Capital Investment 4

[Tim94]

Hej,

nazywam się Tim, mam 28 lat i jestem żonaty.

W naszej rodzinie zdarzył się tragiczny wypadek zeszłego lata, w wyniku którego odziedziczyliśmy Dom.

Mój brat i ja mamy teraz po 50% udziału w księdze wieczystej i zastanawiamy się, co zrobić z domem.
Ponieważ chodzi tu o duże sumy, decyzja powinna być dobrze przemyślana.

Dla mnie i mojej żony istnieją dwie opcje:
A) sprzedać
B) zamieszkać samemu

Zastanawiam się teraz, co oznaczałaby opcja B) dla naszego budowania majątku. Oboje pracujemy na pełny etat, mieszkamy wynajmując mieszkanie i od lat regularnie inwestujemy w akcje. Jeśli kupilibyśmy ten Dom (czyli mój brat odsprzedałby nam swoją połowę plus koszty uboczne/remont...), moglibyśmy w zasadzie wypłacić mojego brata w całości bez konieczności brania kredytu. Jednak uważam, że powinniśmy pożyczyć pieniądze, ponieważ odsetki od kredytu byłyby znacznie niższe niż średnia stopa zwrotu na naszych depozytach akcyjnych w ciągu ostatnich lat. Możemy spłacić kredyt w ramach okresu wiązania oprocentowania i kontynuować równocześnie regularne oszczędzanie na depozytach. Raty kredytu jednak byłyby wyższe niż nasza obecna czynsz.

Teraz widzę 5 czynników, które wpływają na nasze budowanie majątku i chciałbym wiedzieć, czy coś przeoczyłem.

Moje pytanie brzmi:
Ile pieniędzy będę miał w chwili X (np. na moment naszego przejścia na emeryturę) z opcją A i z opcją B (w tym przypadku sprzedalibyśmy Dom w chwili X, więc byłoby to równoznaczne z sytuacją z opcji A).

1. Dodatkowe koszty rat zmniejszają naszą miesięczną stawkę oszczędnościową podczas spłacania kredytu. Mogę przewidzieć tę stawkę oszczędnościową na okres finansowania (i kilka lat po nim) i zobaczyć, ile mniej będziemy mieć na depozytach po spłacie kredytu. Mogę wtedy to przewidywać do chwili X.
Ten punkt negatywnie wpływa na rozwój naszych depozytów.

2. Po spłacie kredytu (w porównaniu z sytuacją najmu) nie będziemy mieć już kosztów wynajmu i możemy zainwestować tę oszczędność w nasze depozyty. Po zakończeniu finansowania mogę uwzględnić to w rozwoju depozytów. Mogę również to prognozować do chwili X.
Ten punkt pozytywnie wpływa na rozwój naszych depozytów.

3. Jeśli nie sprzedamy domu, nie będę miał połowy wartości domu w gotówce i nie będziemy mogli tego środków zainwestować. Mogę przewidzieć tę kwotę do chwili X i zobaczyć, o ile mniej będziemy mieć na depozytach.
Ten punkt negatywnie wpływa na rozwój naszych depozytów.

4. Mogę także prognozować wzrost wartości nieruchomości do chwili X.
Ten punkt jest porównywalny z rozwojem depozytów, jednak średnia stopa zwrotu nieruchomości w ciągu ostatnich 20 lat była znacznie niższa niż naszych depozytów.

5. Koszty utrzymania domu mogę również przewidywać do chwili X.
Ten punkt negatywnie wpływa na rozwój naszych depozytów.



Teraz mogę na chwilę X podsumować, ile mnie to będzie kosztowało lub czy mogę oczekiwać zwrotu z inwestycji.

Czy macie jeszcze jakieś sugestie, które powinienem uwzględnić?

Jestem świadom, że nie mogę przewidzieć, jak będą się kształtować ceny akcji i nieruchomości.

Jeśli macie pytania, śmiało je zadawajcie!

Pozdrowienia,
Tim

[2titan1981]

Byłoby to pytanie skierowane do doradcy podatkowego, co bardziej się dla Ciebie opłaca.

