Capital Investment 4

[Godman]

Hej wszystkim,

stoje przed ważną decyzją i potrzebuję doświadczonej pomocy.
Oglądaliśmy - od prywatnej osoby - wystawioną na sprzedaż bliźniaczą część domu, która w zasadzie nam się bardzo podoba, podobnie jak lokalizacja i wyposażenie.
Krótkie informacje o domu: kod pocztowy 26188, rok budowy 2013, 110 m² powierzchni mieszkalnej, 400 m² działki, gazowa kotłownia kondensacyjna z panelem słonecznym do ciepłej wody użytkowej (umieszczona na strychu) - powrót w posadzce dla ogrzewania podłogowego, kuchnia, parking pod dachem, ogród, okna 3-szybowe, rolety, nowy ogród zimowy, rozbudowany strych - cena zakupu 345.000€

Mamy 33 i 31 lat i mamy małego syna (5M). Dochód netto gospodarstwa domowego wynosi (On: 4.200€ + bonusy 7k€/r, Ona: 1.800€) 6.000€.
Wiem, że to nie dużo, ale mamy oszczędności własne: 70.000€. Po prostu dlatego, że moi rodzice nigdy mnie nie wspierali finansowo, a edukację i studia finansowałem samodzielnie. Nie mamy żadnych otwartych kredytów.

Ponieważ nie mam rodziny, która mogłaby mi dziedziczyć lub rodziców, którzy mogliby mnie doradzać, szukam odpowiedzi na moje pytania tutaj.
Skłaniam się ku 20-letniemu zabezpieczeniu przed zmianami oprocentowania, aby być bezpiecznym. W obecnej sytuacji wybralibyście raczej mniej (10 lat różnicy w oprocentowaniu 0,5%)? Ile własnych środków wrzucilibyście do puli (Aktualnie osiągam około 5% zwrotu z akcji rocznie i chciałbym nadal mieć trochę pieniędzy w tej dziedzinie)? Byłem informowany, że można otrzymać oferty z niewielkimi różnicami między 90% a 88%.Obliczyłem ofertę online, 30 lat (który uważam za bardzo długi), 20 lat oprocentowania, 50k€ własnych środków, miesięczna rata 1.600€. Z uwzględnieniem dodatkowych kosztów będziemy miesięcznie płacić 2.000€, co odpowiada około 1/3 naszego dochodu netto. Jak postrzegacie to jako ryzyko? Jak wysoką ratę maksymalnie byście przyjęli? Jaką wysokość spłaty kapitału wybralibyście w tych okolicznościach? Mógłbym spłacać corocznie dodatkowe 5%. Wtedy być może po 20 latach byłbym kompletnie spłacony, czy myślę tutaj źle?

Byłbym bardzo wdzięczny za kilka porad, serio!

Pozdrowienia
GM

[6Bankkaufmann]

Cześć, witaj w tym pięknym forum finansowym.
Jeśli zaciągniesz pożyczkę w wysokości 310 000 EUR - 90% - rata będzie około 100 EUR tańsza niż w przypadku wkładu własnego w wysokości 50 000 EUR, czyli w sumie 320 000 EUR.
(Koszty dodatkowe związane z zakupem w wysokości 24 000 EUR, takie jak notariusz i podatek od nabycia nieruchomości, oraz 25 000 EUR na zakup - 345 000 EUR - 25 000 EUR = 320 000 EUR)
Wówczas mogłbyś robić dodatkowe spłaty co roku.
I cieszyć się stabilną stopą oprocentowania na 20 lat.
W przybliżeniu ponownie raty:
EUR 325 000 - rata 1592 EUR
EUR 310 000 - rata 1467 EUR
Jeśli możesz robić dodatkowe spłaty w wysokości 5% rocznie, to początkowa rata może być niższa.
Rata w wysokości 2000 EUR przy 6000 EUR netto, o którym wspominasz, jest przystępna.
Jeśli chcesz obniżyć ratę, lepiej zainwestować więcej kapitału własnego.
Ponieważ nigdzie nie jest napisane, że nadal będziesz zarabiał 5% rocznie na akcjach.

