Capital Investment 4

[Kamil7]

Cześć wszystkim,
zaczynam powoli myśleć o przyszłości mnie i mojej żony, planując jakie możliwości mamy.
Naszym celem jest na pewno w końcu posiadać własne mieszkanie, w którym będziemy mogli mieszkać z jednym lub dwójką dzieci (czyli raczej 4-pokojowe mieszkanie).
Aktualnie mam 26 lat, moja żona 25 i obecnie mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu.
Obecnie oszczędzamy pieniądze na wkład własny do zakupu mieszkania.
Nasze dochody netto wynoszą razem około 4700€.
Mieszkamy w bezpośrednim sąsiedztwie Monachium, przez co ceny są dość wysokie, powiedziałbym.
Mimo to nie planujemy zakupu w Monachium, tylko w innym mieście, ale nadal w Bawarii, gdzie ceny są nieco niższe.
Ponieważ niedawno się pobraliśmy, kupiliśmy nowy samochód i mieliśmy jeszcze kilka innych wydatków, aktualnie nie ma zbyt wiele oszczędności na wkład własny. To jednak na pewno się zmieni w ciągu następnych miesięcy.

Teraz nasuwa się pytanie, co w ogóle jest bardziej rozsądne.
Opcja 1:
Kupić na przykład mieszkanie jedno- lub dwupokojowe, wynająć je i jednocześnie mieszkać wynajmując mieszkanie. Podczas gdy wynajmujemy mieszkanie, możemy nadal oszczędzać i jak najszybciej spłacić kredyt za pomocą oszczędności oraz uzyskiwanych dochodów z najmu.
W ten sposób mielibyśmy już po X latach własne mieszkanie i odpowiednią wartość majątku.
Mielibyśmy wtedy możliwość sprzedać mieszkanie i jako kapitał kupić 4-pokojowe mieszkanie, do którego się wprowadzimy i spłacić pozostałą część kredytu samodzielnie, albo zachować mieszkanie i nadal wynajmować, spłacając część miesięcznej raty kredytowej z dochodów z najmu.

lub Opcja 2:
Bezpośrednio kupić 4-pokojowe mieszkanie i samodzielnie się wprowadzić. Oznacza to oczywiście brak czynszu, ale z kolei pełny kredyt.

Mój rozum mówi mi, że lepiej jest kupić 4-pokojowe mieszkanie i samodzielnie się wprowadzić. W ten sposób płacimy każdy cent od razu do kredytu i zatem do naszego majątku, a nie do kieszeni wynajmującego.
Jednak gdy patrzę na to z innej strony, to wynajmujący mieszkanie jedno- albo dwupokojowe praktycznie sam spłaca nam za mieszkanie.

To, czego nie potrafię oszacować, to ile z czynszu netto faktycznie zostanie dla mnie?
Czy muszę opodatkować dochody z najmu, czy jest jakiś limit zwolnienia podatkowego?
Czy istnieją inne podatki (oprócz podatku dochodowego), które musiałbym zapłacić jako osoba prywatna od dochodów z najmu?
Jako wynajmujący prawdopodobnie trzeba również zarezerwować środki na rezerwę remontową dla napraw dotyczących wszystkich mieszkańców.
Przybliżona kalkulacja wygląda mniej więcej tak:
Cena zakupu mieszkania dwupokojowego 240 000€ + 10% koszty dodatkowe daje 264 000€
Zakładam minimalny udział własny w wysokości 10%, więc 24 000€
Potrzebuję więc 240 000€ kredytu oprocentowanego na 4,10% i spłaty w wysokości 3%, co daje miesięczną ratę kredytową w wysokości 1337€ na 21 lat
Za czynsz netto przyjmuję 800€
Jak wyglądałby zysk netto przy tych danych? Czyli ile pozostałoby efektywnie po wszystkich potrąceniach, aby spłacić kredyt?