Co możesz zrobić, to rzucić okiem na swoją kryształową kulę z następującymi informacjami.

1. Ty i Twój brat wynajmujecie to i dzielicie się przychodami i kosztami na pół. Oznaczałoby to, że możecie nadal regularnie oszczędzać w swoich portfelach inwestycyjnych i dodatkowo zarabiać. Być może pojawią się dodatkowe koszty, ale tylko na pół. Ustalcie dzisiejsze lokalne czynsze i regularnie je podnosicie. W ten sposób zobaczycie, ile zarobicie z wynajmu. Koszty możecie odliczyć od podatku przy wynajmie.

2. Kupujesz to od brata i wynajmujesz tak samo jak wcześniej. Tutaj także skonsultuj się z doradcą podatkowym.

3. Twój brat kupuje Ci ten Dom. Wtedy możesz go włożyć do swojego portfela inwestycyjnego i zobaczysz, ile miałbyś do emerytury. Zaletą jest to, że nie musisz pracować i ponosić kosztów domu, ale nadal mieszkasz na wynajętym.

4. Kupujecie to i wprowadzacie się tam, biorąc kredyt, który można odliczyć od podatku, podobnie jak koszty związane z tym. Oszczędzacie czynsz, który może zostać przeznaczony na spłatę kredytu. Prawdopodobnie koszty będą jednak wyższe, więc moglibyście odłożyć nieco mniej do portfela, a więcej na Dom.

5. Sprzedajecie Dom i nie jesteście związani. Nikt nie musi nikomu nic wypłacać, itp. Wada polega na tym, że Dom i działka zostają sprzedane, w zależności od lokalizacji można na tym zarobić więcej lub mniej w przyszłości. W takim przypadku pomocny będzie agent nieruchomości, aby określić wartość domu i aby go sprzedać.

Moja rada byłaby taka, jeśli nie musisz, nie sprzedawaj domu. W przyszłości może to być użyteczne jako zabezpieczenie przy zakupie własnego domu. Warto wszystko dokładnie rozważyć i porozmawiać z bratem, co on by chciał zrobić. Być może chce on zatrzymać Dom.

Warunki powinny zostać omówione z doradcą podatkowym, znają oni pewne sztuczki, aby zmniejszyć obciążenia podatkowe. Ja również nie polecałbym umieszczania wszystkiego z funduszu emerytalnego na jednym koncie. Prawa są szybko zmieniane, podatki szybko pobierane. Wtedy zysk może zniknąć. Dom zazwyczaj stanowi jednak ryzyko, które, jeśli należy tylko do połowy, jest tylko w połowie tak duże i może lepiej pasować do portfela. Jednak trzeba być bardzo zgranym z rodziną. To nie zawsze jest możliwe, jeśli jest coś do odziedziczenia....

[Tim94]

Cześć, dla nas nie wchodzi w grę wynajem. Dlatego nie umieściłem tej opcji na liście. Powód jest taki, że początkowo nie płaci się podatków od akcji, a odroczone podatki dalej pracują dla mnie. Gdy osiągnę zyski, opodatkowane są one 26%. W przypadku najmu jest to 42% (które są natychmiast należne). Możesz po prostu policzyć, ile musiałoby przynieść wynajem domu (wartego na przykład 500 000 euro i całkowicie wolnego od podatku), aby uzyskać podobny zwrot jak z akcjami. Moje obliczenia wskazują, że musiałoby to być ponad 3000 euro czynszu netto. Mój brat nie może kupić mi domu, ponieważ nie ma na to pieniędzy. Musi go sprzedać. Albo mnie, albo zewnętrznej osobie. Jeśli ja i moja żona kiedyś zdecydujemy się na zakup domu, to jestem dość optymistyczny, że uda nam się go finansować bez problemu. Pieniędzy ze sprzedaży byśmy nie wydali, ale zainwestowali. Chodzi mi tutaj tylko o to, czy poza punktami 1-5 należy uwzględnić jeszcze dodatkowe kwestie.

[2titan1981]

Można również używać domu do obniżenia podatku, na przykład odsetki od kredytu, koszty remontu, usługi rzemieślnicze itp. Można wiele odliczyć, a przy wynajmie nawet więcej.

