Capital Investment 4

[HansMeyer1]

Witaj,

aktualnie mam następujące pytanie:
W 2020 roku kupiliśmy Dom i w związku z tym wzięliśmy kredyt (300 000) + kredyt mieszkaniowy KfW (50 000) w banku wraz z umową oszczędnościową budowlaną (300 000 kredytu budowlanego). Z dokumentów wynika, że celem tej kombinacji jest to, że przez 15 lat (= okres oprocentowania) spłacamy tylko odsetki od kredytu (ok. 520 € miesięcznie) i jednocześnie wpłacamy miesięcznie około 920 € na konto oszczędnościowe budowlane, aby po 15 latach móc całkowicie spłacić pierwotną kwotę kredytu za pośrednictwem kredytu budowlanego z oszczędności budowlanych.

W przypadku kredytu (15 lat) możliwa jest roczna nadpłata (ok. 15 000 €). Rzeczywista stopa procentowa wynosi 1,54%.
kredyt KfW miał oprocentowanie około 0,8%.
W programie oszczędnościowym mogę wpłacać dodatkowe środki w dowolnym momencie. Jednak oprocentowanie oszczędności wynosi zaledwie 0,10%. Rzeczywista stopa procentowa od kredytu budowlanego wynosi 1,34%.

Ponieważ nasza miesięczna rata wynosi około 1440 € (kredyt + oszczędności budowlane), mamy możliwość oszczędzenia około 15 000 € rocznie, aby najbardziej opłacalnie kontynuować spłatę nieruchomości. Te 15 000 € możemy teraz przeznaczyć na dodatkową spłatę kredytu lub zainwestować w oszczędności budowlane.

Teraz pytanie:
Czy coś przemawia za jednym lub drugim rozwiązaniem? Ja jako laik sądziłbym, że korzystniej będzie wykorzystać pełną nadpłatę co roku, ponieważ pozostałe odsetki od kredytu będą obliczane na cały czas z łącznej kwoty kredytu, czyż nie? A zwłaszcza w początkowych latach to może mieć znaczenie.

Będę wdzięczny za wszelkie pomocne wskazówki. Pozdrawiam

[Martin79HN]

Cześć,
jeśli zostanie dokonana dodatkowa spłata kredytu, 300t nie będzie potrzebne dla sumy budowlanej!
Rozważam zaplanowanie reszty długu + np. instalacji PV + magazyn, tak aby suma budowlana wynosiła 300t w momencie przydzielenia. (wtedy jest bezpiecznie)

Z drugiej strony, obecnie przy 1-letnim okresie trwania otrzymasz 2,25% oprocentowania np. NIBC Direct (z siedzibą w Holandii)
moje dochody wzrosną nawet do 3%, jednak również zwróciłbym uwagę na zdolność kredytową oraz sytuację finansową kraju. (Klarna, Grenke itp. odpadają u mnie!)

Wybrałbym okres jednego roku, ponieważ w ciągu roku ponownie otrzymasz 2,50% lub więcej na lokatach terminowych na 1, 2 lub 3 lata. Nie zapomnij o dyspozycji zwolnienia z podatku od dochodów kapitałowych jako małżeństwo, 2000 € rocznie.

Kombinacja dodatkowej spłaty + lokata terminowa.
Wpłata do umowy budowlanej ma mało sensu, jeśli termin oprocentowania i przydział pasują idealnie. (koniecznie skonsultuj się z kasy oszczędnościowo-budowlaną!)

Giełda akcji jest dla mnie zbyt niepewna.

Pozdrowienia

Martin

[Martin79HN]

W wieku 15 lat, mówiąc o 13 latach, prawdopodobnie zrobiłbym raczej 50/50. Oznacza to, że zadłużenie zostanie zmniejszone do 250 tysięcy, aby następnie jednorazowo skreślić z domu/instalacji fotowoltaicznej itp., a następnie z pozostałą kwotą (wolną do zabrania na konto oszczędnościowe). (Zadłużenie 250 tysięcy, oszczędności 300 tysięcy = 50 tysięcy wolne, z których nie kupisz samochodu, ale w połączeniu z remontem/instalacją fotowoltaiczną lub skreśleniem z domu, prawdopodobnie tak!)

