!

Dlatego niezbędne jest wcześniejsze konsultacje!

bruno68

[FabienneB]

Dziękuję za odpowiedź.

W pierwszym momencie niestety nie mogę nadążyć. Posiadam własność, w której mieszkam - która również należy tylko do mnie. Mieszkanie, które chcę sprzedać, jest kolejną własnością, którą planowałem podarować mojej córce. W obecnych okolicznościach chcemy nabyć inne mienie. W przypadku potrzeby opieki jestem ubezpieczony, a w razie potrzeby można również sprzedać moją własność, aby pokryć ewentualne koszty opieki.

Umówiłem się na jutro na spotkanie z doradcą podatkowym i termin w banku. Obecnie, na wszelki wypadek, nie wydaje się możliwe skorzystanie z kredytu pośredniego - bankowi wydaje się, że na tym za mało zarobi...

[bruno68]

W jaki sposób teraz wyjaśniasz, że posiadasz kilka jednostek mieszkalnych, czego nie zakładałem. Dlaczego też, to nie jest reguła. Ale twoje stwierdzenie: W razie potrzeby opieki jestem ubezpieczony i mój majątek można sprzedać, aby pokryć ewentualne potrzeby opieki., sugeruje, że zakładasz, że pozostaniesz w przyszłości w pełni zdolny do podejmowania decyzji biznesowych! Jednakże byłem świadkiem innych przypadków, gdzie mąż, z cukrzycą i jednocześnie Covid-19, w ciągu kilku dni stracił zdolność podejmowania decyzji, przez opiekę żony, a następnie w ciągu kilku dni został wdowcem z powodu śpiączki. Nie trwało to nawet 10 dni. W innym przypadku, mąż został umieszczony w domu opieki za miesięczną opłatę 4 800 €, z czego około 2 000 € pokryła kasa opieki, resztę opłacił z własnych środków! Po niecałych 8 miesiącach zmarł, co spowodowało wystawianie rachunków jeszcze miesiąc po jego śmierci. Ponieważ każda recepta na lek wiąże się z opłatą dodatkową w wysokości od 5 do 10 €. Z drugiej strony, moja babcia, mająca 99 lat, zmarła w ciągu kilku godzin bez cierpień. Jak widać, zakres jest duży, bardzo duży! A zwłaszcza gdy dzieci kroczą swoją własną drogą globalną. Wiele osób traci grunt pod nogami, zwłaszcza gdy mieszkają za granicą. Jak widać, rzeczy te należy planować indywidualnie, ponieważ jest to obowiązkiem. Kto jak co reguluje! Na twoje inne pytanie mogę dzisiaj wieczorem zaoferować Ci ofertę! Sprawdź proszę swoją skrzynkę odbiorczą wieczorem. Teraz muszę iść kupić bilety kolejowe w kasie! Szykuje się podróż do Szwecji! bruno68

[Mai]

Nie jestem specjalistą i myślę też (z innych powodów), że trudno jest uniknąć konsultacji.

Obecnie wydaje się, że pośrednie finansowanie nie jest możliwe - dla banku byłoby to za mało zysku...

Czy dla ciebie samej, dla córki czy wspólnie? Jeśli mieszkanie do sprzedania jest bez zadłużenia, można je ewentualnie obciążyć hipoteką lub jako zabezpieczenie. (Jak dokładnie to będzie przebiegało po sprzedaży, nie mam pojęcia, ale wtedy kredyt powinien zostać spłacony, jeśli dobrze to rozumiem)

Jeśli pośrednie finansowanie dla córki nie jest możliwe, podejrzewałabym, że najłatwiej byłoby, gdybyś kupiła nowe mieszkanie, a następnie przekazała je później córce. O ile mi wiadomo (bez konsultacji!) w rodzinie nie pobiera się podatków od nabycia nieruchomości, ale oczywiście trzeba ponieść koszty notarialne. (Nie wiem, czy istnieją sposoby, aby to od razu uwzględnić i zaoszczędzić na tym). Jeśli także u ciebie nie udaje się uzyskać finansowania, pytanie brzmi, czy możecie być potencjalnie zainteresowani wspólnym finansowaniem (a potem może to działać ze wspólnego dochodu) i zrzucić później swoją część. Ale jako laikowi to jest zbyt skomplikowane, aby móc na ten temat dużo powiedzieć.

Opcja z córką już jest w księdze wieczystej, ale gdy chodzi o kredyt dla ciebie, nie wydaje się tak prosta, ponieważ nie masz zabezpieczenia dla kredytu. Być może można powiedzieć kredyt na pozyskanie kapitału, zabezpieczenie to stare mieszkanie, ale prawdopodobnie nie jest to możliwe ze 100% obciążeniem i warunki też nie byłyby zbyt korzystne. W innym przypadku można spróbować sprzedać najpierw mieszkanie, być może nawet z prawem do zamieszkania na czas przejściowy (ale to również może kosztować), aby uniknąć pośredniego finansowania?

Jeśli bank domowy najpierw mówi nie, być może warto zwrócić się do jednego z doradców finansowych. Mogą mieć jeszcze więcej pomysłów.

