Capital Investment 4

[Nati]

Cześć wszystkim,

chcę kupić mieszkanie, moje rodzice chcą mnie finansowo wesprzeć i udostępnić mi swoje środki własne. Mógłbym spłacić mieszkanie w ciągu 10 lat (sam również posiadam kapitał własny, który zamierzam wykorzystać) i chciałbym, żeby moi rodzice się tam wprowadzili. Mieszkanie jest obecnie wynajęte, a moi rodzice mieliby się tam wprowadzić za 10-15 lat (po przejściu na emeryturę). Czy ma to sens, czy nawet jest możliwe, abym zarejestrował prawo do zamieszkania dla moich rodziców, ponieważ często czytałem, że wynajmujących trudno jest zwolnić. Ponadto chciałbym, aby gdy moi rodzice się tam wprowadzą, płacili tylko koszty dodatkowe, a nie czynsz (ponieważ obecnie udostępniają mi kapitał własny). Mam również siostrę, czy ma wtedy prawo do zachowku?

Przepraszam za tak wiele pytań i z góry dziękuję

Pozdrowienia

[2tneub]

Uważam, że temat jest zbyt skomplikowany, aby omawiać go tutaj w ramach forum.
Jest zbyt wiele kwestii do uwzględnienia, takich jak podatki/dary/spadki/prawo do zamieszkania itp.
Co się stanie, jeśli rodzice nie będą mogli wprowadzić się z powodu choroby, śmierci itp.
Znajdź specjalistę w tej dziedzinie.

Osobiście skłaniałbym się raczej ku kredytowi bez spłaty od moich rodziców. Pozwoli ci to spłacać kredyt bankowy przez pierwsze 10 lat, a jeśli rodzice wprowadzą się w tym czasie, mógłbyś odliczyć czynsz od kredytu. Jeśli jednak nie będą mogli wprowadzić się, możesz dalej wynajmować i spłacać kredyt normalnie.

[2utopus]

Najlepiej byłoby porozmawiać o tym z doradcą podatkowym/notariuszem...

Jeśli planujesz inwestycje kapitałowe, ważne jest, aby były zgodne pod względem podatkowym - wtedy powinien przepływać również czynsz.

Czy prawo do zamieszkania ma wpływ na istniejącą umowę najmu, to inna sprawa.

Jeśli chodzi o sprawiedliwość, moim zdaniem, twoja siostra również powinna otrzymać odpowiednią korzyść/wyrównanie - ale oczywiście decyzja należy do rodziców. (Mogą robić ze swoimi pieniędzmi, co chcą.)

[bruno68]

Cześć Nati,

zgadzam się z poprzednimi twoimi wypowiedziami!

Ponadto trzeba policzyć, czy inwestycja w takiej samej wysokości osiągnie opłacalność. Zalety i wady: ubezpieczenie kontra inwestycje finansowe kontra nieruchomości! Która inwestycja jest lepsza! Następnie należy rozważyć miękkie cele.

W związku z tym warto prowadzić osobiste rozmowy, aby to odpowiednio ustalić! Cel inwestycyjny przypada raczej na przedział wiekowy od 50 do 70 lat, z uwzględnieniem czasu emerytalnego.

bruno68

[Moizi]

Nie mam wątpliwości, że zgadzam się z trzema osobami poprzedzającymi. Dodatkowo zdecydowanie powinieneś zwrócić uwagę na otoczenie/lokalizację, włącznie z infrastrukturą, na warunki w budynku mieszkalnym oraz na stan mieszkania. Prawdopodobnie już o tym wszystkim wiesz, ale chciałem to nadmienić.

[StGe1973]

Również to nie jest takie skomplikowane....

Pieniądze, które dostarczają Ci Twoi rodzice, stanowią darowiznę. Aby traktować Twoją siostrę równo, Twoi rodzice mogą jej podarować tę samą kwotę lub dodać darowiznę jako zaliczkę w testamencie np. z oprocentowaniem, korektą inflacyjną itp.

Dopóki mieszkanie jest wynajmowane, stanowi dla Ciebie inwestycję kapitałową, czyli w standardowym przypadku: dochody z najmu ./. koszty, odpisy amortyzacyjne itp. musisz opodatkować.

Za 10 lat, gdy Twoi rodzice mają się wprowadzić, będziesz musiał wypowiedzieć najem lokatorom z powodu własnego potrzebu.

Wtedy będziesz musiał podjąć decyzję:
1. Prawo do zamieszkania możesz wpisać, ale oznacza to, że nie będzie już możliwe pobieranie czynszu, ponieważ Twoi rodzice mają prawo do zamieszkania. Kto ponosi koszty dodatkowe nie ma znaczenia, mieszkanie jest wtedy prywatne i nie można już odliczać go od podatku.

2. Twoi rodzice nie dostają zarejestrowanego prawa do zamieszkania i płacą czynsz, czyli dla Ciebie pozostaje inwestycją kapitałową z dochodami ./. koszty.

Nie rozumiem, o co Ci chodzi z Twoją siostrą i częścią przewidzianą ustawowo:

Prawo do zamieszkania (jeśli wybierzesz tę drogę) nie jest częścią masy spadkowej, ale wygasa po śmierci Twoich rodziców. Mieszkanie należy do Ciebie, a dziedziczenie zawsze działa w górę i w dół, tj. prawa do spadku mają tylko Twoi rodzice lub dzieci. Oczywiście, w ramach swojego testamentu możesz wyznaczyć swoją siostrę jako współdziedziczkę, jeśli chcesz jej przekazać mieszkanie.

[2tneub]

Tak skomplikowane to nie jest....

