Capital Investment 4

[Martin79HN]

Witajcie wszyscy,

Rok budowy domu 2003 (przeprowadzka)
Cena zakupu łącznie z działką
Udział własności w kilku budynkach 21/1000 mieszkanie i 2/1000 miejsce w garażu podziemnym.
Działka ma 3771 m kw. = około 86 m kw.

Mam oszacowanie jednostkowej wartości nieruchomości z
roku 2002 od Urzędu Skarbowego. (również data zawarcia umowy kupna)
22530,00 euro odnosi się do mieszkania
1656,58 euro odnosi się do gruntu i miejsca parkingowego
dla 86 m kw. jest to około 281,23 € za m kw. (rok 2002)

Wartość podstawowa u Borisa wynosi obecnie 880 € za m kw.

Aby uzyskać jak najwyższe koszty podatkowe (Afa), lepiej jest ocenić grunt i ziemię nisko. Chcę zrobić to dobrze!
Czy dlatego mogę podać wartość gruntu i ziemi w wysokości 281,23 € za m kw.?

W swoim oprogramowaniu podatkowym podaję Afa w wysokości 100%, nawet jeśli
50% mieszkania należy do mnie. Do 2021 roku mieszkanie było zamieszkane przez siebie.

Wynajem w 2021 roku trwał tylko pół roku, ponieważ wcześniej było remontowane przez 3 miesiące. (Styczeń-marzec 2021 zamieszkane przez siebie)
Dlatego Afa za 2021 rok wynosi 100% lub 3/4, ponieważ 3 miesiące remontowano + 6 miesięcy wynajęto.

Chcę tylko ogólnej oceny i jestem świadomy, że doradca podatkowy nie ma sobie równych.

Jestem wdzięczny za wszelkie informacje.

Pozdrowienia

Martin

[2tneub]

Jeśli mieszkanie należy do kilku osób, faktycznie dokonujesz oddzielnej i spójnej klasyfikacji dla wynajmu. Wynik przekazujesz potem z Twoim udziałem (50%) do Załącznika V w Twoim osobistym zeznaniu PIT. Afa oblicza się od chwili zamiaru wynajęcia, jeśli możesz to udowodnić. Więc na przykład od momentu, w którym ogłosiłeś. Wliczyłbym tam też okres renowacji. Do określenia podziału GuB i wartości budynku istnieje, o ile mi wiadomo, narzędzie od administracji skarbowej. Jednak ja go jeszcze nigdy nie stosowałem. Ale przedtem sprawdziłbym, czy w umowie kupna jest coś podzielone. Ze względu na to, że z mojego punktu widzenia tendencją jest raczej uwzględnienie wartości z 2002 roku. Skąd dokładnie wynikają te 281€/m², nie zrozumiałem. Decyzja o jednolitym podatku majątkowym cofa się przecież w przeszłość (1964 r. dla Niemiec Zachodnich i 1935 r. dla Niemiec Wschodnich)

[Martin79HN]

Cześć tneub,
dzięki za Twoje informacje.
Przy obliczaniu wartości jednostkowej działki w odniesieniu do ceny zakupu (te same rok!)
specjalnie wyznaczona jest wartość urząd skarbowy i obliczona. Dlatego wartość, przeliczona na euro, wynosi
22530,00 euro odniesienie do mieszkania
+
1656,58 euro odniesienie do gruntu i miejsca postojowego
= 24186,58 € / 86 m2 = 281 € za m2

Korzystam z oprogramowania do rozliczeń podatkowych Wiso, gdzie mogę wprowadzić cenę zakupu + sztywno zamontowany itd. + koszty dodatkowe, takie jak podatek od nabywcy nieruchomości, notariusz itd. Wszystko. Amortyzacja od 2003 roku, zatem przez 50 lat 2%

Amortyzację podzielę na 2021 rok w stosunku 3/4 czegośtam 1/4 odnowionego + 2/4 wynajętego. (później dodatkowo właściciele, czyli mój brat i ja, zatem 50% amortyzacji i 50% czynszu)
Koszty remontu + koszty podróży są kosztami uzyskania przychodów.
A co z podłogą, farbą, częściowym remontem kuchni, usuwaniem gruzu?

