Capital Investment 4

[Florian13]

Witajcie,

od pewnego czasu jestem cichym czytelnikiem i cenię fachowe dyskusje i rekomendacje.
Byłbym więc wdzięczny, gdybyście mogli nas wspierać w kwestii finansowania mojego / naszego domu.

Sytuacja:
- Moja żona (32 lata) i ja (36 lat) chcemy zbudować Dom w okolicach Stuttgartu (kod pocztowy 71665) razem z naszą małą córką (1 rok)
- Oboje mamy stałe umowy o pracę w większych firmach w regionie


Finanse:
- Miesięczny dochód podstawowy 6200 € (uwzględniający: żonę na 70% etatu, nie uwzględniający: ustalonych umownie dodatkowych płatności i premii za sukces)
- Posiadam już mieszkanie własnościowe (o wartości około 350 000). Pozostała kwota kredytu 175 000 € przy oprocentowaniu nominalnym 1,79%. Aktualna spłata wynosi 3,75%, rata 1375 zł miesięcznie.
- Brak innych pożyczek lub rat Leasingowych.
- Kapitał własny:
- Środki dostępne w krótkim terminie (po odjęciu rezerwy): 165 000
- Kapitał z istniejącej nieruchomości: 175 000
- Działka w posiadaniu (wartość rynkowa około 350 000 €)
- Miesięczną ratę chciałbym ustalić w przedziale 1800 - 2000.

Działka + projekt budowy domu:
- Działka o powierzchni 480 m² w posiadaniu w drodze darowizny
- Budowa domu z architektem:
- Koszty budowy domu/garażu według szacunku kosztów (WG 300/400): 465 000 €
- Całkowite koszty projektu budowlanego: 700 000 €

Potrzebne finansowanie zgodnie z powyższymi informacjami:
370000

Plan działania:
Przy zakupie mieszkania własnościowego zapoznałem się i doszedłem do wniosku, że zwykły kredyt ratalny jest najlepszą opcją do przeprowadzenia czystego porównania i zrozumienia finansowania. Myślę o kontynuowaniu tego podejścia również przy budowie domu i pominięciu oszczędności w Bausparverträge.

Cele / zadania:
Korzystne finansowanie z corocznymi dodatkowymi spłatami i idealnie zmianą stopy spłaty

Moje pytania:
- Jakie możliwości oferują programy rządowe dla mnie? Czy są one atrakcyjne pod względem oprocentowania w moim przypadku?
- Czy rekomendowana jest odstępstwo od mojego podejścia do zwykłego kredytu ratalnego?
- Jaki jest realistyczny zakres oprocentowania?
- Jakie są wasze zalecenia dotyczące okresu zabezpieczenia stopy procentowej? Biorąc pod uwagę ludzkie dodatkowe spłaty, myślę o 10 lub 15 latach?
- Jakie są wasze zalecenia dotyczące spłaty? Obecnie zakładam 3%?
- Które banki warto skonsultować? Obecnie rozważam: pośrednik finansowy, lokalna kasa oszczędnościowa, Commerzbank, Sparda Bank, DKB. Czy brakuje jeszcze czegoś?
- Czy istnieje możliwość przeniesienia istniejącego kredytu z mieszkania własnościowego na budowę domu (zmiana zastawu)?
- Sprzedać czy wynająć mieszkanie? - Obecnie skłaniam się ku sprzedaży, aby maksymalnie zwiększyć udział własny.

Strzelajcie i czekam na wasze sugestie.

Pozdrowienia

[Svetlana]

Cześć Florian,

czy zerknąłeś na finansowanie Z15/Z20 L-Bank? Czy ma to być przyjazna dla klimatu nowa konstrukcja - w jakiej klasie efektywności?

Aktualnie mam do czynienia z podobnym przypadkiem. Warunki: 3,85% na 15 lat (całkowicie spłacone).

Osobiście uważam, że klasyczna pożyczka z ratami równej wysokości jest najlepsza - krótszy okres kredytowania i mniejsze odsetki (koszty). Przeanalizowałem wiele przypadków za pomocą arkuszy kalkulacyjnych Excel.