Z drugiej strony są lokaty terminowe + lokaty oszczędnościowe. Inflacja również jest korzystna, ponieważ długi maleją, gdy wzrastają zarobki. (aktualnie jednak wszystko jest niepewne)

Doradca bankowy sprzedał Wam zbyt wysoką sumę kredytu hipotecznego, ponieważ w przeciwnym razie po co byłaby dodatkowa spłata! Oczywiście, jest to bezpieczniejsze założenie, zakładając, że nie możecie dodatkowo spłacać kredytu, albo chcieliście tego tak (lub kredyt jest z góry finansowany).

Przy obecnych stopach procentowych macie świetną stopę procentową!

[HansMeyer1]

Dziękuję za Twoje odpowiedzi!

Co się stanie, jeśli np. teraz rocznie wpłacam dodatkowo 15 000 €, a po 15 latach mamy około 180 000 €, a teraz kredyt budowlany zostanie przyznany, chociaż nie potrzebuję już tych 120 000 €? Czy w takim przypadku po prostu mogłem otrzymać o wiele lepsze warunki, czyli w praktyce płacę za coś niepotrzebnego?

[2utopus]

Z czystego punktu widzenia finansowego dodatkowa spłata niekoniecznie się opłaca przy obecnych stopach procentowych - a przy 13 latach pozostałego okresu obowiązywania oprocentowania można również rozważyć inwestycję w globalnie zróżnicowane fundusze ETF (np. FTSE-Allworld lub MSCI-World) - ale lokata terminowa i/lub rachunek oszczędnościowy mogą przynieść większe zyski.

W takim przypadku po 13 latach można ewentualnie spłacić więcej na raz lub wpłacić do planu oszczędnościowego budowlanego.

Z drugiej strony, oczywiście może to mieć sens również psychologiczny, gdy dokonuje się dodatkowych spłat, ponieważ wtedy mniejszy dług obciąża sumienie finansowe.

[NaTwoim13]

Spłata Długu- można spłacić przeterminowane kredyt - jak już szczegółowo omówiono w FinanzTipp - już 10 1/2 roku po pełnym spłaceniu. Decyzję, co zrobić, podejmuje się w zależności od rynku odsetek i zgromadzonych środków w zależności od wartości kredytu (co będzie pierwotną kwotą długu, gdyż jest przeterminowany i nie jest spłacany ratami) do najwcześniejszej daty spłacalności. Ta elastyczność pozostaje potem zawsze zachowana, podczas gdy oprocentowanie na pierwszą kwotę jest pewne przez 15 lat.

Nie spłacałabym kwoty przy obecnym oprocentowaniu, bo wtedy byłaby ona procentowana w tym oprocentowaniu. Już teraz otrzymujesz wyższe oprocentowanie depozytów i dodatkowo korzystasz, gdy stopy procentowe wzrosną, a z kapitałem można elastycznie dysponować, bo nie spłacasz go od razu.

[6Bankkaufmann]

Cześć HansMeyer1, interesujące, jak przedstawiciel zakończeniowy doszedł do sumy oszczędności na budowę w wysokości 300 000 EUR. Jak już sugerowano powyżej, obecnie oprocentowanie lokat terminowych na kwotę dodatkowej spłaty w wysokości 15 000 EUR jest wyższe niż oprocentowanie kredytu.

To zależy tylko od twoich upodobań, czy chcesz zająć się tą kwestią lokowania dodatkowej spłaty na lokacie terminowej.

