Capital Investment 4

[Martin79HN]

Cześć wszystkim,

następująca sytuacja / dane: Rok budowy 2002/2003

Miasto o populacji około 100 000 mieszkańców w regionie Stuttgartu:

Mieszkanie 1: 60 mkw
Czynsz kalt: 580 €
Koszty dodatkowe płatne przez najemcę miesięcznie: 110 € (w przyszłości będą wyższe)
nieprzenaszalne miesięcznie: 60 €
Specjalna opłata z powodu renowacji elewacji za 4 lata: miesięcznie 50 € (koszty około 200 000 euro dla całkowicie 4-5 budynków razem z około 8 mieszkaniami)
Budowa rezerwy poprzez specjalną opłatę

Amortyzacja: 1 800 € rocznie

Miejsce parkingowe w garażu podziemnym
50 € miesięcznie

Nie planowane dostosowanie czynszu

Mieszkanie 2: 100 mkw
Czynsz kalt: 900 €
Koszty dodatkowe płatne przez najemcę miesięcznie: 200 € (w przyszłości będą wyższe)
nieprzenaszalne miesięcznie: 100 €
Specjalna opłata z powodu renowacji elewacji za 4 lata: miesięcznie 85 € (koszty około 200 000 euro dla całkowicie 4-5 budynków razem)
Budowa rezerwy poprzez specjalną opłatę

Amortyzacja: 4 000 € rocznie (przy 100% własności) (50/50, dlatego mój udział wynosi 2 000 €)

Miejsce parkingowe w garażu podziemnym
50 € miesięcznie

Dostosowanie czynszu co roku o 1,5% według czynności regulującej czynsz indeksu przez ponad 10 lat.

Mieszkanie 1 + garaż: mogę sprzedać za 160 000 - 180 000 euro (wyłączny właściciel po 10 latach okresu przechowywania w 1 3/4 roku, wcześniej 50/50)
Mieszkanie 2 + garaż: mogę sprzedać za 300 000 - 320 000 euro (razem 50/50 własność w rodzinie przez dziedziczenie)

Oba mieszkania są wolne od długów, bez obciążenia hipotecznego

dobra - bardzo dobra lokalizacja
Według mediów wartość wzrośnie w ciągu najbliższych lat o około 2%
Stawka podatkowa około 35-40% (głównym źródłem dochodu jest wynagrodzenie, nie czynsz!)

Najem mieszkania 1 & 2 jest pewny i może być zawsze opłacony. Podczas ponownego wynajmu jest ogromna liczba chętnych na to mieszkanie/mieszkania!

Zadłużenie domu jest dobrze uregulowane i nie ma możliwości dodatkowej spłaty. (nie ma związku)

Jak zmieniały się ceny ze względu na wyższe koszty finansowania i jaki jest tu dochód z czynszu. (Brakuje mi tu wiedzy tła!)

Czy opłaca się sprzedać majątek rzeczowy ze względu na inflację?

Czekam na opinie.

Pozdrowienia

Martin

[Martin79HN]

Czy mogę odliczyć specjalną składkę (na budowę rezerwy) w trakcie jej gromadzenia od podatku?
Czy dopiero po przeprowadzeniu remontu elewacji?

[2tneub]

Czy mogę odliczyć specjalną składkę (budowę rezerwy)
w trakcie jej gromadzenia z podatku?
Czy dopiero po zakończeniu remontu elewacji?

Możesz odliczyć fundusz remontowy, dlaczego więc miałbyś móc odliczyć specjalną składkę?

[2tneub]

Reszta jest trudna do oceny, ponieważ zależy to od twoich osobistych oczekiwań wobec rynku nieruchomości. W związku z tym pytanie, co zrobisz z dostępnymi środkami? Czy jesteś w stanie zainwestować je w sposób bardziej opłacalny przy obecnych warunkach i tym samym ryzyku?

[Martin79HN]

Dziękuję Ci.

Nie widzę bez ryzyka wielu możliwości inwestycyjnych

z dostępnymi środkami finansowymi.



Mógłbym spróbować kupić działkę budowlaną za około 250 tys. € (bez obowiązku budowy)

bezpośrednio położoną południowej stronie naszego terenu.

Wiejska okolica wokół Stuttgardu.

Obecnie za metr kwadratowy gruntu pobierane są niemal 400 €, przed 6 laty było to 230 € za metr kwadratowy.