W sumie już masz podjętą decyzję. W związku z tym w zasadzie nie potrzebujesz dalszej opinii, prawda? Potrafię dobrze liczyć i chciałem rzeczywiście przedstawić dostępne opcje. Tylko jeśli Dom zostanie sprzedany, to już nie ma odwrotu. Wygląda na to, że nie towarzyszą temu duże emocje, więc to na pewno słuszna decyzja.

Jak już wspomniałem, doradca podatkowy z pewnością będzie mógł ci pomóc w tych kwestiach, ale prawdopodobnie będzie potrzebował więcej danych. Tak samo jak agent, który oceni cenę sprzedaży domu. Co do tego, czy po sprzedaży domu dziedzictwo nadal będzie uważane za dziedzictwo, można oczywiście dyskutować. Istnieje ryzyko, że po prostu zostanie ono wchłonięte przez masę majątkową i w razie czego spadkobierca będzie na straconej pozycji. To także możliwe, jeśli nie zrobi się tego w sposób odpowiedni. Istnieje wiele elementów, na których można obrócić lub przynajmniej się przyjrzeć, a wielu z nich nie zdaje sobie sprawy, że mogą być istotne, dopóki nie zajdzie konieczność. To tylko kolejna rzecz do przemyślenia, na którą warto zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji, która przyniesie za sobą konsekwencje

[Tim94]

Masz rację, nie mam do tego żadnych emocji. Chcę podjąć decyzję finansowo najbardziej sensowną.

Oczywiście, że można odliczyć usługi związane z utrzymaniem domu, ale i tak wiąże się to z kosztami.

Podatki chcę wykluczyć. Zależy mi tylko na wzroście wartości (wszystko na rachunku i wynajem vs. mniejszy rachunek i własny Dom).

Podatek od spadku już zapłaciłem, więc nic więcej nie przyjdzie. Jednakże dyskusja na ten temat byłaby zbyt skomplikowana.

Czy widzisz jeszcze inne punkty poza 1. - 5.?

[StGe1973]

Możesz śmiało zająć się obliczeniami, ale pamiętaj, że zmieniając parametry, zmieni się również wynik. Ale podatki na pewno nie powinieneś lekceważyć, to istotny punkt. Samodzielną nieruchomość możesz sprzedać zwolnioną od podatku po określonych okresach czasu, w przeciwieństwie do akcji.

[Tim94]

Dziękuję, wiem, że wynik się zmienia, gdy zmieniam parametry. r n r n Wydaje się jednak, że uwzględniłem wszystko, nie pojawia się nic nowego. r n r n r n W moich rozważaniach podatki nie odgrywają roli. Jeśli zdecydujemy się na zakup tego domu, wcześniej czy później sprzedamy go i wkładamy uzyskane środki w akcje. Nie planujemy sprzedaży akcji do póki nie będziemy starzy. r n r n Pytanie brzmi tylko, czy na końcu będziemy mieć więcej pieniędzy w akcjach na drodze A) czy B).

[2tneub]

Tutaj mam kilka punktów, które mi przychodzą na myśl.

Problem polega na porównywaniu niepewnego portfela akcji, który dobrze radził sobie w przeszłości, z zakupem domu z ustalonym oprocentowaniem kredytu. Jedno to RK 3, a drugie można porównać do RK1.

Gospodarka światowa i giełda rozwijały się niezwykle dobrze, z wyjątkiem ostatniego roku i krótkiego załamania związanego z koronawirusem. Czy można to projekcjonować na przyszłość, to wielkie pytanie. Nawet jeśli twój portfel jest dobrze zdywersyfikowany, pozostaje on ostatecznie „bryłą akcji” zależną od dobrej gospodarki światowej.
Jeśli np. rzeczywiście ma rację „ostatnie pokolenie”, to pytanie, czy portfel akcji będzie się rozwijać tak jak dotychczas.

Co do stawki podatkowej w wysokości 26,x%:
Krytykuje się ciągle, że 25% podatek od zysków kapitałowych powiększa przepaść między bogatymi a biednymi. Czy ta stawka podatkowa będzie istniała za 10 lat? Nikt nie wie.