Ja osobiście, gdybym miała nadmiar gotówki, spłaciłabym dodatkową kwotę od razu. Raz wydane, znika.
Ponieważ diabeł tkwi w szczegółach, nie ma pewności, że później zdecydujesz się faktycznie na dodatkową spłatę lub zwrot środków podczas inwestycji w lokatę terminową. Wiadomo, że istnieje wiele sposobów na przetrwonienie gotówki.

Dlatego jesteś w dobrej sytuacji, że masz możliwość oszczędzenia dodatkowych 15 000 EUR rocznie na dodatkową ratę i cieszysz się z zrealizowanej dodatkowej spłaty kredytu.

[BenniG]

Cześć,
myślę, że jesteś jednoznacznym beneficjentem decyzji Europejskiego Banku Centralnego z ostatniego półrocza.

Załóżmy, że oprocentowanie pozostaje takie samo lub nawet rośnie, a ty chcesz pozostać w domu przez kolejne 7 lat....

Chociaż na początku może wydawać się to głupie, że musisz zapłacić 300 000 € odsetek, sugeruję zostawienie ich przy takiej stopie procentowej i nie wpłacanie do umowy oszczędnościowej budowlanej więcej niż konieczne, aby została przydzielona w 2024 roku. Gdy kredyt zostanie spłacony, spłacaj jak najmniej... Jaka będzie wysokość raty umowy oszczędnościowej budowlanej?

Pozostałe pieniądze sugeruję regularnie inwestować. Przechowuj pieniądze na koncie oszczędnościowym z oprocentowaniem 2% i gdy uzbierasz 5000 €, zainwestuj je na 1-3 lata. Aktualnie przez Weltsparen już dostępne są także oferty niemieckiego banku (Aareal) na 2 lata z oprocentowaniem 3,15%.

[HansMeyer1]

To zależy tylko od gustu, czy chcesz taką historię z lokatą terminową.

Osobiście, gdy mam nadwyżkę gotówki, dokonuję dodatkowej spłaty od razu. Kasa poszła, poszła.
Ponieważ szatan jest jednorożcem, i nie jest jeszcze napisane, że przy lokacie terminowej faktycznie dokonasz dodatkowej spłaty lub zwrotu.
Jak wiadomo, jest mnóstwo sposobów na roztrwonienie pieniędzy.

Dlatego jesteś w dobrej sytuacji, aby oszczędzać dodatkowe 15 000 EUR rocznie na ratę i cieszyć się zrealizowaną dodatkową spłatą przy kredycie.

Dziękuję za odpowiedź. Jeśli teraz dokonam dodatkowej spłaty, a jednocześnie nadal wpłacam równą kwotę na konto oszczędnościowe budowlane, wpadnę w niezrównoważenie (po 10,5 lub 15 latach mogę mieć na przykład 170 000 EUR jako kredyt hipoteczny z dodatkowymi spłatami, jednak kredyt budowlany wynosi około 300 000 EUR. Czy byłoby to dla mnie dużym minusem? Czy minus polegałby tylko na tym, że teoretycznie mógłbym zawrzeć umowę na kwotę 170 000 EUR i uzyskać o wiele lepsze warunki?

@ BenniG: kredyt budowlany ma być spłacany miesięczną ratą w wysokości 1 250 EUR.

[NaTwoim13]

