Capital Investment 4

[Joe1987]

Dobry wieczór,Faktycznie zrezygnowałem z inwestowania w nieruchomości w obecnej sytuacji.Dziś jednak został mi zaproponowany budynek wielorodzinny w Hamburgu w mnożniku 15.Sama nieruchomość jest w doskonałym stanie!Ze względu na obecną ilość raportów na temat obecnej sytuacji związanej z oprocentowaniem i nieruchomościami dostępnych w internecie, nie jestem już pewien, czy powinienem nadal inwestować moje pieniądze w nieruchomości.Chciałbym poznać wasze zdanie na ten temat, czy inwestowanie w nieruchomości nadal jest opłacalne, czy może lepiej poczekać, co się wydarzy w kolejnych latach.Będę bardzo wdzięczny za wasze opinie.DziękujęPozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Cześć Joe1987, w jaki sposób planujesz sfinansować zakup? Jaka jest dokładna cena zakupu? Jak wysoka jest czysta czynszowa dzierżawa? Hamburg nadal pozostaje topowym miastem, decyduje nie tylko finansowanie, ale także położenie nieruchomości. Czy dysponujesz własnym kapitałem?

[Joe1987]

Dzień dobry,

Jest to finansowanie w wysokości 100%.

Czynsz netto na zimno wynosi 100 000€ rocznie.

Moim głównym celem nie jest tutaj finansowanie, ale rozwój nieruchomości w ciągu następnych 10 lat. Aktualnie nie wiadomo, dokąd nas to wszystko zaprowadzi....

Dziękuję za odpowiedź!

Pozdrawiam

[6Bankkaufmann]

Notarialna cena zakupu wynosiłaby tyle? EUR 1.500.000?
Czy u Państwa finansowanie zakupu obejmuje 100% ceny zakupu? Czy finansowanie obejmuje cenę zakupu oraz koszty dodatkowe?
Jakie jest dostępne u Państwa własne kapitał, lub majątek?

[StGe1973]

A także 7,5% dochód brutto to absolutne marzenie dla kupującego... na pewno masz 3% dochodu netto.

Co do twoich obaw dotyczących spadających cen nieruchomości, ja w ogóle nie widzę tego w długoterminowej perspektywie, i to z następujących powodów:

Obecnie rynek obciążają duże wzrosty stóp procentowych (od 0,5% do około 4,5%) dla 10-letnich kredytów. Oznacza to po prostu, że mniej kupujących może sobie pozwolić na płacenie wysokich cen nieruchomości...

Ale:

ECB zbliża się do szczytu podwyżek stóp procentowych. W Hiszpanii na przykład inflacja wynosi już 1,9%, a tutaj u nas (przy założeniu kontynuacji obecnego trendu i braku bardzo mroźnej zimy) ceny gazu znacząco spadły (w porównaniu z rokiem poprzednim). To zostanie przekazane klientom przy standardowych umowach rocznych od 01.01.2024 roku i znacząco zmniejszy presję na inflację. ECB podniesie jeszcze raz stopy procentowe o 0,25% w lipcu i najwyżej o kolejne 0,25% jesienią.

Obecnie nowe budownictwo gwałtownie spada z powodu wyższych kosztów budowy i wyższych stóp procentowych, co oznacza tendencję wzrostową cen najmu, co z kolei oznacza, że w obecnej sytuacji stopa zwrotu wynosząca 7,5% pozostanie na tym poziomie lub nawet wzrośnie.

Jedyny problem, na który powinieneś zwrócić uwagę: choć ustawa GEG została teraz znacząco złagodzona, nabywcy (przynajmniej u nas) bardzo zwracają uwagę na efektywność energetyczną nieruchomości. Mówisz w dobrym stanie, ok. Jednak istotne są modernizacje w przypadku istniejących budynków, zwłaszcza w zakresie redukcji zużycia energii. W ciągu najbliższych 5 do 10 lat wszyscy właściciele nieruchomości będą musieli ponieść znaczne koszty związane z modernizacją, jeśli wcześniej nie została ona przeprowadzona. Powinieneś to uwzględnić przy zakupie i zwrócić uwagę na stan modernizacji obiektu.

