Capital Investment 4

[Eigo]

Cześć,

chciałbym prosić o ocenę oferty finansowania, którą otrzymaliśmy na planowany projekt budowy nowego domu.

Do nas:

- małżeństwo, oboje po 35 l.
- dwójka dzieci (1 rok + 3 lata)
- Netto ok. 4.500 € (zatrudnieni na czas nieokreślony)
- żona korzysta z urlopu wychowawczego (150 € zasiłek rodzicielski, co oznacza 350 € mniej na rękę)*

* wolimy być ostrożni i zakładamy, że w przyszłości kobieta będzie pracować na pół etatu z dochodem 500 €, zamiast w pełnym wymiarze godzin.

Na budowę nowego domu (działka + Dom wraz z kosztami dodatkowymi) potrzebujemy ok. 520 tys. €, z czego 50 tys. € wkładamy własnymi środkami (mamy więcej, ale chcemy zachować jako zabezpieczenie i na zakup kuchni). Rozmawiamy o domu z możliwością rozbudowy z ok. 175 m2 powierzchni mieszkalnej (przynajmniej takie było pierwsze spotkanie konsultacyjne, w którym zgodziliśmy się na pewne zmniejszenia - jednak 520 tys. € stanowi obecnie podstawę do kalkulacji). Oznacza to, że będziemy sami wykonywać pewne prace, jak wykończenia wewnętrzne... (jednak to nie jest tu przedmiotem dyskusji, tylko informacja dodatkowa).

Oferta finansowania:

Ze względu na fakt, że moja żona korzysta z urlopu wychowawczego od 2019 r. (bezpośrednio od urodzenia pierwszego dziecka do narodzin drugiego), mamy sytuację, w której jesteśmy uprawnieni do KFW 300 (pewnie jak niewielu w Niemczech, ze względu na śmieszne warunki wsparcia). W związku z tym oferta (od BHW) prezentuje się następująco:

Blok budowlany 1
- kredyt budowlany w wysokości 229 tys. €
- Oprocentowanie: 3,59% przez 20 lat, następnie 2,35%
- Okres kredytowania: 35 lat
- Rata: ok. 956 €

Blok budowlany 2
- kredyt budowlany w wysokości 100 tys. €
- Oprocentowanie: 3,49% przez 20 lat, następnie 2,35%
- Okres kredytowania: 33 lata
- Rata: ok. 390 €

Blok budowlany 3
- KFW 300
- Oprocentowanie: 1,3% przez 10 lat
- Rata: ok. 410 €

Opcja dodatkowych rocznych spłat w wysokości 5%.

Oprocentowanie dla KFW 300 nie jest już aktualne (według strony internetowej KFW obecnie wynosi 0,96% przy okresie kredytu od 11 do 25 lat), ale na razie odwzorowałem ofertę bez zmian. Raty zostały zaokrąglone (bez miejsc po przecinku, nie są one istotne tutaj, jak sądzę).

Oznacza to, że rata będzie wynosić ok. 1.800 € (przynajmniej przez pierwsze 20 lat). Obliczyłem, że w drugiej fazie rata będzie wynosić ok. 1.076 € dla Bloku 1 i 502 € dla Bloku 2 (bez żadnych dodatkowych spłat), co daje 1.578 € plus ratę KFW 300.

Po rozmowie z doradcą BHW zapoznałem się trochę z tym tematem na internecie, dotyczącym kredytów kombinowanych, i także odbyłem dodatkową rozmową z niezależnym pośrednikiem (z tej rozmowy wynikało, że nasza sytuacja trudno jest odzwierciedlić w typowym kredycie ratalnym (nasza stawka procentowa przekraczała 4% i rata wynosiła ponad 2000 €, co zdecydowanie jest dla nas zbyt dużym obciążeniem - co pośrednik również nie polecał)).

Moje przemyślenia dotyczące oferty BHW (proszę mnie poprawić, jeśli się mylę):

W ciągu pierwszych 20 lat trwa okres oszczędzania na Bawuncie Spłatowym dla Bloków 1 i 2. W tym czasie nie jest dokonywana żadna spłata (oprócz dodatkowych spłat). Oprócz zwykłych odsetek (3,59% oraz 3,49%) płacę miesięczne wpłaty do Bawuncu Spłatowego Bloku 1 i 2. Po upływie 20 lat Bawuncy Spłatowe mają spłacić udzielone kredyty z Bloku 1 i 2. Do tego celu służą zgromadzone wpłaty i pożyczka (różnica między zgromadzonymi wpłatami a ogólną sumą = wysokość odpowiedniego kredytu) po ustalonym wcześniej oprocentowaniu (2,35%). Następnie (od 21. roku) przechodzi się do fazy kredytowej (Bawuncy Spłatowe są przydzielone) i zaczyna się spłacanie Bawunców Spłatowych (a oczywiście równocześnie kontynuowane jest spłacanie KFW 300 jako klasyczny kredyt ratalny). Ponieważ Blok 1 ma okres kredytowania 35 lat, czas na spłacenie Bawunca Spłatowego wynosi 35-20=15 lat, prawda? Analogicznie, w przypadku Bloku 2 jest to 13 lat.