Jak postąpilibyście? Lepiej kupić mieszkanie dwupokojowe, spłacić je, a następnie kupić większe mieszkanie czy kupić od razu większe?
Mam nadzieję, że ktoś się znajdzie, kto mnie trochę oświeci i pomoże.

[2titan1981]

Przychody z najmu są dochodem, który musi być opodatkowany. Tak jak wynagrodzenie. Można jednak odpisać pewne rzeczy, a inne nie. Najemca musi więc ponieść koszty kredytu. Co się stanie, jeśli mieszkanie przez 3-4 miesiące nie generuje dochodu z powodu remontu i przeprowadzki? Co w takim wypadku?

Czy otrzymujecie 800€ czynszu za zimne za 2-pokojowe mieszkanie? Co w ogóle mówi lokalny wskaźnik czynszu? Czy istnieje jakiś sufit czynszowy? itp. Ustalenie czynszu w sposób ogólny byłoby.... jak dużo wynosiłby dochód przy 1 lub 2 dzieciach, skoro zdolny do pracy będzie przynajmniej przez kilka lat przynajmniej częściowo...

Czy łącznie zgodnie z zasadą maksymalnie 30% dochodu głównego zarabiającego? Czy wciąż będziecie w stanie płacić utrzymanie i ewentualne konieczne remonty?

[BenniG]

Więc umowa dotycząca mieszkania kosztującego 240 000 €, za które obecnie otrzymujecie tylko 800 € czynszu, jest dla was złą inwestycją.
1. Tracicie 24 000 € kapitału własnego. Jeśli zainwestujecie to pod 4%, możecie otrzymać prawie 1 000 € odsetek.
2. 240 000 € pod 4,1% oprocentowania początkowo daje 9 840 € rocznie lub 820 € miesięcznie.
3. Musicie dopłacać co miesiąc 537 €.
4. Stałe koszty związane z zarządzaniem nieruchomością czy tworzeniem rezerw nie zostały jeszcze uwzględnione.
5. Brak uwzględnienia utraty czynszu lub innych kosztów.
6. Nie jesteście pewni, jak będą rozwijały się ceny nieruchomości.

Aby inwestycja była dla was opłacalna, czynsz musiałby być znacznie wyższy lub cena zakupu niższa.

Na przykład w 2016 roku zakupiłem małe mieszkanie za 65 000 €, odnowiłem instalację elektryczną w kuchni i salonie, zamontowałem kuchnię oraz klimatyzację i teraz wynajmuję mieszkanie za 550 € plus opłaty. To jest opłacalne i znacznie poprawiło moją sytuację finansową. Obecnie mam np. jeszcze prawie 90 000 € kredytu na mieszkanie z oprocentowaniem 0,84%, podczas gdy za lokatę terminową otrzymuję pięciokrotnie więcej. Wystarczy więc, że zainwestuję 18 000 €, aby uzyskać takie same odsetki.

[Zapp73]

Przelicz to, co opisujesz, Kamilu.

Aby zbudować 24 tys. € wkładu własnego, potrzebujecie 1-2 lat przy oszczędzaniu 1000-1500 € miesięcznie. Nie jest jasne, czy 10% wkładu własnego w ogóle wystarczy. Przy waszych zarobkach i planowanych dzieciach ... raczej 25-30%. Ale jak zamierzacie zbudować dodatkowy wkład własny, gdy pojawią się dzieci? Dochód spada, koszty rosną, więc maleje kwota oszczędności.

Inny punkt: mieszkanie 1-2 pokojowe byłoby spłacone po 21 latach, jeśli co miesiąc wpłacacie co najmniej 500 €. Wtedy będziesz miał/a 47 lat. I wtedy zamieszkasz z (prawie) pełnoletnimi dziećmi w 4-pokojowym mieszkaniu? A może planujecie rozpocząć planowanie rodziny dopiero za 10-15 lat?

No cóż, też staliśmy się rodzicami dopiero w połowie/koniec lat 30 i udało nam się utrzymać finansowanie, które oparte było tylko na moim dochodzie. Dodatkowo korzystaliśmy z niższych kosztów. Ceny w okolicach M są nadal wysokie, trzeba szukać okazji i możliwie dużo robić samemu.

