Capital Investment 4

[Hr-M]

Jedna matka (emerytowana) chciałaby przekazać swojej córce nieruchomość lub działkę (o powierzchni około 300 m²) z dwoma budynkami (łącznie około 210 m² powierzchni mieszkalnej) i otrzymać w zamian około 400 000 €. Jedna z nieruchomości jest wynajęta (jako sklep detaliczny), druga jest obecnie niezamieszkana. Córka chce zamieszkać tam ze swoim partnerem. Całkowita wartość nieruchomości została oszacowana przez sąd rejonowy i pośrednika na około 400 000 €. Matka i córka chcą przeprowadzić transakcję bez udziału banku/kredytu. Zamiast tego córka będzie płacić matce miesięczną kwotę (około 1400 €) aż do spłacenia sumy około 400 000 €. Sprawa ma miejsce w Hesji. Moje pytania: Jaki system jest najbardziej sensowny dla tego rodzaju transakcji? Darowizna, zakup na raty, renta itp. Ważne jest, aby wszystko było uregulowane umownie (lub notarialnie). Nie będzie konieczne obciążanie córki finansowo na przykład remontem domu. Ponieważ córka i jej partner (nieżonaci) dzielą się kosztem nabycia, konieczne jest ustalenie, że nieruchomość należy do obu partnerów. To nie musi się stać w pierwszym kroku, ale powinno nastąpić stosunkowo szybko po przepisaniu domu. Co można zrobić w tej kwestii? W tym przypadku istotne są głównie dwa czynniki: 1. Koszty zapobiegalne (np. podatki) powinny być jak najniższe. 2. Wszystkie strony (matka, córka, partner) powinny mieć pewność prawną. Matka musi być zabezpieczona, że w ustalonym okresie otrzyma regularne przelewy. Córka i partner muszą być współwłaścicielami nieruchomości, ponieważ obie strony finansują ją w równych częściach. Z góry dziękuję za Państwa odpowiedzi. Jeśli mają Państwo dodatkowe pytania dotyczące sytuacji, jestem do Państwa dyspozycji.

[2tneub]

Do zakupu:

Jeśli jest to opisane, to moim zdaniem jest to zwykła transakcja między matką a córką + partnerem życiowym z następnym udzieleniem pożyczki.
Ponieważ wartość i cena zakupu się zgadzają, nie ma tu również darowizny.
Zakup między matką a córką może nawet być zwolniony z podatku od nabycia nieruchomości. Między matką a zięciem prawdopodobnie raczej nie.

dla bezpieczeństwa:
W ten sposób obydwaj nabywcy znajdą się w księdze wieczystej.
Matka może dodatkowo zabezpieczyć się poprzez ustanowienie hipoteki. Wadą może być to, że hipoteka zajmująca pierwsze miejsce może ewentualnie stanowić utrudnienie dla nabywców przy późniejszym ubieganiu się o kredyt np. na remont. Należy być tego świadomym.


Co do pożyczki:
Jak to brzmi, pożyczka ma być bezodsetkowa.
Sprawdziłbym, czy faktycznie ma sens nie żądać odsetek. Szczególnie w przypadku relacji między matką a partnerem życiowym, może to w razie potrzeby wywołać podatek od darowizn, ponieważ tam kwota wolna od podatku darowizny jest niska. Problemem jest tutaj to, że przy pożyczkach bezodsetkowych dla celów sądowych przyjęto stopę dyskontową na poziomie 5,5%. Natomiast w przypadku pożyczek oprocentowanych porównywalno jest z rzeczywistą stopą rynkową, która jest znacznie niższa.

Inne:
Moim zdaniem tutaj warto również zwrócić uwagę na aspekt podatkowy. Moim zdaniem byłoby zalecane już w umowie notarialnej wykazać różne ceny zakupu dla
działki (część 1), nieruchomości komercyjnej, działki (część 2) i nieruchomości mieszkalnej. Ponadto w przypadku dobrze utrzymanej wynajmowanej nieruchomości komercyjnej warto uzgodnić z matką tendencyjnie wyższą cenę zakupu, a zaniechane do remontu mieszkanie warto wycenić niższą. Jest to istotne dla rozliczenia odpisów amortyzacyjnych od części wynajmowanej.
Należy również zawrzeć oddzielne pożyczki na zakup nieruchomości komercyjnej i nieruchomości mieszkalnej. To również jest ważne, aby móc przyporządkować ewentualne odsetki zadłużenia związane z wynajmem.

Oto skondensowany tekst o odliczaniu odsetek od długu w przypadku nieruchomości o mieszanym wykorzystaniu, który powinien być analogicznie stosowany:
https://www.schultze-braun.de/newsro...ter-immobilie/


Nawet jeśli na początku wiąże się to z kosztami, gorąco zalecam skonsultowanie się z fachowcem, zanim zostaną tu uformowane jakiekolwiek umowy.



Jako uwaga: Jeśli córka ma prowadzić sklep, może pojawić się inna konfiguracja sytuacji

[bruno68]

Tutaj zgadzam się z Tneubem w wielu kwestiach. Co jest niejasne, czy są inne dzieci, wnuki lub inni uprawnieni do spadku? Czy księga wieczysta jest czysta? Bez żadnych wpisów! Co do tematu zięcia, ważna jest odpowiednia kolejność! Jednak pojawia się pytanie: Dlaczego dokonać przeniesienia majątku przed małżeństwem? Bo jeśli to zostanie zrobione przed ślubem, majątek zostanie przekazany bezboleśnie! Poza tym kwota wolna dla osób trzecich wynosi tylko 20 000 € w przypadku darowizn i spadków! Następnie podatek może wynosić nawet do 50% wartości majątku! Co do tematu: najmu z możliwością wykupu i innych różnych zabawek Należy dokładnie rozróżniać między działalnością gospodarczą a prywatną! Podczas zakupu nieruchomości użytkowanej gospodarczo, koszty zakupu mogą być odpisywane w ramach odpisów amortyzacyjnych! Wpływy muszą być również jednoznacznie przyporządkowane. To, co jest prywatne, powinno pozostać prywatne! Bezpośrednia sugestia jest niestety zależna od indywidualnego przypadku! Byłoby to możliwe! Jednak wymaga to bardzo starannej planowania. bruno68

[Hubi87]

tneub już sporo podsumował.

Dla poprawy, sugeruję, żeby córka i jej chłopak założyli spółkę cywilną, zajmuje to 20 minut i nie kosztuje więcej niż 50 €.

Spółka cywilna następnie kupuje nieruchomość z pożyczką od matki, a [url]pożyczka[/url] jest uwzględniona w umowie notarialnej.

Miesięczne płatności powinny zawierać odsetki, w przeciwnym razie można przypuszczać, że jest to darowizna.

Odsetki można później darować córce (40 000 € co 10 lat), dlaczego 40 000, ponieważ inaczej chłopak musiałby zapłacić podatek od darowizn.

Podział ceny zakupu jest również bardzo ważny, wartość działki powinna być jak najniższa, 10% zazwyczaj wystarczy.

Część przeznaczona na lokal handlowy powinna być dość wysoka (60-70%), ze względu na możliwość amortyzacji, a reszta powinna być przeznaczona na mały [url]Dom[/url].

W ten sposób nie będzie żadnych kłótni z ewentualnymi rodzeństwem w przyszłości. ;-)