[2titan1981]

Proszę podać stopy procentowe dla 10, 15, 20, 25 i 30 lat. Albo raczej ile kosztowałaby stopa procentowa do spłaty wszystkiego i jak długo to potrwałoby przy miesięcznym obciążeniu w wysokości 30% Twojej pensji netto (tylko od niego)? Koszty dodatkowe związane z zakupem wyniosą około 11%

Prawdopodobieństwo, że stopy procentowe spadną ponownie do poziomu 1-2%, jest raczej niskie.... Realistycznie patrząc, obecny poziom (4%) uważałbym za dobry poziom na przyszłość. Jeśli uważasz, że jest to obecnie szczytowy poziom i za 5 lub 10 lat spadną ponownie, powinieneś wybrać krótki okres obowiązywania. Jeśli sądzisz, że obecny spadek stóp procentowych jest jedynie krótkotrwałym przestojem, a za 10 lat będą one wyższe, wtedy powinieneś związać stopę procentową na jak najdłużej. (Pełna spłata) będziesz miał opcję wypowiedzenia umowy po 10 latach, jeśli stopy procentowe spadną, co sprawiłoby, że opłaciłoby się ponowne jej zawarcie. To Ty musisz zdecydować, co Twoim zdaniem jest bardziej realistyczne. Stopy procentowe były jednak historycznie bardzo niskie w ciągu ostatnich 10 lat. Teraz powinieneś raczej przygotować się na takie lub wyższe stopy procentowe, co się stanie, jeśli stopy wygasną w najgorszym przypadku? 10% stopy procentowej? Co to oznaczałoby na przykład za 10 lat, jeśli Twoja pensja rośnie na pewno wraz z inflacją lub nawet szybciej? Czy Twoja praca przewiduje większe skoki czy raczej spodziewasz się, że w najlepszym przypadku pokonasz inflację? Ponieważ, ogólnie rzecz biorąc, wszystko staje się droższe wraz z inflacją, również koszty dodatkowe.

Koszty dodatkowe szacuję na 3€/(m²*miesięcznie), więc to około 36€/m²*rok bez konieczności dokonywania inwestycji w przypadku awarii. Czyste bieżące koszty przy tanim gazie (9cent/kWh) i prądzie (24cent/kWh)

Dodatkowe wpłaty są opłacalne tylko wtedy, gdy Twoja stopa procentowa przy finansowaniu jest wyższa niż to, co otrzymałbyś z odsetek na lokacie terminowej - ~28% podatek. Jeśli po odliczeniu podatku otrzymujesz więcej z lokaty terminowej, dodatkowe wpłaty nie będą opłacalne, a poza tym będziesz miał dodatkowy zapas, którego można użyć, gdy zdarzy się coś w domu. Obecnie to idzie dość szybko, więc nagle można musieć zainwestować 50 000€... może się zdarzyć, a czasem niezbędne, zwłaszcza gdy zarządza dochodami zostanie na pewien czas przerwany, na przykład przez poród drugiego dziecka.

[wary]

Jesteśmy w wieku 33 i 31 lat i mamy małego syna (5M). Nasze miesięczne dochody netto wynoszą (On: 4,200€ + Bonusy 7k€/r, Ona: 1,800€) razem 6,000€.
Wiem, że to nie jest wiele, ale posiadamy kapitał własny: 70,000€. Wynika to po prostu z faktu, że moi rodzice nigdy nie wspierali mnie finansowo, a moje wykształcenie, w tym studia, były finansowane samodzielnie. Nie mamy żadnych otwartych kredytów.

Uważam, że posiadanie 70,000 € w tym wieku po ukończeniu edukacji i studiów to całkiem niezły wynik. Przecież już udowodniliście sobie (i bankowi), że potraficie zarządzać finansami. Nie dajcie się zwariować, gdyż inni (rzekomo lub faktycznie) mają za sobą już pierwszy milion w wieku 30 lat.

Jesteście już znacznie powyżej średniej.






Cytat Godmana

Byliśmy na wizycie w oferowanym prywatnie bliźniaku, który nam w zasadzie bardzo odpowiada oraz podoba nam się jego położenie i wyposażenie.
Krótkie informacje o domu: kod pocztowy 26188, rok budowy 2013, powierzchnia mieszkalna 110 m², działka 400 m², kocioł gazowy z kondensacyjnym ogrzewaniem wody użytkowej z panelem słonecznym na poddaszu - powrót cieczy wylany w ziemi do ogrzewania podłogowego, kuchnia, miejsce parkingowe pod wiatą, ogród, okna trzykrotne, rolety, nowa oranżeria, rozbudowane poddasze - cena zakupu 345,000€


Wydaje się być to zgodne z waszymi dochodami.






Cytat Godmana

[*]Skłaniam się ku 20-letniej umowie z ograniczonym oprocentowaniem, aby być po bezpiecznej stronie. W tej aktualnej sytuacji wybrali byście raczej mniejszy okres (różnica oprocentowania 0,5% na 10 lat to dużo)?
GM


To trudne. 0,5 procenta od na przykład 300,000 € kwoty kredytu to właśnie 1,500 € rocznie, a w ciągu 10 lat (w zależności od spłaty) prawdopodobnie około 10,000 € dodatkowych kosztów.

W zamian za to kupuje się bezpieczeństwo, że przez następne 10 lat nie zostaną zaskoczeni jeszcze wyższymi oprocentowaniami. Ja bym wybrał 20 lat, ale uważam trochę ryzykowną opcję za dopuszczalną.






