Capital Investment 4

[Sumilon]

Cześć wszystkim,

jestem tutaj zupełnie nowy i bardzo się cieszę, że tutaj tyle niezależnych osób i tematów jest żywo dyskutowanych z dużą wiedzą fachową!!
Ponieważ moja żona i ja jesteśmy zupełnie zieloni w tym obszarze, chcielibyśmy uzyskać od was właściwą wiedzę lub doświadczenia i chętnie posłuchać.
Obecnie jestem głównym źródłem dochodu, moja żona nadal przebywa na urlopie rodzicielskim i prawdopodobnie za około 5 lat wróci do pracy na pełny etat.

Aktualny dostępny dochód miesięcznie wynosi: 4 tys.
Oszczędności w ETF-ach / akcjach po zakupie: 15 tys.
Oszczędności na koncie bieżącym po zakupie: 10 tys.

Wkładamy 23,800EK, aby pokryć w całości koszty zakupu.
Cena domu bez kosztów zakupu wynosi 280 tys.

Planujemy zakup domu i otrzymaliśmy następujące warunki:
BHW + KfW 124 + Hanseatic Privatkredit
1.)
Stała hipoteka 152,000,00
Oprocentowanie(%)nom./ef. 3,99 / 4,69
Rata odsetkowa 505,40
Oszczędzanie / spłata 152,00
Miesięczny wydatek 696,01
2.)
KfW 124 Własność mieszkaniowa 100,000,00
Oprocentowanie(%)nom./ef. 3,75 / 4,05
Rata odsetkowa 312,50
Oszczędzanie / spłata 200,00
Miesięczny wydatek 512,50
3.)
Kapitał własny bez oszczędzania budowlanego 23,800,00
4.)
Hanseatic Bank 28,000,00 Miesięczny wydatek 225,40

Całkowite finansowanie
303,800,00
Miesięczny wydatek 1,433,91

Jakie dane / fakty itp. są potrzebne, abyśmy mogli lepiej oszacować pożyczkę, chciałbym wiedzieć, czy istnieje potencjał do poprawy?

Pozdrawiam & z góry bardzo dziękuję!

[2tneub]

Wrzuć to do kosza i udaj się do pośrednika.

[Sumilon]

Okay, powód?
Gdzie leży problem?

[TessTCulls]

Z poniższymi punktami rozpocząłem poszukiwania partnera finansowego:

- Jaki ma być wysokość kredytu (cena zakupu - kapitał własny = własne obliczenia)
- Jaka jest maksymalna miesięczna rata (pozwalająca na oszczędności) jaką sobie obecnie mogę pozwolić (bez marzeń o przyszłości) = własne obliczenia (Banki zazwyczaj podawały wyższe kwoty, ponieważ kalkulowały według własnych stawek).
- Jak długo musi trwać spłata kredytu, aby go całkowicie spłacić (okres kredytowania, dodatkowa spłata kapitału, ewentualny plan spłaty reszty zadłużenia) = Oferta / Kalkulacja banku.

Z punktami 1 i 2 odwiedziłem kilka banków i poprosiłem o oferty (z jednej strony jak najtańsze, jednak dla mnie ważne było znalezienie banku stacjonarnego w okolicy, aby mieć osobę kontaktową). Następnie wybrałem najtańszą ofertę (oprocentowanie i całkowita kwota odsetek przez cały okres) i ją podpisałem.

W rezultacie było to dość proste obliczenie, pewnie niektórzy eksperci potrząsnęliby głową i zarzuciliby mi naiwność. Ale uważam, że postąpiłem bardzo dobrze i zrobiłbym to znowu.

Jeśli nie jesteście w stanie sami ocenić tych przedstawionych przez siebie ofert, czy możecie / chcecie przyjąć ofertę, albo czy chcecie jeszcze negocjować ostatni punkt procentowy, to zgadzam się z TNeubem. Znajdźcie pośrednika, który będzie mógł wam to przedstawić.