Ponieważ ceny budowlane w ostatnich latach gwałtownie wzrosły, a brak mieszkań staje się coraz większym problemem, wierzę, że pomimo ograniczenia wzrostu cen najmu i innych środków w końcu czynsze muszą znacząco wzrosnąć. Jeśli dobrze to interpretuję, to w porównaniu pominąłeś podwyżki czynszu w swoich obliczeniach albo uwzględniłeś je tylko pośrednio w punkcie 2.

Jesteście raczej skłonni do ryzyka, rentowność jest ważniejsza od bezpieczeństwa... ale każdy ma inne podejście do tego.
Mogę wymienić jeszcze kilka punktów, ale z przyczyn finansowych już dawno zdecydowałeś się na portfel i sprzedaż.



Jednak jako właściciel domu chcę ci powiedzieć jeszcze jedno.
Nie mam pojęcia, jaka jest teraz wasza sytuacja mieszkaniowa i rodziny, ale Dom może mieć również korzyści niematerialne. Na przykład brak uciążliwych sąsiadów w domu czy ogródek dla dzieci do zabawy i szaleństw, a praca w ogrodzie jako wyrównanie stresującego dnia w biurze. Sadzenie własnych owoców i warzyw to coś wyjątkowego. Ja w twoim wieku nie miałem na to ochoty, uważam, że zaczyna się to dopiero w późniejszym wieku albo gdy ma się dzieci.
Ponadto w swoim domu masz większą swobodę do wprowadzania zmian. W obiekcie wynajmowanym zawsze zależysz od wynajmującego.

[2utopus]

Kilka punktów, które moim zdaniem należy wziąć pod uwagę - oto mój przypadek jako przykład:

Około 20 lat temu kupiłem mieszkanie - 100 000 € kredytu (4% odsetek i 4% spłaty) oraz trochę kapitału własnego - po 10 latach stałego oprocentowania dokonałem dodatkowej wpłaty i kontynuowałem spłatę kredytu przy obniżonych odsetkach - po kolejnych 5 latach spłaciłem pozostały dług. (W międzyczasie spłacone i mogę wpłacić więcej na konto ETF/akcji)

Obecnie wartość mieszkania wynosi około 300 000 € - i nie płaciliśmy czynszu przez 20 lat - wzrost wartości jest zwolniony z podatku, ponieważ minęło ponad 3 kalendarzowe lata.

Ponieważ odpowiedni czynsz byłby wyższy niż rata kredytu, nie mógłbym zaoszczędzić więcej na giełdzie, gdybym nadal wynajmował mieszkanie.

Dlatego oprócz zaoszczędzonego czynszu należy również zwrócić uwagę na wzrost wartości nieruchomości i zwolnienie z podatku przy sprzedaży po 3 latach kalendarzowych.

[bruno68]

@ Tim94,

niestety nie ma twardego rdzenia.

Także jak w prostym rachunku mleczarki, że nie płaci się podatków od akcji, należy pamiętać o ryzyku upadku wartości poszczególnych akcji. Tak jak w przypadku Tesli, rzeczywistość dogania wszystkich.
Rozpoczęcie z 1,03 € w lipcu 2010 r., 356,47 € w listopadzie 2021 r. dało niewiarygodne 35 000 % wzrostu, ale dzisiaj, przy cenie 115,34 € na 19 stycznia 23, pozostało tylko 11 500 %, co po 13 latach nadal oznacza bardzo duży wzrost wartości.

Ale przy koszcie zakupu 10 000 akcji Tesli, które były warte 3 564 700 € w listopadzie 21, dzisiaj są warte tylko 1 115 340 €, czyli osoba, która wskoczyła na pokład po listopadzie 21, ponosi tylko straty. Osoba, która zainwestowała przed 20 sierpnia 2020 r., nadal jest na plusie, przynajmniej pod względem liczb.
Z punktu widzenia inflacji, cóż, czy w ogóle było zyskiem? Jednakże, czy długotrwałe trzymanie akcji jest rozsądne z tych wspomnianych punktów widzenia? Raczej nie!