Nie chcę tutaj zrobić reklamy, ale jeśli zwrócisz się do dobrego pośrednika finansowego, nie musisz szukać samodzielnie w bankach. W ramach naszych programów mamy dostęp do wszystkich banków, a zwłaszcza do specjalnych kontyngentów/programów.

Częściej doświadczam średniej jakości ofert w przypadku Sparkassen. Commerbank, Sparda Baden-Württemberg, 1822direkt często ustępują. Również firmy ubezpieczeniowe udzielają finansowania. Ponad 600 dostawców finansowania w Niemczech))

Moje osobiste spojrzenie na Twoją inwestycję w nieruchomości: Jeśli ją sprzedasz z zyskiem - ważne jest przestrzeganie 10-letniego terminu.


__________________________________________________ _______________

Svetlana Artamonov
Doradca finansowy


Ul. Waldenbucher 23
71032 Böblingen
Tel.: 0177 4959097
Mail: info@beste-finanzierung.com
Strona: www.beste-finanzierung.com


Doradztwo finansowe | sprawiedliwe | kompetentne
Niezależne i kompetentne doradztwo oraz pośrednictwo w finansowaniu nieruchomości

[Svetlana]

I sprzedałbym mieszkanie i wykorzystałbym je jako kapitał własny.

[Florian13]

Cześć Florian,

Czy zastanawiałeś się nad finansowaniem Z15/Z20 oferowanym przez L-Bank? Czy chodzi o budowę przyjazną dla klimatu - jaka klasa efektywności?

Cześć,
dzięki za wskazówkę. Dotąd mi to nie było znane. Warunki wydają się na pierwszy rzut oka atrakcyjne.
Natknąłem się jednak na warunki (patrz zrzut ekranu). Zgodnie z opisem powyżej, moje miesięczne dochody brutto wydają się zbyt wysokie. Czy może być konieczne spełnienie tylko jednego z kryteriów?

[Svetlana]

Nein, wszystkie ramy.

Na stronie głównej znajduje się narzędzie do obliczeń, czy kredyt wchodzi w grę buz. Zarobisz za dużo. Szacunkowo wziąłem 6200 razy 12.

Proszę pamiętać, że czas oczekiwania na zatwierdzenie wniosku jest bardzo długi. Ze względu na wzrost stóp procentowych, kupujący są skłonni czekać. Obecnie jest wiele wniosków. Możesz skontaktować się z L-Bank pod numerem usługi. Są bardzo mili i chętnie pomagają.

Życzę miłego wieczoru.

Skontaktuj się ze mną. Cieszę się, że mogę pomóc. Świat finansów jest dość nieprzejrzysty dla laików.

[Svetlana]

Możesz również zasięgnąć informacji o dotacjach na instalacje fotowoltaiczne/solarne/ciepłownicze w swojej gminie.

Dla nowych budynków istnieją obecnie określone przepisy. Architekt z pewnością o tym wspomniał.

Mogę jutro albo gdy znajdę chwilę poszukać dla Ciebie czegoś.

KfW: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...PB-Neubau.html

Program 300: dotyczy dochodu podlegającego opodatkowaniu, brakują mi jednak informacje na ten temat. Możesz to sprawdzić.

[Florian13]

Dzień dobry,

Z15/Z20 nie działa zgodnie z naszymi ramami finansowymi. Sprawdziłem to dokładnie wczoraj i właśnie jeszcze raz rozmawiałem z L-Bank.
Program dofinansowania Kfw 300 wymaga dochodu brutto gospodarstwa domowego poniżej 70k dla 1 dziecka. Nie pasuje to do naszego dochodu netto.
Pozostaje program Mieszkanie z dzieckiem. Warunki dofinansowania w załączniku: 3,67-3,68% w skali roku. Rozumiem, że oprocentowanie jest jednak gwarantowane tylko przez 10 lat.

Budynek jest zaplanowany zgodnie ze standardem Enev / KfW 55. Uważam, że oszczędność wynosząca około 30k w porównaniu z dodatkowymi kosztami związanymi z podniesieniem do KfW 40 nie jest ekonomicznie uzasadniona.