[2tneub]

Z jednej strony, kredyty BHW zazwyczaj są złe i często są krytykowane, lub po prostu okaże się, że warunki są dużo gorsze niż pierwotnie myślano. Do tego dochodzi jeszcze kredyt hanzeatycki. Widoczne to staje się szybko, kiedy ma się kilka porównawczych ofert i stworzy się zestawienie na cały okres kredytowania.

Z drugiej strony, wiele osób nie rozumie, jak działa oszczędzanie na cele mieszkaniowe. Założyłbym, że także Ty nie masz 100% zrozumienia funkcjonowania oszczędzania na cele mieszkaniowe, bo w innym przypadku podałbyś inne informacje. U Ciebie na przykład nie jest podana długość okresu oszczędzania na cele mieszkaniowe, suma oszczędności, koszty itp. Oprocentowanie może wyglądać zawsze dobrze, ale musi być płacone od całej sumy pożyczki, ponieważ nic nie jest spłacane. W przypadku kredytu ratalnego, kwota odsetkowa maleje miesiąc po miesiącu, a kwota spłaty kapitału rośnie. Ostatecznie, w przypadku kredytu oszczędnościowo-budowlanego, nawet przy niższej stopie procentowej, często płaci się wyższe odsetki. Konstrukcja oszczędnościowo-budowlana może działać. To zakład na wzrost stóp procentowych i przynosi korzyści dopiero w ciągu całego okresu spłaty.

Jeśli korzystasz z dodatkowych spłat, oszczędności na cele mieszkaniowe stają się coraz mniej efektywne. Biorąc pod uwagę, że Twoja żona planuje wrócić do pracy na pełen etat za 5 lat, zakładam, że wtedy znacznie wzrośnie wasza przestrzeń finansowa. Podejrzewam, że zwróciłeś się do swojego banku, przedstawiciela BHW lub podobnego i masz tylko jedną ofertę. Jesteś powyżej limitu obciążenia hipotecznego, dlatego konieczne było uwzględnienie kredytu konsumenckiego. Skorzystaj z usług pośrednika, którego wybierzesz lub skontaktuj się z użytkownikiem Noelmaxim tutaj na forum. Oni wyłonią sensowne banki i w razie potrzeby zaproponują rozwiązania bez bezsensownego oszczędzania na cele mieszkaniowe i kredytów konsumenckich.

[bruno68]

Oferta kończy się zupełnie inaczej niż się spodziewano!

1) Z oprocentowaniem na poziomie promila, alokacja trwa do 33% salda, ponad 330 miesięcy, czyli 27,5 roku do alokacji, a nadal pozostaje dług w wysokości 152 000 €!
Chociaż byłby to tylko odsetek budowlany z ratą spłaty!
Ale spróbuj sam policzyć!
Przelicz na 330 miesięcy po 505 € odsetki, to 166 650 € kosztów odsetkowych przy ratach (proces oszczędzania) 105 razy 330 = 34 650 € oszczędności. Gdzie jest reszta co najmniej 16 000 € na Zuteilung?

Zastanów się, w ich przypadku nie ma alokacji po 10 latach!

Ponieważ saldo jest zbyt niskie, wynosi tylko 12%, a nie 33%!

4) Dobry finansista nie potrzebuje pożyczki w formie kredytu gotówkowego, ponieważ jest zbyt drogi i nie pasuje do umowy oszczędnościowej budowlanej, ponieważ zawsze można finansować do 100% wartości gwarancji!

Więc po co wydatek miesięczny na 28 000,00 Banku Hanzeatyckiego 225,40 €? Czy z pożyczkami gotówkowymi ma to raczej służyć do pokrycia kosztów dodatkowych, zamiast płacenia z dostępnych środków kapitałowych?

A więc państwa saldo ma zalegać do momentu alokacji BSV? I jednocześnie płacić odsetki? Przelicz 24 000 € do BHW efektywna stopa procentowa 4,69% rocznie przez 10 lat = dodatkowe koszty odsetkowe w wysokości 14 400 €!

