Capital Investment 4

[ADMCI4]

Drogi Forum Finansowe!

Dzisiaj zarejestrowałem się tutaj, aby ewentualnie otrzymać kilka porad lub raczej solidną wiedzę na temat następującej kwestii. Jeszcze nie rozmawiałem z moim bankiem, ale przemyślałem już każdą możliwą opcję, więcej na ten temat poniżej.

Niestety, obecnie doświadczyłem nieprzewidywalności życia. Teraz zastanawiam się, czy nie sprzedać naszego niedawno nabytego domu, ponieważ moja żona chce się ode mnie odłączyć i wyprowadzić. Bardzo niekorzystny moment, na tak wczesnym etapie finansowania. Całą wartość własną już wpłaciłem, a mogę być w stanie utrzymać Dom samodzielnie, w zależności od ustaleń co do alimentów, które mogę otrzymać. Zakładam jednak, że wszystko zakończy się sprzedażą.

Jakie opcje ogólnie w tej sytuacji wchodzą w grę?

1. Wynajęcie nieruchomości i kontynuowanie normalnej spłaty kredytu. Czy bank może to odrzucić?

2. Sprzedaż nieruchomości w nadziei, że dostanę przynajmniej tyle, ile zapłaciłem, wliczając koszty zakupu, i że nowy nabywca będzie mógł przejąć moją umowę kredytową, pod warunkiem zgody banku. Nie chciałbym osiągnąć zysku, ponieważ wtedy pojawiłby się podatek od spekulacji...

3. Przeniesienie kredytu na inną nieruchomość w ramach zamiany hipotecznej, jeśli bank się zgodzi.

4. Sprzedaż nieruchomości i wcześniejsza spłata kredytu.

Nie interesuje mnie punkt 1, punkt 3 nie byłby również w moim przypadku brany pod uwagę. Idealnym scenariuszem byłby na pewno punkt 2, bez ponoszenia bolesnej straty. Jednakże jest to być może mało prawdopodobne.

Dlatego chciałbym bliżej omówić punkt 4. W sieci krąży wiele kalkulatorów wcześniejszej spłaty, które obliczały do tej pory znacząco różne kwoty. Muszę dokładnie przeczytać umowę bankową jeszcze raz. Niemniej jednak, czy ktoś może wyrazić coś konkretnego na ten temat?
Gdzieś indziej przeczytałem, że odszkodowanie za wcześniejszą spłatę w przypadku kredytów jest uregulowane w Kodeksie Cywilnym tak, że odszkodowanie nie może przekroczyć 1% pozostałej kwoty kredytu. W przypadku kwoty kredytu w wysokości 100 000 EUR byłoby to tylko 1 000 EUR... To więc nie może być prawdą. A może 1% pozostałej kwoty kredytu uwzględniając resztę okresu kredytowania?

Proszę o wyrozumiałość, że nie korzystałem z funkcji wyszukiwania. Czekam na odpowiedzi.
Pozdrowienia dla wszystkich.

[ADMCI4]

Co do punktu 3: Oczywiście powinno być kredyt można przenieść w ramach wymiany zastawu na inną nieruchomość, o ile bank się zgodzi.
Mogłem to poprawić w pierwszym wpisie. Przepraszam, za późno zauważyłem.

[guest]

Punkty 1+3 nie wchodzą w grę - więc nie trzeba się nad nimi zastanawiać. Punkt 2 jest bardzo mało prawdopodobny? Wtedy również można odpuścić sobie zastanawianie się nad nim. Ważne jest tutaj cena zakupu, moment zakupu i oczywiście rzeczywiste uzyskiwane przychody. Oczywiście można żądać ofert na poziomie sprzed wzrostu stóp procentowych, lecz czy ktokolwiek je zapłaci jest kwestią niepewną, aż do niemożliwej. Jeśli zakup dokonano przed koronawirusem, można spróbować sprzedać na tym samym poziomie. Wtedy koszty poboczne zakupu zostaną pokryte. Punkt 4: jeśli jest to najbardziej prawdopodobna alternatywa, to wystarczy się nad nią zastanowić. Rejestracja deszyfratora -> rekompensuje się bankowi straty z tytułu odsetek. Aktualny poziom można znaleźć na odpowiednich platformach, które oferują konkretne stopy procentowe. Jeśli różnica między straconymi odsetkami a aktualnymi stopami procentowymi jest bardzo duża, to szkoda jest niewielka. Jeśli szkoda jest niewielka, to rekompensata również jest niewielka. Można zapytać o tę wartość w banku finansującym. Można również sprawdzić, czy kwota ta nie jest zbyt wysoka. Co najmniej będzie się miało wyznacznik.