Poza tym to naprawdę dobry zakup...

[bruno68]

Oh, oh,

tak nie wyjdzie! Załóżmy, że nie podałeś swoich liczb. Koszt budynku byłby 1,5 mln € plus NK. Przy obciążeniu do 120 %, czyli 1,8 mln €, oprocentowanie 5,8 % p.a. oznaczałoby koszty odsetek w wysokości 104 400 € rocznie.

Zastanawiam się teraz: Jak to ma działać, bez kapitału własnego? Nawet bez kosztów dodatkowych, co odpowiadałoby obciążeniu 100 %, stopa oprocentowania wynosi 5,25 % p.a., co daje 78 750 € odsetek rocznie. Dodatkowo 2 spłaty po 30 000 € rocznie
Przychody nie wystarczają, aby pokryć koszty, więc ile chcesz dołożyć rocznie? 100 000 €? Bo do tego dochodzi jeszcze zabezpieczenie dla rodziny! Czy chcesz zrujnować swoją rodzinę, jeśli coś ci się stanie?

A jak chcesz zabezpieczyć swoją rodzinę przed bankructwem, jeśli coś ci się stanie? A co powiesz na spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością? Z jakim kapitałem własnym, spółka, która jest całkowicie niedofinansowana?

Wyjaśnij mi, jak zamierzasz zabezpieczyć rodzinę w razie awarii, jako spółka osobowa? Czy naprawdę sądzisz, że sam otrzymasz 1,5 mln €? Jeśli twoja żona jest tylko matką lub ma niskie dochody,
w takim przypadku poniżej 5 000 € netto, jej podpis na umowie kredytowej jest nieważny, zwłaszcza jeśli są dzieci.

Sąd uzna to za rażące wyzyskanie, podpis małżonka jest nieważny. Nawet jeśli wspólnie posiadacie od 500 do 1 mln €, w przypadku śmierci jednego z rodziców dzieci dostaną 50 % majątku!
I sprawy po śmierci jednego z rodziców załatwia sąd rodzinny, aż do chwili, gdy zostanie przyznane Hartz 4.

Jak zamierzasz zabezpieczyć następstwo i dziedziczenie? Wyjaśnij to najpierw. Przy okazji, każdy wierzyciel nie zgodzi się na takie finansowanie bez odpowiedniego planu następstwa (=poręczycieli).

I najlepiej jeszcze prowadź konto internetowe przez wiele lat, aby nie było informacji o twojej historii spłat.

Bez kompleksowego planu będziesz wszędzie, ale bez sukcesu!

bruno68

[2tneub]

Proszę zignoruj tego trolla. Nie potrafi nic innego oprócz malowania czarnego obrazu.

[bruno68]

Ja, ja tneub,

nix an Zulassungen oder Erlaubnisse, aber andere als Trolle bezeichnen.

Bin leider keiner, der über ein Baufi-Portal seine Anträge einreicht, sondern ich verhandele mit dem Risikosachbearbeiter des jeweiligen Gläubigers direkt.

Das ist was anderes als die Portale wie Dr. Klein und Co. wo nur drei Angaben gebraucht werden. Und wo man eine Modellrechnung erhält, sollte der Text auch verstanden werden.




Die oben stehenden Angaben basieren auf den tatsächlichen und tagesaktuellen Konditionen unserer Bankpartner. Bitte beachten Sie dabei: Die Konditionen, die Sie für Ihre Baufinanzierung erhalten, sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Deshalb stellen diese Angaben keinen verbindlichen Finanzierungsvorschlag dar. Repräsentatives Beispiel: Effektiver Jahreszins p.a.: 3,77 %; Fester Sollzins p.a.: 3,68 %; Nettodarlehensbetrag: 350.000,00 €; Kaufpreis der Immobilie: 480.000,00 €; Beleihungswert: 432.000,00 €; Anfängliche Tilgung p.a.: 2,00 %; Rate: 1.656,67 €; Anzahl der Raten: 120; Gesamtbetrag: 198.800,40 €; Zinskosten: 114.594,34 €; Restschuld: 266.377,28 €; Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung: 28 Jahre und 6 Monate; Zu zahlender Gesamtbetrag: 565.818,02 €; Anzahl der Raten bis zur Volltilgung: 342; Grundbuchkosten: 685,00 €; Provision: 950,00 € (übernimmt Bank). Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen. Um herauszufinden, welche Konditionen sich für Ihre Baufinanzierung auf Basis Ihrer individuellen Finanzsituation ergeben, füllen Sie einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Ihr persönlicher Berater meldet sich dann mit einem konkreten Finanzierungsvorschlag bei Ihnen.