Pytania, które zadaję sobie:

Czy wpłaty oszczędnościowe (które według moich obliczeń wynoszą ok. 274 € dla Bloku 1 i 100 € dla Bloku 2) są wystarczające, aby odpowiednio zasilić Bawuncy Spłatowe przez 20 lat? Według moich obliczeń jest to ok. 65 tys. € i 24 tys. €. Zatem brakuje (a więc konieczne jest uzyskanie kredytu z Bawunców Spłatowych) 163 tys. € oraz 76 tys. €, które będą musiały zostać spłacone w (teoretycznie 15 lub 13 lat). Teraz mamy po 35 l. Obaj musielibyśmy żyć znacznie ponad 67 l. (wiek emerytalny) by to wszystko spłacić. Kalkulacyjnie jest to zbyt długi okres. Jedynym sposobem w tej chwili jest dodatkowe spłacanie kredytów albo dodatkowe wpłaty do Bawunców Spłatowych (zresztą, co byłoby tu bardziej sensowne?)

Przepraszam za długi post, chciałem przedstawić to jak najbardziej kompleksowo. Będę wdzięczny za Wasze przemyślenia na ten temat. Czy finansowanie jest solidne, zbyt ryzykowne...?

Dzięki

[bruno68]

Cześć Eigo,

ogólnie rzecz biorąc, projekt zawiódłby, ponieważ jest zbyt dużo niepewności. Chciałbym to jeszcze raz podkreślić: Obecnie nie istnieje żadna umowa, która miałaby trwać dłużej niż 10,5 roku!

Jest to pierwszy okres, kiedy nie można wzajemnie zrezygnować z BSK. Następnie raz w roku na pełny rok. Ryzyko tkwi w przyszłych stopach procentowych; jeśli przekroczą one Pari, BSK od strony firmy będzie musiała zrezygnować.

Nawet w przypadku ich połączonych umów, problemem są trzy umowy! Zmiennymi warunkami i terminami wykupu, zawsze z ryzykiem porażki!

Tutaj pojawia się pytanie, dlaczego są dwie umowy w BHW?

Prawidłowe obliczenia wyglądałyby następująco:

KfW 300 z 140 000 €, 10 lat stałych, 0,01 % p.a., V 2 10 lat stałych, okres kredytowania 20 lat, z 0,96 % p.a., spłata 3 % = 4 200 € p.a., przy 20 latach okresu kredytowania plus 1 400 € odsetek rocznie.

Kreditbank, z 340 000 € jako pożyczka zaliczkowa, z obciążeniem w wysokości 70 %, 80 % przez 10 lat, stawki procentowe na 15 lat = 3,5 %, 3,8 % przez 10 lat, 4,1 % i 4,4 % na 15 lat!

Wspomniane stawki procentowe są całkowicie obojętne w fazie 1, pojawiają się dopiero po spełnieniu refinansowania.

Pojawia się tutaj pytanie, na jaki sposób finansowanie powinno być wpłacone na dodatkowe płatności, czy bezpośrednio na długi, czy na oszczędności, aby skrócić czas kredytowania! Zamiast 20 lat, tylko 10, 12 lub 15 lat.

Z racji dźwigni w BSV, bardziej skłaniam się ku oszczędzaniu w BSV! Przy 40 % każde oszczędzanie dodatkowe 1 000 € daje przydział w wysokości 2 500 € na wykupienie! Podzielenie wpłaty na bezpośrednią spłatę długu również przynosi korzyści, ponieważ suma kredytu do spłaty spada, co jednocześnie obniża kwotę kredytu budowlanego, co pozwala przyspieszyć termin spłaty, ponieważ wpłaty spłaty prowadzą do kolejnych oszczędności odsetkowych, które z kolei zmniejszają sumę zadłużenia; efekty skumulowanych odsetek zachodzą wzajemnie.

Jednakże Pani powinna raczej przyjąć HT albo pełny etat, aby oszczędności dodatkowe były znaczące i ukończyć to w wieku 60 lat!

bruno68

[Eigo]

Cześć bruno68,

najpierw dziękuję za Twoją opinię.

Jednak obawiam się, że nie mogę Ci teraz za bardzo podążyć (przynajmniej jeśli chodzi o drugą część Twojego posta).