Działka ma około 600 metrów kwadratowych, nawet jest trochę większa niż nasza własna.



Właścicielka ma [url]Dom[/url] (choć przy głównej ulicy)

i z powodu podziału większych pól i łąk otrzymała tę działkę budowlaną przed 6 laty. Niejasne, kiedy i czy sprzeda! (Nie jest uzależniona od tych pieniędzy,

chociaż na nową budowę nie będzie mieć ich na koncie! Matka jest starsza, mieszkają dalej razem, a ona nie ma dzieci w wieku około 40 lat).



Jedno z dzieci może w przyszłości zbudować tam [url]Dom[/url]. (obecnie ma 3 dzieci w wieku co najmniej 15 lat)

I w międzyczasie będziemy mieli widok na zielono. :-) (jak obecnie, bo właścicielka nie buduje)

Jednak jest to prawdopodobnie wyłącznie hobby, więc nie ma to nic wspólnego z dochodem.

[2tneub]

Jeśli chcesz grać inwestorem, możesz na przykład kupić budynek wielorodzinny za 1,5-2 mln i zainwestować pieniądze jako kapitał własny. (Nie mam pojęcia, czy w tej cenie można znaleźć coś sensownego) Budynek wielorodzinny moim zdaniem przynosi większe zyski niż posiadanie kilku oddzielnych mieszkań. Popyt na rynku powinien tam być nieco mniejszy, ponieważ grupa użytkowników własnych wypadnie, w przeciwieństwie do pojedynczych mieszkań. Dlatego cena za metr kwadratowy przy zakupie zazwyczaj jest trochę niższa. W dodatku nie musisz się tam męczyć z innymi właścicielami.

[2utopus]

DLaczego chcesz sprzedać?

Ponieważ prawdopodobnie renowacja fasady jest już uwzględniona w dokumentach WEG,
podczas sprzedaży zostanie to oczywiście uwzględnione i cena zostanie odpowiednio obniżona.

Jakie masz oczekiwania co do inflacji/sytuacji gospodarczej w Niemczech/itp.?

Czy ma sens zrezygnować z dochodów z najmu/ulg podatkowych dla obiektu kolekcjonerskiego, to musisz sobie wyjaśnić samemu.

Mając majątek rzeczowy, który przynosi dochody, jest to z mojego punktu widzenia pozytywne - o ile nie wymaga zbyt dużo pracy.
Jeśli nie ma się czasu/chęci na walkę z zarządcami nieruchomości/najemcami/urzędem skarbowym, można oczywiście zainwestować pieniądze na giełdzie (ETF/akcje/itp.) i mieć spokój. Lub można zwiększyć (z odpowiednim ryzykiem) i kupić większe/więcej obiektów z odpowiednim finansowaniem bankowym, a dochód ze sprzedaży jako kapitał początkowy - ale czy obecnie dochody z najmu przewyższają koszty bankowe, trzeba dokładnie przemyśleć wcześniej - i jeśli ceny energii nadal tak bardzo rosną, to naturalnie możliwe jest, że niektórzy najemcy nie będą w stanie tego sobie w końcu pozwolić.
(Jako wynajmujący trzeba najpierw zapłacić z góry i w kolejnym roku podczas rozliczenia kosztów dodatkowych (miejmy nadzieję) odzyskać...)

[StGe1973]

Marcin,

problemem obecnie jest to, że mamy do czynienia z bardzo nietypową sytuacją... wysoka inflacja w wydatkach konsumenckich (żywność, energia itp.)... ale jednocześnie praktycznie deflacja w typowych obszarach prywatnych inwestycji (rynek akcji, ceny nieruchomości w Monachium spadły o 3,5% w ostatnim kwartale itp.).

Dlatego Twoje pytanie jest nie do odpowiedzenia lub że wszyscy stoją przed tym samym problemem....

[Martin79HN]

utopista:



Dziękuję za Twój wkład.

Piękna fasada i zadbane budynki przyczyniają się do wyższej ceny sprzedaży mieszkań.

Do tego czasu pobieram wpływy z czynszu.

Zatem pozostaje jeszcze 4 - 4 1/2 roku.

Zarządzanie zajmuje się zarządzaniem domem, więc nie mam zbyt wiele do

roboty, a podatki nie stanowią problemu.



