Capital Investment 4

[Geli_20]

Cześć, potrzebuję pomocy i natrafiłem na to forum.

Kilka lat temu kupiliśmy mieszkanie z trzema pokojami (oprocentowanie około 1% i 2%).

Teraz mamy kolejne dziecko i dla nas jest jasne, że chcemy się powiększyć. Znaleźliśmy starszy Dom, który spełnia nasze wymagania. Jest droższy od naszego mieszkania i musielibyśmy zainwestować trochę pieniędzy. W obecnej sytuacji z oprocentowaniem nie jesteśmy w stanie udźwignąć miesięcznej raty, więc pytanie brzmi, czy możemy negocjować z bankiem stopy procentowe lub nawet zachować obecne warunki. Dla banku to świetny interes, nawet jeśli pójdzie nam na rękę w sprawie oprocentowania. Jakie mamy szanse i jak najlepiej przekonać bank do współpracy? Dziękuję każdemu za pomocną odpowiedź. Pozdrowienia, Geli

[ZehWeh]

Uważam, że macie błędne wyobrażenie o banku. Bank to firma, która chce zarabiać pieniądze. Dlaczego więc bank miałby iść na ustępstwo, skoro rynek jednoznacznie określa warunki? Bank nie działa według zasady ludzkości, liczą się wyłącznie twarde liczby. Jeśli obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi obecnie 4-5%, bank nie zaoferuje Wam zwiększenia istniejącego kredytu o 1%. Z perspektywy banku byłoby to ogromną stratą. Oprocentowanie depozytów wynosi obecnie 4%, oznacza to, że jeśli bank przechowuje pieniądze w EBC, otrzymuje od niego 4% odsetek, dlaczego więc miałby zadowolić się 1-2% od Was? To wyjaśnia także dlaczego najlepsze oprocentowanie kredytów budowlanych obecnie wynosi niewiele ponad 4%, muszą być one lepsze od oprocentowania EBC, aby bank zarabiał więcej, w przeciwnym razie udzielenie kredytu byłoby dla banku kompletnie nieatrakcyjne.

Ponadto, kredyt hipoteczny zawsze jest związany z obiektem. W umowie może być opcja zamiany zastawu, wówczas możecie przenieść istniejące kredyty na nowy obiekt. Po sprzedaży swojego mieszkania, jeśli nadal potrzebujecie pieniędzy, musielibyście wziąć nowy kredyt. Jeśli zamiana zastawu nie jest określona w umowie kredytowej, możecie zapytać bank o to, ale może on po prostu odmówić, co najprawdopodobniej zrobi.

Problemem jest tu zsynchronizowanie kupna i sprzedaży. Nowy Dom możecie kupić tylko wtedy, gdy macie wystarczająco dużo kapitału, a sprzedający zazwyczaj chce mieć pieniądze od razu. Pośrednie finansowanie jest bardzo drogie, jeśli twierdzicie, że nie moglibyście udźwignąć miesięcznych rat przy obecnym oprocentowaniu, to na pewno nie poradzilibyście sobie z pośrednim finansowaniem, gdzie obecne odsetki wynoszą około 9%. Musielibyście więc sprzedać swoje mieszkanie wcześniej. Być może znajdziecie też kupca, który wynajmie Wam mieszkanie, aby uzyskać kapitał, ale żaden kupiec nie kupi obciążonego mieszkania, co oznacza, że musicie całkowicie spłacić swoje korzystne kredyty oprocentowane na 1%/2% i wziąć całkowicie nowy kredyt na Dom, którego nie będziecie w stanie sobie pozwolić.

Inny czynnik: Mówisz, że kupiliście mieszkanie kilka lat temu, czy to oznacza więcej niż 3 lata? W przeciwnym razie podatek od spekulacji będzie naliczany przy sprzedaży, a to nie jest mało, łatwo zebrać kilkadziesiąt tysięcy euro!

Poza tym to za mało informacji, aby udzielić dalszych wskazówek, nawet czy wchodzą w grę kredyty preferencyjne. Lepiej zwrócić się do neutralnego pośrednika kredytowego i zasięgnąć tam porady. Co do podstawowego pytania, musicie się liczyć z odrzuceniem Waszego zamiaru przez bank! Ale pytanie nic nie kosztuje.

[Geli_20]

Dziękuję za odpowiedź.

Podatek spekulacyjny nie będzie naliczany, ponieważ od 3 lat sami zamieszkujemy mieszkanie.