Cytat Godmana

[*]Ile kapitału własnego byście dali do puli (Aktualnie zarabiam około 5% rocznie na akcjach i chciałbym dalej zarabiać na tym trochę pieniędzy)? Dowiedziałem się, że można otrzymać oferty m.in. w przedziale od 90% do 88% kredytowanej sumy.
GM


Przy obecnych oprocentowaniach zainwestowałbym wszystko oprócz pewnej rezerwy.

5% zwrotu z akcji w porównaniu do 4,5% finansowania hipotecznego? Inwestycja w akcje jest opłacalna tylko w przypadku spekulacji na wyższe zwroty. Trzeba jednak wziąć pod uwagę ryzyko strat.






Cytat Godmana

[*]Skorzystałem z kalkulatora online, 30 lat (w moim odczuciu jest to bardzo długo), 20 lat z oprocentowaniem, kapitał własny 50k€, miesięczna rata 1,600€. Po uwzględnieniu kosztów dodatkowych byłoby to około 2,000€ miesięcznie, czyli około 1/3 naszych dochodów. Jakie jest Wasze odczucie na temat tego ryzyka?


Pod względem obliczeniowym jest to w porządku. Jak wygląda wasza sytuacja dochodowa i planowanie rodziny, wiecie lepiej niż my.






Cytat Godmana



[*]Do jakiej wysokości miałaby być maksymalna rata?


Nie poszedłbym znacznie powyżej 1,600 € i wolałbym dodatkowo wpłacać na spłatę kredytu.

[2tneub]

Kiedy przyglądam się Immoscout, widzę, że na rynku jest nadzwyczaj dużo nieruchomości w takiej małej miejscowości.
Być może jest tam również pewna przestrzeń do negocjacji cen.


10 lat temu zdecydowaliśmy się na średnią opcję z 15-letnim okresem zabezpieczenia odsetek.
Nasze rozważania sprzed lat:
Po 15 latach pozostała suma jest już znacząco niższa. Jeśli stopy procentowe wzrosną, wtedy przynajmniej mamy niższą wartość zabezpieczenia i możemy łagodzić nawet niewielkie wzrosty stop procentowych, bez dodatkowych kosztów. Przy takiej samej stopie procentowej byłoby to nawet tańsze ze względu na niższą wartość zabezpieczenia.
A jeśli jednak po 10,5 latach refinansujemy kredyt, ponieważ stopy procentowe spadły, to nie marnujemy pieniędzy na dodatkowe opłaty za odsetki.
Ponadto zwłaszcza na początku kariery może nastąpić znaczny wzrost wynagrodzenia, co może pozwolić na znaczne dodatkowe spłaty, więcej niż się oczekiwało.
Tak też było w naszym przypadku. Podpisaliśmy umowę kredytową 10 lat temu i dzięki większym skokom wynagrodzenia każdego roku korzystaliśmy z pełnej opcji dodatkowej spłaty i dzięki temu moglibyśmy być wolni po około 12 latach.

[bruno68]

Przykro, że wciąż wierzy się w reklamy!

W zasadzie to już nie działa, dlatego długoterminowe umowy kredytowe są prowadzone absurdalnie. Sąd Najwyższy ograniczył prawo do okresu kredytu do 10,5 lat po pełnej wypłacie, aby uniknąć bańki na rynku nieruchomości.

Z tego wynika, że wszelkie zaufanie do dłuższego okresu niż 10,5 roku można uznać za fatalne. Jeśli przyszła stopa procentowa przekroczy aktualną stopę o 100 %, obecnie 4,00 % p.a. na 8,00 % p.a., to umowa kredytu bankowego jest nieważna. Patrz § 138 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB).

Jeśli jednak stopa procentowa nie wzrośnie tak znacząco, nadal istnieje konieczność uzupełnienia zabezpieczenia z powodu spadku wartości hipoteki, co odnosi się tylko do krótkiego okresu, około roku przed upływem 10,5 lat. Jeśli nie można uzupełnić środków na uzupełnienie zabezpieczenia, grozi likwidacja z braku zabezpieczenia, czyli przekroczenie wartości kredytu. Patrz § 490 BGB w połączeniu z §§313, 314 BGB.

W umowie każdemu wierzycielowi przysługuje prawo do wypowiedzenia po 10,5 latach, ponieważ list zastawny jest wypowiadalny z powodu utraty wartości zabezpieczenia.

Jeżeli list zastawny zostanie wypowiedziany na polecenie (Bafin), umowa kredytowa zabezpieczona listem zastawnym staje się nieważna. Ponieważ nie ma końcowego terminu spłaty kredytu, pozostały dług uniemożliwia skreślenie zabezpieczenia hipotecznego i listu zastawnego.

