Capital Investment 4

[tommax]

Cześć wszystkim, jestem tutaj nowy: ojciec rodziny z dziećmi, które wkrótce opuszczą Dom. Dlatego planujemy wkrótce sprzedać nasz Dom i przeprowadzić się do mniejszego nowego mieszkania na własność.

Pośrednie finansowanie poprzez kredyt zwrotny wydaje się być sensowne dla nas jako mostu finansowego do momentu sprzedaży domu. Nie potrzebujemy długoterminowego kredytu, zgromadzone środki i dochód ze sprzedaży domu powinny wystarczyć na sfinansowanie mieszkania. Dr. Klein i inni pośrednicy oferują nam jedynie pośrednie finansowanie w połączeniu z (niewielkim) długoterminowym kredytem. Miejscowe banki zaoferowałyby nam jednak wyłącznie pośrednie finansowanie, jeśli zostalibyśmy ich bankiem domowym, co wydaje się możliwe. Jednak w ten sposób otrzymujemy zawsze tylko jedną ofertę pośredniego finansowania na rozmowę, co jest bardzo męczące. Aktualnie DKB jest naszym bankiem domowym, z nimi lub ich pośrednikiem ds. finansowania nieruchomości mam umówione spotkanie na przyszły tydzień.

I w tym miejscu pojawiają się moje pytania:
Czy istnieją pośrednicy lub inna możliwość porównania różnych opcji czystego finansowania pośredniego?
Czy ktoś z was zna inną metodę, niż indywidualne kontaktowanie się z potencjalnymi darczyńcami?

W moich poszukiwaniach spełzłem na tym wszystkim.

Z góry dziękuję za wasze opinie!

[NaTwoim13]

W jakim regionie jest sprzedawane?

[tommax]

Cześć, sprzedaż odbywa się na peryferiach Hamburga, na północny zachód. Czy to wystarczająco precyzyjne?

[bruno68]

Przykro mi tommax,

ale twój pomysł jest błędny!

Chcesz kupować, a potem sprzedawać, ale obecnie trudno otrzymać finansowanie w ten sposób.

Kto pokryje koszty dodatkowe? I jak zamierzasz sfinansować pozostałe 100% ceny zakupu?

Musisz zrozumieć, że ECB Banka w dniu 27.07.2023 r. wymaga od banków klientów stopy procentowej na poziomie 4,25% rocznie. Warunki dotyczące zabezpieczeń są różne, ale w zasadzie określone przez Bafin.

Podobnie jak wcześniej, z ograniczeniem kredytu do 80% wartości nieruchomości oraz dofinansowaniem do 100%. Ale konieczne jest skorzystanie z finansowania pośredniego aż do 120% na kilka lat.

Łącząc koszty zakupu w wysokości 350 000 € oraz dodatkowe koszty w wysokości 70 000 €! Spowoduje to, że oprocentowanie będzie wynosić teraz raczej 6 lub 7 przed przecinkiem!

Oczywiście możesz oddać Dom, co może dać kredyt do 60%, ale występują tu dwa problemy:

1) roczne płatności odsetkowe wynoszące co najmniej 21 000 €

2) ta stopa procentowa jest odrębną stopą procentową, obliczaną na nowo co 1/12 roku (lub jako kredyt pośredni na maksymalnie 2 lata, ta stopa procentowa jest jednak stała.) // Od 03.08.2023 r. nie jest już ona wymieniana w tabelach oprocentowania! Skutkuje to brakiem zawieszenia spłaty na okres, a standardowa stopa spłaty wynosi rocznie 2% p.a.

Wygląda na to, że w oczekiwaniu na kolejne podwyżki stóp procentowych przez ECB, co może prowadzić do spadku cen nieruchomości, istnieje ryzyko zniesienia zawieszenia spłaty, patrz § 499 BGB.

§ 499 Prawo do wypowiedzenia przez udzielającego kredyt; odmowa wykonania

(1) Umowa o kredyt konsumpcyjny jest nieważna, jeśli zostało ustalone określone okres trwania umowy lub okres wypowiedzenia wynosi mniej niż dwa miesiące.

