Capital Investment 4

[mihut87]

Cześć, otrzymałem ofertę BHW na zakup nieruchomości. Całkowita cena wraz z kosztami dodatkowymi wynosi 441.733,5€. KfW 124 Nieruchomość mieszkaniowa 68000 Sollzinssatz nom./efektywny 3,9% / 4,02% 10 lat okresu stałego oprocentowania pożyczka hipoteczna 243000 € Oprocentowanie nominalne 3,9% Oprocentowanie efektywne 4,54% 15 lat okresu stałego oprocentowania Wkład własny bez oszczędności budowlanych 130.733,5 Umowa oszczędnościowa BHW WohnBausparen Plus (FX2N) Opłata za zawarcie umowy 2430 euro. Oprocentowanie 2,35%, Oprocentowanie roczne efektywne 2,79% pożyczka oszczędnościowa: ok. 182.144,14 € (która może zostać spłacona w ciągu 10 lat) W związku z powyższym mam następujące pytania: 1. Jak można ocenić warunki? Czy to dobra oferta? Biorąc pod uwagę obecne podwyżki stopy procentowej, czy to dobra stopa procentowa? 2. Oprocentowanie efektywne jest znacznie wyższe niż oprocentowanie nominalne. Moim zdaniem głównym powodem tego jest to, że BHW uwzględnia dodatkowo co miesiąc dodatek GVV do spłaty pożyczki hipotecznej w wysokości 61€. Jest to ubezpieczenie na życie ryzykowne, które rzekomo można wypowiedzieć po roku. Czy rzeczywiście tak jest? Czy w ogóle muszę je zawrzeć? 3. Czy istnieją doświadczenia w zakresie zmniejszania odszkodowania za wcześniejszą spłatę do tego stopnia, żeby można było ponownie zaciągnąć pożyczkę u BHW (lub u innego dostawcy)? 4. Makler, który faktycznie wybiera kupującego (sprzedawczyni przebywa w domu opieki i udzieliła mu pełnomocnictwa), bardzo naciska - poprzez "wskazówki" podczas rozmowy z doradcą Banku Pocztowego - żebyśmy zaakceptowali tę ofertę, w przeciwnym razie Dom trafi do innego kupującego (jest wielu zainteresowanych, ponieważ cena sprzedaży jest bardzo atrakcyjna). Dziękuję za Waszą ocenę!

[KingRollo]

Dzień dobry,

chociaż nie jestem specjalistą w tej dziedzinie i miałem zaledwie dwa razy do czynienia z tematem finansowania.

Czy kiedykolwiek skontaktowałeś się z niezależnym pośrednikiem finansowym, który oferuje zwykłe pożyczki ratalne? Jeśli nie, to powinieneś się pilnie tym zająć.

Jestem tutaj prawie zawsze jako cichy czytelnik i zawsze gdy czytam o BHW lub ogólnie o kasie oszczędnościowo-budowlanej, klienci często są oszukiwani, na przykład poprzez prowizje. Często klienci są też wprowadzani w błąd co do okresów kredytowania, późniejszych bardzo wysokich rat lub odpowiedniego momentu alokacji.

[bruno68]

