Capital Investment 4

[denzoh]

Cześć wszystkim,

mamy już Dom jednorodzinny, który zajmujemy i który jest dobrze spłacony. Teraz chcielibyśmy kupić drugą nieruchomość i wynająć ją. Zwróciliśmy się do banku o pełne finansowanie, a mój doradca powiedział, że możemy użyć domu jednorodzinnego jako kapitału własnego. Nie zrozumiałem tego dokładnie.

Przyjmijmy:

Nieruchomość 1: Wartość = 800 000 € z pozostałym długiem w wysokości 100 000 €. Nieruchomość 2 ma być zakupiona za 600 000 € bez kapitału własnego.

Doradca powiedział, że podzielimy 800 000 € na obie nieruchomości i:

Nieruchomość 2: 500 000 € zostanie zapisane jako zastaw 2, a 100 000 € jako zastaw 1. W ten sposób pokażemy kapitał własny.

Czy to nie oznacza, że moje istniejące zadłużenie 1 zostanie zwiększone o 100 000 € i zamiast spłacać 100 000 € będę spłacał 200 000 €?

[2utopus]

Doradcy bankowi są sprzedawcami - w razie wątpliwości zawsze wybiorą najwyższą prowizję lub to, co najlepsze dla banku.

Najlepiej zapytać niezależnego pośrednika finansowego (w tym forum jest np. kilku).

Przy wynajmie warto także skonsultować się ze specjalistą od podatków, czy na przykład odsetki od kredytu hipotecznego na nieruchomość inwestycyjną można odliczyć od podatku.

Przecież musisz spłacić 600 tysięcy euro - jak zostaną one podzielone, na razie nie jest istotne.

Czy to się w ogóle opłaca?
Przy 600 000 euro i np. stopie oprocentowania 3% oznacza to na początku 1500 euro odsetek + (np. 2%) 1000 euro spłaty kapitału miesięcznie - jeśli dodać do tego koszty nieuwzględniane w rachunkach/odłożoną prowizję na utrzymanie, jaka musi być miesięczna czynsz, aby to się opłacało po opodatkowaniu?

[denzoh]

Dziękuję za Twoją odpowiedź. Aby móc zdecydować, czy całe to przedsięwzięcie jest opłacalne, potrzebuję konkretnego propozycji, którą teraz ma mi wysłać. Po prostu nie łapię zasady podziału :-) Masz rację, nie ma znaczenia, jak jest podzielone, w sumie mam długi w wysokości 600 + 80.

[StGe1973]

Problem polega na tym, że banki nie oferują 100% finansowania dla inwestycji kapitałowych (wynajem), lecz jedynie 80%. Przynajmniej taka jest moja wiedza, możliwe jednak, że coś się zmieniło, co noelmaxim powinien by wiedzieć.

W rezultacie możesz obecnie obciążyć nieruchomość np. tylko do kwoty 500 000 euro, a resztę, czyli 100 000 euro, w Twoim przypadku musisz wnosić jako kapitał własny lub obciążając inną nieruchomość. Problem polega na tym, że odsetki od Twojej nieruchomości własnej nie mogą być odliczone podatkowo.

Duży problem, jak to opisał utopus:

W ostatnich latach czynsze i ceny zakupu nieruchomości diametralnie się od siebie oddaliły. Kiedyś granica wynosiła 20-krotność rocznej czynszu katalogowego, co oznaczało 5% dochód brutto. W ostatnich latach nieruchomości sprzedawane były za 30-krotność lub więcej. Oznacza to dochód brutto około 3% rocznie, co oczywiście nie sprawdza się przy finansowaniu kapitałem obcym z oprocentowaniem powyżej 3%...

[denzoh]

[cytat=StGe1973]
Problem związane z odsetkami od kredytu hipotecznego na nieruchomość własną nie można odliczyć podatkowo.
[/cytat]
wtf. To musi mieć jakiś haczyk.. no jasne.

[2tneub]

Nie bierzesz dodatkowego kredytu, ale wykorzystujesz jedynie wpis hipoteczny na swoje mieszkanie jednorodzinne jako dodatkowe zabezpieczenie.


Jako przykład:


Przy pełnym finansowaniu kwota kredytu jest taka sama jak wartość zabezpieczenia (100% obciążenie). Jeśli nieruchomość miałaby być zlicytowana w przypadku niewypłacalności, istnieje duże ryzyko dla banku, że dochód ze sprzedaży nie pokryje pełnej kwoty zadłużenia.


Jeśli teraz dodatkowo zabezpieczysz swoje mieszkanie jednorodzinne kwotą 200 tys. EUR, będziesz miał kredyt w wysokości 600 tys. EUR przy zabezpieczeniu na poziomie 800 tys. EUR (75% obciążenie). Ryzyko dla banku jest wówczas znacznie niższe, co pozwoli mu zaoferować Ci lepszą stopę procentową.


