Capital Investment 4

[taomatze]

Cześć społeczności,

Mam pytanie, na które dotąd znalazłem tylko ogólne odpowiedzi.

Wprowadzenie kilku zdań. Kilka lat temu nabyłem nieruchomość przeznaczoną do wynajmu. Krótko po jej przejęciu okazało się jednak, że ma ona poważne uszkodzenie wodne. Sprzedający tego nie ujawnił i obecnie toczy się przeciwko niemu postępowanie. Według mojego prawnika szanse są dobre, ale zajmie to trochę czasu.

Z powodów zdrowotnych i odległościowych (700 km) nie jestem w stanie sam zająć się remontem.

Mój bratanek, który jest samodzielnie rzemieślnikiem / asystentem szefa w firmie ojca i mieszka na miejscu, chciałby przejąć obiekt za cenę odpowiadającą szkodzie i spełnić swoje marzenie o własnym domu. Dla mnie jest to w porządku i zrezygnowałem z myśli o stratach, ponieważ zdrowie jest najważniejsze.

80% nieruchomości jest wciąż finansowanych przez bank, co odpowiada w przybliżeniu cenie sprzedaży. Finansowanie będzie trwać kolejne 7 lat, przy oprocentowaniu 0,8%. Chcielibyśmy zachować to oprocentowanie, więc sprzedaż bratankowi odpada, ponieważ podejrzewamy, że bank nie zgodziłby się na przeniesienie niskich oprocentowań. Jednak jeszcze nie skonsultowałem się w tej sprawie.

Byłbym gotów zachować nieruchomość w moim posiadaniu przez kolejne 7 lat i sprzedać ją bratankowi dopiero potem. Oczywiście on potrzebuje pewności, ponieważ chce zainwestować w obiekt.

Jak można rozwiązać to „dylemat”?
- Umowa przedwstępna notarialna na późniejszą sprzedaż?
- Najem z opcją zakupu lub coś podobnego, pomimo tego, że nieruchomość jest finansowana?
- Czy bank musi się zgodzić na całą sytuację, czy jest nieistotny, ponieważ raty nadal będą płatne bez problemu i to dla nich się nie zmienia?
- Czy mógłby on przejąć raty bezpośrednio, czyli aby pobierano je z jego konta, bez pojawiania się problemów podatkowych?
- Czy ktoś ma zupełnie inną ideę?

Naszym głównym celem jest zabezpieczenie niskiego oprocentowania i uniknięcie dalszego szkodzenia mojemu zdrowiu ze względu na stres.

Będę wdzięczny za konstruktywne odpowiedzi.

Pozdrowienia, Matze

[NaTwoim13]

Zarejestrowanie prawa pierwokupu lub udzielenie prawa zamieszkania w dziale 2, klasyfikując je po zastawie z działu 3.

[Zapp73]

W ramach rodziny - nawet jeśli nie ma tam dużych kwot wolnych od podatku - zawsze można we współpracy z doradcą podatkowym opracować dobrą rozwiązanie, które przetrwa przed urzędem skarbowym. Przede wszystkim można bawić się obecną sytuacją.

1. Zakładam, że nieruchomość jest obecnie niezamieszkana/nieoddana w najem, czyli mieszkasz 700 km stąd, masz same kłopoty z pierwotnym sprzedawcą i płacisz odsetki/raty za nieruchomość, która nie przynosi żadnych dochodów z najmu - czy tak jest poprawnie?

2. Bazując na tym:

2.1. Możesz przekazać swojemu siostrzeńcowi 20 tys. euro co 10 lat bezzwolnienia od podatku.

2.2. Obecna wartość rynkowa nieruchomości (na przykład) to 200 tys. euro - teoretycznie przekazywany udział dla siostrzeńca wynosiłby wtedy 10% nieruchomości.

2.3. W przypadku umów w ramach rodziny urząd skarbowy akceptuje generalnie niższe wartości nieruchomości w określonych granicach... załóżmy, że przyjmą 175 tys. euro zamiast 200 tys. euro

=> Twój siostrzeniec otrzymałby równowartość przekazu w wysokości 20 tys. euro w ten sposób 20/175 = 11,5%.

Brzmi to niezbyt zyskownie, ale opłaca się, ponieważ:
Jeśli siostrzeniec dokona sensownych inwestycji/uaktualnień, od samego początku otrzyma nieco większy udział w całkowitej (oczekiwanej wartości uaktualnienia).

Zapytasz teraz, co dla Ciebie wynika z tego, że de facto podarowujesz mu 20-25 tys. euro.

Przy obecnym ~4% oficjalnym oprocentowaniu możnaby w ramach rodziny uzgodnić kredyt w wysokości 2,5-3,0% dla pozostałej kwoty - nadal płacisz 0,8% do banku, ale zarabiasz umiarkowane 1,7-2,2% na prywatnym kredycie. Brzmi to niezbyt wiele - ale znacznie lepiej niż obecne kłopoty przy zerowym zwrocie z inwestycji i bieżących kosztach!

Spłata to będzie udziałem zakupowym Twojego siostrzeńca w nieruchomości - po 7-8 latach przejmie on z prawem pierwokupu resztkredyt.