(2) 1W przypadku odpowiedniej umowy, udzielający kredytu jest uprawniony do odmowy wypłacenia kredytu konsumpcyjnego, w którym nie ustalono czasu spłaty, z uzasadnionego powodu. 2Jeśli udzielający kredytu zamierza skorzystać z tego prawa, musi poinformować kredytobiorcę niezwłocznie i jak najwcześniej o przyczynach, a w każdym razie niezwłocznie po skorzystaniu z prawa. 3Odstępstwo od obowiązku informacyjnego dotyczącego przyczyn wystąpienia okoliczności, w których byłby naruszony interes publiczny lub porządek publiczny.

(3) 1Udający kredytu nie może wypowiedzieć umowy o kredyt konsumpcyjny, zakończyć ją w inny sposób lub żądać jej zmiany wyłącznie dlatego, że informacje podane przez kredytobiorcę przed zawarciem umowy były niekompletne, a ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy nie została przeprowadzona właściwie. 2Postanowienie to nie ma zastosowania, jeśli brak oceny zdolności kredytowej wynika z tego, że kredytobiorca celowo zaniżył informacje istotne dla oceny swojej zdolności kredytowej lub je sfałszował.

Występuje brak, gdy dostępna jest opinia ekspercka pośrednika nieruchomości! Już sam fakt konfliktu interesów, gdyż ma on udział procentowy w cenie sprzedaży. Dlatego jedyną dostępną opcją jest standardowy plan kredytowy, który ma zastosowanie: Standardowe warunki kredytu baw 1) Warunki ważne do końca miesiąca wyceny, a następnie zmienne.

Wartość zastawu...............................do 60%.............................do 120%
Kwota kredytu...............................420 000 €
Stopa procentowa w skali roku................5,68% p.a.........................6,83%
Roczny rzeczywisty oprocentowanie.............5,82 % p.a.........................6,97%

Teraz możesz sam/a obliczyć, czy masz wystarczające środki własne, aby pokryć takie wydatki z tytułu odsetek, około 30 000 € / 12 miesięcy daje 2500 € miesięcznie.

Nie ma gwarancji, że sprzedaż zgromadzi tyle pieniędzy, ponieważ kupujący będzie musiał płacić te same odsetki, jeśli cena sprzedaży pozostanie taka sama.

Dlatego popełniasz błąd w obliczeniach w obecnej fazie wysokich stóp procentowych, dlatego pierwsza opcją jest sprzedaż, a dopiero potem zakup nowej nieruchomości.

Niemniej jednak istnieje ryzyko, że wiązać się będzie to z dotkliwą stratą majątku! Jak już wspomniano, kto chce natychmiast kupić, musi zapłacić obecne oprocentowanie bankowe i zaakceptować niskie oferty kupna.

bruno68

[tommax]

Witaj Bruno, dziękuję za Twój wkład.

Kapitał własny istnieje, około 3/8 ceny zakupu mieszkania i kosztów dodatkowych. Pozostałe 5/8 obecnie znajduje się w domu jednorodzinnym, który jest obecnie na sprzedaż.

Z mojego punktu widzenia pojawiają się 2 pytania:

1. Czy chcę płacić obecnie wysokie odsetki od pożyczki tymczasowej?

2. Czy będę w stanie sprzedać Dom jednorodzinny po odpowiedniej cenie?

Na pytanie 1 musi każdy odpowiedzieć sobie sam.

Na pytanie 2 obecnie nikt nie może udzielić pewnej odpowiedzi. Postaraliśmy się zabezpieczyć, przeprowadzając wycenę domu jednorodzinnego przez różnych pośredników, kalkulując najniższą wartość oraz chcąc rozpocząć proces sprzedaży wcześnie. Warto zauważyć, że jest to Dom jednorodzinny z nowoczesnym ogrzewaniem pompą ciepła, więc obecny temat ogrzewania nie powinien odgrywać roli.

Szczerze mówiąc, nie widzę żadnego błędu w myśleniu, gdzie więc konkretnie leży? Czy w tym, że Pana/Pani zdaniem na moje drugie pytanie z dużym prawdopodobieństwem odpowiedziałby Pan/Pani Nie?