Według mojej wiedzy większe skoki stóp procentowych występują przy obciążeniach na poziomie 60%, 80% i 100%. W sytuacji obciążenia na poziomie 75% znajdziesz się poniżej 80% i otrzymasz bardzo atrakcyjną stopę procentową. Jeszcze lepsza byłaby stopa dla obciążenia poniżej 60%.


Oczywiście ta kalkulacja jest uproszczona, ponieważ banki przeprowadzają własne wyceny niezależnie od ceny zakupu. Może okazać się, że bank przy zakupie nie przyjmie kwoty 600 tys. EUR jako zabezpieczenie, lecz jedynie 540 tys. EUR (nazywa się to rabatem od zabezpieczenia). Z dodatkowymi 200 tys. EUR wartości hipoteki na Twoim mieszkaniu jednorodzinnym zabezpieczenie wyniosłoby 740 tys. EUR przy kredycie w wysokości 600 tys. EUR (obciążenie 81%). W takim przypadku, przekraczając 80%, stopa procentowa byłaby nieco gorsza. Należałoby wtedy wybrać bank, który nie stosuje tak wysokiego rabatu od zabezpieczenia lub zwiększyć hipotekę na Twoim mieszkaniu jednorodzinnym do 220 tys. EUR.


Jeśli jednak nie udajesz się do sprzedawcy banku, lecz do pośrednika, ten przynajmniej miejmy nadzieję uwzględni dla Ciebie wszystkie te czynniki i automatycznie wybierze odpowiednią instytucję bankową.

[2tneub]

Problem polega na tym, że banki nie oferują 100% finansowania dla inwestycji kapitałowych (wynajem), a jedynie 80%.

To prawda, ale z odpowiednim zabezpieczeniem, to nie byłoby już 100% finansowania. Ponieważ cena zakupu jest udokumentowana jako 100% związana z nabyciem, moim zdaniem kredyt nadal można odliczyć.
Trudniejsze może być odliczanie, gdy kredyt jest podzielony na 2 części. Możliwe jest, że powstanie pomysł szybkiego spłacania małego kredytu zabezpieczonego na Dom własny, aby szybko odblokować własną księgę wieczystą, a następnie spłacanie kredytu związane z wynajmowanym obiektem.
W tej sprawie warto skonsultować się ze swoim doradcą podatkowym.

[NaTwoim13]

Ryzyko jest rozłożone na dwie zabezpieczenia, co jest całkowicie w porządku i przydatne. Dzięki lepszemu wskaźnikowi obciążenia można generować i odzwierciedlać znacznie lepsze warunki! Chętnie przedstawimy tę ofertę do dyskusji tutaj.

[2utopus]

Są to łączne koszty (w tym np. 10% koszty dodatkowe zakupu) czy płacisz koszty dodatkowe z gotówki? (W pierwszym przypadku byłoby to teoretycznie nawet finansowanie w wysokości 110% ...) Czy byłbyś w stanie sam spłacać ratę kredytu przez kilka miesięcy? Co by się stało, gdyby najemca stracił pracę i nie mógłby już płacić czynszu (+ ewentualnie wysokich opłat eksploatacyjnych) i w związku z nowym prawem mógł być nawet zatrzymany w mieszkaniu? Co by się stało, gdyby na mocy prawa została zainstalowana pompa ciepła + fotowoltaika? Jeśli wpadłbyś w zwłokę w płatnościach w banku, mógłbyś nawet stracić swoje Dom jednorodzinny... to jest ryzyko za lepsze oprocentowanie.

[NaTwoim13]

Czy kwota 600 tys. EUR to koszty całkowite (wliczając np. 10% koszty poboczne zakupu) czy opłacasz koszty poboczne z kapitału własnego?
(W przypadku pierwszego, teoretycznie byłoby to nawet 110% finansowanie ...)

Czy możesz również samodzielnie opłacać ratę kredytu przez kilka miesięcy? Co by się stało, gdyby najemca stracił pracę i nie mógł już opłacać czynszu (+ ewentualnie wysokich opłat dodatkowych), a z powodu nowej ustawy możliwe jest, że nie można go wyrzucić na ulicę?
Co by się stało, gdyby na mocy ustawy konieczna byłaby instalacja np. pompy ciepła i fotowoltaiki?

Jeśli popadłbyś w zwłokę w płaceniu rat bankowych, możesz stracić nawet swoje własne EFH ... to jest ryzyko za niższe stopy procentowe.

Nawet jeśli na kolejnej nieruchomości, którą sam używasz, nie zostało ustanowione zabezpieczenie hipoteczne, nadal możesz ją/ to mogłabyś tę nieruchomość stracić.

Nie wiem, skąd się bierze przekonanie, że w przypadku problemów finansowych potrzebne jest ustanowienie hipoteki do uzyskania dostępu do kolejnej nieruchomości! Hipoteka służy jedynie skróceniu procesu zajęcia majątku!