Także uwzględnij wypowiedź utopusa



Oprócz oszczędności na czynszu, należy pamiętać również o wzroście wartości nieruchomości i zwolnieniu podatkowym przy sprzedaży po 3 latach kalendarzowych.


Jest to możliwe tylko w przypadku, gdy nieruchomość nie była już zeskładniona pod kątem podatkowym przy użyciu metody amortyzacji degresywnej! Z każdą amortyzacją rośnie udział, który będzie opodatkowany po sprzedaży!

Jak już ktoś wspominał, każda regulacja zmienia wynik, aż do całkowitego osłupienia!

bruno68

[2tneub]

@ Tim94,

niestety nie ma twardego jądra.

Również jak bajeczki o tym, że nie płaci się podatków od akcji, należy zwrócić uwagę na ryzyko upadku wartości poszczególnych akcji. Jak w przypadku Tesli, rzeczywistość dogania wszystkich.
Początek z 1,03 € w lipcu 2010, 356,47 € w listopadzie 2021 dał oszałamiające 35 000%, ale dzisiaj z 115,34 na 19 stycznia 23 pozostało tylko 11 500%, co jest nadal bardzo wysokim wzrostem wartości po 13 latach.

Ale przy zakupie 10 000 akcji Tesli, koszt zakupu wyniósł 3 564 700 € w listopadzie 21, dzisiaj jest to juz tylko warte 1 115 340 €, więc ten kto wsiadł po listopadzie 21, ma tylko straty. Ten, kto wszedł przed 20 sierpnia 2020, nadal znajduje się w zielonej strefie, przynajmniej pod względem liczbowym.
Pod względem inflacji, cóż, czy w ogóle były jakieś zyski? Jednak czy długotrwałe trzymanie akcji jest sensowne w świetle powyższych faktów? Raczej nie!

Również deklaracja utopusa

To jest możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość nie była odpisywana podatkowo jako AFA! Za każdym razem, gdy następuje odpisanie, wzrasta udział, który podlega opodatkowaniu po sprzedaży!

Jak już ktoś napisał, każdy śrubokręt zmienia wynik aż do kompletnego zakłopotania!

bruno68

Bzdury od początku do końca. Proszę powstrzymaj się od fałszywych informacji.

[Tim94]

Około 20 lat temu kupiłem mieszkanie - kredyt w wysokości 100 tys. euro (4% oprocentowania i 4% spłaty kapitału) i trochę kapitału własnego...

Obecnie wartość mieszkania wynosi około 300 tys. euro - i przez 20 lat nie płaciliśmy czynszu.

Nie chcę ci psuć humoru, ale kompletnie mnie nie obchodzi, ile jest warta nieruchomość. Interesuje mnie, ile dostanę za nią, gdy ją sprzedam. I właśnie tu leży problem. Nie zawsze dostajesz tyle, ile wynosi wartość. Zapytaj ludzi, którzy sprzedali nieruchomość w ciągu ostatnich 6 miesięcy (albo próbowali to zrobić). Nie jest rzadkością, że teraz nieruchomości są oferowane za około 70% ceny sprzed lata.

Nie wiem, ile było twojego kapitału własnego. Gdybyś zainwestował 100 tys. euro w akcje 20 lat temu, teraz miałbyś około 400 000 euro. I nie tylko były wart tyle samo, ale także mogłeś je sprzedać za tę samą cenę w ciągu 2 minut.

[2utopus]

Nie chcę cię zniechęcać, ale kompletnie mnie nie obchodzi, jaka jest wartość nieruchomości. Interesuje mnie to, co dostanę za nią, gdy ją sprzedam. I tutaj leży problem. Nie zawsze dostajesz tyle, ile wynosi wartość. Porozmawiaj z ludźmi, którzy sprzedali w ciągu ostatnich 6 miesięcy (albo próbowali). To żadna rzadkość, że obecnie nieruchomości są oferowane za około 70% ceny sprzed lata.