Jednak nie ma tutaj odsetek od salda, ale zrezygnuj z wydatków miesięcznych na 28 000,00 Banku Hanzeatyckiego 225,40 €. Znajdź brakujące 5 000 € z rodziny i kontynuuj oszczędzanie.

W ten sposób unikniesz kosztów pożyczki i odsetek od Banku Hanzeatyckiego. W przeliczeniu na 10 lat, miesięczne opłaty w wysokości 225,40 € nie wystarczą do spłaty długu, wyniosą tylko 27 048 €, a gdzie jest pozostałe 950 € długu i 10 lat odsetek?

Na drodze pojawia się wiele pułapek, terminy wygasania odsetek i warunki, warunki umów mogą zatem być różne w przyszłości.


Rzeczywista roczna stopa procentowa uwzględnia nie tylko stopę oprocentowania, ale również ewentualne inne koszty. Tutaj wyświetlana rzeczywista roczna stopa procentowa nie uwzględnia jednak kosztów, które bank domowy może uwzględnić w indywidualnych przypadkach zgodnie z rozporządzeniem o oznaczaniu cen, takich jak związane z zabezpieczeniem hipotecznym. Dlatego rzeczywista roczna stopa procentowa, która jest dla Ciebie istotna, może różnić się od tu wyświetlanej rzeczywistej rocznej stopy procentowej.


Okres kredytowania.............Wiążący termin odsetek.........Okres bezpłatnego spłacania.........Stopa procentowa roczna (rzeczywista roczna stopa procentowa)
4 do 25 lat.......... 5 lat................... 1 do 3 lata............3,78%.................... (3,85%)
4 do 25 lat..........10 lat................... 1 do 3 lata............3,75%.................... (3,82%)

Niespodzianką jest rozpad terminów kredytowania i okresów zabezpieczenia odsetek, nawet KfW nie oferuje dłuższego zabezpieczenia odsetek niż 10 lat.

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...rogramm-(124)/

Z tego wynika, że okres trwania umowy nie zapewnia żadnego zabezpieczenia, ani KfW, ani BHW, ani Bank Hanzeatycki, że po zakończeniu okresu zabezpieczenia odsetek kontynuacja jest pewna!

Zgadzam się częściowo z tneub, że to finansowanie wyczerpie Państwa ostatnie środki, zanim zdążą się zorientować!

bruno68

[Sumilon]

Niesamowicie interesujące, dziękuję z góry!

Więc warto użyć trochę więcej własnego kapitału, jeśli dobrze zrozumiałem?
Czyli wzięlibyśmy na przykład zamiast 25 tys. zł, 30 tys. zł, co ułatwiłoby sprawę?
W ten sposób mielibyśmy zabezpieczenie/rezerwę w wysokości 20 tys. zł.
Nawiasem mówiąc, Dom został całkowicie odnowiony w 2020 roku i jest w wyższym standardzie.

Oby się Hanseatic szybko zakończył, istnieje dobra szansa, że będziemy mogli go rozwiązać w przyszłym roku lub rok później.
A spłata kredytu hipotecznego jest możliwa także z programem oszczędnościowym Bausparer.

Czyli po prostu zdecydowalibyście się na 100% finansowanie jako kredyt ratalny i koniec?

[2tneub]

Złóż pośrednikowi kolejną ofertę kredytu ratalnego z różnymi okresami wiązania oprocentowania.

W moim finansowaniu porównałem różne warianty w Excelu i potem bawiłem się dodatkowymi spłatami i różnymi stopami procentowymi po zakończeniu okresu wiązania oprocentowania.

Robisz to zarówno z kredytami ratalnymi, jak i ze swoim kombinowanym kredytem mieszkaniowym.

Z mojego punktu widzenia pojawi się kilka pytań, na które będziesz mógł uzyskać odpowiedzi od swojego eksperta z BHW.

