Capital Investment 4

[rian]

Cześć wszystkim,

W 2016 roku kupiliśmy i odnowiliśmy Dom za niemal 400 000€, z czego 372 000€ finansowaliśmy za pomocą kredytów z zewnątrz, oraz wkładaliśmy do niego również naszą pracę i wysiłek.

Finansowanie 372 000€ odbywa się poprzez różne umowy, takie jak (w nawiasach efektywna stopa roczna i początkowy współczynnik spłaty) KfW 151 (0,75% / 3,09%), KfW 124 (1,30% / 2,34%), Sparkasse (1,69%, 2,00%) oraz umowa oszczędnościowa budowlana (1,75% / 2,80%). Niestety okres zobowiązania do spłaty jest trochę za krótki i trwa do połowy 2026 roku. Dotychczas nie dokonywaliśmy dodatkowych spłat, ponieważ nasze pieniądze trafiały do domu (ogród, piwnica itp.).

Ponieważ odsetki w 2026 roku będą prawdopodobnie znacznie wyższe niż w bieżących umowach, skonsultowałem się z naszym doradcą finansowym. Ponieważ obecnie moglibyśmy odłożyć około 500€ miesięcznie bez większych ograniczeń, doradził nam, abyśmy zawarli kolejną umowę oszczędnościową budowlaną w wysokości 160 000€. Opłata za zakończenie wynosi 1,6%, czyli 2 560€, aż do przydziału w 2035 roku składka oszczędnościowa wynosi 500€, a następnie od 2045 roku rata spłaty wynosi 800€. Całkowite płatności wynoszą około 174 000€, a koszty całkowite wynoszą 14 000€ przez około 23 lata. Stopa procentowa wynosi 1,15%, agio 2,00%, a efektywna stopa roczna 1,90%.

Mam więc pytanie, czy to jest dobra oferta? Patrząc na agio lub efektywną stopę roczną, wydaje się być znacznie lepsza niż obecne stopy procentowe na zobowiązania terminowe itp. Dla mnie brzmi to trochę zbyt dobrze, czy może gdzieś popełniam błąd w obliczeniach?

Czy widzicie inne możliwości, może dodatkowe spłaty w wysokości około 6000€ rocznie?

Dziękuję z góry!

[NaTwoim13]

Oszczędzanie budowlane, oszczędzanie budowlane, oszczędzanie budowlane, a to wszystko jeszcze z LBS! To najgorsza oferta na rynku, ale to tak przy okazji!

Potrzebują Państwo pieniędzy w 2026 roku? Dlaczego więc wybrać BSV (oszczędności budowlane) z absurdalnym, naprawdę całkowicie absurdalnym oprocentowaniem 1,15%, gdzie przypisanie trwa oczywiście wiecznie? Dlaczego??

Załóżmy, że pozostały dług z obu pożyczek KfW (dlaczego tak naprawdę nazywają w odniesieniu do koncepcji finansowania te całkowicie nieinteresujące stopy procentowe i harmonogramy spłaty, zamiast pozostałego długu po zakończeniu okresu wiążącego) musi być refinansowany na poziomie 3% (ewentualnie chcą zabezpieczyć stopę procentową w przyszłości poprzez BSV) w 2026 roku, czy nie uważają Państwo, że 500 euro wpłacone na dodatkowe spłaty do 2035 roku są lepszą inwestycją w porównaniu z 0,1% w umowie oszczędzania budowlanego (z uwzględnieniem opłaty za założenie, nawet oprocentowanie ujemne)?

Przede wszystkim, 4 lata po 500 euro dają 24 000 euro kapitału spłaty w ciągu 4 lat, gdy kończą się okresy wiązania stopy procentowej, a ta kwota ma przepaść w BSV, podczas gdy będą płacić wyższą stopę procentową także od kapitału, który właściwie mieli przeznaczyć na zmniejszenie pozostałego długu???