Ogólnie rzecz biorąc, rozumiem to tak, że nie jesteś zwolennikiem propozycji finansowania BHW. Ja też mam co do niej duże wątpliwości, ale nie chciałem jej od razu zdemonizować, ponieważ jestem tylko laikiem jeśli chodzi o takie produkty finansowe (choć można dużo przeczytać w internecie (tak jak się chce)). Dlatego też zamieściłem ten post tutaj.

Twoje dodatkowe wyjaśnienia idą trochę za szybko (dużo skrótów - przepraszam). Czy chcesz powiedzieć, że jest to wykonalne, ale w innej formie? Może mógłbyś to rozwinąć bardziej szczegółowo?

Pozdrowienia

[Saskia]

Proszę, niech Bruno przejdzie tego teksty....Skoro jesteś tutaj nowy, to pewnie o tym jeszcze nie wiesz.

Sam też nie mam pojęcia, ale już lekko się zdenerwowałem, patrząc na wasze dochody i pożądaną wielkość domu albo sumę.
Piszesz, że dla was 2000 € miesięcznie to zbyt dużo na spłatę. Ale z roczną dodatkową spłatą w wysokości tylko 2400 € już tam jesteście. A co z oprocentowaniem KfW po 10 latach? My również mamy elastyczny plan oszczędnościowy mieszkaniowy, który został stworzony po to, aby po 10 latach spłacić KfW i mieć pewność co do oprocentowania.

[Eigo]

Cześć Saskia,

Sądzę, że regularne obciążenie każdego miesiąca nie można porównać z dobrowolną nadpłatą. Analogicznie, nie mogę kalkulować z dodatkowymi wypłatami, które mój pracodawca przyznaje (chociaż zawsze je otrzymywałem).

Oczywiście, jeśli je otrzymam, to fajnie, i mogę je ewentualnie użyć do nadpłaty, ale nie jest to wiążące co miesiąc (!). W moim odczuciu byłoby to raczej niedbałe albo naiwne.

Chociaż uważam to za szalone, zgadzam się z tobą, że 4,500€ netto obecnie prawdopodobnie jest naprawdę za mało na potrzeby kapitałowe wynoszące 520k€. Dziwne czasy, kiedy jako inżynier ze stopniem naukowym nie można sobie pozwolić na Dom, ale cóż, takie jest życie...

Dziękuję za twoją opinię!

[bruno68]

@Saskia,

proszę, proszę o przedstawienie pozwolenia od IHK na doradztwo oraz studiów magisterskich z zakresu ekonomii społecznej i przemysłowej. Proszę również o bezpośrednie połączenie z instytucją finansującą kredyty, czyli bankiem, ubezpieczycielem lub kasą oszczędnościową.

Proszę więc o pokazanie swoich pozwoleń!

A jeśli nie? Cóż, twoja wiedza ekspercka z zakresu finansowania będzie raczej niewystarczająca.

Eigo dobrze zauważył, że pomimo oszczędzania przez 20 lat, dystrybucja Bausparvertrag nie może nastąpić, ponieważ brakuje zbyt dużo środków na koncie.

Czy regularne wpłaty (według moich obliczeń około 274 € dla składnika 1 i 100 € dla składnika 2) są wystarczające, aby odpowiednio zasilić Bausparvertrag w ciągu 20 lat? Według moich obliczeń, to około 65 tys. € i 24 tys. €. Zatem brakuje (a więc konieczne będą kredyty z BSV) 163 tys. € oraz 76 tys. €, które będą musiały zostać spłacone w (teoretycznie 15 lub 13 lat). ale mamy teraz oboje po 35 lata. Muszę być geniuszem, aby obliczyć, że to znacznie przekracza 67 lat (wiek emerytalny). Kalkulacyjnie jest to zbyt długi okres. Jedynym sposobem na to jest dodatkowa spłata kredytów i/lub dodatkowe wpłaty do BSV (zresztą, co byłoby tutaj bardziej korzystne?).


Pytanie brzmi więc, czy to finansowanie jest drogie, a może nawet zbyt drogie, ponieważ może zakończyć się nawet w upadłości przymusowej.

Planowanie tego finansowania przez BHW zostanie dostosowane do życzeń klienta. Ale czy ten klient ostatecznie będzie w stanie w pełni spłacić to finansowanie, to już nie decyduje klient sam, a jego dochód.
Nawet w przypadku emerytury, gdy dochód zostanie zmniejszony o połowę. Ponieważ aby uzyskać 3000 € brutto emerytury, trzeba przez 43 lata rocznie zarabiać od 82 do 84 tys. €, co daje 86 punktów emerytalnych i 34,90 € za punkt emerytalny!
Dlatego obecnie tylko około 40 emerytów w Niemczech dostaje taką wysokość emerytury.

