Capital Investment 4

[mazemania]

Cześć!

Dziedziczę mieszkanie po rodzinie, w przyszły poniedziałek jest termin u notariusza.
doradca podatkowy sugeruje, abym ustalił podział obszaru podstawowego w dokumencie.
Notariusz uważa to za raczej niezwykłe/rzadkie, ale w obecnej wersji po informacjach od stron zaangażowanych przypisuje około 20,99% dla obszaru podstawowego (wartość tę obliczyłem za pomocą oficjalnego narzędzia Excel BMW, z wartością podłogi itp.).
doradca podatkowy uważa, że tekst nie pasuje i twierdzi, że mogę również negocjować inne podziały z rodziną (np. odchylając się od 15-18% obszaru podstawowego)? To jest kwestia negocjacji między mną a moją rodziną? (wolałby on raczej: od tego odchodzi się na rzecz obszaru podstawowego...)
Co jest teraz prawdą i jak najlepiej sformułować klauzulę w dokumencie, aby urząd skarbowy również zaakceptował podział? Dotychczas mieszkanie było używane tylko prywatnie przez ojca i nie zostało umorzone.
Ja przejmuję mieszkanie jako inwestycję i chciałbym oczywiście odliczyć je przez pozostałe 30 lat (wcześniej mój ojciec mieszkał tam sam).

Dziękuję za wskazówki, co powinno najlepiej znaleźć się w dokumencie.

maz

Znalazłem to tutaj w sieci:
https://www.contax-hannover.de/kaufp...ellen-urkunde/

[2tneub]

Podpinam się pod doradcę podatkowego. To także nic niezwykłego. W naszej pracy wszystkie nieruchomości są nabywane w ten sposób. Dopóki cena działki nie odbiega znacząco w dół od ceny rynkowej, urząd skarbowy również to akceptuje. Jednak głównie nabywamy kompleksowe budynki mieszkalne i komercyjne, a nie pojedyncze mieszkania.

[mazemania]

Czyli jeśli narzędzie Excel oblicza podstawę 20,99%, czy mogę spokojnie ustalić tylko 15% dla podstawy z rodziną? Gdzie jest granica bólu? Pozdrowienia, maz

[2tneub]

gdzie jest granica tolerancji, zawsze okazuje się dopiero po sprawdzeniu całego procesu albo gdy wartość wydaje się niespójna dla osoby przetwarzającej.
Takie granice mogą zależeć od subiektywnego oszacowania osoby przetwarzającej lub być ustalane jako sztywne limity, gdzie program nie będzie działał automatycznie i będzie wymagał przeglądu przez osobę przetwarzającą. W przypadku przeglądu, trzeba będzie uzasadnić lub udowodnić, skąd pochodzi wartość. Jeśli wydaje się to całkowicie bezsensowne, osoba przetwarzająca dokona własnych obliczeń i odrzuci wasze.

Czy znasz oficjalną wartość bazową działki?
Jeśli nie, można ją znaleźć w internecie zależnie od landu np. www. boris.sachsen.de lub zapytać bezpośrednio Komisji do spraw Ekspertyz.
Tę wartość należy odjąć od wartości nieruchomości i podzielić przez twój udział w działce.
Różnica między ceną sprzedaży a tym wynikiem będzie stanowiła wartość budynku.

Zazwyczaj wartość bazowa działki jest już niższa od rynkowej ceny, ponieważ WBR oblicza zawsze retrospektywnie.
W ten sposób automatycznie uzyskasz wyższą wartość do odpisu amortyzacyjnego.
Jeśli twoje narzędzie wyceni wartość działki niższą, to ją weź.
Jak już powiedziałeś, wy decydujecie o cenie zakupu. Jak ją ustalicie i czy dodacie do niej indywidualne obniżki, to wasza sprawa.

Jeśli trzeba będzie się twardo bronić i sprawdzić, dlaczego cena zakupu terenu jest tak niska, możecie zastanowić się z doradcą podatkowym, co jest wartością obniżającą (np. nachylenie terenu).

Nie wpisuj procentowej wartości do umowy notarialnej, tylko stosuj wartość stałą w €.

Ważne jest, aby suma nie była tak niska, żeby została uznana za częściowy dar.
Wtedy podatki mogą obliczać się inaczej.


PS: To nie jest porada prawna, a jedynie osobiste zdanie.