Poza tym, czy nie powinni Państwo raczej wybrać lub znaleźć ofertę, która ewentualnie pozwoli na zakup oprocentowania w przyszłości (czyli za 4 lata) z 500 euro miesięcznie, które jest tańsze niż oprocentowanie, które będzie wtedy dostępne na rynku?

To właśnie takie poradniki nadużywają oszczędzania budowlanego i albo nie mają pojęcia, albo z chciwości sprzedają to gówno!

[bruno68]

@rain,

Kiedy to zakończyć? Przed 21.03.2016 czy potem? To decydujące!
Bez wyjaśnienia tego punktu, mówimy obok siebie!

Ale zgadzam się z noelmaxim, będzie bardzo trudno ratować coś przy takim finansowaniu!

Bez wglądu w tę masę dokumentów nie mogę powiedzieć, czy uda się jeszcze uratować Pański Dom!
Z różnymi terminami ważności będzie jeszcze trudniej uniknąć przyszłych problemów!

Proszę o informację dotyczącą terminu spłaty pożyczki!

bruno68

[BenniG]

Cześć Rian,
przynajmniej już wiecie 4 lata przed trafieniem na ścianę oprocentowania, że musicie przygotować się na wzrastające wydatki lub dłuższy czas spłaty.
Zainwestowanie waszego miesięcznego nadwyżki w 13-letnią lokatę na pewno nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Czy wszystkie pożyczki mają taką samą długość, jeśli nie, która spada kiedy?

Jeśli wszystkie są tej samej długości, to zalecam lokowanie wolnych środków w pożyczce o najwyższej stopie procentowej (kredyt budowlany), ale zawsze zachowuj rezerwę 2 000 do 5 000 € na ewentualności.

[NaTwoim13]

To nie powinno być zbyt istotne, ponieważ zobowiązanie wstępne jest przynajmniej zabezpieczone pod względem odsetek przez niesprawiedliwy BSV LBS, a po tym, jak już poniesiono stratę poprzez kredyt wstępny i brak spłaty kapitału przy inwestowaniu kapitału spłaty z powodu ujemnej stopy procentowej z inwestycji ze względu na wskaźnik AG i stopę procentową 0,1%, warto skorzystać także ze stopy procentowej kredytu mieszkaniowego.

KfW trwa 10 lat i powinien równocześnie wygasnąć.

Poza tym aktualna stopa procentowa na rynku wynosząca 3,5% zdecydowanie jeszcze nie uzasadnia wyboru kredytu wstępnego zamiast wybierania kredytu równorocznego sprzed lat.

[2utopus]

Z mojego punktu widzenia umowa oszczędnościowa na cele mieszkaniowe jest na razie łowieniem prowizji ... na co jest wam potrzebny BSV na rok 2035, jeśli będziecie potrzebować refinansowania już w 2026 roku?Jeśli spłacicie 24 000 € dodatkowo i zaoszczędzicie 1,7% odsetki, będziesz mieli prawie o 25 000 € mniej długu - jeśli do 2035 roku zaoszczędzicie na przykład 4% odsetek, będzie to kolejne 10 000 € oszczędności - jeśli zainwestujecie 24 000 € w BSV, po 13 latach zostanie tylko 21 750 € (z powodu opłat za zawarcie umowy) ... A jak jest z ogrzewaniem? Jak pewne są miejsca pracy/zdrowie/partnerstwo?

[BenniG]

To nie powinno być decydujące, ponieważ pożyczka wstępna jest zabezpieczona przynajmniej pod względem odsetkowym przez słabą BSV LBS, a po tym, jak już poniesiono stratę z tytułu pożyczki wstępnej i wynikającego z tego braku spłaty kapitału do spłacenia z powodu ujemnej stopy procentowej z tytułu inwestycji z powodu negatywnej stopy procentowej inwestycji przez AG i 0,1 % stopy procentowej inwestycji, należy skorzystać również z oprocentowania pożyczki mieszkaniowej.