Ale raty kredytu lub oszczędności pozostają takie same, nawet po osiągnięciu dystrybucji do pełnej spłaty, raty pozostają takie same, ale raty spłaty mogą gwałtownie wzrosnąć ze względu na różnice w okresach 20 lat okresu oczekiwania w porównaniu do 15 lat lub 13 oraz salda 40 % w ciągu 20 lat w porównaniu do 60 % pozostałej kwoty w ciągu 15 lub 13 lat.

Tylko dochód zmniejszy się ze względu na przejście na emeryturę, a nie spłata kredytu.

Według mojej wiedzy, to finansowanie na 100 000 € wydaje się zbyt wysokie w kontekście realnej szansy na zachowanie własności, ponieważ do tej kwoty należy doliczyć dodatkowe koszty odsetkowe do momentu przydziału w wysokości do 80 000 € oraz dodatkowe koszty odsetkowe w wysokości około 12 000 € do całkowitej spłaty.

Dlatego moja wymieniona opcja, jeśli chcesz tak sfinansować, jest możliwa tylko poprzez zaangażowanie żony, przynajmniej na część etatu lub na pełny etat!

A jeśli się na to zdecydujesz, to wybór dla męża klasy podatkowej 3 i dla żony klasy podatkowej 5 jest zakazany, aby uniknąć rocznej dopłaty podatku w ciągu miesiąca.
Nawet przyjęcie nowej pracy nie powinno być zbyt oczywiste, żeby nie zostać wcześniej wykluczonym z programu KfW 300, ponieważ łączny dochód przekracza limity finansowania.

Należy również uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak ubezpieczenie na wypadek śmierci rodziców, ubezpieczenie budynku. W BSV odbywa się częściowe ubezpieczenie w razie śmierci w ramach grupowej umowy bez pytań grupy G, które jest bardzo drogie! Płacić przez 20 lat za nic nie jest miłe!

Łatwo zauważyć, które punkty są gwarantujące egzystencję w takim finansowaniu.
pożyczka bankowa, która wygasa po 10 latach bez możliwości kontynuacji, jest całkowicie nieodpowiednia. To samo dotyczy wszystkich form pożyczek bez równoległego analogicznego zabezpieczenia przed zmianami stóp procentowych. Nawet jeśli masz zabezpieczenie 30-letnie, gwarancja ta wygasa po 10,5 lata, tak jak orzekł BGH!

Ponieważ obligacja hipoteczna zabezpieczona przez księgę wieczystą, z gwarantowanym oprocentowaniem, nie może ponosić zbyt dużych strat. Bo straty wynikające z obligacji muszą być pokryte z kapitału własnego wierzyciela, ale przy maksymalnym zabezpieczeniu wynoszącym 8 % na €, oznacza to 12,5-krotność kwoty kredytu.
Przy obecnych wymaganiach dotyczących kapitału własnego na poziomie 4 % oznacza to 25-krotność kwoty kredytu. Przy kapitale własnym 10 mld € możliwe jest udzielenie kredytów w wysokości 250 mld €.
Jeśli BaFin wymaga nowego wymogu dotyczącego kapitału własnego na poziomie 5 % oznacza to nowe zabezpieczenie 20-krotności kwoty kredytu. Przy kapitale własnym na poziomie 10 mld € możliwe jest udzielenie tylko 200 mld € kredytów. Linia kredytowa zostanie skrócona o 50 mld €. Jest to pokrywane poprzez sprzedaż i likwidację wielu kredytów udzielonych klientom, nie tylko na Dom własny, ale także w przypadku utraty pracy, ponieważ kredyt AG również zostanie odwołany lub skrócony.

Łatwo zauważyć, jak to wszystko jest splecione.

bruno68

[NaTwoim13]

Bruno, dlaczego nie przestajesz z tą bzdurą albo przynajmniej nie pijesz alkoholu przed pisaniem! Nikt, naprawdę nikt nie chce czytać twoich wpisów, są one od zawsze błędne pod względem treści i w ogóle nie są w nie prośbie! Proszę, po prostu przestań, jest nie do zniesienia czytanie twoich intelektualnych wywodów!