Co do pierwszej części: Zgadza się, ale zastanawiam się także, jaki interes ma bank w sytuacji, gdy sprzedamy i zaciągniemy kredyt na nową nieruchomość w innym banku. Wtedy stracilibyśmy ich jako klienta i nie zawarlibyśmy z nimi żadnego nowego kontraktu. Dlatego ustępstwo ze strony banku byłoby również dobrym posunięciem. Nie muszą oni proponować nam finansowania w wysokości 1-2%, ani też musimy przyjąć te same warunki... 3% na pewno bylibyśmy w stanie zaakceptować. Czy jest realistyczne, że bank zgodziłby się na taką propozycję? Jak można by było przekonać ich do tego argumentując dobrze? Zwłaszcza, że nowy obiekt jest znacznie wartościowszy...

Pozdrawiam

[2utopus]

Kupiłem nowy samochód - zużywa więcej paliwa - myślicie, że stacja benzynowa zaoferuje mi ceny sprzed 8 lat?
Inaczej nie będę w stanie utrzymać tego auta ...

Więc albo wynajmujecie mieszkanie i pozwalacie kontynuować korzystny kredyt (raty powinny być oczywiście opłacane z najmu - w najlepszym przypadku pozostanie jeszcze coś).

Albo sprzedajecie (z zyskiem?) i przeznaczacie pieniądze na wkład własny do domu.

Ale sprzedaż i przeniesienie kredytu na nowy obiekt (najlepiej z wyższym obciążeniem) zdecydowanie nie wydaje się być możliwe.

[ZehWeh]

Nie rozumiesz tego. Dla waszego obecnego banku nawet korzystne byłoby, gdybyście teraz natychmiast całkowicie spłacili swoją korzystną pożyczkę, nawet jeśli poszlibyście do innego banku, twój bank byłby obojętny, ponieważ kapitał, który wam pożyczył i za który obecnie otrzymuje 1% odsetek, może on pożyczać innej osobie za 5% lub zdeponować go za 4% w EBC. Dlaczego więc bank miałby pożyczać pieniądze po 3%, skoro może zarobić co najmniej 4%?

[Geli_20]

Utopus... moje pytanie nie wydaje się aż tak daleko wysunięte. Przeczytałem wiele informacji w internecie, zanim zapytałem tutaj o odpowiedzi, i także przeczytałem o wymianie zastawu... ale tak...

dzięki ZehWeh... rozumiem to, co wyjaśniłeś, dzięki za to... mamy oczywiście nadzieję, że bank może się zgodzić na układ. Nawet jeśli wydaje się to niemal niemożliwe, jak wyjaśniono tutaj.

[ZehWeh]

Sprawdź w umowie kredytowej, czy zawarto w niej coś na temat wymiany zastawu, ale prawdopodobnie będzie trudno zrealizować wymianę zastawu, jeśli w ogóle jest to możliwe, ponieważ nowa nieruchomość musi należeć już do was. Dopóki jednak nie sprzedacie swojego mieszkania, nie będziecie mieć kapitału na zakup, a przy sprzedaży mieszkanie musi być wolne od obciążeń.

Błędne koło....

[Geli_20]

Jestem teraz naprawdę przygnębiony. Wydaje się, że nie ma już możliwości spełnienia swoich marzeń w przystępny sposób. Przez długi czas szukaliśmy i wreszcie znaleźliśmy coś, co nam odpowiada.... Wynajem jest odpowiedni tylko wtedy, gdy wracamy z powrotem do wynajmu. Jesteśmy z Badenii-Wirtembergii... nie wskazuje na to, że ceny spadną. Masz rację... błędne koło... niestety nie znamy się na tym na tyle dobrze, aby móc przedstawić jakieś sztuczki i argumenty. Dlatego szukałem tutaj po prostu porad i wskazówek.

[ZehWeh]

Musi to po prostu być finansowo wykonalne, w tym sensie faza niskich stóp procentowych była błogosławieństwem. Jednak nie można tego traktować jako standardu.

W zasadzie macie tylko 2 możliwości.

1. Sprzedać mieszkanie, spłacić stary kredyt i kupić nowy obiekt z pozostałym kapitałem + nowym kredytem, o ile to jest możliwe finansowo.

2. Przeprowadzić się do większego wynajmowanego mieszkania i wynająć dotychczasowe mieszkanie, tak aby samo się utrzymywało.