Obowiązkiem jest instalacja paneli fotowoltaicznych.

Jakieś inne pomysły i wskazówki od innych użytkowników?

[bruno68]

Niestety muszę powiedzieć, że tak się nie da, Florian13!

Dodatkowo, wykluczenie oszczędzania na budowę przy możliwej stopie procentowej 2,35 % p.a. jest zbyt hojne! Twoje przedstawienie jest zbyt skomplikowane dla wielu, ponieważ to, co prezentujesz, jest błędne.

Konieczne jest zaplanowanie od podstaw, nie można ślepo polegać na produkcie, który jest błędnie przedstawiony.

Pierwsze pytanie brzmi „Czy jestem nadal uprawniony do złożenia wniosku o dofinansowanie samodzielnie?”, ponieważ posiadasz własność? Może się okazać, że sami nie mogą finansować za pośrednictwem L-Bank?

Konieczne jest wyjaśnienie, złożenie takiego wniosku przez ciebie nie kosztuje więcej niż 2 €, poza kosztami przesyłki, drukowania, papieru i znaczka. Wtedy będziesz wiedział, czy taka współfinansowanie jest możliwe.

Jeśli nie, konieczne będzie znalezienie innej rozwiązania!

Ponadto, musisz sam dokonać bilansu swojego majątku, aby dochód nie różnił się od rzeczywistych danych.

Obecnie nie jest klarowna rentowność i spłata za obecną nieruchomość! Mówisz o jednym dochodzie, a jednocześnie o stałych kosztach?



Finanse:
- Miesięczny dochód podstawowy 6200 € (uwzględniający: żona w 70% zatrudniona na część etatu, nie uwzględniający: dodatkowe płatności i premie z sukcesów umówione w umowie)
- Posiadam już mieszkanie własnościowe (wartość ok. 350 000). Pozostała kwota kredytu 175 000 € przy stopie nominalnej 1,79 %. Obecna spłata 3,75 %, rata 1375 € miesięcznie.


Wychodząc z tego sprzeciwu: „Czy masz teraz 6.200 € miesięcznie przed spłatą lub po spłacie? Pamiętaj, że pracownik kredytodawcy cię nie zna, zna tylko to, co jest w wniosku kredytowym. Nic więcej.

Prawdopodobnie poprosi również o zeznanie podatkowe, ponieważ przekroczony zostaje próg 40% dochodu.

Od 6.200 € miesięcznie odjąć 1.400 € daje 4.800 € po pierwszym finansowaniu.

Obliczając 40 % dochodu daje to kwotę 2.480 €, od której odliczamy 1.400 €,
A pozostałe 1.080 € chcesz przeznaczyć na kolejne



- Miesięczną ratę proponuję ustalić między 1800 a 2000 €.


No dobrze, ale co teraz?
Czy chcesz sprzedać Dom własny ze stratą do 100.000 € z powodu szybkości?

Tutaj pojawiają się pytania, które trzeba wyjaśnić wcześniej!

bruno68

[BenniG]

Cześć Florianie,

Proszę uznać wpis Bruno za satyrę. Szczególnie jego przykłady matematyczne są po prostu koszmarem.

Ponieważ już macie odpowiednią działkę, wystarczająco krótkoterminowo dostępny kapitał i porządny dochód, najważniejsze pytania zostały rozwiązane, a stosunkowo korzystna finansowanie nie stoi na przeszkodzie.

Dlatego chciałbym odpowiedzieć na wasze ostatnie pytanie:

Co zrobicie ze swoim obecnym mieszkaniem?
Na początek należy ustalić, czy ogólnie chcecie być wynajmującymi.
Istotnym aspektem jest oczywiście składnik finansowy.
Jakie są możliwe zimne czynsze, jakie są możliwe do przeniesienia koszty dodatkowe, a jakie nieprzenoszalne koszty poboczne. Co z funduszem remontowym? Czy w ciągu najbliższych 10 lat przewidywane są większe remonty?
Czy możecie obniżyć spłatę kapitału?
Czy mimo spłaty kapitału osiągacie miesięczne nadwyżki finansowe, czy też obciąża Was mieszkanie, bo trzeba by dodać?