Czy umowa oszczędnościowa została dokładnie obliczona pod kątem przydzielenia po 15 latach?
1) tak, wtedy po prostu przydzielone zostanie tylko 170 000 euro po 15 latach
2) lub logiczniej - więcej, ponieważ pozostały dług po 10 i 1/2 roku jest wyższy
Pytanie brzmi, co ma sens, dodatkowe spłaty do kredytu ratalnego czy specjalne wpłaty na konto oszczędnościowe, a najlepiej oba naraz.
Zawsze irytuję się na takie rzeczy, ponieważ wszystkie opcje powinny być omówione przy zawieraniu umowy, jednak tak się nie stało, ponieważ wymagałoby to również sensownego i niezależnego doradztwa, co oznaczałoby porównanie całej konstrukcji do kredytu ratalnego. Nie uczyniono tego, ponieważ pozbawiłoby to instytucję bankową olbrzymich zysków.
Jednak nie rozumiem również dlaczego konsumenci podpisują coś, czego nie rozumieją, a być może nawet doradca tego nie rozumie, podczas gdy zasadę oszczędzania można wspaniale wyjaśnić, co z kolei może przynieść korzyści, szczególnie w połączeniu z kredytem ratalnym.
Mogę wspaniale wyjaśnić i opisać wszystkie możliwości i opcje, jednak tego, co nie znam, to rozwój oprocentowania, ale można temu przeciwdziałać poprzez skorzystanie (z kolejnej opcji, jaką się ma) na wyższe oprocentowanie dla dodatkowych spłat teraz (zysk z oprocentowania w porównaniu z oprocentowaniem czystym) i dokonanie - w zależności od sztywności rynkowej po 10 latach - jednorazowej wpłaty (w której zawarte są zyski z oprocentowania) na konto oszczędnościowe (uzupełnienie), co przyspiesza przydział, aby spłacić kredyt ratalny.
Ale możliwe, że oszczędności nie są potrzebne, bo przed upływem 10 lat stopy procentowe znów spadną (można wtedy zabezpieczyć się przez kredyt perspektywiczny) lub spadną o 10 lat później, więc bez oszczędności wcale nie będziemy dłużni.

[HansMeyer1]

Ja, to zostało dokładnie obliczone. Zresztą przeczytałem to jeszcze raz. Wówczas zaczęliśmy szukać innego kredytu (zwykły kredyt hipoteczny, tak są nazywane klasyczne kredyty hipoteczne bez BSV z mojej wiedzy) Wtedy oprocentowanie było takie samo, ale znacznie wyższe (najtańsza oferta na 15 lat wynosiła wtedy 1,65%). Dlatego zdecydowaliśmy się na ofertę z pożyczką i BSV, ponieważ zarówno pożyczka, jak i BSV miały korzystniejsze oprocentowanie. I dzięki temu korzystniejszemu oprocentowaniu, przez te 15 lat wyszłoby taniej, bo nawet z opłatą za założenie powinno być taniej. Takie było przynajmniej twierdzenie wtedy, chociaż może być kilka haczyków dla laików.

Mógłbym wspaniale przedstawić wszystkie możliwości i opcje, które znam, ale nie znam lub nie zdaję sobie sprawy z rozwoju stóp procentowych, ale można temu zapobiec, ponieważ w pewnych przypadkach (kolejna opcja, którą można wykorzystać) można teraz skorzystać z wyższych oprocentowań dla dodatkowych spłat (zysk z odsetek w porównaniu do oprocentowania przy płatnościach) i zrobić - w zależności od stanu rynku - po zakończeniu 10 lat jednorazową płatność (na którą składają się zyski z odsetek) na konto oszczędnościowe (uzupełnienie) i wpłynąć tym samym na szybszą alokację, aby spłacić zaległą pożyczkę na koniec terminu.

Do umowy oszczędnościodwrotnej można regularnie wpłacać, także dodatkowe wpłaty, wystarczy krótka informacja z wyprzedzeniem. Miałoby to zatem tę zaletę, że stałaby się ona szybciej gotowa do alokacji, a ja mógłbym wtedy zamiast 1,54% pożyczki skoczyć na 1,34% przed upływem 15 lat (lub nawet 10,5 lat) bez strat, czyż nie?

[NaTwoim13]

Czy znasz mieszaną stopę z 15 lat oraz związane z nią oszczędności w Bausparvertrag/Tilgung Bauspardarlehen??W tamtym czasie zawsze wygrywałem z modelami oszczędnościowymi Bauspar z pełnym redemptorem, nawet z klientami z forum, którzy potrafili liczyć i rozumieli modele!Nieważne, niczego teraz nie da się zmienić, teraz trzeba unikać następnych błędów albo z tego jak najwięcej wyciągnąć.