[NaTwoim13]

Cześć Eigo,

bez następujących informacji nie możemy ocenić Twojej oferty:

Określenie wartości zastawu
A) Cena zakupu działki/jeśli już jest własność wartość działki
B) Wszystkie koszty zarządzania, produkcji bez mebli kuchennych; koszty geodezyjne, notarialne i rejestracyjne

Koszty nie zwiększające wartości
C) Koszty nabycia, podatek od nabycia nieruchomości, koszty notarialne i rejestracyjne

D) Podanie kosztów ogólnych dla porównania/rozumienia

Do odjęcia środki/wkład własny
E) Kapitał własny
F) Praca własna

G) Wskaż wkład własny dla porównania/rozumienia

H) Określenie potrzeb finansowych dla porównania/rozumienia

I) Wskazanie lokalizacji inwestycji dla uwzględnienia regionalnych banków i funduszy regionalnych
J) Informacja, czy budowa będzie spełniać kryteria dotyczące efektywności energetycznej kwalifikujące do finansowania

Jednak - jako model sfinansowania wstępnego z oszczędzaniem budowlanym - na wstępie. W przypadku tych klientów

z raportów doświadczonych osób niejednokrotnie istniały te same warunki, zwłaszcza propozycje finansowania były podobne. Żaden z tych klientów nie wybrał formy finansowania z kredytem zwrotnym, jak przedstawiono, ani nie rozważył oferty BHW.

[KingRollo]

Mam dla Ciebie małą radę jako laik i właściciel domu, który do tej pory miał tylko dwie finansowania (pierwsze i kolejne):

Ominąłem szerokim łukiem spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe w związku z finansowaniem domu. Oferty były dla mnie zbyt niejasne i było zbyt wiele haczyków. Może istnieją pojedyncze przypadki, w których to ma sens, ale warto również być świadomym ryzyka.

Dla mnie również nowością było to, że podobno można dodatkowo spłacać kredyt podczas fazy oszczędzania. Dotychczas sądziłem, że można jedynie wpłacać więcej do BSV.

Moim zdaniem największym ryzykiem jest to, że sprzedawcy BHW sugerują, że BSV jest gotowy do przydzielenia, gdy kredyt ma zostać spłacony. Na moje doświadczenie jest to często nieprawda, przynajmniej jeśli chodzi o wpłaty. W rezultacie pozostajecie z kredytem, który nie może być spłacony. Dlatego konieczna jest ostrożna ocena i nie powinno się polegać na sprzedawcy BHW, który otrzymuje ładną prowizję za zawarcie umowy BSV.

Nie dajcie się zwieść obliczeniom związanym z BSV, prawdopodobnie okaże się to niekorzystne.

Obecnie są nerwowe czasy, tak. Jednak stopy procentowe faktycznie wzrosły, a zarówno istniejące nieruchomości (nie te stare), jak i koszty budowy są wysokie. Dużym problemem jest na pewno niskie macierzyńskie żony oraz przewidywany niski dochód. Pytanie też, czy praca żony jest pewna pod względem dochodu, czy też należy się liczyć z nieprzewidzianymi sytuacjami.

Patrząc na dotychczasowe liczby, uważam, że dochód jest zbyt niski na takie przedsięwzięcie. Dla mnie byłoby to za ryzykowne, żeby spokojnie spać.

Jak już wspomniałem, jestem tylko laikiem.

[Eigo]

Cześć, Dziękuję za wasze dalsze opinie. Może jeszcze raz do określenia: Tak, faktycznie 175 metrów kwadratowych to dość duży Dom. To ofert pochodzi z pierwszej rozmowy z doradcą ds. sprzedaży. Zdecydowanie będziemy musieli tu jeszcze korygować i zmniejszać rozmiar. Ponadto podczas rozmowy nie mieliśmy wrażenia, że sprzedawca chciałby nam pięknie policzyć ofertę, ponieważ wprowadził on różne pozycje, które zapewniają pewne bezpieczeństwo (na przykład wyższa wartość dla podłóg, rezerwa planowania, budżet na wiatę (która nie jest nam teraz potrzebna...). Chcę przez to powiedzieć, że (tak nam się wydaje) zapotrzebowanie kapitałowe raczej jeszcze trochę się zmniejszy. Mimo to chcieliśmy zacząć liczyć na podstawie pierwszej oferty i wynikającego z niej zapotrzebowania kapitałowego, aby zobaczyć, jak się mamy (czy po zmniejszeniu rozmiaru domu na przykład będzie to łatwiejsze do zrealizowania, czy też może jest to całkowicie nierealne i nawet zmniejszenie nie pomoże). Pozdrowienia i jeszcze raz dzięki za wasze wiadomości.