und



Wir passen gerne einen Finanzierungsvorschlag auf Ihre individuelle Situation an. Selbstverständlich kommen bei Dr. Klein keine zusätzlichen Kosten für Ihr Darlehen auf Sie zu.


A) Klär uns mal auf, was darinnen steht, in den beiden Fragen.
B) Und finde die drei Fehler aus der Web-Seite, was schon als peinlich gelten kann.
C) Berechne auch die Beleihungswerte mal aus. Es sind schon 3 Beleihungswerte!
D) Und erkläre, was die letzten Sätze, eigentlich bedeutet?

Fang an zu erzählen, denn je länger es dauert, desto unqualifiziert sind Sie. Ich muss bei Vorlage eines Angebotes sofort zerpflücken können, um ein alternatives Angebot zu erstellen.

Leg los, oder sind Sie ein Quasselhannes? Kleiner Tipp es geht 63.500 € Provision und nicht um 950 €. Provisionen gleich Abhängige, also kein unabhängiger Gläubiger. Das wäre dann Courtage!

bruno68

[2tneub]

Jak można zauważyć w prawie każdym wpisie, jesteś zbyt głupi, aby czytać. Jaki sens ma negocjowanie w takiej sytuacji?

[Joe1987]

Cześć,
Chcę najpierw podziękować za każdy pojedynczy post!
Przepraszam, że dopiero teraz odpowiadam. Dzisiaj odbyłem ostateczne rozmowy z bankami.
Sytuacja wygląda następująco:
Budynek wielorodzinny z 1900 roku o wartości 1 400 000 €.
Zrenowowany/trzy lata temu.
Certyfikat energetyczny D-E.
Dochód z najmu/ rocznie wynosi 99 000 € netto.
Zabezpieczenie dla banku: Hipoteka w wysokości 300 000 € na jednej z moich nieruchomości.
Stopa procentowa na 15 lat wynosi 5,21%.
Spłata kredytu 1,5%.
Całkowita kwota wynosi 1 500 000 €, w tym koszty transakcji zakupu.
Więc miałbym małą stratę.
Ten fragment na pewno jestem w stanie pokryć.
Dom znajduje się w bardzo słabo zurbanizowanym rejonie Hamburga. Mieszkają tam potrzebujący.
Już teraz mogę powiedzieć, że ten obiekt z 10 jednostkami mieszkaniowymi może być używany tylko przez potrzebujących lub społecznie słabych ludzi.
Nawet po modernizacji, nie będę w stanie przyciągnąć innych najemców. Lokalizacja po prostu tego nie umożliwia.
Z tego, co wiem, w Hamburgu agencje płacą około 13,50 € netto za metr kwadratowy na zimno.
Myślicie, że to wciąż będzie opłacalne?
Po prostu myślę, że Hamburg i inne miasta mają duże zapotrzebowanie na ludzi potrzebujących. Dlatego popyt na mieszkania zawsze pozostanie wysoki.
Co o tym myślicie... czy zmieni się to w ciągu najbliższych 10 lat?
Z góry dziękuję.

[6Bankkaufmann]

Cześć Joe1987, W swoim pierwszym poście napisałeś, że obiekt jest w super stanie i został wyremontowany trzy lata temu, a dochody z czynszu wynoszą 99 000 EUR. Czy te dochody z czynszu odpowiadają rzeczywistości, czy są to tylko twoje oczekiwania? I ile z tych 99 000 EUR bezpośrednio płaci urząd w Hamburgu, jeśli to jest rzeczywisty stan rzeczy? Czy mówimy tu o opłacalności? To tak jak patrzenie w kryształową kulę - nie wiesz, co będzie z obiektem za 10 lat, prawda?