[bruno68]

Niestety, Maiu, nie jest to takie proste
obecnie stopy procentowe wymknęły się spod kontroli! Osiągnięcie wartości poniżej 3 jest raczej trudne! Nawet w przypadku Dr. Kleina stopy procentowe nie są już tanie.

Niemniej jednak stopy procentowe nie mają nic wspólnego z opłatami od prowizji i zleceń.

Z drugiej strony, krótka pożyczka, trwająca do 5 lat, wymaga takiego samego nakładu pracy! Szczególnie w przypadku wyboru takich konstrukcji, nakład pracy zwielokrotnia się!

Ponieważ jednak pełna płatność zależy od kwoty pomnożonej przez okres trwania pożyczki! Dlatego współczynnik wynosi 1, gdy okres pożyczki wynosi 10 lat! A jeśli umówiono się na 15 lat, otrzymuje się jedynie współczynnik równy 1,3.

Taka rekompensata za pożyczkę w wysokości 500 000 €, w zależności od systemu pożyczkowego, wynosi od 1% do 4%, czyli od 5000 do 20 000 € przez 10 lat okresu kredytowania. W odniesieniu do krótszych okresów trzeba liczyć się z prowizją poniżej 1%, przy przynajmniej podwójnym nakładzie pracy!
Ale to nie zawsze się sprawdza, są okresy, gdy oprocentowanie jest obniżone o 0,3%, lub krótkoterminowe finansowanie jest wspierane! Są to jednak wyjątki, a nie reguła.

Z drugiej strony, do tego potrzebni są pośrednicy, jak sami piszecie:

Jeśli bank domowy odmówi, być może warto zwrócić się do jednego z doradców finansowych. Być może mają oni więcej pomysłów.

Prawnie taka forma finansowania nie jest możliwa poprzez obligacje zastawnicze, ponieważ trzeba, aby miały one co najmniej 10 lat nałożonego terminu.

Z drugiej strony, niewiele wierzycieli chętnie udziela takiej pożyczki, zwłaszcza nowym klientom! W przypadku gdy roszczenie jest skierowane przeciwko innej osobie niż właściciel, a dłużnik odmówi płatności, pojawią się znaczne problemy w odzyskaniu roszczenia.

- Rozpad dłużnika i właściciela!

Jak widzicie, taki rodzaj finansowania jest znacznie bardziej skomplikowany i dlatego dla wielu wierzycieli jest nieakceptowalny. Patrz również na § 505 d ust. 2 BGB.

§ 505d Naruszenie obowiązku oceny zdolności kredytowej
(1) Jeśli kredytodawca narusza obowiązek oceny zdolności kredytowej, to następuje obniżenie:
1. ustalonej w umowie o kredyt kwoty odsetkowej przypisanej do stopy rynkowej na rynku kapitałowym dla inwestycji w obligacje hipoteczne i obligacje publiczne, których terminy odpowiadają terminom zastosowania stopy odsetkowej i
2. zmiennej stopy odsetkowej z umowy kredytowej do stopy rynkowej, po której europejskie banki udzielają sobie pożyczek w euro na trzy miesiące.
Kluczową chwilą dla określenia stopy rynkowej zgodnie z ust. 1 jest moment zawarcia umowy, a także, jeśli jest to przewidziane w umowie, chwila każdej zmiany stopy odsetkowej wynikająca z umowy. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową w dowolnym momencie bezterminowo; nie przysługuje roszczenie o odszkodowanie za wcześniejsze spłacenie. Kredytodawca udostępnia kredytobiorcy odpis umowy, w której uwzględnione są zmiany umowy wynikające z ust. 1-3. Stosowne przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli w przypadku właściwej oceny zdolności kredytowej umówiono by zawarcie umowy kredytowej.
(2) Jeśli kredytobiorca nie może wypełnić obowiązków związanych z umową kredytową, kredytodawca nie może dochodzić roszczeń z tytułu niewykonania obowiązków, jeżeli niewykonanie obowiązku jest spowodowane okolicznością, która przy właściwej ocenie zdolności kredytowej skutkowałoby tym, że umowa kredytowa nie mogła byc zawarta.
(3) Przepisy ust. 1 i 2 nie mają zastosowania w przypadku, gdy brak oceny zdolności kredytowej wynika z tego, że kredytobiorca świadomie bądź rażąco nieuczciwie podał lub zataił informacje w rozumieniu § 505b ust. 1 do 3.


W związku z tym należy sprawdzić, czy właściciel jest finansowo równie silny, co dłużnik! Jeśli nie, to orzeka o tym sąd najwyższy, że w przypadku rażącej nadwyżki długu, długi z tytułu pożyczki stają się nieważne!

Jak widać, taka wersja jest bardzo ryzykowna, ponadto istnieje tylko bardzo niewielu pośredników, którzy kiedykolwiek się tym zajmowali i są w stanie sobie z tym poradzić.

Bruno68

[NaTwoim13]

Zarówno nieruchomość nowo nabywana, jak i istniejąca nieruchomość mogą zostać obciążone kredytem pośredniczącym lub zmiennym po odwołaniu do sprzedaży istniejącej nieruchomości, a także z powodów technicznych związanych z wypłatą kredytu (lepsze warunki) zarówno nieruchomość istniejącą, jak i nabywaną.