Panu KingRollo, proszę nie mylić wolnych pośredników z pośrednikami związanymi. Faktycznie, uważam tę ofertę od mihut87 generalnie za śmieci, ponieważ osoba zorientowana w warunkach finansowania wie, że istnieją koszty finansowalne i niefinansowalne! Aby przeprowadzić prawidłowe obliczenia, najpierw trzeba ustalić rzeczywistą potrzebę kredytową! Następnie konieczne jest podzielenie kosztów na koszty nieruchomości i dodatkowe koszty. Dodatkowe koszty są pokrywane ze środków własnych!!! Resztkowa kwota określa wtedy udział obciążenia, ponieważ prowadzi to do rzeczywistej kwoty kredytu. Dlatego suma kredytu jest dzielona przez cenę zakupu, co daje wartość obciążenia w %. Ponieważ został tu uwzględniony okres trwania 15 lat, dodaje się jeszcze dopłatę odsetkową. Przykład: kredyt 350.000 € koszty zakupu 400.000 € dają 7/8, ponieważ można skreślić wszystkie zera, pozostaje 35 przez 40 skrócone, z 5 daje 7/8. jedna ósemka to 12,5%, razy siedem to 87,5% udział obciążenia. W tabeli stóp procentowych byłaby to 90% finansowanie, co daje stopę procentową x plus dopłatę odsetkową y na 15 lat, co daje stopę procentową z kredytu. Ale tutaj jest sedno sprawy! kredyt może być rozwiązany przez obie strony co 10,5 roku po pełnym wypłaceniu, czyli po 11,5 latach itd. aż do 14,5 roku. Do tego momentu klientowi można na razie wszystko wytłumaczyć! Kolejnymi kwestiami spornymi są obliczenia dotyczące wartości nieruchomości. Jak to się oblicza, opisałem już na forum w tym tygodniu! Ta droga jest ustawowo wymaganą drogą, każde odstępstwo od wytycznych jest regulowane w przepisach § 505 a do d kodeksu cywilnego. Pojęcie półzdania: .. nie powinno być zamknięte. prowadzi, przy poprawnych informacjach klienta, do całkowitej utraty dla wierzyciela! Ponieważ dłużnik jest sądowo traktowany tak, jakby umowa kredytu nie została zawarta. Wynikiem tego jest to, że dłużnik jako właściciel figuruje w dziale, więc po ogłoszeniu wyroku może złożyć w sądzie rejonowym wniosek o skreślenie swojego hipoteczna. Jest to jedyny mi znany sposób, aby dłużnik mógł pozbyć się swojego wierzyciela z księgi wieczystej bez wykonania umowy, chociaż dotyczy to tylko umów zawartych po 21.03.2016 r. Co do drugiej części, kwestia ochrony od śmierci może być punktem zaczepienia z powodu braku zezwolenia na prowadzenie działalności ubezpieczeniowej. Jeśli śmierć ubezpieczonej osoby następuje w czasie trwania kredytu. Jednakże dochodzi do sądowej kontroli tylko wtedy, gdy pozostały partner ma świadomość niewłaściwego doradztwa. Dlatego moim zdaniem jest jasne, że pośrednik może działać wyłącznie w interesie BHW i nie w imieniu klienta. Jego szkolenie jest wyraźnie niewystarczające, ponieważ nie dostrzega, że dostępne ubezpieczenie na życie w BHW BSV bez pytań o zdrowie stanowi jedynie niewystarczające zabezpieczenie, w większości przypadków tylko niedoszacowanie wynoszące 100.000 € w porównaniu do 300.000 €, jak to być może ma miejsce w tym przypadku. Tutaj osobne ubezpieczenie na życie, z pytaniami medycznymi, z akt cesji na rzecz wierzyciela, stanowi sposób na uniknięcie niedoszacowania. Ponieważ BSV w fazie spłaty wymaga obowiązkowego ubezpieczenia na życie. Można je jednak wcześniej ująć. Ponieważ do czego prowadzi ubezpieczenie na życie w kwocie 100 do 150.000 €, jeśli reszta zadłużenia przekracza 200 do 300.000 €? W ogóle nic, wdowa i dzieci mimo częściowego ubezpieczenia są kompletnie bankrutami i na przestrzeni lat z powodu pozostałego długu są skazane na poziom świadczeń z Hartz IV. bruno68

[2tneub]

Okres 10,5 lat po pełnej spłacie można wypowiedzieć rocznie obustronnie, czyli po 11,5 latach, itd. aż do 14,5 roku.

Jeśli odnosisz się tutaj do §489 BGB, to na pewno tego tam nie ma.

[NaTwoim13]

"

Hallo,



ich habe für den Kauf einer Immobilie ein Angebot der BHW erhalten.



Gesamtpreis inkl. Kaufnebenkosten 441.733,5€

KfW 124 Wohneigentum 68000 Sollzinssatz nom./eff. 3,9% /4,02 % 10 J. Zinsbindung

Festhypothek 243000 €

Sollzins nominal 3,9 %

Sollzins effektiv 4,54 %

15 J. Zinsbindung

Eigenkapital ohne Bausparen 130.733,5

Bausparvertrag Tarif BHW WohnBausparen Plus (FX2N)

Abschlussgebühr 2430 [url]euro[/url]. Sollzins 2,35 %, Effectiver Jahreszins 2,79 %

Bauspardarlehen: ca. 182.144,14 € (der in 10 Jahren getilgt werden kann)



Hierzu stellen sich mir die folgenden Fragen:

1. Wie sind die Konditionen zu bewerten? Ist das ein gutes Angebot? In Anbetracht der aktuellen Zinssteigerungen ist es ein gutes Zinssatz?



Nein, das ist ein schlechtes Angebot!



2. Der effektive Sollzins ist deutlich höher als der Nominalzins. Das liegt meiner Meinung hauptsächlich daran, dass BHW pro Monat bis zur Tilgung der Festhypothek einen GVV Zuschlag iHv 61€ mit einrechnet. Dabei handelt es sich um eine Risiko Lebensversicherung, die angeblich nach einem Jahr gekündigt werden kann. Ist das tatsächlich so? Oder muss ich diese gar nicht erst abschließen?



Nein, nicht nur das, auch weil das Darlehen endfällig gestellt ist und im Effektivzins u.a. die Abschlussgebühren Berücksichtigung finden. Der Effektivzins über die gesamte Laufzeit (vorne endfälliges Darlehen/hinten Bauspardarlehenstilgung) ist noch mal ein anderer.



3. Gibt es Erfahrungswerte, in welchem Umfang die BHW (oder andere Anbieter) die Vorfälligkeitsentschädigung reduziert, wenn man das Folgedarlehen auch wieder dort abschließt?



Es fällt dich aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus ohnehin schon fast keine VFE mehr an!