Ponieważ prawdopodobnie, tak to przynajmniej interpretuję, nie dysponujecie znaczącym kapitałem własnym, inne opcje nie wchodzą w grę.

[Geli_20]

Właściwie wniesliśmy większość naszych oszczędności w obecną mieszkanie. Jeśli sprzedamy je z zyskiem, możemy pokryć koszty dodatkowe... Nasze dochody wynoszą 4800€, a nowy Dom wraz ze zmodernizowaniem/odnowieniem kosztowałby 500 000€, które musielibyśmy sfinansować... Przy oprocentowaniu wynoszącym 4% lub nawet 5%, co dla nas jest nie do pomyślenia, ponieważ chcielibyśmy nadal normalnie funkcjonować i jesteśmy już bardzo oszczędni... ale mimo wszystko, chcielibyśmy móc sobie pozwolić na wakacje czy wyjście do restauracji (po prostu uczestniczyć w życiu). W przyszłym tygodniu umówimy się na spotkanie z doradcą finansowym. Zobaczymy, co nam doradzi...

[NaTwoim13]

1) W jakim banku obecnie macie finansowanie? 2) Jak długo jeszcze trwa obecna stabilizacja oprocentowania? 3) Jaka jest obecna pozostała kwota zadłużenia? 4) Jaka jest wartość nieruchomości do zbycia?

[Geli_20]

1. Finansowaliśmy się przy pomocy VB
2. Część zaciągnęliśmy na 30 lat, a część na 10 lat
3. Zaciągnęliśmy kredyt dopiero 3 lata temu... na kwotę 295 tysięcy... więc dużo jeszcze nie zostało spłacone
4. Nasze mieszkanie moglibyśmy sprzedać za 340 tysięcy... nowa nieruchomość kosztowałaby 380 tysięcy, zakładamy, że 100 tysięcy będziemy przeznaczać na remont i odnowę

[Geli_20]

Czy masz może jakieś wskazówki dla nas, jak możemy postępować/argumentować/zdobyć przewagę w kontakcie z bankiem, aby być może zgodzili się na umowę? Dziękuję bardzo, Panie Buhmann

[ZehWeh]

Musicie przestać myśleć w ten sposób tak pełen nadziei, chociaż naturalnie chętnie bylibyście tego życzyli, ale patrząc realistycznie, dla banku nie byłoby to dobre rozwiązanie, a raczej stratna inwestycja, dlatego nigdy się na to nie zgodzi.

Te 100 tysięcy na modernizację nie moglibyście także uzyskać poprzez kredyt hipoteczny, ponieważ kredyty na modernizację nie są zabezpieczane hipotecznie i działają jak kredyty konsumenckie, są tylko nieco tańsze od zwykłego kredytu konsumenckiego. Musielibyście więc wziąć go całkowicie od nowa. Jeśli obecnie oprocentowanie budowlane wynosi 4%, to kredyt na modernizację prawdopodobnie wyniesie gdzieś między 5 a 6%, jeśli reszta waszej finansów się zgadza.

Nie wiem, czy jesteście tego świadomi?

[BenniG]

3. Wir haben erst vor 3 Jahren finanziert... und für 295k aufgenommen... sprich viel ist noch nicht abgezahlt
4. Unsere Wohnung könnten wir für 340k verkaufen... neue Immobilie wäre bei 380k wir rechnen damit 100k für Sanierung und Renovierung

Jesteście szczęściarzami, że nie musicie płacić odsetek za wcześniejszą spłatę.
Wiec potrzebujecie teraz 480.000 € (odejmując własny kapitał)?

Kupno domu lub mieszkania powinno być dobrze przemyślane. Jeśli po około 3 latach szukacie czegoś nowego, to znaczy, że tego wcześniej nie zrobiliście.
Oczywiście, 3 lata temu czynsz był w przybliżeniu na podobnym poziomie co miesięczna anuitet, ale podatek od nabycia nieruchomości i koszty dostosowania mieszkania do własnych potrzeb to jednorazowe wydatki, które przeminęły.

Jak piszą inni użytkownicy, zamiana zastawu jest praktycznie niemożliwa.