Musi Pan, jako klient, udokumentować, że w całym okresie trwania kredytu pozostał Pan poniżej limitu obciążenia, ponieważ sam dokonał Pan finansowania!

Inaczej jest, jeśli sformułuje się finansowanie jako pełne do osiągnięcia limitu zadłużenia 0 €. Dzięki temu okres wypowiedzenia 10,5 roku jest obchodzony!
Natychmiastowe finansowanie na 15-20 lat z oprocentowaniem 1 % p.a. może zostać spłacone z pierwszego przyznanego planu budowy w 50 % po 10 latach z oprocentowaniem 2,8 % p.a. przez następne 17,5 roku.

Drugi plan budowy będący drugą częścią zostaje do spłaty do 15. roku. I przejmuje resztę z oprocentowaniem 2,8 % p.a. na kolejne 17,5 roku.

Od tego roku ten połączony plan oferuje gwarancję maksymalnie na 20 lat do spłaty z planów budowy, po czym BSV będą działać kolejne 17,5 roku z oprocentowaniem 2,8 % p.a.!

W ten sposób można zaplanować bezpieczną spłatę w ciągu 37,5 roku. To zdumiewające, że to finansowanie można skrócić jednostronnie o 10 lat bez opłaty wczesnego wykupu, od dłużnika kredytowego.

bruno68

[BenniG]

Dlatego należy uznać za fatalne jakiekolwiek zaufanie do dłuższego okresu niż 10,5 roku. Ponieważ przyszła stopa procentowa przewyższa obecną stopę procentową o 100%, dzisiejsze 4,00% p.a. 8,00% p.a., umowa kredytu bankowego jest nieważna. Patrz § 138 BGB.

Więc wszystkie kredyty, które zostały zaciągnięte przed 10 laty poniżej 2%, Twoim zdaniem mogą zostać wypowiedziane przez bank z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia?

[2tneub]

W zasadzie nic już nie ma sensu i dlatego długoterminowe umowy kredytowe są absurdalne. Ponieważ Bundesgerichtshof ma prawo do określonego terminu w celu uniknięcia bańki na rynku nieruchomości, b

Pomimo wielokrotnego wezwania, Bruno68 nadal nie mógł opublikować wyroku. Z tego powodu ten post jest kompletnym bzdurą.

[Zapp73]

Po prostu zignoruj, bardzo poprawia czytelność. Jest dla mnie również zagadką, dlaczego ten tutaj nie jest zablokowany - nie wydaje się jednak nikogo obchodzić fakt, że ciągle pisze o rzeczach, których nie rozumie.

[wary]

Szkoda, że nadal wierzymy w reklamy!

Ogólnie rzecz biorąc, już nie ma sensu zawieranie długoterminowych umów kredytowych. Ponieważ Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) ograniczył prawo do okresu trwania, aby uniknąć bańki na rynku nieruchomości, dokładnie do 10,5 lat po pełnej wypłacie.

Zamiast udowadniać tę tezę - o którą już wcześniej prosiłem w innym wątku - wolisz kontynuować te dzikie twierdzenia?

Gdzie jest wyrok BGH?

§ 489 ust. 1 nr 2 BGB normuje prawo do wypowiedzenia umowy kredytowej przez kredytobiorcę po upływie 10 lat.




Cytat autorstwa bruno68

Wnioskując z tego, zaufanie do dłuższego okresu trwania niż 10,5 lat jest niewłaściwe. Ponieważ jeśli przyszła stopa procentowa przewyższa obecną stopę o 100%, obecnie 4,00% p.a., 8,00% p.a., umowa kredytowa banku ta jest nieważna. Patrz § 138 BGB.

Grubym błędem jest to, co już obaliłem w innym wątku.

[wary]

Po prostu przełącz się na Ignoruj, znacznie zwiększa czytelność.

Problemem tutaj jest jednak to, że tego rodzaju twierdzenia mogą głęboko zaniepokoić niektórych poszukujących pomocy. Oczywiście, może się zdarzyć, że czasem ktoś w forum źle coś poda, ale w takiej sytuacji warto potrafić jakoś udowodnić swoje stanowisko pod krytycznymi pytaniami lub chociaż zweryfikować swoje twierdzenia.

Konsekwentne twierdzenie o rzekomej orzecznictwie Bundesgerichtshofu - ale bez podania konkretnego źródła - na temat prawa do wypowiedzenia umowy, które nie znajduje się w prawie... to już naprawdę kwestia problematyczna.

[Zapp73]

Prawda, ale to nie jest moim problemem jako użytkownika, ponieważ nie można tego kontrolować. Gdyby to był mój forum, zablokowałbym adresy IP, tylko ze względów ostrożności.