Sam zauważasz, że Hanseatic zostałoby najlepiej spłacone możliwie szybko, zwłaszcza z potencjałem ze strony pracy Twojej żony. Warto więc nie bagatelizować dodatkowych spłat. Jednak to zależy także od twojego podejścia do finansów. Jeśli w przeszłości co miesiąc wydawano pieniądze aż konto było puste, to raczej nie będzie potencjału na dodatkowe spłaty. W takim przypadku bardzo długi okres wiązania oprocentowania lub oszczędności mieszkaniowe mogą mieć sens (choć zdaje się, że w tej kwestii są lepsze oferty niż BHW). Natomiast jeśli zawsze zostawało dużo pieniędzy na koniec miesiąca, to można wybrać krótszy okres wiązania oprocentowania, aby nie płacić zbędnie wysokich odsetek i po prostu więcej spłacać dodatkowo.

[bruno68]

@Sumilon,

tutaj rozmawiamy wyłącznie o kwestiach finansowania, dlatego ważne jest poznanie wartości nieruchomości. I jaka jest oczekiwana cena sprzedaży.
Ale wartość nieruchomości jest ustalana przez 2 rzeczoznawców i stanowi podstawę do 100% finansowania. Dlatego kuchnia nie jest dodatkową wartością do finansowania.
Następujące elementy są uważane za wartość domu:
- zawór narożny wody
- zasilanie kuchni, trójfazowe do kuchenki
- gniazdka elektryczne
- przewody do lamp sufitowych
- zasilanie gazowe z zaworem, ale własne ogrzewanie, rodzaj ogrzewania i ewentualnie proporcjonalnie w zależności od wieku kotła?
Jeśli rzeczoznawcy ustalą, że nieruchomość jest obecnie warta tylko 280 000 €, to jest to granica 100% finansowania! Wszelkie dodatkowe koszty muszą być pokryte z własnej kieszeni!
Tak, istnieją instytucje finansowe, które finansują do 150%, ale taka nadwyżka finansowania wymaga też wysokich dochodów! Oznacza to, żeby dzisiaj ta finansowanie nie obniżyło dochodu poniżej wartości niepodlegającej zajęciu, która wynosi 3 610 € miesięcznie. Jeśli zarabiasz miesięcznie 10 000 €, obecnie 3 610 € nie podlega zajęciu. W rezultacie masz do dyspozycji 6 290 €, jednak istnieje drugi limit, czyli klauzula 40%. 4 000 €. Ale nie zarabiasz 10 000 €, a tylko 4 000 €, więc taka nadwyżka finansowania odpada sama z siebie.
Zatem teraz musisz zdecydować, czy wybierasz nieruchomość teraz, czy potem dzieci! Musisz być świadomy, że w ciągu następnych 10 lat, nawet jeśli przychody są powyżej linii, finansowanie dalsze będzie trudne, niezależnie od tego, jakie są warunki! Nawet jeśli dochód przewyższa wartość, wartość niepodlegająca zajęciu wzrasta proporcjonalnie, ale liczba osób zwiększa się. Aż do punktu, w którym większa część dochodu niepodlegającego zajęciu nie może być użyta do finansowania. Nawet bez uwzględniania dalszego wzrostu oprocentowania.
Faktycznie, przy dochodzie 4 000 €, granica 40% wynosi około 1 600 €, z 1 466 € prawie osiągniętymi. Gdy doliczymy ubezpieczenie budynku, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu posiadania nieruchomości, ubezpieczenie mienia domowego i ubezpieczenie na wypadek śmierci. Granica zostaje osiągnięta lub przekroczona!
Podsumowując: To wyjątkowo niebezpieczna gra, w którą świadomie się zakopiesz.

bruno68

[memet]

Zawsze drażni mnie brak przejrzystości w tego rodzaju ofertach BHW. Wolę więc wysoki oprocentowanie, ale z możliwością ustalenia planu.

[bruno68]

@memet,

To, co jest niezrozumiałe, to to, że zgodnie z warunkami umowy przejście do terminu nie jest możliwe, ponieważ oszczędzasz tylko 1 promil na miesiąc, podczas gdy potrzebnych jest przynajmniej 330 promili do przydziału!