StGe1973:

Ceny spadają w zależności od regionu / lokalizacji, ponieważ koszty finansowania wzrastają.

Wiele pensji nie rośnie, ponieważ klasa średnia w zależności od branży nie może

sobie na to pozwolić / nie chce. Dlatego jako rodzina mamy co miesiąc mniej pieniędzy

w kieszeni i radzimy sobie dobrze. (Dochód z czynszu jest dodatkowy,

więc w przyszłości spłata kredytu na Dom będzie dla nas przystępna. Nawet gdyby moja

żona lub ja stracili pracę.)



Nawet w przyszłości emerytka zarabiająca potrójnie tyle co czynsz

i para zarabiająca sześciokrotnie tyle co czynsz będą mogli pozwolić sobie na wynajem mieszkania.

Wynajem mieszkań jest poniżej lokalnego czynszu.



Ponieważ dochód jest normalny a majątek ograniczony, nie wchodzi w grę

kolejny obiekt lub zmiana obecnego.



Jeśli wolna działka budowlana (strona południowa) nadal będzie dostępna za

4 - 5 lat, nawet jeśli koszty budowy będą nadal rosnąć, będę w stanie ją kupić.

To trochę szalone (tak dużo pieniędzy za piękny widok), ale mając 3 dzieci

istnieje możliwość, że kiedyś ją zabudujemy. Albo moja żona i ja zbudujemy

nowy Dom i wynajmiemy stary, ponieważ zapotrzebowanie na miejsce w końcu

się zmniejszy.



Za 15 - 20 lat moja żona może otrzymać spadek, wart 1/4

wartości domu, ok. 500-600t.



Zobaczymy, co przyniesie przyszłość.

[StGe1973]

Marcin,

problem obecnie jest inne niż w przeszłości. Wtedy wysokie czasy inflacji (prawie zawsze) były towarzyszone boomowi popytu, czyli wyższe ceny z powodu większego zapotrzebowania. Wtedy zawsze działało trzymanie wartości materialnych i nawet inwestowanie dodatkowej gotówki w wartości materialne.

Doskonale ująłeś problem: zmierzamy w kierunku recesji, ponieważ popyt drastycznie spadnie. Wysokie ceny energii, żywności itp. zmuszą ludzi do oszczędzania. Obecnie nie jesteśmy jeszcze w recesji, ale moim zdaniem niemal na pewno dojdzie do niej najpóźniej na początku 2023 roku (gdy ceny energii rzeczywiście wzrosną).

Spowoduje to spadek na rynku akcji, nieruchomości (ze względu na recesję i rosnące stopy procentowe) itp.

W związku z tym zwykłe postępowanie w czasach inflacji (wartości materialne, wartości materialne i ponownie wartości materialne jako ochrona przed inflacją) po prostu nie działa.

Pieniądze są praktycznie narażone na formy inwestycji wobec deflacji i skonsumowaniu wobec skrajnie wysokiej inflacji.

Przed tą toksyczną mieszanką nie ma ochrony, dlatego każdy musi znaleźć swoją własną drogę w ciągu kolejnych 1 do 2 lat....

[Martin79HN]

StGe1973,
popyt na materiały budowlane już teraz maleje, a ceny także!
Ponieważ w ostatnich miesiącach wzrosły zbyt mocno. W naszej firmie pracownicy muszą dorabiać, aby wiązać koniec z końcem.

Jesteśmy już teraz w recesji, popyt maleje,
i niemal każdy zastanawia się, czy zakup jest uzasadniony czy może można zrezygnować.

Rabat na paliwo właśnie się kończy!
Czy zauważyliśmy coś na stacji paliw przy cenie ropy naftowej? Nie
A teraz ceny są podnoszone, bo klienci tankują
bo rabat kończy się. Firmy wzbogacają się częściowo kosztem klientów, a jedni nie kupują już mięsa ani owoców, bo są zbyt drogie.

Sprawa sprzedać czy kupić, lub coś zmienić, aktualnie nie wchodzi dla mnie w grę.

Niestety nie udało nam się zrealizować naszej instalacji fotowoltaicznej! (niepewne terminy dostaw i zbyt dużo wymaganej przedpłaty)
Aktualnie koszt jednego kilowatogodziny wynosi ponad 50 centów (około 55 centów)
to także niemal podwojenie! Do kryzysu gazowego dołącza jeszcze kryzys energetyczny!