Capital Investment 4

[salatentom]

Witajcie drodzy Użytkownicy,
jestem tutaj zupełnie nowy i naprawdę mam niewielkie doświadczenie w dziedzinie finansów i nieruchomości, dlatego proszę o wyrozumiałość w razie mojej potencjalnej niewiedzy.
Aktualnie mój partner i ja wynajmujemy 109-metrowe mieszkanie dwupoziomowe w Berlinie. Jest to budynek z lat 90. (4. piętro), którego poddasze zostało zaadaptowane w latach dziewięćdziesiątych (5. piętro). W zeszłym roku latem nasi wynajmujący powiedzieli nam, że odkryli, iż piąte piętro jest tzw. ""czarnym budynkiem"" i częściowo przebudowane, lecz na szczęście nie trzeba go całkowicie wyburzyć. Konkretnie mówiąc, konieczne jest ""przedłużenie"" lukarny na dachu (co oznaczałoby zmniejszenie powierzchni mieszkalnej oraz podwyższenie czynszu według właścicieli od zeszłego lata.)

Teraz właściciele poinformowali nas, że chcą sprzedać mieszkanie i zapytali, czy jesteśmy zainteresowani jego zakupem. Krótko mówiąc, jestem trochę zaskoczony, ponieważ w rzeczywistości nigdy nie myślałem o zakupie mieszkania.
Czy mielibyście Państwo w społeczności w ogóle to rozważyć, mając na uwadze, że jest wiadomo, iż częściowo jest to czarny budynek? Oprócz tego oczywiście pozostaje kwestia, jak byśmy mieli to opłacić.

Poza tym mieszkanie to typowe mieszkanie w starym budownictwie, zimno zimą, gorąco latem, bojler jest stary, ogrzewanie zimą jest uciążliwe, nie ma wanny, deski na 4. piętrze powoli się rozpadają. Czekałoby nas więc wiele wyzwań w dłuższej perspektywie.

Mimo to bardzo przywiązujemy się do tego mieszkania, ponieważ po prostu jest piękne. Ale portal Immowelt podaje mi właśnie wartość rynkową 800 000€ i pozostaje pytanie, co się stanie z ""czarnym budynkiem"".

Czy ktoś ma jakąś radę lub podobne doświadczenie? Czy powinniśmy od razu odrzucić ofertę, bo byłoby to tylko stratą pieniędzy? Dodatkowo obawiamy się, że nowi właściciele mogą być niewłaściwi i w końcu nas wyrzucić lub podnieść czynsz...

Dziękuję z góry za wasz czas i pomoc!

[Sephir0th]

Nie będziemy mogli tutaj zbyt dokładnie ocenić, na ile problematyczny jest nielegalny budynek, ale opis dotychczasowych właścicieli, że nie jest to duży problem w kontekście nagłej chęci sprzedaży, budzi we mnie alarm. Dodatkowo, bez znajomości sytuacji finansowej i innych czynników, nie jesteśmy w stanie udzielić porady czy taki apartament - nawet jeśli nadal można go użytkować jako mieszkanie bez większego nakładu pracy - byłby sensowną inwestycją.

[2utopus]

I pamiętaj, że od przyszłego roku prawdopodobnie nie będzie już można instalować nowych ogrzewań gazowych - a od 2030/2033 będą musiały spełniać klasę efektywności energetycznej E/D - związane z tym koszty renowacji mogą być znaczące. Inne pytanie brzmi oczywiście, ile własnego kapitału jest dostępne - a ponieważ obecnie stopy procentowe są (ponownie) dość wysokie - przy kredycie w wysokości 800t€ i np. oprocentowaniu 4% + spłacie kapitału 2%, miesięczna rata kredytu wyniosłaby 4000€ + koszty dodatkowe/rezerwa na utrzymanie/...

[BenniG]

Jeśli dobrze przeczytałem, budowa bez zezwolenia dotyczy nie bezpośrednio waszego mieszkania, ale innego mieszkania i prawdopodobnie innego właściciela. Jednakże trzeba zbadać, czy ten właściciel mógłby coś odwrócić i przenieść ryzyko na spółdzielnię mieszkaniową. Skarżysz się też na intensywność ogrzewania. Aktualnie już musisz to ponosić - jeśli w 2023 roku twoim zdaniem nie jest za wysoka, to w kolejnych latach również nie powinna być zbyt wysoka. Obecnie na rynku nieruchomości nikt nie wie, dokąd to zmierza. Z jednej strony są plany naszego rządu, z drugiej rosnące stopy procentowe oraz ekstremalne zwyżki cen nieruchomości w ostatniej dekadzie, których obecny właściciel najprawdopodobniej nadal chce skorzystać. W ostatnich latach panował rynek sprzedawcy - teraz zmienia się na rynek nabywcy. Musicie to wykorzystać, negocjując cenę znacząco w dół. Jednak moim zdaniem, przy cenie zakupu około 800 000 €, nie będzie tak wielu innych nabywców, co może sprawić, że ryzyko wypowiedzenia umowy ze względu na własne potrzeby może odleglej. Rozumiem was na pewno, że stajecie się nerwowi, ale nie popełniłbym nagłego działania. Waszym krokiem w tym forum jest pierwszy, dobry krok. Oczywiście, bez bezpośrednich danych, takich jak czynsz, dochód i miesięczne wydatki, kapitał własny, cena zakupu, koszty dodatkowe związane z mieszkanie i opłata administracyjna, trudno jest doradzić.