Wydaje mi się, że Hanseatic Bank może zastąpić brakujący kapitał własny w wysokości 28 000,00 €, ponieważ ta kwota gotówki w wysokości około 28 000 € zostanie wpłacona na konto oszczędnościowo-kapitałowe, a 184 miesiące czasu oczekiwania zostanie zrekompensowane, co odpowiada około 15 latom.
Mimo tej szczególnej wpłaty, pozostaje jeszcze około 12,5 roku do przydziału. Zatem pierwsze 10 lat są pewne, ale nie jest pewne, co będzie potem!

Ponieważ mamy do czynienia z umową pakietową z zaliczkowym kredytem i kontem oszczędnościowo-kapitałowym, w umowie kredytu zaliczkowego może być zastrzeżenie: Stałe do przydziału

To, co uważam za niepewne, to to, że zgodnie z prawem hipotecznym kredyt zaliczkowy może być wypowiedziany przez wierzyciela bez konieczności opłacenia opłaty przedwczesnego zakończenia po 10,5 latach, zgodnie z orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości.

Ponieważ możliwość pośredniego finansowania jest dozwolona tylko przez 24 miesiące, jedyną opcją jest ponowne refinansowanie na 5 lat, z nowymi warunkami i nową stopą procentową!

Ponieważ moment restrukturyzacji, czyli przygotowanie do przydziału i wypłata, jest niepewny z punktu widzenia prawnego, konieczne jest przekroczenie minimalnej liczby punktów oraz posiadanie wystarczającej ilości środków na koncie BSK, aby otrzymać wypłatę!

Jak anulować umowę pakietową, opisał dr frank Rosenkranz w artykule opublikowanym w czasopiśmie Zeitschrift für Wirtschaft und Bankenrecht, nr 9 z 2018 roku, przed orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości.

Pozostałe odpowiedzi pomijam.

bruno68

[Sumilon]

Cześć wszystkim!

po długich namysłach zdecydowaliśmy się na kredyt ratalny na 20 lat z dofinansowaniem KfW 124 w wysokości 55 tys. euro.
Ponadto 20-letni kredyt był obecnie nawet tańszy niż 10-letni.
Początkowo oprocentowanie wyniosło 1,5%, a możliwa jest również dodatkowa spłata.
Dodatkowo udało nam się obniżyć cenę nieruchomości do 275 tys. euro.

Pozdrawiamy!

[EgonO]

Dobry wieczór!

po długich namysłach zdecydowaliśmy się na kredyt ratalny na 20 lat z dofinansowaniem KfW 124 w wysokości 55K.
Ponadto okazało się, że 20-letni kredyt był nawet tańszy niż 10-letni.
Początkowa spłata wynosi 1,5%, a dodatkowo możliwa jest spłata dodatkowa.
Cena nieruchomości udało nam się obniżyć do 275K.
 
Pozdrawiam!

Interesujące jest to związane z 20 latami. Bank wydaje się wierzyć, że obecny wzrost stóp procentowych nie będzie trwały.
Warto zacząć jak najwcześniej korzystać z dodatkowych spłat, ponieważ będą one coraz bardziej korzystne dzięki efektowi składania odsetek. Ponadto, w ten sposób początkowo niski wskaźnik spłaty zwiększa się szybciej, ponieważ przy stałej miesięcznej raty płacisz mniej odsetek.

[bruno68]

@EgonO,

nie, nadal popełniasz błąd, ponieważ pomijasz kilka rzeczy. Twoja odpowiedź to błąd myślowy:

To z 20 lat wydaje się interesujące. Bank wydaje się sądzić, że obecny wzrost stóp procentowych nie jest trwały.

Problem polega na tym, że BGH orzekł: wekselowo można wypowiedzieć weksel wzajemny po 126. miesiącu, wekselowo bez VFE!

Więc

Przypadek A) Jeśli przyszła stopa procentowa (poniżej parytetu) jest niższa od obecnej stopy procentowej, klient wypowie umowę.