[mazemania]

Otrzymałem od doradcy podatkowego wskazówkę:

Wartość gruntów (250) x Całkowita powierzchnia działki (505m²) x Udział w własności (0,2272) = 28.684€ -> co w stosunku do wartości nieruchomości 155.000€ wynosi 18,5%
A to jest mniejsze niż 20,99%, co podaje narzędzie Excel!
Czy Twoim zdaniem to wystarczy jako uzasadnienie? (Faktycznie, jest położenie na zboczu)

W porządku, przedstawimy wartość nie jako procent, ale jako €. Chciałem procent, ponieważ płacę matce za mieszkanie poprzez wyrównanie (105.000€), a nie całą wartość (155.000€) (rozliczenie pozostałego spadku). Amortyzuję tylko cenę kupna przez 50 lat, nie drugą.

[2tneub]

Otrzymałem wskazówkę od doradcy podatkowego:

Wartość średnia gruntu (250) x Cała działka (505m²) x Udział współwłasności (0,2272) = 28.684€ -> To byłoby w stosunku do wartości nieruchomości 155.000€ = 18,5%
I byłoby to mniejsze niż 20,99%, co pokazuje arkusz Excel!
Czy twoim zdaniem to wystarczyłoby jako uzasadnienie? (Nachylenie terenu rzeczywiście się zgadza)

Z mojego punktu widzenia, tak. Jeśli inne działki o takiej samej wartości średniej gruntu nie mają tego nachylenia terenu, rozważyłbym nawet dodatkową indywidualną obniżkę.
Jak już wspomniałem, należy jednak zachować umiar.






Cytat od mazemania

Dobrze, w takim razie określ wartość nie jako procent, tylko jako €. Chciałem procent, ponieważ płacę za mieszkanie poprzez wyrównanie (105.000€), a nie za pełną wartość (155.000€) matce (rozliczenie pozostałego spadku). Amortyzuję tylko cenę zakupu na 50 lat, a nie inną.


Zapytałeś kiedyś swojego doradcę podatkowego, czy nie można zastosować odpisu na odziedziczony udział? Pisałem ci o tym w innym wątku.
//Link wygasł

[mazemania]

...a że cała ta sprawa ma miejsce w ramach podziału spadku lub częściowego spadku, czy jest możliwe ustalenie podziału podstawowego między mną (kupującym, spadkobiercą) a rodziną (sprzedającym)?
Czy ma sens zadzwonić do urzędu skarbowego, żeby sprawdzić, czy taki podział został już przeprowadzony przy zakupie mieszkania w 2002 roku? Mój ojciec mieszkał w nim prywatnie i nigdy nie była ona zaksięgowana?
Czy cała sprawa dotycząca podstawy i ziemi ma znaczenie głównie w kontekście amortyzacji, czy nie?
Dziękuję

[2tneub]

...i czy cała sytuacja ma miejsce w ramach podziału spadku lub częściowego podziału spadku, czy możliwe jest ustalenie podstawy gruntowej między mną (kupującym, spadkobiercą) a rodziną (sprzedającym)?

Czy potwierdził ci to twój doradca podatkowy?

Dzwonienie do urzędu skarbowego, aby sprawdzić, czy taki podział miał już miejsce przy zakupie mieszkania w 2002 roku, nie ma sensu, prawda? Mój ojciec mieszkał tam prywatnie i nigdy nie zostało to odliczone?

Moim zdaniem to nie ma sensu. Ceny bardzo wzrosły, więc cena zakupu z 2002 roku jest nieistotna.

Czy cała kwestia dotycząca podstawy gruntowej ma zatem zastosowanie głównie do amortyzacji?

Głównie tak. Przychodzą mi do głowy spontanicznie jeszcze dwa inne tematy. Po pierwsze, rezerwa na 6b przy sprzedaży, która jednak cię w sferze prywatnej nie dotyczy, a po drugie, teoretycznie może odgrywać rolę przy wydatkach na remont w granicy 15%. Jest jednak bardzo mało prawdopodobne, że znajdziesz się dokładnie w tej granicy.

[Rubberduck]

Dałam to do zapisania. Zawiera wartość rynkową gruntu. Notariusz to zrobił. Bez problemu. Bez dyskusji. Jednak skorzystałam z wartości z pomocy obliczeń. W związku z tym nie powinno być żadnego problemu. Pierwsze zeznanie podatkowe z tytułu wynajmu właśnie wychodzi. Nadal czekam na odpowiedź mojej doradczyni podatkowej. Dam znać.