Dlatego macie kilka opcji
- pozostać w mieszkaniu
- zachować mieszkanie i wynająć je, a następnie kupić Dom
- sprzedać mieszkanie i kupić Dom

Aby znaleźć dla siebie najlepszą opcję, musicie odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
- Czy w ogóle można sobie wyobrazić życie wynajmującego? Ponieważ jeśli wynajmiecie mieszkanie, jesteście związani tą decyzją jeszcze przez 6 do 7 lat (do upływu okresu spekulacyjnego). Czy osiągalny czynsz jest wyższy niż anuitet i nieprzekazywalne koszty poboczne? Czy spłata może być dostosowana?
- Czy mogę wyobrazić sobie zadłużenie w wysokości 800.000 €?
- Czy bank może wyobrazić sobie zadłużenie w wysokości 800.000 € przy dochodzie z pracy nie samodzielnej wynoszącym 5.000 € oraz dochodach z najmu od 1.000 do 2.000 €?

[Geli_20]

Myśleliśmy o tym bardzo dokładnie i to było dla nas wymarzone mieszkanie. No cóż, wtedy nie wiedzieliśmy jeszcze, że będziemy mieli bliźniaki. Za kilka lat nie będziemy mogli już mieszkać w tym mieszkaniu, dlatego już teraz zaczęliśmy poszukiwania. Na razie wszystko idzie dobrze, ponieważ wszystkie 3 dzieci są jeszcze małe. Ale no cóż...chciałem właściwie tylko uzyskać wskazówki, jak najlepiej radzić sobie z bankiem...ale jeśli uważacie, że nie ma na to szans, to cóż, tak musi być.

[NaTwoim13]

Na każdym wpisie coś jest zasadne, a w każdym wpisie jest także wiele błędów, które nie pomagają wcale. 1) pożyczka międzyokresowa nie kosztuje 9%, lecz raczej około 5%. 2) OP musi indywidualnie zapytać wierzyciela hipotecznego/bank udzielający kredytu, czy zamiana zastawu jest w ogóle możliwa, ponieważ w niektórych bankach nadal jest to możliwe. 3) Należy indywidualnie ustalić lub uzyskać informację, jaki jest dochód rodzinny, aby na podstawie wiedzy OP dowiedzieć się, czy finansowanie jest naprawdę możliwe tylko poprzez zamianę zastawu, a następnie, czy takie finansowanie w ogóle jest pożądane. Ogólnie rzecz biorąc: Nikt z nas nie zna wiedzy OP, wszyscy spekulujemy i dajemy m.in. nieprawidłowe i niecelne odpowiedzi. 4) Ostatni wpis (tak mi się wydaje) wyjaśnia wiele rzeczy, między innymi to, że rozważenie wcześniejszej wypowiedzi, choć zgodne z prawdą, nie jest pomocne, ponieważ rzeczy mogą zmieniać się w czasie, co może obalać pierwotne rozważania, niezależnie od tego, czy OP o to zapytał czy nie, oraz nie jest mądrym spekulować, czy zrobiono wszystko prawidłowo czy nie.

[BenniG]

Najlepiej, aby planując zakup nieruchomości, uwzględnić również plany dotyczące dzieci. Oczywiście, nie zawsze można przewidzieć narodziny bliźniaków, ale nawet dodatkowe dziecko, czyli czwarte (zakładam, że wcześniej było tylko jedno dziecko), sprawia, że 3-pokojowe mieszkanie staje się dość ciasne. Jeśli definitiwie nie planuje się mieć więcej dzieci, ponieważ nie pasuje to do ustalonej sytuacji mieszkaniowej, można podjąć decyzję o operacyjnym zabiegu. Oczywiście, że przy zakupie obowiązywały inne okoliczności, ale nikt nie zmusił OP-a do posiadania jednego lub dwóch dzieci. W mojej opinii jest to więc błąd w planowaniu (mimo że dzieci są cudowne) podczas zakupu nieruchomości. Gdyby wtedy planował nieruchomość z 4 pokojami lub Dom, aby mieć zapas na dziecko czy gości, teraz nie byłby w sytuacji, gdzie miejsce mu się kurczy, ale mógłby swobodnie poruszać się w przestrzeni. Oczywiście, aby sobie na coś większego pozwolić, trzeba mieć odpowiednie środki, ale podczas planowania dzieci każdemu powinno być jasne, że ich utrzymanie nie jest tanie (samym zasiłkiem rodzinny). Wymaga to poważnych kosztów.

[NaTwoim13]

Mówienie tutaj o błędach w planowaniu uważam za nietrafione, zwłaszcza że, mogę planować co chcę, ale często i tak wychodzi inaczej.