[6Bankkaufmann]

Czy rzeczywiście trzeba zapłacić 800 000 EUR za mieszkanie w takim stanie o powierzchni 109 m2? Czyli 7 339 EUR za metr kwadratowy?
A co z zapytaniem dotyczącym zezwolenia na nielegalną zabudowę itp.?
Niezależnie od problemów z ogrzewaniem, zaakceptowałbym jedynie to, co dotyczy zatwierdzonych planów budowlanych.
Poproście o obejrzenie pełnych deklaracji podziałowych, dodatku do deklaracji podziałowej, planu podziału, wyciągu z księgi wieczystej i sami zobaczcie, na czym stoicie.

[mimeiss]

Witajcie drodzy Użytkownicy,
Jestem tutaj zupełnie nowy i naprawdę mam niewielką wiedzę w dziedzinie finansów i nieruchomości, dlatego proszę o wyrozumiałość w razie mojej ewentualnej niewiedzy.
Obecnie mieszkam z partnerem wynajmując mieszkanie typu maisonette o powierzchni 109 m2 w Berlinie. Jest to budynek z lat 90. (4 piętro), którego poddasze zostało rozbudowane w latach dziewięćdziesiątych (5 piętro). Latem zeszłego roku nasi wynajmujący poinformowali nas, że odkryli, iż 5. piętro jest "Schwarzbau" (nielegalna rozbudowa), i że częściowo zostało przebudowane, jednak na szczęście nie trzeba całkowicie odbudować. Konkretnie oznacza to, że lukarna dachu musiałaby być "przesunięta" (co spowodowało, że powierzchnia mieszkalna oraz czynsz według właścicieli zostały zmniejszone od ubiegłego lata.)

Teraz właściciele poinformowali nas, że chcą sprzedać mieszkanie i zapytali, czy mamy zainteresowanie jego zakupem.
Krótko mówiąc: jestem nieco zaskoczony, ponieważ faktycznie nigdy nie myślałem o kupnie mieszkania.

Czy w ogóle bylibyście Państwo gotowi rozważyć coś takiego, mając świadomość, że częściowo chodzi o nielegalną rozbudowę? Pomijając oczywiście kwestię tego, jak moglibyśmy sobie na to pozwolić.

Ponadto mieszkanie to typowa klasyczna nieruchomość zabytkowa - jest albo za zimno, albo za gorąco latem, kocioł gazowy jest archaiczny, ogrzewa się zimą kiepsko, nie ma wanny, deski na 4 piętrze powoli się rozpadają. Czekałaby nas więc spora praca na przestrzeni czasu.

Mimo to, bardzo przywiązaliśmy się do tego mieszkania, ponieważ po prostu jest piękne. Jednak portal Immowelt podaje mi wartość rynkową 800 000 euro i pozostaje pytanie, co stanie się z "Schwarzbau".

Czy ktoś ma jakąś radę lub podobne doświadczenie? Czy powinniśmy od razu odrzucić ofertę, ponieważ byłaby to tylko strata finansowa?
Dodatkowo, oczywiście obawiamy się, że nowi właściciele mogą być niemili i w końcu nas wyrzucić i/lub podnieść czynsz…

Dziękuję z góry za wasz czas i pomoc!

Ja zdecydowanie bym tego nie kupił, ponieważ "Schwarzbau" zawsze jest drogą niespodzianką.

[Muenchner82]

Koniecznie skonsultuj się z właściwym urzędem budowlanym, aby dowiedzieć się, czy i w jaki sposób można legalizować nielegalną konstrukcję. Jeśli brakuje jedynie pozwolenia na budowę i kilku drobnych rzeczy, a istnieje zgoda na możliwość udzielenia pozwolenia po fakcie, można to uwzględnić w cenie zakupu. Jednak jeśli konieczne będzie spełnienie znacznych wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, sprawa może być bardziej skomplikowana.
Jak już wspomniałem, najpierw porozmawiaj z urzędem budowlanym, aby dowiedzieć się, jak oni to oceniają.

[2utopus]

To zaczyna się od rozliczeń z kosztów dodatkowych (często opartych na metrach kwadratowych) - a kończy wątpliwościami, czy zostanie nałożony obowiązek zagwarantowania drugiej drogi ewakuacji (np. drabiny pożarowej lub podobnego) - w przeciwnym razie pozwolenie na korzystanie z całego budynku może zostać odmówione...