[2utopus]

To jest (fikcyjna) wartość nieruchomości W1964/O1935 do obliczenia podatku od nieruchomości/podatku od nabycia nieruchomości - nie jest to bieżąca wartość nieruchomości.

[2tneub]

Cześć tneub,
dziękuję za Twoje informacje.
Przy obliczaniu wartości jednostkowej działki w odniesieniu do ceny zakupu (ten sam rok!)
działka jest oznaczona specjalną wartością Finanzamt i obliczana. Dlatego wartość w euro przelicza się na
22530,00 euro w odniesieniu do mieszkania
+
1656,58 euro w odniesieniu do gruntu i miejsca parkingowego
= 24186,58 € / 86 mkw = 281 € mkw

W takim razie spróbowałbym przyjąć 281€.






Cytat od Martin79HN

Korzystam z oprogramowania podatkowego Wiso, gdzie mogę wprowadzić cenę zakupu + wartość zainstalowanych elementów + koszty dodatkowe takie jak podatek od nabycia nieruchomości, opłaty notarialne itp. Amortyzacja od momentu oddania do użytkowania w 2003 roku na 50 lat z 2% roczną stawką.

Koszty dodatkowe musisz podzielić proporcjonalnie między grunt a budynek (tak samo jak cena zakupu). Wszystko, co związane było z finansowaniem zakupu (np. koszty notarialne związane z wpisem hipoteki), mogło zostać zaliczone w 2003 roku jako koszty uzyskania przychodu. Nie można ich uwzględnić w podstawie do obliczenia amortyzacji.







Cytat od Martin79HN

Amortyzację będę dzielił na 2021 rok 3/4 z tego 1/4 zmodernizowane + 2/4 wynajęte. (później dodatkowo właścicielem będzie mój brat i ja, więc 50% amortyzacji i 50% wynajmu)
Koszty związane z remontem + koszty podróży są kosztami uzyskania przychodu.

Obaj właściciele są traktowani jak spółka cywilna. Dlatego jest rozsądne (a może nawet obowiązkowe!? - nie jestem pewien), aby na podstawie wspólnoty własności (=GbR) najpierw dokonać oddzielnej i spójnej ustalenia. Zawierają one również koszty, takie jak koszty działalności niebędące kosztami uzyskania przychodu, odsetki z wspólnej finansówania, koszty konserwacji itp.
Wynik jest następnie dzielony na 50/50. W deklaracji podatkowej wprowadzasz tylko wynik, a nie 50% wynajmu, 50% amortyzacji, 50% odsetków i 50% kosztów konserwacji.








Cytat od Martin79HN

A co z podłogą, farbą, częściowym remontem kuchni, usuwaniem gruzu?

Czy powstały w roku przeznaczenia? Jeśli powstały w 2003 roku, to oznacza inny wydatek.
Z wyjątkiem kuchni, powinny to być wszystkie koszty. Istnieje zasada 15% w ciągu 5 lat od zakupu, która przewiduje możliwość uwzględnienia kosztów remontu, jednak w Państwa przypadku zakup jest już dawno.
Kuchnia może być odrębnym środkiem trwałym. Wszystko zależy od istotności poprawki.

Chciałbym zauważyć, że jest to opinia laika.
Ponadto wszystkie wskazówki opierają się wyłącznie na podanych przez Ciebie informacjach. Jeśli jakieś informacje zostały pominięte lub źle opisane, może to prowadzić do zupełnie innego wyniku. Dlatego zaleca się skontaktowanie się z doradcą podatkowym.

[Martin79HN]

Opłaty dodatkowe należy podzielić proporcjonalnie między grunt i budynek (w takim samym stosunku jak cena zakupu).

Podział ten dokonuje automatycznie oprogramowanie podatkowe i pyta o wszystkie wartości.

Wszystko, co związane było z finansowaniem transakcji zakupu (np. opłaty notarialne za wpis hipoteki) w 2003 roku mogło być odliczone natychmiastowo jako koszty uzyskania przychodu. Nie można ich uwzględnić przy ustalaniu podstawy do amortyzacji.