Myślisz, że oraz umowa oszczędnościowa (1,75% / 2,80%) nadal jest w fazie oszczędzania?
Myślę, że była gotowa do przydzielenia podczas finansowania i została wykorzystana pożyczka.
Jakie ma koszty, to bez znaczenia, należy zobaczyć, jak można najwięcej zaoszczędzić w ciągu najbliższych 4 lat.

[rian]

(dlaczego w odniesieniu do dalszego koncepcji finansowania mówisz o zupełnie nieistotnych stopach procentowych i wskaźnikach spłaty, zamiast o pozostałym długu po zakończeniu okresu wiązania odsetek)

Przepraszam, miałem to faktycznie w planach, ale chyba totalnie zapomniałem. Rzeczywisty dług wynosi około 175 000€ plus BSV, którego pozostałego długu nie mogę dokładnie obliczyć. Okres BSV przewiduje się do końca 2042 roku.






Cytat od noelmaxim

(czy nie uważasz, że te 500 euro byłyby lepiej zainwestowane w dodatkowe spłaty do 2035 roku w porównaniu do 0,1% w umowie oszczędnościowej, która przy uwzględnieniu opłaty za jej zawarcie jest nawet ujemnym oprocentowaniem?)


Rozumiem to tak, że chodzi po prostu o zabezpieczenie korzystnej stopy oprocentowania w wysokości 1,15% poprzez oszczędzanie. Mój doradca finansowy mówi m.in., że chodzi tutaj o uzyskanie możliwości zbudowania częściowej sumy oszczędnościowej pod koniec okresu obowiązywania oprocentowania, aby zabezpieczyć ryzyko zmiany oprocentowania. Ewentualne dodatkowe płatności możemy po prostu przelać na umowę i w ten sposób osiągnąć wyższy kredyt hipoteczny z oprocentowaniem w wysokości tylko 1,15%.

[rian]

[cytat=bruno68]
Kiedy zostało zakończone? Przed 21.03.2016 czy po? Decydujący punkt!
[/cytat]
Der BSV sowie die anderen Darlehnen wurden im August 2016 abgeschlossen.

[rian]

Jak się u Was ogrzewacie? Jakie są bezpieczeństwo miejsc pracy/zdrowia/partnerstwa?



Ogrzewamy się drewnianymi peletami, koszty w zeszłym roku również wzrosły, ale nie tak drastycznie jak gaz czy olej. W zasadzie mieliśmy plan zainstalować również instalację fotowoltaiczną dla dodatkowego wsparcia, ale z powodu zwiększonego popytu i kosztów na razie to obcięliśmy.

Miejsca pracy są bardzo stabilne, zdrowie wygląda również dobrze, a nasze małżeństwo jest w porządku :-)



Ogólnie nie martwię się o to, że nie będziemy mogli sobie pozwolić na utrzymanie domu. Nasze miesięczne wynagrodzenie netto, zarówno mojej żony, jak i moje, wynosi obecnie ponad 7 500 [url]euro[/url], a poza kredytem hipotecznym, stosunkowo niskimi opłatami eksploatacyjnymi i Nebenkosten, nie mamy większych zobowiązań. Obecnie żyjemy bardzo dobrze i wydajemy pieniądze nawet bez zastanowienia – więc jeśli będziemy chcieli być oszczędni, możemy spokojnie odłożyć jeszcze sporo, ale chcemy też żyć i nie tylko oszczędzać na emeryturę, aby potem przed sześćdziesiątką odchodzić...

[rian]

Masz na myśli, że oraz umowa oszczędnościowa (1,75% / 2,80%) nadal jest w fazie oszczędzania?
Myślę, że była gotowa do przydzielenia podczas finansowania i użyli kredytu.
Jakie są jego koszty, to nieistotne. Należy zastanowić się, w jaki sposób można zaoszczędzić najwięcej w ciągu najbliższych 4 lat.

Więc w zasadzie zawarliśmy BSV dla zakupu nieruchomości, a 125.000 € zostały wypłacone od razu. Czy to odpowiada na twoje pytanie... nie mam pojęcia, trochę jestem teraz zagubiony.