Jeśli wynajem nie jest dla Was, to jak będzie przebiegał proces przenoszenia się z mieszkania do domu.
Koniec 2023 podpisujecie umowę na finansowanie i budowę domu
2024 budowa domu
Początek/koniec 2025 przeprowadzka z mieszkania do domu, sprzedaż mieszkania

Jeśli nadwyżka z sprzedaży mieszkania będzie traktowana jako kapitał własny, co zazwyczaj musi być wykorzystane przed kapitałem obcym, część finansowania musiałaby być zapewniona poprzez finansowanie pośrednie. Jednak jaka cena za mieszkanie w okolicach Stuttgartu będzie za dwa lata?

A może sprzedacie mieszkanie teraz i szukacie kupca, który pozwoli Wam zamieszkać w mieszkaniu przez 2 lata (z odpowiednią zniżką od ceny sprzedaży) lub wynajmiecie mieszkanie na 2 lata? Co najmniej ta opcja ułatwiłaby i uporządkowałaby aspekt finansowy.

I na koniec: znać najlepiej mieszkanie i wspólnotę właścicieli, i musicie wiedzieć, czy czujecie się tam dobrze, czy chcielibyście zamknąć ten rozdział.

[Florian13]

@Bruno: Mogę być niejasny. Nasze miesięczne dochody netto wynoszą 6200€ + 250€ zasiłku rodzinengo (łącznie 6450€). Dodatkowe pieniądze za urlop/święta i premie nie zostały uwzględnione.

@Benni:
Dzięki za Twoje myśli i sugestie.
Oto odpowiedzi na Twoje pytania:
- Co zrobicie ze swoim obecnym mieszkaniem? - Mogę się zgodzić zarówno na sprzedaż, jak i wynajem.
- Czynsz kalt: Możliwe dochody 950-1000€
- Obecne koszty dodatkowe 322€. Z tego około 100€ jest przeznaczane na rezerwę, 92€ to niepodlegające podziałowi koszty, a 130€ to koszty podlegające podziałowi.
- Remonty: Dom z 2002 roku, elewacja odnowiona w 2021, dość duża suma w rezerwie, dzięki czemu naprawy mogą być finansowane z rezerw.
- Spłata: Może być zmniejszona. Najniższa miesięczna rata to 1320€. W rezultacie ponieślibyśmy stratę.

Jeśli nadwyżka ze sprzedaży mieszkania jest uznawana jako kapitał własny, który zazwyczaj musi być użyty przed kapitałem pożyczonym, część finansowania musiałaby być zrealizowana poprzez kredyt pośredni. Co jednak otrzyma się za mieszkanie w Stuttgarcie za dwa lata?

Albo sprzedajecie mieszkanie teraz i szukacie kupca, który pozwoli Wam pozostać w mieszkaniu przez 2 lata (z odpowiednim rabatem od ceny sprzedaży), albo wyprowadzacie się na 2 lata do wynajętego mieszkania? To przynajmniej uczyniłoby aspekt finansowy prostszy i bardziej przewidywalny.

Opcja A: Bezodsetkowe pośrednie finansowanie kwoty 175000€ znajdującej się w nieruchomości poprzez rodzinę.
Opcja B: Sprzedanie mieszkania z wyprzedzeniem przed II kwartałem 2024 roku, gdy termin realizacji nieruchomości nadal jest konkretne. -

[BenniG]

Jeśli chodzi o liczby, wszystko wskazuje na to, że sprzedaż byłaby dla mnie korzystna.
Sam fakt, że bieżącą wartość zyskasz o 4%, oznaczałoby to dochód w wysokości 1,167 € miesięcznie, czyli prawie 400 € więcej niż czysta opłata czynszowa, pomniejszona o nieulegające podziałowi koszty i rezerwy. Inwestowanie pieniędzy oznaczałoby również znacznie mniej stresu niż wynajem.
Jeśli dodatkowo możliwe jest bezodsetkowe pośrednie finansowanie - wtedy tym bardziej sprzedaj.