[Eigo]

a) Działka
- Cena zakupu: 104.517€
- Podłączenia kanalizacyjne i deszczowe, w tym szachty: 5.600€

b) Dom
- Cena: 258.389€
- Dopłata za KFN: 21.300€
- PV (szacunkowo, nie od dostawcy domów): 28.000€
- Wykończenie wnętrza: 37.500€
- Garaż/Puffer: 12.000€

c) Koszty poboczne nabycia - podatek od czynności cywilnoprawnych, notarialne i koszty księgi wieczystej
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (5%): ok. 5.500€
- Notariusz/koszty księgi wieczystej (2%): ok. 2.220€
- Koszty budowlane (prąd, woda, MSH, pomiar, tereny zewnętrzne/Puffer, prąd budowlany, prace ziemne): 44.000€

d) Całkowite koszty
- Dom (łącznie z KFN, PV, wykończeniem wnętrza): 345.189€
- Garaż/Rezerwa: 12.000€
- Działka: 110.117€
- Koszty nabycia: 44.000€
- Koszty budowlane: ok. 8.000€
- Razem: ok. 520.000€

e) 50.000€ oraz KFW 140.000€ (przynajmniej z perspektywy banku?)

f) Prace własne
Trudno mi oszacować, ponieważ nie są one wyraźnie wymienione jako wartość zamienna:
- Suchy montaż
- Instalacja sanitarna
- Prace malarskie
- Układanie podłóg

g) Wkład własny: 50.000€
h) Potrzebne finansowanie: 520.000€ - 50.000€ (WK) - 140.000€ (KFW300) = 330.000€
i) Okolice Hanoweru
j) KFW40 + Dodatkowe środki w celu spełnienia norm KFN (KFW) i uzyskania uprawnień do KFW 300.

Pozdrowienia

[EgonO]

c) Koszty poboczne nabywania: podatek od nabycia nieruchomości, koszty notarialne i wpisu do rejestru gruntów
- Podatek od nabywania nieruchomości (5%): ok. 5.500€
- Notariusz/rejestr gruntów (2%): ok. 2.220€

Pozdrawiam

Czy powyższe podatki są naprawdę naliczane tylko od wartości gruntu podczas budowy domu? Czy coś przeoczyłem?

[Eigo]

Tak, tylko działka (kupiona osobno, bez zobowiązań dewelopera).

[Martin79HN]

Cześć Eigo,

miło widzieć, jak daleko jesteście ze swoim planem budowy własnego domu!

Mój znajomy, również inżynier, zaprojektował i zbudował swoje wymarzone mieszkanie,
ale w fazie inflacji/wojny koszty przestały się zgadzać (o 20% +).
Dlatego radzę obecnie dodać 5-10% rezerwy do kosztów ogólnych (pomijając koszt działki).

Ceny ofertowe wielu producentów domów prefabrykowanych są początkowo bardzo atrakcyjne. Na papierze mieliśmy koszty rzędu około 550 tys., a ostatecznie wyniosły one ponad 600 tys., z czego 400 tys. sfinansowaliśmy przy łącznych dochodach w granicach 3500 €, po zakończeniu urlopu rodzicielskiego (to było około 7 lat temu).

Uważam, że zdrowo jest, aby rata wynosiła maksymalnie połowę łącznego dochodu, uwzględniając dochód z pracy w niepełnym wymiarze godzin od żony. Dodatkowo dochodzi jeszcze zasiłek rodzinny, więc rata powinna wynosić nieco ponad 2 tys.

W Twoim zawodzie prawdopodobnie będziesz miał wzrost wynagrodzenia na poziomie 3-4% rocznie przez najbliższe 2-3 lata, dlatego obliczenia będą wyglądały trochę inaczej. To bardzo godne uznania, że udało Ci się zaoszczędzić 50 tys. kapitału własnego.

Nie radziłbym jeszcze chować głowy w piasek. Poproś o ofertę pośrednika finansowego, który uwzględni również kredyty preferencyjne. Możesz uwzględnić także rysunki lub plany oraz własne prace, co zwiększy Twój wkład własny prawie jak kapitał własny.

Może ktoś z rodziny może Ci pomóc kwotą np. 50 tys. jako darowiznę lub pożyczkę bezodsetkową. Jednak uważaj, aby nie narażać w ten sposób kredytu preferencyjnego!

Powodzenia.

[Eigo]

Cześć Martin,

bardzo dziękuję za Twoją odpowiedź. Obecnie jesteśmy w kontakcie zarówno z pośrednikiem finansowym, jak i nadal z BHW.

W odniesieniu do BHW skontaktowałem się z kilkoma byłymi klientami budowlanymi (dzięki mediom społecznościowym) i otrzymałem całkiem dużo pozytywnych opinii, dlatego w tym względzie nie jestem jeszcze całkowicie przeciwny, ale zdecydowanie czekam na wynik z wolnym pośrednikiem.

Co do rezerwy, masz całkowitą rację, to ważny punkt, który będziemy musieli uwzględnić.

Pozdrowienia

[C. Andreas]

Cześć,

chcę tylko krótko uzupełnić.

Jak właściwie zauważył noelmaxim, modele TA (kredyty z wstrzymaną spłatą z umową oszczędnościową budowlaną) nie mają nic wspólnego z finansowaniem domów mieszkalnych. Tutaj po prostu tzw. Stopa graniczna jest zbyt wysoka. Dlatego nie robiłbym tego na 20 lat + spłata poprzez BHW, ponieważ rzeczywiste oprocentowanie byłoby wyższe.