[bruno68]

Dziękuję za informację, Zgodnie z tym całe finansowanie podlega obecnej podstawie prawnej, a nie starej wersji. Co oznacza znaczną poprawę statusu prawnej dla Ciebie. bruno68

[Versmakler]

Cześć Rian, na podstawie podanych informacji zastanawiam się, jaki cel ma spełniać dla Ciebie kontrakt oszczędnościowy na nieruchomość w 2035 roku, jeśli będziesz potrzebował refinansowania w 2026 roku. Jak ma być pokryty okres między 2026 a 2035 rokiem? Dlaczego wtedy zaproponowano Ci tylko warunki na 10 lat? Trzeba dokładnie przeanalizować umowy i teraz stworzyć rozsądne rozwiązanie - kredyt na przyszłość!

[BenniG]

[cytat=rian]
Wie się umówiliśmy, BSV był praktycznie zakupem nieruchomości, a 125 000 € zostało wypłacone natychmiast. Czy to odpowiada na Twoje pytanie... nie mam pojęcia, trochę mi teraz się przewraca.
[/cytat]
Ah, czyli 125 000 € ma przynajmniej dłuższą okres związania oprocentowaniem. Czy pozostały dług w Sparkasse wynosi także 125 000 €?
Dobrze byłoby teraz wiedzieć, czy z Bauspardarlehen mógłbyś spłacić tylko kredyt z Sparkasse, czy też jeśli kredyt ze Sparkasse byłby niższy pod koniec okresu związania oprocentowaniem, również kredyty KfW.

[NaTwoim13]

To jest pożyczka zaliczkowa, spłata zostanie przeniesiona do umowy oszczędnościowej LBS, przydział będzie do przydziału. Kwota początkowa jest równa kwocie przydziału.

[BenniG]

Z jednej strony, kredyty KfW musiałyby wynosić łącznie 247 000 €, z drugiej strony spłata w wysokości 2% w Sparkasse nie miałaby sensu.

Czy jest jakaś ocena, czy BSV będzie przydzielony również po zakończeniu wiązania odsetek?

[NaTwoim13]

Koniec okresu wiązania oprocentowania następuje w momencie przyznania umowy oszczędnościowej. Wydaje się więc, że nie jest określony na konkretną datę.

[NaTwoim13]

Mając na myśli dwa kredyty KfW oraz inny kredyt ratalny (np. obecnie poprzez kredyt z ofertą terminową), kredyt przedterminowy (który czeka na alokację środków z BSV, co zwykle nie następuje po upływie 10 lat) pozostaje w pierwszej kolejności do spłaty. Zmiana banku staje się wtedy trudna.

Należy całościowo rozważyć, czy kredyt przedterminowy nie powinien zostać spłacony za pośrednictwem BSV, a nie poprzez rozejście się zgodnie z §489 Kodeksu cywilnego z bankiem, czy przez kredyt z ofertą terminową lub później kredyt ratalny, lub też jednak pozostać w Sparkasse, skorzystać z kredytu budowlanego i resztę pozostawić Sparkasse do udzielenia.

[BaufiManuf]

Cześć Rian,

pozostały [url]kredyt[/url] z pożyczki KfW + [url]kredytu[/url] ratalnego wynosi 175k? Na dzisiaj czy w 2026 roku? W każdym razie jest to względnie niewielka kwota, zwłaszcza że zabezpieczyłeś sumę oszczędnościową do 2042 roku.

Dlatego proponuję zainwestować 24k jako dodatkową spłatę i oczywiście nie zawierać kolejnej umowy oszczędnościowo-budowlanej. Okresowo monitorować warunki forward w najbliższe 24 miesiące i w razie dobrej oferty ewentualnie podjąć decyzję. Chyba że stopy procentowe będą nadal spadać, jak w ciągu ostatnich 6 tygodni...

Pozdrowienia & nie panikuj ;-)

Daniel