[Joe1987]

Dzień dobry,

Zamówiłem opinię na temat mojego architekta. Budynek wielorodzinny jest w dobrym stanie jak na swój wiek (1900). Oczywiście są drobne niedoskonałości.
Obecne dochody z najmu wynoszą 99000€ rocznie.

[Zapp73]

Certyfikat energetyczny D-E. [...]

Oczywiście istnieją drobne niedoskonałości.

To klasa budynków, która w ostatnich 1-2 latach odnotowała największe straty wartości. Zastanów się, dlaczego.

[Joe1987]

Nie wiem.
Byłoby miło, gdybyś mi odpowiedział.

Dzięki

Pozdrawiam

[Zapp73]

Unia Europejska postanowiła, że budynki należące do klas energetycznych F i gorszych muszą zostać w krótkim czasie podniesione co najmniej do klasy E. Co będzie potem? Dokładnie - E/D będzie następną klasą, która teraz już kosztuje śmiesznie wysokie kwoty za energię. Pytanie więc nie brzmi, czy trzeba to zreperować (!), ale kiedy to zrobić. Następne pytanie to czy dodatkowe koszty będą dla najemców przystępne, czy też rekompensaty od miast/gmin zostaną dostosowane, czyli podniesione.

W przypadku klas A/B/C jesteś więc jeszcze bezpieczny przez co najmniej 10-15 lat. Dla klasy F i gorszych nadchodzi wyburzenie lub pełna renowacja. Pozostaje klasa E/D, która ma największy potencjał niepewności.

Dokładnie tam chcesz zainwestować. I nie zastanawiałeś się nad tym - do teraz - w ogóle.

[Joe1987]

Unia Europejska postanowiła, że budynki należące do klas energetycznych F i gorszych muszą być jak najszybciej podniesione co najmniej do klasy E. Co będzie następne? Dokładnie - E/D będzie następną klasą, która obecnie zużywa śmiesznie duże koszty energii. Więc pytanie nie brzmi czy to trzeba zmodernizować, tylko kiedy to będzie konieczne. Następne pytanie brzmi, czy dodatkowe koszty będą znośne dla najemców, czy też muszą zostać dostosowane przez miasta/gminy, czyli podniesione.

Dla klas A/B/C mamy więc minimum 10-15 lat na pewno. Dla klasy F i gorszych nadchodzi moment rozbiórki lub pełnej modernizacji. Pozostaje klasa E/D, która ma największy potencjał niepewności.

Dokładnie tam chcesz zainwestować. I nie myślałeś jeszcze - do teraz - o tym w ogóle.

To brzmi logicznie i konsekwentnie .
Dziękuję za Twój trud !

Jeszcze raz zajrzałem do dokumentów .
W certyfikacie energetycznym strzałka na końcu liter C wskazuje 100 .

Więc na pewno mam jeszcze sporo czasu .
Jakie będą dalsze wymagania do spełnienia? Nowy dach?

Pozdrowienia

[Zapp73]

To zależy od indywidualnych cech budynku. Zapotrzebowanie na energię na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej nie może przekraczać określonych limitów.

Czas jest względny. Niemcy odczuwają obecnie presję ze strony UE, ponieważ podjęte w tym kraju środki nie są wystarczające do osiągnięcia celów UE. Dlatego możliwe jest, że konieczne będzie przeprowadzenie remontów szybciej, niż dotychczas zakładano. Rzemieślnicy są również rzadkością, a koszty nie będą tanieć, więc warto nabyć taką nieruchomość tylko wtedy, gdy ma się dobre kontakty wśród rzemieślników i zna się koszty oraz możliwości refinansowania - przynajmniej warto to przeliczyć.

[NaTwoim13]

Zabezpieczenia dla banku: 300 000 € hipoteka na jednym z moich nieruchomości.
Oprocentowanie na 15 lat wynosi 5,21%

Stopa procentowa jest zdecydowanie za wysoka!!!