4. Der Makler, der eigentlich den Käufer auswählt (die Verkäuferin ist im Pflegeheim und hat ihm bevollmächtigt) drängt sehr - durch „Hinweise“ beim Beratungsgespräch mit dem Postbankberater- dass wir dieses Angebot annehmen, da sonst das Haus an einen anderen Käufer geht (es geht um ganz viele Interessenten, da der Verkaufspreis sehr gut ist).

Vielen Dank für eure Einschätzung!

Wollen sie sich das gefallen lassen? Sie werden bedrängt, merken sie das? Diese Handlungsweisen sind bei der Postbank Immobilienabteilung gängige Praxis, Immobilie nur, wenn die Finanzierung auch bei der Postbank gezeichnet wird!



Die Finanzierungen der BHW und der Postbank sind durch viele Anbieter am Markt besser anzubieten, auch gibt es bei den anderen Bausparkassen bessere Tarife als die der BHW!!

[Emitter]

Nie mogę dodać wiele do tego, co bruno68 właściwie powiedział, biorąc pod uwagę wiek wątku: Wszystko to jest bardzo zróżnicowane i solidnie obliczone. Ale generalnie mogę tylko zalecić czujność, gdy BHW siedzi po drugiej stronie stołu. Przed 30 laty podpisałem finansowanie mniej więcej ślepo i naiwnie, gdy istniały alternatywy. Podczas prolongacji zalecono mi jak najszybciej założyć BSV (oszczędnościowy plan budowlany) i najlepiej zacząć oszczędzać na niego jednorazową dość wysoką sumą. Gdy nadszedł czas na przedłużenie finansowania, ten BSV z pewnych przyczyn okazał się nieodpowiedni, co skutkowało również utratą opłaty za jego otwarcie... Bez uznania obowiązku prawnego, ale pod nie do ominięcia presją prowadzonej korespondencji, łaskawie zwrócono mi połowę tej opłaty. Długo mówiąc,...: Solidny kalkulator bardzo pomaga w takich sytuacjach, a w przypadku BHW - czujne oko.

[bruno68]

Dziękuję Emmiterze, ale sądzę, że ostatecznie ta forma finansowania nie doszła do skutku. Jest zbyt wiele nieścisłości w tych danych. Kolejność nie jest poprawna, brakuje podziału na koszty domu i dodatkowe. Patrząc tylko na warunki KfW, istnieje obowiązek zachowania zamówienia podstawowego do wartości domu 100 %! W związku z tym główny finansujący musi być na pierwszym miejscu, co oznacza do 60 % wartości netto domu, co z kolei wiąże się z dopłatą odsetek od całej kwoty. Czy to zostało spełnione? Nie! Dane kredyt hipoteczny 243.000 € Stopa procentowa nominalna 3,9 % Stopa procentowa efektywna 4,54 % 15 lat zobowiązanie odsetkowe są żałosne. Obliczając 243.000 € razy 4,54 % w skali roku, wyjdzie 11.033 € odsetek rocznie, a miesięcznie 920 € przez 15 lat 165.483 € odsetek. kredyt KfW KfW 124 Własność mieszkaniowa 68.000 Stopa procentowa nominalna /efektywna 3,9 % /4,02 % 10 lat zobowiązanie odsetkowe Obliczając 68.000 € razy 4,02 % w skali roku, wyjdzie 2.734 € odsetek rocznie, a miesięcznie 228 € przez 10 lat 27.360 € odsetek Natomiast spłata jest na razie nieznana. Przyjmijmy, że jest to pełna spłata 68.000 € oznacza miesięczne obciążenie w wysokości 68 K€ przez 120 miesięcy w kwocie 567 € plus połowa obciążenia odsetkami 114 €, co daje 681 €. Część oszczędnościowa przez 15 lat w zakresie BS 243.000 wynosi 98.000 €, a przez 180 miesięcy 545 € miesięcznie. Tu uczciwość byłaby bardziej na miejscu, ponieważ pozostawienie bez ujawnienia pozostałego zadłużenia KfW stanowi pierwszy punkt zapalny - jak to ma być refinansowane? Kto przejmie pozostałe zadłużenie, jeśli ktoś nie spłaci całkowicie? Warto zastanowić się, czy przez te 10 lat nie byłoby lepiej zrezygnować z oszczędzania 24.000 € w ramach 1.BSV i uniknąć tym samym pierwszej pułapki upadłościowej? Jeśli kredyt pozostałościowy KfW stanie się wymagalny. Zakładając, że KfW jest pełnym spłacającym, miesięcznie trzeba oszczędzać 545 €, KfW 681 € i 950 € odsetek, w sumie 2.150 € będą wymagane. Można oczywiście zmienić pełnych spłacających w spłacających 2 %, zabezpieczyć pozostałe zadłużenie w kwocie 58.000 poprzez BSV, z czego 40 % oszczędności (24.000 €) daje stopę oszczędnościową 200 €! Obciążenie odsetkami 114 € i spłatą 110 €, daje inną kwotę obciążenia w wysokości 424 €, zamiast 681 €. To zmniejszyłoby obciążenie do 1.890 €, co nadal oznacza dochód minimalny w wysokości 5.000 € netto. bruno68