Te modele mają sens tylko dla inwestorów, ponieważ dzięki nim można zaplanować wszystko od pierwszego do ostatniego euro i stworzyć modele na 40 lat.

Budowa oszczędnościowa ma jednak uzasadnienie, jeśli jest się świadomym ryzyka i chodzi o pokrycie pozostałego zadłużenia w np. 10 lub 15 lat. Te umowy można wtedy dowolnie oszczędzać i być właścicielem takiej umowy oszczędnościowej budowlanej. Służy ona wtedy jako zabezpieczenie odsetek i pośrednio jako poduszka kapitałowa w przypadku jakichkolwiek zdarzeń w następnych latach. Często jest to związane z kwestią rozwodu. Jednak umowy BHW do tego się nie nadają, ponieważ na rynku są znacznie lepsze stawki z np. tylko 0,5% opłaty za zawarcie umowy.

[memet]

Cześć Eigo,

Projekt zasadniczo zawiódł, ponieważ istnieje zbyt wiele niepewności. Chciałbym jeszcze raz podkreślić: Obecnie nie ma kontraktu, który mógłby trwać dłużej niż 10,5 roku!

To pierwszy termin, po którym obie strony mogą wzajemnie rozwiązać. Następnie rocznie na pełny rok. Ryzyko polega wtedy na przyszłych stopach procentowych, jeśli przewyższą one równowartość, BSK będzie musiał wypowiedzieć umowę z punktu widzenia firmy.

Nawet w przypadku ich kombinowanych kontraktów, problem tkwi w trzech umowach! Zmiennymi warunkami i terminami wykupu, zawsze z ryzykiem niepowodzenia!

Warto zadać pytanie, dlaczego dwa kontrakty w BHW?

Prawidłowe obliczenia powinny wyglądać następująco:

KfW 300 z 140.000 €, na 10 lat stałą stopą 0,01% p.a., V 2 na 10 lat, stała stopa na 20 lat, 0,96% p.a., spłata 3% = 4.200 € rocznie, przy 20 latach trwania plus 1.400 € odsetek rocznie.

Kreditbank, z 340.000 € jako pożyczka z zabezpieczeniem 70%, 80% na 10 lat, stawki procentowe na 15 lat = 3,5%, 3,8% na 10 lat, 4,1% i 4,4% na 15 lat!

Wspomniane stawki procentowe są zupełnie nieistotne w fazie 1, pojawiają się dopiero po zrealizowaniu refinansowania.

Pojawia się pytanie, w jakiej formie finansowania powinna zostać wpłacona dodatkowa płatność, czy bezpośrednio na długi czy jako oszczędności, skracając tym samym okres oczekiwania! Zamiast 20 lat, tylko 10, 12 lub 15 lat.

Ze względu na dźwignię w BSV, bardziej skłaniam się ku oszczędzaniu w BSV! Przy 40% każde dodatkowe 1.000 € na oszczędności przynosi przydział 2.500 € do wykupienia! Podział wpłaty na bezpośrednią spłatę długu także ma swoje zalety, ponieważ kwota kredytu przeznaczona na wykup zostaje zmniejszona, co skutkuje jednoczesnym zmniejszeniem kwoty oszczędności budowlanej i umożliwia przyśpieszenie terminu wykupu, ponieważ składki spłaty prowadzą do dodatkowych oszczędności z tytułu odsetek. Co z kolei obniża sumę zadłużenia, efekty skumulowane odsetek odnoszą się wzajemnie.

Jednakże twoja żona musiałaby raczej podjąć HT albo pełny etat, aby dokonać istotnej spłaty jednorazowej na stałe, by skończyć w wieku 60 lat!

bruno68

Długo nie czytałem takich bzdur.
Jaka jest twoja motywacja do rozpowszechniania nieprawdziwości tutaj?
Artykuł 489 Kodeksu cywilnego wyraźnie stwierdza, że tylko DN może wypowiedzieć umowę. Nawet nie trzeba być profesjonalistą, aby zrozumieć 489. Wydaje się, że nie rozumiesz tej normy, co naprawdę budzi strach.

Lepiej doradź sąsiadce, gdzie można znaleźć tanie mleko, ale przestań pisać takie głupoty tutaj.

[memet]

Cześć Martinie,



dziękuję za Twoją opinię. Obecnie jesteśmy w kontakcie zarówno z pośrednikiem finansowym, jak i nadal z BHW.



Co do BHW, skontaktowałem się z kilkoma byłymi klientami (dzięki mediom społecznościowym) i otrzymałem wiele pozytywnych opinii, więc wciąż nie jestem całkowicie przeciwny, ale zdecydowanie poczekam na wyniki z niezależnym pośrednikiem.