[ADMCI4]

Punkty 1+3 nie wchodzą w grę - więc nie ma sensu się nimi przejmować.
Punkt 2 jest bardzo mało prawdopodobny? W takim razie również nie ma sensu się nim martwić. Wszystko zależy od ceny zakupu, czasu i oczywiście rzeczywistych dochodów do uzyskania. Oczywiście można domagać się ofert na poziomie sprzed wzrostu stóp procentowych, jednak czy ktoś to zapłaci, to już różnie - od niepewnego, przez mało prawdopodobne po utopijne. Jeśli zakup odbył się przed koronawirusem, możliwe, że możnaby sprzedać z powrotem na podobnym poziomie. Wtedy koszty poboczne zakupu odpadają.

Punkt 4 jednak: jeśli to najbardziej prawdopodobna alternatywa, warto się nad nią zastanowić.

VFE -> rekompensuje się w banku za utracone odsetki. Aktualny poziom można znaleźć na odpowiednich platformach, z własnymi odsetkami w umowie. Jeśli różnica między utraconymi odsetkami a aktualnymi jest bardzo duża, szkoda jest niewielka. Jeśli szkoda jest mała, to VFE jest małe. Tę wartość można także zapytać w banku finansującym. Czy jest być może za wysoka, można także wyjaśnić. Przynajmniej mamy pewną orientację.

Dziękuję za informację zwrotną! Widzę, że spekulowanie na temat VFE nie ma sensu. Zapytam o to w moim banku.

[Golfinius]

Kilka tygodni temu sprzedałam także Dom obciążony hipoteką oprocentowaną w wysokości około 2,4%. Wczoraj dostałam pismo informujące, że nie będzie naliczana żadna opłata za wcześniejszą spłatę. Co jest zrozumiałe, biorąc pod uwagę obecne stopy procentowe.

[BenniG]

Cześć, moim zdaniem powinieneś najpierw zdecydować, czy chcesz w ogóle zatrzymać ten Dom. Przecież nadal będziesz związan z żoną poprzez tę nieruchomość, co potencjalnie może wywoływać negatywne emocje.Kiedy już masz jasne TAK dla siebie, możesz rozważyć samodzielną użytkowanie lub wynajem. Tutaj oczywiście również ważny jest aspekt finansowy. Aktualnie mieszkanie dwupokojowe jest dla ciebie tańsze, ale gdybyś ponownie poznał kobietę, znowu byłoby za małe i żałowałbyś, że nie mieszkasz w pięknym domu. Z drugiej strony, Dom ten może być odpychający dla nowej partnerki, ponieważ kupiłeś go, umeblowałeś i zamieszkałeś z byłym małżonkiem... Ale jeśli do tego dojdzie, zawsze możesz się wyprowadzić.Sprzedaż domu pochopnie teraz i kupno kolejnego (podobnego) za trzy lata byłoby zdecydowanie największym marnotrawstwem pieniędzy.

[ADMCI4]

Kilka tygodni temu również sprzedałem Dom obciążony hipoteką o oprocentowaniu około 2,4%. Wczoraj dostałem decyzję, że nie będzie naliczana żadna opłata za wcześniejszą spłatę. Co jest zrozumiałe przy obecnych stopach procentowych.

Ale wtedy finansowanie było już długo w toku, prawda?

[ADMCI4]

Witaj, moim zdaniem powinieneś najpierw jasno zdecydować, czy chcesz zachować ten Dom. Przecież nadal będziesz łączyć swoją żonę z tą nieruchomością i możesz tym samym łączyć negatywne emocje.