To tylko jedna z możliwości, ale istnieje zawsze coś w ramach rodziny - jeśli się rozmawia ze sobą i nikt nie staje się zbyt chciwy.

Ma to jednak swoje haczyki: jeśli siostrzeniec nie daje sobie rady z finansowaniem prywatnym, nieruchomość ze względu na jego przekazany udział w wysokości 10-11,5% plus opłaconą ratę (w przykładzie) nie może być swobodnie sprzedawana, czyli w ostateczności aukcja z przymusu. Z drugiej strony, dzięki przekazanemu mu udziałowi początkowemu miałby również pewność, żeby inwestować.

[bruno68]

Niestety nie ma jasnej odpowiedzi na to,

Ponieważ wartość nieruchomości będzie określana po wyroku sądowym.



Kilka lat temu nabyłem nieruchomość z zamiarem wynajmu. Krótko po zakupie okazało się jednak, że ma ona znaczne zalanie. Sprzedający zataił ten fakt, aktualnie toczy się przeciwko niemu postępowanie. Szanse według adwokata są dobre, ale po prostu to trochę potrwa.


W rezultacie wartość nieruchomości będzie ustalona na podstawie ekspertyzy, która zostanie uznana przez sąd.
Bez względu na to, czy określony zostanie tylko zalanie. Czy wartość uszczerbku spowodowanego przez zalanie ma być odliczona od ceny sprzedaży!

Tutaj tkwi błąd w szczegółach! Ponieważ szkoda jest niepewna, a co za tym idzie wartość rynkowa nieruchomości jest niepewna!

W rezultacie transfer w wysokości 20 000 € rocznie musi być zawieszony do wyroku sądowego!

Należy również zauważyć, że tylko właściciel może złożyć pozew. Sprzedaż lub przeniesienie własności oznacza, że tracisz możliwość wniesienia pozwu i zostajesz z zalaniem na swojej głowie.

Ponieważ nowy właściciel (pasierb) nie ma żadnego związku z sprzedawcą nieruchomości, nie ma również żadnych praw do odszkodowania od niego! Ponieważ tylko ty i twój pasierb jesteście zaangażowani w contractualnie przy dalszej odsprzedaży.

Tylko dla pasierba powstaje roszczenie o odszkodowanie w pełnej wysokości szkody spowodowanej przez zalaną wodą przeciwko tobie osobiście.

Jak łatwo zauważyć, proces sądowy musi być zakończony, a odszkodowanie musi zostać wypłacone tobie!

Pozostały kredyt musi zostać spłacony, a następnie można sprzedać Dom bez obciążeń związanych z odszkodowaniem dla pasierba.

Oczywiście, możesz udzielić swojemu pasierbowi tych kosztów zakupu jako pożyczki pisemnej z oprocentowaniem 2,5 do 3,00% rocznie! A raty będą spłacane przez 121 miesięcy, przy czym kwota wolna powinna wynosić mniej niż 50%!

Przy wartości pozostałej nieruchomości w wysokości 300 000 €, rozłożonej na 10 lat, uzyskujemy 30 000 € spłaty, z których kwota wolna wynosi 15 000 €, pozostaje 15 000 € spłaty plus odsetki, do tego pasierb otrzymuje rocznie dodatkowo 4 999 € w gotówce, pozostaje 850 € miesięczna rata przez 121 miesięcy.

Aby uniknąć wpadnięcia w pułapkę ubóstwa i tym samym uniknąć pasierbowi dalszego postępowania z urzędem pomocy społecznej! Te 850 € miesięcznie powinny być ulokowane w prywatne zabezpieczenie emerytalne, które może być zawsze przeniesione, obciążone hipoteką.

Ale proszę skontaktuj się w tej sprawie z notariuszem.

bruno68

[taomatze]

Najpierw dziękuję za obszerne odpowiedzi. Ale nieźle skomplikowane brzmi to wszystko!

Czy nie można po prostu znaleźć prostej rozwiązanie, polegającego na tym, że on po prostu przejmuje wszystkie bieżące koszty przez najbliższe 7 lat, a następnie spłaca hipotekę bankową w ustalonej cenie?

W mojej wyobraźni problemem jest to, że urząd skarbowy mógłby uznać równe raty, które on przejmuje, za dochody z najmu z mojej strony. Oczywiście nie chciałbym zrobić czegoś źle.

Czy nie można tego po prostu zapisać u notariusza w formie przedumowy/prawa pierwokupu?

Przyznaję, że po poprzednich odpowiedziach czuję się dość ograniczony w tej dziedzinie, kiedy czytam moją odpowiedź.

[Zapp73]

Nie będziecie mieli innego wyjścia, niż wypracować rozwiązanie z doradcą podatkowym/prawnikiem. Notariusz tylko odczyta to na końcu.

Niezależnie od tego, jak się dogadacie, musi to być prawne i bezpieczne dla obu stron. Twój siostrzeniec chce zainwestować, ty chcesz uzyskać cenę zakupu, a oboje chcecie skorzystać z korzystnych 0,8%. Przecież chodzi tutaj o kilka euro.