Powinniście więc najpierw sprawdzić, czy zbudujecie co najmniej 50 tys. € wkładu własnego, jednocześnie obserwując rynek.

[Kamil7]

Mieten to dochody, które podlegają opodatkowaniu. Tak jak pensja. Jednak można odpisać pewne rzeczy, a inne nie. Najemca musi więc ponieść koszty kredytowe. Co się stanie, jeśli mieszkanie nie przynosi dochodów przez 3-4 miesiące z powodu remontu i przeprowadzki? Co w takim razie robić?

Czy wynajmujecie mieszkanie 2-pokojowe za 800€ czynszu zimnego? Co w ogóle mówi lokalna tabela czynszowa? Czy istnieje limit czynszu? itp. wyznaczyć stały czynsz byłoby ładne... jakie dochody miałbycie z 1, 2 dziećmi, skoro jedna osoba zarabiająca co najmniej przez kilka lat będzie przynajmniej częściowo nieobecna....

Czy pasuje reguła, że czynsz powinien wynosić maksymalnie 30% dochodów głównego zarabiającego? Czy będziecie w stanie opłacić również utrzymanie a także ewentualne konieczne prace remontowe?

Bardzo dziękuję za odpowiedź
Wiec w pierwszych 8 tygodniach po zakupie samodzielnie przeprowadziłbym remont mieszkania. (Przy zaciąganiu kredytu omówiłbym to i dostosowałbym pierwszą ratę). 800€ zimnego czynszu po prostu wziąłem jako porównanie do innych podobnych mieszkań w okolicy.
Tak, to miałoby sens.






Cytat od BenniG

Więc taki układ z mieszkaniem kosztującym 240,000 €, jednak obecnie generującym tylko 800 € czynszu, to zły interes dla was.
1. Wy wydajecie 24,000 € własnych środków. Jeśli zainwestujecie to z oprocentowaniem 4%, moglibyście otrzymać prawie 1,000 € odsetek.
2. 240,000 € z oprocentowaniem 4,1% początkowo to 9,840 € rocznie lub 820 € miesięcznie.
3. Musicie dopłacać 537 € każdego miesiąca.
4. Koszty nieprzeliczalne, jak zarządzanie nieruchomością czy zabezpieczenie finansowe, nie zostały jeszcze uwzględnione.
5. Brak został jeszcze uwzględniony utrata czynszu lub inne koszty.
6. Nie wiecie, jak będą się rozwijać ceny nieruchomości.

Albo cena, jaką można uzyskać za wynajem, musiałaby być znacznie wyższa, albo cena zakupu musiałaby być niższa, aby to się dla was opłacało.

Ja np. w 2016 roku kupiłem małe mieszkanie za 65,000 €, odnowiłem instalację w kuchni i pokoju, zainstalowałem kuchnię na wymiar i klimatyzację i teraz wynajmuję mieszkanie za 550 € zimnego czynszu. To się opłaca i znacznie poprawiło moją sytuację finansową. Obecnie mam np. jeszcze prawie 90,000 € pożyczki na mieszkaniu, z oprocentowaniem 0,84%, podczas gdy za lokatę terminową otrzymuję pięciokrotność. Muszę więc zainwestować tylko 18,000 €, aby otrzymać te same odsetki.


Bardzo dziękuję za odpowiedź
537€ byłoby zdecydowanie poniżej tego, co planowalibyśmy.
Niestety nie znajdujemy takich atrakcyjnych ofert w okolicy, w której szukamy.
Zdecydowanie będziemy dalej budować nasz kapitał własny.
Pomimo tego muszę zastanowić się oprócz tego, ile kapitału własnego mamy obecnie, czy od razu trzeba przenieść się do większego mieszkania czy może lepiej wynająć mniejsze.






Cytat od Zapp73

Przelicz, co sam opisujesz, Kamilu.