Pieniądze, które twoi rodzice ci przekazują, to darowizna. Aby traktować twoją siostrę równo, twoi rodzice mogą jej podarować tę samą kwotę lub wpisać darowiznę do testamentu np. z oprocentowaniem, zrównoważeniem inflacji itp.

Dopóki mieszkanie jest wynajmowane, jest to dla ciebie inwestycja kapitałowa, co oznacza: dochody z najmu - koszty, odpisy itp. musisz opodatkować.

Za 10 lat, gdy twoi rodzice zamieszkają, będziesz musiał wypowiedzieć najemcom umowę z powodu własnego użytku.

Wtedy będziesz musiał podjąć decyzję:
1. Możesz wprowadzić prawo do zamieszkania, co oznacza, że nie będzie już możliwe pobieranie czynszu, ponieważ twoi rodzice będą mieli prawo zamieszkania. Kto ponosi koszty dodatkowe nie ma znaczenia, mieszkanie staje się wtedy prywatne i nie można już odliczać go od podatku.

2. Twoi rodzice nie otrzymują prawa do zamieszkania i płacą czynsz, czyli pozostaje dla ciebie inwestycją kapitałową z dochodami - kosztami.

To, o czym mówisz teraz z twoją siostrą i częścią zachowkową, dla mnie nie ma sensu:

Prawo do zamieszkania (jeśli wybierzesz ten kierunek) nie jest częścią masy spadkowej, ale wygasa w momencie śmierci twoich rodziców. Mieszkanie jest twoją własnością, a dziedziczenie zawsze działa w górę i w dół, czyli dziedziczenie części zachowku dotyczy tylko rodziców lub dzieci. Oczywiście w ramach twojego testamentu możesz uczynić swoją siostrę współdziedzicem, jeśli chcesz jej przekazać mieszkanie.

To jest to, co opisuje TE. Pytanie Czy to ma sens? nie ma jednak prostej odpowiedzi.
Teraz po prostu zakładam, że można to zoptymalizować. Jeśli jednak zaczniesz od jednego punktu, to pociągnie za sobą wiele innych aspektów, ponieważ cała konstrukcja się zmieni.
Ale brakuje nam wielu informacji o rodzinie, dochodach, majątkach rodziców, czynszach itp., aby zaproponować możliwości optymalizacji i rozważyć skutki.

Jako przykład przedstawiam 3 warianty:

Wariant 1
Rodzice mogliby teraz przekazać pieniądze, jak podano.

Wada:
-Brak możliwości odliczenia odsetek w V+V,
-ponadto potencjalna konieczność wyjaśnienia kwestii z siostrą


Wariant 2
Rodzice mogliby teraz dostarczyć pieniądze najpierw jako pożyczkę i po 10 latach przekazać jako darowiznę

Zaleta:
-Możliwość odliczenia odsetek w V+V,
-kwestia z siostrą musiałaby być rozwiązana dopiero za 10 lat (ewentualnie zmieniłaby się sytuacja informacyjna)

Wada:
-Opodatkowanie dochodów kapitałowych przez rodziców, wada w postaci spłaty odsetek


Wariant 3
Rodzice mogliby teraz dostarczyć pieniądze najpierw jako pożyczkę i zrekompensować to w momencie, gdy zamieszkają

Zaleta:
-Możliwość odliczenia odsetek w V+V,
-kwestia z siostrą nie musiałaby być rozstrzygana, ponieważ nie ma darowizny.
-Jeśli czynsz zostanie obliczony zgodnie z przepisami prawnymi w sposób przemyślany, może prowadzić do generowania strat w V+V poprzez odliczenie odsetek i amortyzację

Wada:
-Opodatkowanie dochodów kapitałowych przez rodziców,
-płacenie odsetek

Jednak wszystko to ma różne skutki w przypadku konieczności opieki lub cofnięcia darowizn, a także w przypadku późniejszego dziedziczenia i ewentualnego przekroczenia kwot wolnych od podatku.

TE zakłada obecnie, że rodzice wprowadzą się za 10-15 lat. Ale co zrobić, jeśli sytuacja zupełnie się zmieni?

[StGe1973]

Czy ma sens, czy w ogóle jest możliwe, abym wpisał prawo mieszkania dla moich rodziców, ponieważ często czytam, że wynajmujących trudno zwolnić.
Pozdrowienia

Pierwsze zdanie dotyczy tylko prawa do mieszkania.

W przeciwnym razie OP ma jasny plan, jak to przebiegnie. Ale zawsze można zoptymalizować pod względem podatkowym....

[2tneub]

Mam zdanie, że to ma sens tylko w odniesieniu do prawa do mieszkania.

Masz rację, to można tak albo owak odczytać.

Jednak odpowiedź na poszczególne pytania w tym kontekście ma niewiele sensu. Nie jest możliwe teraz zarejestrowanie prawa do mieszkania/ użyczenia, jak sam zauważyłeś, ponieważ dochody z najmu nie powinny przypadać rodzicom. Jednak jeśli dopiero za 10-15 lat zostanie to zarejestrowane bez żadnego wynagrodzenia, staje się to darowizną od dziecka do rodziców, gdzie kwota wolna jest dość niska, wynosząca 20 tys. euro. W takim przypadku prawdopodobnie zostanie pobrany podatek od darowizn. Z mojego punktu widzenia, ma to sens łączyć w czasie prawo do mieszkania i darowiznę pieniężną. Ponieważ wtedy co najmniej część uznawana jest za wynagrodzenie i wtedy pojawiają się znacznie mniej problemów ze siostrą.
Nigdy nie znajdziemy rozwiązania, gdzie są same korzyści. Jednak moim zdaniem opisany konstrukt ma zdecydowanie zbyt wiele wad. Dlatego powinien tutaj specjalista zaprezentować możliwości rozwiązania z zaletami i wadami, a następnie opracować sensowne rozwiązanie