Nie wiem, ile miałeś kapitału początkowego. Gdybyś zainwestował 100 tysięcy euro w akcje 20 lat temu, teraz miałbyś około 400 000 euro. I te akcje nie tylko miałyby taką wartość, ale mogłbyś je również sprzedać za tę cenę w 2 minuty.

Wszystko w porządku - przy dość niskiej szacowanej opłacie za wynajem w wysokości 650 euro miesięcznie, zaoszczędziłem na wynajmie około 150 tysięcy euro w ciągu ok. 20 lat.
Wtedy miałem około 30 tysięcy euro kapitału własnego i pożyczyłem sobie 100 tysięcy euro.
Gdyby chodziło o akcje o wartości 400 tysięcy euro, które teraz chciałbym sprzedać, miałbym przez te 20 lat około 16 tysięcy euro ograniczenia zwolnienia podatkowego jako para małżeńska 32 tysięcy euro - na zysk wynoszący wtedy jeszcze 268 tysięcy euro musiałbym zapłacić około 72 tysięcy euro podatku.

Ostatecznie więc pozostałby mi zysk wynoszący 400 tysięcy euro - 150 tysięcy euro z wynajmu - 72 tysięcy euro podatków = zysk w wysokości 178 tysięcy euro.

Jeśli chodzi o cenę nieruchomości, widziałem podobne mieszkanie w tej samej lokalizacji za 360 tysięcy euro - więc odjęłem już około 20% ...

Ale oczywiście nikt nie wie, co przyniesie przyszłość - i jak będą się zmieniać parametry w przyszłości.

[StGe1973]

Tim, takie dyskusje są bezcelowe, ale jeśli już, powinno się trzymać się prawdy. Nawet ty nie możesz sprzedawać akcji zgodnie z twoimi prognozami o każdej porze. Każdy rynek, czy to akcji czy nieruchomości, ma okresy hossy i słabości. Jeśli chcesz sięgnąć do przeszłości, to nieruchomości były znacznie bardziej stabilne wartościowo niż akcje, ale rzeczywiście, akcje miały średnio wyższe stopy zwrotu. Niemniej jednak warto przemyśleć nowy wkład tneubs. Trwała dobra wydajność akcji wymaga ciągłego wzrostu wybranych przez ciebie firm. To dokładnie duże pytanie, które prawdopodobnie będzie nas towarzyszyć w ciągu następnych 30 lat. Czy będziemy w stanie ograniczyć zmiany klimatyczne i ocieplenie globalne wyłącznie za pomocą rozwiązań technicznych do akceptowalnego poziomu? W takim przypadku możemy kontynuować i postawić na nieskończenie rosnącą gospodarkę... A może konieczny będzie również jakiś rodzaj poświęcenia, inny (zrównoważony) sposób prowadzenia działalności gospodarczej, nie już dążenie do nieskończonego wzrostu gospodarczego? Nikt tego dziś nie wie, ale prawdopodobnie prawda będzie gdzieś pośrodku. Żaden społeczeństwo na świecie nie zaakceptuje tak masowych poświęceń, byśmy byli z nich skuteczni. Część musi zostać rozwiązana przez postęp techniczny. Ale technika na pewno również nie będzie w stanie rozwiązać wszystkiego... Dokładnie o to chodzi: akcje i firmy będą musiały zostać ocenione zupełnie inaczej, nie już na podstawie potencjalnego wzrostu zysków i obrotów, ale według kryteriów takich jak zrównoważoność, neutralność klimatyczna, efektywność zasobów itp. Czy wartość firm wtedy (według nowych kryteriów oceny) będzie tak wysoka jak obecnie, czy znacznie niższa, tego nikt nie wie... To, co chcę ci powiedzieć, to: możesz projekcje przyszłości na podstawie danych z przeszłości, wykonać swoje obliczenia, a następnie podjąć decyzję. To twoje pieniądze i twoja decyzja. Ale zawsze jest to patrzenie w kryształową kulę... Dlatego dla większości ludzi rozwiązaniem nie jest stawianie wszystkiego na jedną kartę, ale dywersyfikacja. Nieruchomość do własnego użytku zawsze jest bardzo dobrym elementem, podobnie jak akcje.