Faktem jest jednak, że umiejętność bycia elastycznym, potrafiącym się dostosować i przede wszystkim znajdowania rozwiązań, daje prawdziwe szczęście i zadowolenie z życia.

[BenniG]

Kiedy wszystko idzie inaczej niż planowano, dla mnie oznacza to błąd w planowaniu lub wykonaniu. Błąd, jakiegokolwiek rodzaju, trzeba sobie pozwolić popełniać. Elastyczność (patrz: mieszkanie 4-pokojowe) trzeba sobie jednak najpierw zapewnić. Być może wynajem obecnego mieszkania i wynajem innego mieszkania to opcja. Moim zdaniem sprzedaż i zakup nowego mieszkania są najgorszym pomysłem ze względu na rozwój odsetek i korzystny kredyt hipoteczny.

[ZehWeh]

Prawdopodobnie najlepiej byłoby najpierw przeprowadzić się do wynajmowanej nieruchomości i rozpocząć projekt posiadania własnego domu od nowa. Można albo sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, albo je wynająć, jeśli ktoś chce.

A następnie zaczyna się ponownie gromadzić kapitał własny i za kilka lat zobaczyć, gdzie się znajduje.

W każdym razie byłaby to wariant o najmniejszym ryzyku finansowym.

[2titan1981]

Chociaż nie będzie możliwe z przestrzennego punktu widzenia, moją alternatywą było podzielenie jednego z pokoi dziecięcych ścianami z suchych tynków, aby stworzyć dwa pokoje o powierzchni około 20m² + korytarz około 6m², aby uniknąć sytuacji przejściowego pokoju. W ten sposób zyskałem czas na stopniowe dostosowanie pokoi do nowoczesnych standardów. Dzieci będą musiały przenosić się do już wykończonego pokoju gościnnego w zależności od tego, który pokój jest akurat remontowany, a następnie znów wracać. Szczególnie w przypadku bliźniaków mamy ten przywilej, że możemy pozostawić je nieco dłużej w jednym pokoju.W przypadku trzech dzieci w różnym wieku w trzypokojowym mieszkaniu, jest to oczywiście katastrofa....Rozwiązania zostały już przedstawione... nie widzę innych. Oznacza to wyprowadzkę i wynajem mieszkania z odpowiednią przestrzenią, a następnie wynajem lub sprzedaż obecnego mieszkania. W obecnych czasach wynajem byłby prawdopodobnie lepszym rozwiązaniem, ponieważ obecnie rynek składa się raczej z kupujących... a czynsze będą teraz dalej rosnąć. To także może przysporzyć Wam problemów, ponieważ sami musielibyście wynająć mieszkanie, ale zaleta byłaby taka, że mielibyście nadal przychody z najmu, które mogłyby pokryć Wasz nowy czynsz lub nadal spłacać kredyt. Aż do momentu, gdy pojawi się na rynku Dom/mieszkanie spełniające Wasze nowe potrzeby. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem dla kupujących, co oznacza, że ceny nieruchomości do kupienia nie będą tak dynamicznie wzrastać, jak obecnie czynsze... być może znajdziecie okazję w najbliższej przyszłości, w przeciwnym razie będziecie mieli wystarczającą przestrzeń w nowym wynajętym mieszkaniu. Nic nie jest gorsze niż zbyt małe mieszkanie na stałe... na krótką lub długą metę doprowadzi to do poważnych problemów (relacyjnych)....

[Geli_20]

BeniG: Co za nonsens. Nie mają pojęcia, dlaczego, jak i dlaczego. Dyskusja nie miała dotyczyć tego, czy planowaliśmy mieć więcej dzieci czy nie... przekształciliśmy mieszkanie 3-pokojowe w 4-pokojowe. 2 małe (zwykłe) pokoje dla dzieci są w zupełności wystarczające. Nie jesteśmy zwolennikami luksusu, że każde dziecko potrzebuje 20 metrów kwadratowych pokoju. Ale nie dla 3 dzieci. Nawet jeśli popełniliśmy błąd w planowaniu, to absolutnie nie jest pomocna odpowiedź na moje zapytanie. Chciałem jedynie otrzymać wskazówki dotyczące warunków nowego obiektu.

[NaTwoim13]

Znajomi, przestańmy spekulować i wyrażać ukryte zarzuty. Zadeklarujmy nasze opinie jako nasze opinie, dzięki czemu zachowamy zdrową kulturę dyskusji.

Fajnie, że znów coś się dzieje i że tworzone są wątki dobrej jakości.