Capital Investment 4

[PhilF]

Cześć wszystkim,

potrzebuję kilku pomysłów lub dobrych źródeł dotyczących finansowania nieruchomości.

Zazwyczaj mam dość dobra orientację w sprawach ekonomicznych, ale gdy przychodzi do nieruchomości, kompletnie się na tym nie znam.

Krótko o nas: Jesteśmy w średnim wieku (bez dzieci/nieżonaci) i szukamy istniejącej nieruchomości w południowych Niemczech, najlepiej gospodarstwa rolne lub posiadłości z dużą działką (planowane zastosowanie komercyjne).

Mamy około 300 000 euro kapitału własnego (80% w papierach wartościowych). Jestem zatrudniony na etacie i zarabiam stałe około 7000 euro netto (+ około 25 000 euro - 40 000 euro zmiennego premiowego wynagrodzenia (netto) rocznie). Moja partnerka jest samozatrudniona (jednoosobowa działalność gospodarcza) i osiąga miesięczny zysk przed opodatkowaniem około 10 000 euro.

Ciekawostka: Po zakupie, działalność samozatrudnionej partnerki zostanie zrestrukturyzowana, więc obecnie zakładamy, że początkowo będzie ona osiągać jedynie od 1000 do 2000 euro miesięcznie, co w przyszłości powinno być stopniowo odbudowywane.

Bardzo trudno jest mi szukać nieruchomości, ponieważ nie mogę dokładnie oszacować, jaką nieruchomość możemy sobie pozwolić na zakup i jaką strategię należy przyjąć. Znane kalkulatory finansowe zazwyczaj wskazują kwotę od 600 000 do 700 000 euro, ale nie jestem w stanie sobie tego właściwie wyobrazić, ponieważ moi znajomi/rodzina finansują podobne sumy, ale zdecydowanie mniejszymi dochodami i kapitałem własnym (przypuszczam, że kalkulatory pracują na sztywnych procentach).

Pytania:

Czy istnieją kalkulatory/arkusze Excel, które idą bardziej w szczegóły i pozwalają oszacować orientacyjnie, jaką nieruchomość możemy sobie pozwolić na kupno?
Czy są jakieś zalecenia dotyczące naszej sytuacji, na przykład czy małżeństwo (czysto ekonomicznie) przed zakupem byłoby sensowne?
Jak się ma sprawa z kapitałem własnym? Ponieważ prawie całość jest zainwestowana w papiery wartościowe, a ja niechętnie bym to wszystko likwidował, zastanawiam się, czy banki postrzegają portfel maklerski jako kapitał własny.
Zdecydowaliśmy się nie mieć dzieci, więc nie spieszy nam się z uregulowaniem nieruchomości do roku X.
Czy ma sens dążyć do niskiego wskaźnika spłaty i ewentualnie pracować z dodatkowymi wpłatami (kapitał na cel komercyjny)?
Jakie są aspekty kredytu związane z nieruchomościami użytkowanymi prywatnie/komercyjnie?
Jak są liczone koszty modernizacji, gdy nie można oszacować, z czym się będziemy musieli zmierzyć?

Mógłbym zadać jeszcze dziesiątki pytań, a jak widać, ten temat na prawdę nie jest moją działką. Byłbym wdzięczny za wszelkie wskazówki, doświadczenia, opinie, a także chętnie skorzystam z rekomendacji dotyczących doradców płatnych.

Już teraz z góry dziękuję za Wasze opinie i jestem otwarty na dalsze pytania.

Pozdrowienia

[StGe1973]

1. Nawet komputery obliczają według określonych założeń. To, ile ty i wy możecie sobie pozwolić, zależy zawsze od was indywidualnie, na przykład od waszego standardu życia. Rata (oprocentowanie i spłata) powinna zawsze być taka, że z pozostałego dostępnego dochodu możecie bez obaw żyć. Jeśli jesteście gotowi na pewne ograniczenia, to też jest ok. Możecie kupić więcej nieruchomości, ale musicie zaakceptować ograniczenia. Ważne jest, żebyście oboje byli zgodni. 2. Chociaż nie powinno się wychodzić za mąż/zamężna z powodów finansowych, w waszym przypadku nie byłoby to złe. Jeśli dochody są tak różne, to rozdział majątku jest dla was korzystny (jeśli twoja partnerka zarabia potem tylko 1000 do 2000 euro). W przypadku nieruchomości nie ma to znaczenia, ponieważ wszystko to można załatwić w prywatnych umowach, co się dzieje na przykład w przypadku separacji, itp. 3. Nie, wartość własna to tylko to, co chcesz zainwestować, czyli Koszty całkowite nieruchomości - wartość własna = suma finansowania. Możesz sprzedać drugą wartość własną następnego dnia i przegrać ją w zakładach, a jej już nie będzie. 4. Wtedy możecie odpowiednio utrzymać niski wskaźnik spłaty kapitału. 5. Nadzwyczajne spłaty są elastyczne, wskaźnik spłaty jest stały (z wyjątkiem zazwyczaj 3 dozwolonych zmian wskaźnika spłaty). Zaletą wyższego wskaźnika jest to, że nie będziesz kuszący wydawać te pieniądze na coś innego, na przykład na wakacje, itp. Pieniądze są wydane i nie są już dostępne. Niska spłata z nadzwyczajnymi spłatami jest bardziej elastyczna, ale musisz mieć konsekwencję, aby faktycznie wykonać te nadzwyczajne spłaty. Z działalnością gospodarczą raczej chciałbym pozostać elastyczny, ponieważ tam naturalnie mogą pojawić się większe inwestycje w danym roku. 6. Tam na pewno noelmaxim będzie lepszym partnerem do rozmowy. O ile mi wiadomo, to zależy to przede wszystkim od sposobu wykorzystania nieruchomości. Prywatne nieruchomości są zawsze łatwiejsze do sfinansowania. 7. Przed zakupem zobaczysz nieruchomość i wtedy będziesz wiedział, jakie koszty modernizacji na ciebie czekają. Jako laik możesz zabrać ze sobą rzeczoznawcę na wizytę, który powie ci, jakie modernizacje są konieczne. Najlepiej skontaktować się z noelmaxim, on najlepiej odpowie na większość pytań dotyczących finansowania...

[ZehWeh]

Mozliwość dodatkowych spłat powyżej 10% banki zwykle i tak nie udzielają, standardowa wartość to 5%, co zazwyczaj wiąże sie z wyższą stopą procentową. Prawdopodobnie nie opłaca się więc płacić mniejsze raty miesięczne. Przy oprocentowaniu 3,5% i kwocie kredytu 500.000€, miesięcznie trzeba zapłacić 1450€ odsetek. Dlatego lepiej ustawić początkową wysokość spłaty kapitału wyższą.

Co do wkładu własnego: jeśli podajecie informacje o waszym własnym kapitale, także musicie go wpłacić, służy to nie tylko do oceny zdolności kredytowej. Jeśli Dom kosztuje ogółem 500.000€, a wy podajecie, że posiadacie 300.000€ wkładu własnego, bank udzieli wam maksymalnie 200.000€.

[Hanomag]

Możliwość udzielania wysokich nadpłat w wysokości powyżej 10% banki z reguły i tak nie oferują, standardowo wynoszą one 5%, co zawsze wiąże się z wyższą stopą procentową.

Oto bank, w którym nadpłaty do 5% są bezpłatne, a poza tym pożyczka może pozostać bez opłat z tytułu udostępnienia przez okres do 12 miesięcy. Zazwyczaj oferują one swoje pożyczki w najkorzystniejszych warunkach.