Dopiero gdy będziesz miał jednoznaczne TAK dla siebie, możesz rozważyć użytkowanie własne lub wynajem. Tutaj oczywiście odgrywa rolę również aspekt finansowy. Oczywiste jest, że obecnie mieszkanie dwupokojowe jest dla ciebie tańsze, ale jeśli ponownie poznasz kobietę, ponownie będzie za małe, abyś żałował, że nie mieszkasz w pięknym domu. Z drugiej strony Dom może być odpychający dla nowej partnerki, ponieważ kupiłeś, urządziłeś i zamieszkałeś w nim z swoją ex... Ale jeśli do tego dojdzie, zawsze możesz się wyprowadzić.

Sprzedawanie teraz domu i kupowanie w ciągu trzech lat kolejnego (podobnego) domu byłoby zdecydowanie największym marnotrawstwem pieniędzy.

Witaj i dziękuję za Twój post! Masz całkowitą rację, że zawsze kojarzyłbym swoją rodzinę z domem. W końcu mamy razem dwoje dzieci i cała ta sytuacja jest dla mnie koszmarem. Dlatego w międzyczasie podjąłem decyzję, że nie chcę zatrzymywać tej nieruchomości. W międzyczasie jestem w kontakcie z pośrednikiem. Oczywiście, gdy dzieci będą chciały się odwiedzić i zostać na noc, mieszkanie dwupokojowe byłoby za małe... Ale to nie jest powód do trzymania domu, nawet pod założeniem, że w przyszłości poznam nową partnerkę, która mieszka sama z dziećmi i razem zamieszkamy, notabene nie mówiąc już o zakładaniu nowej rodziny.

Żałuję decyzji o zakupie domu, chociaż nie była ona tylko moja decyzją. W dniu, w którym będę mógł zakończyć ten rozdział bez dużych strat finansowych, będę miał jedno zmartwienie mniej. Oczywiście, separacja boli jeszcze bardziej. Ale na pewno nie będzie już domu!

W międzyczasie zwróciłem się również do mojego banku w sprawie kary za wcześniejszą spłatę. Przeprowadzili mnie do kalkulatora kary przedterminowej interhyp. Kwota, którą wyświetlono po obliczeniach, byłaby do zniesienia, w zależności od ceny sprzedaży nieruchomości. Ale czy ten kalkulator jest rzetelny?

[2utopus]

Na co dokładnie trzeba zwrócić uwagę - czysto konkretnie:

Kto jest wpisany w księdze wieczystej: mężczyzna/kobieta/obydwoje
Na kogo jest zaciągnięty kredyt: mężczyzna/kobieta/obydwoje
Ile kapitału własnego zostało wnoszone?
Czy mamy do czynienia ze wspólnością majątkową ustawową czy separacją majątkową?

Koszty dodatkowe zakupu (podatek od nabycia nieruchomości/ pośrednik/notariusz) oraz odpowiednie prowizje są odliczane przy sprzedaży.
Jak rozwija się wartość domu? Czy wzrosła czy spadła cena?

Pod jakim procentem zostało sfinansowane? Wtedy można lepiej oszacować, czy jak wysoka będzie prowizja.

Jakie są ceny wynajmu w pożądanym regionie? Czy są może nawet wyższe od raty kredytu?

Czy kredyt hipoteczny jest brany pod uwagę również przy płatnościach alimentacyjnych?

[hausbauwest]

Trochę „głupie” pytanie.
Dlaczego nie zastosujecie modelu wymiennego?
Wtedy nie płacisz alimentów i jednocześnie możesz widzieć swoje dzieci dorastające i być świetnym ojcem.
Dla mnie byłoby to tysiąc razy więcej warte niż jakakolwiek nieruchomość.

[Golfinius]

od 2017 roku, czyli niezbyt długo. Monachijska Hyp, pośrednicząca poprzez bank ludowy z Bawarii, została uznana przez moją bank w północnych Niemczech jako najkorzystniejszy dostawca. To naprawdę dziwna sprawa ta finansowanie