Oczywiście, bardziej zabezpieczonym sposobem byłoby najpierw sprzedać, a potem kupić, jest to bezdyskusyjne. Czysto finansowo pozwoliłoby to uniknąć kosztów finansowania. Ale czy ich poniesienie jest błędem w myśleniu?

Miłej niedzieli
tommax

[ZehWeh]

Bruno jest tutaj trolluje na forum, opowiadając wiele bzdur, prawdopodobnie aby wystraszyć ludzi. Nie należy go traktować poważnie, najlepiej go ignorować.

[peer]

Zignoruj Brüno i skontaktuj się z Noelmaxim. Tam otrzymasz pomoc.

[bruno68]

Dziękuję za odpowiedź tommax,

na pewno błąd polegał raczej na niepełnym zapytaniu,

dlatego komunikat był niekompletny, ponieważ istnieje saldo w wysokości 3/8, co stanowi 37,5% wartości mieszkania.

Mimo to odliczając koszty dodatkowe, pozostaje 17,5%, co daje 20%. W rezultacie byłaby to finansowanie w wysokości 80%, ale czy to zmienia coś w odniesieniu do oprocentowania? Tylko nieznacznie! Oprocentowanie nadal wynosi 6,00% w skali roku.

Odliczając 20% od ceny zakupu, co daje 84 000 € z 420 000 €, czyli 336 000 / 6% równa się około 20 000 € = 1 680 € odsetek miesięcznie + 6 720 € rocznie / 12 = 560 € miesięcznie = około 2 300 € odsetek i spłaty kapitału miesięcznie.

To, co nie zawiera się w tym obliczeniu, to opłaty za Dom, ubezpieczenia, oraz dodatkowe koszty, około 4 000 do 5 000 € rocznie, analogicznie do kosztów dodatkowych związanych z posiadaniem mieszkania, kolejne 3 000 € rocznie.

Muszą Państwo jedynie wprowadzić właściwe dane (swoje liczby). I zadaję pytanie, biorąc pod uwagę: Czy Państwa dochód pozwala na pokrycie tych kosztów przez dwa lata?

Znajdują się Państwo w trudnym położeniu, zabezpieczanie swojego majątku powoduje wzrost stopnia obciążenia hipoteką na poziomie 85 lub 90%, co z kolei zwiększa oprocentowanie i tym samym koszty odsetkowe.

Państwa obecna strategia oznacza w ostateczności, że muszą Państwo zapłacić dodatkowo około 72 000 €, jeśli będą Państwo mogli sprzedać mieszkanie w ciągu 24 miesięcy.

Jednak tę sumę można jeszcze obniżyć, skracając czas sprzedaży, ale to z kolei wiąże się z obniżeniem ceny mieszkania o 10 do 20% jej wartości.

Ale czy ma sens sprzedawać Dom o 100 000 € taniej, aby zaoszczędzić maksymalnie 50 000 € kosztów odsetkowych?

Mam nadzieję, że teraz lepiej mnie pan zrozumiał. Pamiętajcie, wszystko jest ze sobą powiązane! Nie tylko Wy płacicie 6%, ale także kupujący Wasz Dom.

Do 31.07.2023 istniała możliwość zabezpieczenia oprocentowania w wysokości 2,6% na 17 lat po 18-miesięcznym okresie oczekiwania, co byłoby dla Państwa opłacalne!

Do 03.08.2023 wnioski zostały złożone, ale teraz nie można już z niej skorzystać.

Możecie Państwo obliczyć, o jaką kwotę pieniężną straciliście z powodu opóźnienia, 336 000 € / 2,6% = 8 740 € / 12 = 728 € w porównaniu do 1 680 €, czyli około 952 € miesięcznie, co daje 24 miesiące * 23 000 €!

Najgorsze jest to, że mieli Państwo pieniądze na prostą, taniofinansową konstrukcję w 18 miesięcy.

Tak to już w życiu bywa. Mogę przesłać Panu dowód drogą prywatną.

bruno68