Co do rezerwy, masz absolutną rację, to ważny punkt, który będziemy musieli uwzględnić.



Pozdrowienia



Ale możesz pytać tylko tych osób, których finansowanie zostało już w pełni zakończone, wraz z przydzieleniem [url]kredytu[/url] BHW. Pytanie ludzi, którzy jeszcze nie odczuli konsekwencji, ma niewielki sens :-)

[bruno68]

Ja, ja memet,

lege erstmal selber eine Baufinanzierung auf Basis der Daten hier vor.


Zu uns

- verheiratet, beide 35J
- zwei Kinder (1J + 3J)
- Netto ca. 4.500 € (unbefristet angestellt)
- Frau 1 J in EZ (150 € EG, somit 350 € weniger Netto)*

* wir rechnen lieber konservativ mit 500 € Einkommen in TZ nach der EZ statt Vollzeit.

hier lässt sich schon errechnen, dass keine 2.000 € pfändungsfähig aus diesen Einkommen sind.

Da selbst die 4.500 € teilweise auch zu eben gebraucht werden!

Daher die Aussage, das der Gesamtbaupreis um 150.000 bis 125.000 € zu teuer für das Gehalt, zumal die Berechnung nach der neuen § 850 c ZPO, ab 01.07.2023 zu erfolgen hat.

Ein reines Bankdarlehn ist immer nach 10,5 Jahren kündbar! Damit sind Verträge mit längerer Laufzeit eine Schimäre.
Selbst wenn ein Vertrag eine längere Laufzeit hat, kann die Zinsfestschreibung kürzer sein. Zu bedenken ist, das selbst die KfW-Bank keine längere Zinsfestgarantie, als 10 Jahre vergibt!

Das Problem ist aber, wenn die Ehefrau ein Voll- oder Teilzeit Arbeitsstelle annimmt, könnte der Anspruch auf den Zinssatz (0,1 % p.a.) der KfW-Bank, wegen Einkommensüberschreitung!


Wir fördern Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die folgende Voraus*setzungen erfüllen:

Sie bewohnen die geförderte Immobilie als Eigen*tümerin oder Eigen*tümer (mindestens 50 % Miteigentums*quote) selbst.
In Ihrem Haushalt lebt mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
Ihr neues Haus oder Ihre Eigentumswohnung ist Ihre einzige Wohn*immobilie in Deutschland.
Ihr Haushaltseinkommen

Das Einkommen Ihres Haushalts darf maximal 60.000 euro bei einem Kind betragen – plus 10.000 euro für jedes weitere Kind. Als Haushalts*einkommen gilt:

das zu versteuernde Einkommen des Antrag*stellers und ggf. des Ehe- oder Lebens*partners oder des Partners aus ehe*ähnlicher Gemeinschaft oder deren im zukünftigen Haus*halt wohnenden Ehe- oder
Lebenspartner das durchschnittliche Einkommen des vorletzten und vor*vorletzten Jahres (für Anträge im Jahr 2023 also der Durch*schnitt von 2021 und 2020)
das Einkommen, das als zu versteuerndes Ein*kommen im Einkommen*steuerbescheid steht, beträgt maximal 60.000 euro pro Jahr bei einem Kind plus 10.000 euro für jedes weitere Kind.

Wichtig: Wie hoch Ihre Förderung ist und für wie viele Kinder Sie die Förderung erhalten, hängt von Ihrer Situation am Tag der Antrag*stellung ab. Zwei Beispiele:

Sie erhalten die Förderung auch für ein Kind, das am Tag der Antrag*stellung 18 Jahre alt wird.
Sie erhalten keine Förderung für Kinder, die nach der Antrag*stellung geboren werden.

Rechnet man um, hat der Ehemann 54.000 € Jahreseinkommen. dementsprechend darf die Ehefrau bis zur 16.000 € hinzuverdienen, um nicht aus der Förderung vorher herauszufallen.

Also stellen Sie memet mal eine Finanzierung auf, mal sehen welchen Dünnschiss selber reden werden.

@Eigo
Zum Thema Eigenleistung es sind max. 25.000 € anrechenbar, diese Leistung muss aber schriftlich nachgewiesen werden.

Auch die Aufstellung vom 16.06.2023 zeigt Probleme auf. Denn manche Posten sind nicht Finanzierungsfähig, diese sind aus dem EK zu finanzieren. Und damit reicht auch das EK nicht mehr, für sämtlichen Nebenkosten.

Ich werde heute Abend die korrigierte, um den Beleihungsauslauf von 100 % nicht zu überschreiten!

bruno68

[2tneub]

I znowu tylko fałszywe informacje od Bruna.