Przypadek B) Jeśli przyszła stopa procentowa jest taka sama jak obecna stopa procentowa, umowa może kontynuować się, ale od 126. miesiąca może być wypowiedziana wzajemnie rocznie. Jeśli stopa procentowa wzrasta powyżej parytetu, wierzyciel wypowie umowę. Jeśli stopa procentowa spada poniżej parytetu, dłużnik może lub wypowie umowę.

Przypadek C) Jeśli przyszła stopa procentowa (powyżej pary) przekracza obecną stopę procentową, wierzyciel musi wypowiedzieć umowę.

Dlatego zabezpieczenie jest zwodnicze, jeśli pierwsza umowa nie jest zabezpieczona drugą umową jako umowa łączona, ale po upływie okresu umowa nie przewiduje kontynuacji. Nawet jeśli w pierwszej umowie oferowana jest refinansowanie.

Ale także refinansowanie podlega pełnej weryfikacji, dlatego nie ma gwarancji przy refinansowaniu. Nawet jeśli stopa drugiej umowy jest powyżej parytetu, ponieważ konieczna jest nowa ocena kredytowa.

bruno68

[memet]

@EgonO,

nie, Twój błąd nadal wynika z niewłaściwego uwzględnienia pewnych rzeczy. Twoja odpowiedź to błąd myślowy:

Problem polega na tym, że BGH orzeka: Oba strony mogą rozwiązać umowę na podstawie § 126 naraz, bez konieczności wypowiedzenia!

Więc

Przypadek A) Jeśli przyszła stopa procentowa (poniżej parytetu) będzie niższa od bieżącej stopy procentowej, to dłużnik może wypowiedzieć umowę.

Przypadek B) Jeśli przyszła stopa procentowa będzie równa bieżącej stopie procentowej, umowa może być kontynuowana, ale od 126. miesiąca obie strony mogą wypowiadać ją rocznie na zmianę. Jeśli stopa przekroczy par, wtedy wypowiada wierzyciel. Jeśli stopa spadnie poniżej pary, dłużnik może albo wypowiedzieć umowę.

Przypadek C) Jeśli przyszła stopa procentowa (powyżej parytetu) przewyższa bieżącą stopę procentową, wtedy wierzyciel musi ją wypowiedzieć.

Dlatego bezpieczeństwo jest złudne, jeśli pierwsza umowa nie jest zabezpieczona drugą umową jako umowa konsolidacyjna, ale nie przewiduje żadnego kontynuowania po zakończeniu okresu obowiązywania. Nawet jeśli w pierwszej umowie zaoferowano refinansowanie. Ale także refinansowanie podlega pełnej weryfikacji, więc nie stanowi ono gwarancji refinansowania. Nawet jeśli stopa drugiej umowy jest większa od parytetu, ponieważ wymagana jest nowa weryfikacja kredytowa.

bruno68

Co za nonsens! Zgodnie z § 489 BGB tylko dłużnik może wypowiedzieć umowę, jest to nawet zawarte w ustawie.
Bruno, po co produkujesz takie brednie? Naprawdę nie wiesz lepiej, czy robisz to celowo?

[TessTCulls]

Ponieważ Bruno nie uważa za konieczne wskazanie decyzji BGH, do której odnosi się w swoich wywodach, obok upartych gramatycznych błędów - które, moim zdaniem, raczej mu przeszkadzają w czytaniu i rozumieniu wyroków, a już tym bardziej wyroków sądów najwyższej instancji - niemożliwe jest śledzenie Bruno.

Istnieje wiele wyroków dotyczących prawa wypowiedzenia umowy zgodnie z § 489 BGB. Ten, na który się powołuje Bruno, wydaje się być tym, w którym kasy oszczędnościowo-budowlane wypowiadają wypchane umowy z przeszłości. W tym przypadku faktycznie była ona kredytobiorcą, co oznacza, że (przeze mnie przypuszczalne) odniesienie do tego wyroku jest zupełnie niezrozumiałe, ponieważ został zaciągnięty kredyt ratalny.

Wystarczy powiedziane: nie karm Trolla.