[Florian13]

Dziękuję, to też było moje pierwsze wrażenie.

[Svetlana]

Jeśli potrzebujesz niezawodnego pośrednika, śmiało się do mnie odezwij. Mam dobrze rozwiniętą sieć doświadczonych ekspertów.

[Svetlana]

Czy już zapytałeś w bankach? Czy masz już oferty?

[bruno68]

To nie będzie możliwe z finansowaniem, niestety.

Mam klientów, którzy chcą uzyskać finansowanie poniżej stopy procentowej ECB? I to od banków!

W rezultacie rosną również oprocentowanie obligacji zabezpieczonych finansujących nieruchomości, ponieważ pożyczkodawca ma wybór! albo przekazuje pieniądze na obligacje zabezpieczone, albo bezpiecznie do ECB.

Dlatego ten, kto sądzi, że uzyska finansowanie od banków poniżej stóp procentowych ECB, jest w wielkim błędzie.

Ponadto do tej pory Florian13 polegał głównie na współfinansowaniu. Jeśli przeczytasz warunki dokładnie, to zauważysz, że warunki L-Bank mówią o pierwszym finansowaniu. Jednakże w konsekwencji jest to sprzeczne z jego sytuacją, ponieważ wtedy mieszkanie należałoby do niego.

Aby uniknąć kompromitacji, zaleca się skierowanie tego pytania bezpośrednio do banku! Czy w ogóle, ze względu na mieszkanie, nadal podlega on grupie wsparcia.

Chciałbym zauważyć, że stopa procentowa ECB jest stopą minimalną, więc podstawowa stopa procentowa wynosi 4,25% rocznie, co oznacza, że stopa finansowania, czyli budowlana lub zakupowa, musi być wyższa od tej stopy procentowej.

ECB żąda rocznie około 400 000 euro od banku wierzyciela w wysokości 4,25% rocznie, co daje około 17 000 euro odsetek rocznie, które muszą zostać zwrócone przez dłużnika! To, że ktoś podaje rękę nie dostając w zamian pieniędzy, wierzą już tylko utopijni.

Również dochód nie jest równy dochodowi, zdecydowanie podstawowy dochód powinien być w 100% zaliczany. Tylko dodatki, premie i inne, takie jak przychody z najmu, powinny być zaliczane w 50%.

Im wyższe wymagania dotyczące osiągnięcia wynagrodzenia, tym większe ryzyko niewypłacalności! Dlatego obowiązują zastosowania zaliczeń w wysokości 75, 50, 25% na premiach.

Również świadczenia rodzinne nie powinny być brane pod uwagę w finansowaniu, ponieważ są one niemożliwe do zajęcia.

Dowiedziałem się wczoraj na konferencji, że wielu wierzycieli stoi pod dużą presją, ponieważ finansowanie poprzez obligacje zabezpieczone spada z powodu wysokich stóp procentowych ECB, co oznacza również spadek realnych wartości nieruchomości.

Oczekuję, że w przypadku budowy domu lub zakupu, znowu pojawią się oczekiwania do 10 lat oczekiwania z powodu braku zdolności do spłaty!

Jeśli ktoś sądzi, że będzie lepiej, to wystarczy spojrzeć na Ukrainę, tam miliardy euro przeznaczone na budowę znikną! A to musi się stać szybko, ponieważ w przeciwnym razie miliony uchodźców pozostaną tutaj.

Czy sprzedaż nieruchomości w ogóle może nastąpić, pytanie czy 10-letni okres dofinansowania powinien być przestrzegany, i czy ktoś w ogóle będzie w stanie zapłacić 350 000 euro z oprocentowaniem 4,25%, jest po prostu niejasne, a ocena wartości musi odzwierciedlać cenę sprzedaży, bo tyle środków własnych ma niewielu nabywców!

bruno68

[Svetlana]

W zeszłym tygodniu pozyskałem kredyt dla klientki na 17 lat, w wysokości 480 000 EUR, oprocentowany na 3,80%.

[Svetlana]

Wyłącznie pożyczka bankowa, bez pożyczki mieszkaniowej