Do 2021 roku mieszkanie było zamieszkiwane przez właściciela, więc w 2003 roku nie miało to znaczenia z uwagi na koszty uzyskania przychodu. W oprogramowaniu podatkowym uwzględnię to, ale wprowadzę także datę, więc prawdopodobnie zostanie to odrzucone.

Dodatkowe koszty związane z montażem, instalacją sanitarną, ogrzewaniem, płytkami itp. wchodzą na cenę zakupu, co oznacza wyższą wartość użyteczną (wszystko udokumentowane fakturami z 2002/2003 roku).

Podatek od nabycia nieruchomości również uwzględnię, ale pod datą 2001/2002 jako część opłat dodatkowych, więc prawdopodobnie również zostaną odrzucone (datę podaję w osobnej kolumnie).

A co z podłogą, farbą, częściową renowacją kuchni, usuwaniem gruzu budowlanego? Wszystko opłacone w 2021 roku. Nowa kuchnia, kuchenka, blat, szafka o wartości około 1000 € (z fakturami). Nowa podłoga w 2 pokojach kosztowała około 1500 - 2000 € (z fakturami). Farba, gniazdka, wtyczki, umywalka itp. Zakupy w sklepach typu Obi, Hornbach, online - mnóstwo faktur. Koszty dojazdu 100 km w jedną stronę na plac budowy, rozbicie i usunięcie ściany, koszty związane z gruzem budowlanym.

Co do spółki z o.o., mogę powiedzieć następujące: Mój brat mieszka w Szwajcarii, ja w Niemczech. Jest to wspólnota spadkobierców w wynajmie mieszkania.

Musiałby złożyć deklarację podatkową, ale poprosi o zwolnienie z tego obowiązku w 2021 roku ze względu na osiągnięcie ujemnego dochodu. W 2022 roku mieszkanie osiągnęło zysk! (po otrzymaniu przynależności do mojej deklaracji podatkowej złoży on wniosek)

Będę deklarował dochody z wynajmu po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu (remont?) po odliczeniu mojej wartości użytkowej, która zostanie obliczona przez oprogramowanie podatkowe i dane.

Czy coś mi umkneło? Rozumiem, że nigdy nie zastąpię doradcy podatkowego.

Dziękuję za udzioną informację.

[2tneub]

Jest mi jasne, że nigdy nie zastąpię doradcy podatkowego.

A mimo to korzystasz z Wiso.






Cytat od Martin79HN

Musi złożyć deklarację podatkową, ale poprosi, by zrezygnować w 2021 roku, ponieważ wygenerowało to ujemny dochód. W 2022 roku apartament generuje pozytywny dochód! (on złoży wniosek na podstawie mojej deklaracji podatkowej)


Próbujesz desperacko produkować gnojowicę. Twoja deklaracja podatkowa nie ma dla niego żadnego znaczenia.
Jak już wspomniałem, zrób odrębną i jednolitą ocenę. Tam ustalony zostanie strata z wynajmu. W Szwajcarii jest on przecież nieograniczenie zobowiązany podatkowo. Czy nie musiałby tam nawet podać tej straty? Byłby głupi, gdyby zrezygnował ze straty.

https://www.buhl.de/steuer/ratgeber/...aerung_abgeben

Jeśli dobrze to czytam, nawet ty musicie złożyć tę deklarację.

[2utopus]

Ale powiedz mi jeszcze raz - obliczenie wartości jednostkowej przez urząd skarbowy nie odzwierciedla faktycznej wartości nieruchomości w momencie zakupu, lecz jest wartością fikcyjną opartą na całkowicie przestarzałych danych, prawda?

[Martin79HN]

Utopus: Wartość nieruchomości odpowiada roku budowy i została specjalnie wyróżniona. Dlatego ustalę niższą wartość. tneub: Dzięki za link i złożymy oświadczenie ustalające. Czy to oświadczenie ustalające nie jest już informacją w oprogramowaniu podatkowym Wiso z odliczeniem amortyzacji itp.? Po prostu poproszę o oświadczenie ustalające z decyzją dotyczącą mieszkania nr X. W ten sposób otrzymamy ujemny dochód za 2021 rok, który mój brat będzie mógł podać. Czy GbR będzie konieczna, to ustalimy z urzędem skarbowym. Dzięki za informacje.