Aby zebrać 24T€ kapitału własnego, potrzebujecie 1-2 lata z miesięczną oszczędnością 1000-1500€. Niejasne jest, czy 10% kapitału własnego w ogóle wystarczy. Przy waszych zarobkach i jeśli planujecie dzieci... raczej 25-30%. Ale jak chcecie zebrać dalszy kapitał własny, gdy pojawią się dzieci? Dochód spada, koszty rosną, więc maleje rata oszczędnościowa.

Inny punkt: mieszkanie 1-2 pokojowe będzie spłacone w 21 lat, jeśli każdego miesiąca dopłacicie przynajmniej 500€. Wtedy będziesz miał(a) +47 lat. I wtedy przeprowadzisz się z dorosłymi (prawie) dziećmi do mieszkania 4-pokojowego? A może zaczynacie planowanie rodziny dopiero za 10-15 lat?

Dobrze, my zostaliśmy rodzicami dopiero w połowie/na końcu lat 30 i podjęliśmy napiętą finansowo decyzję, ale opierała się tylko na moim (m) wynagrodzeniu. A korzystaliśmy jeszcze z znacznie niższych kosztów. Ceny w okolicach M nadal są wysokie, trzeba szukać okazji i być może zrobić wiele prac we własnym zakresie.

Musicie więc najpierw upewnić się, że zbieracie co najmniej 50T€ kapitału własnego i jednocześnie obserwować rynek.


Tobie również dziękuję za odpowiedź!
Aktualnie mamy około 8000€ na boku.
Jeśli będziemy oszczędzać około 1000€ miesięcznie w ciągu dwóch lat, będziemy mieć 30,000€ kapitału własnego.

Według twojego obliczenia, mieszkanie byłoby spłacone w około 47 lat przy dodatkowych 500€ do kredytu. Jeśli bieżąco bez większych problemów możemy odkładać 1000€, można założyć, że spłata kredytu z dodatkowym wkładem np. 800€ przebiegnie szybciej. Czy to będzie poprzez raty czy dodatkowe spłaty, trzeba byłoby to jeszcze zobaczyć.
Masz rację, nawet jeśli spłacimy mieszkanie szybciej, dzieci będą już w wieku młodych dorosłych.. Czy to się wówczas nadal opłaca, to pytanie.

Faktycznie, jeszcze nie wymyśliliśmy planu, czy chcemy zaoszczędzić 20,000€ kapitału własnego czy 50,000€.
Dlatego właśnie tutaj jestem, aby porozmawiać o tym, co byłoby mądrzejsze w takiej sytuacji

[wary]

Moje myśli mówią mi, że lepiej jest kupić mieszkanie z 4 pokojami i wprowadzić się samemu. W ten sposób płacimy każdy grosz bezpośrednio na spłatę kredytu, co oznacza wzrost naszego majątku, a nie wzbogacenie kieszeni wynajmującego.

Myślisz zbyt skomplikowanie.

Jedynym pytaniem jest: Czy mieszkanie z 2 pokojami jest teraz dobrą inwestycją?

Inwestycja w wysokości 264 000 (+ remont) przy czynszu rocznym w wysokości 9600 € daje stopę zwrotu brutto w wysokości 3,636 procent. Po odjęciu rezerwy na utrzymanie w wysokości 1 procent pozostaje 2,636 procent przed opodatkowaniem.

Nie uwzględniając utraty czynszu ani ryzyka uszkodzeń budowlanych. Dodając tu zniżkę ryzyka w wysokości 0,5 procent (najemca kanapowy może szybko pochłonąć Twój zwrot roczny), pozostaje 2,136 procent.

Jaki jest oprocentowanie oszczędności i jaki jest oprocentowanie kredytu hipotecznego? Wyższe niż 2,13 procent?

Kiedy więc opłaca się zakup mieszkania? Gdy wartość nieruchomości rośnie szybciej niż różnica między stopą oprocentowania Twojego kredytu a stopą zwrotu. Albo gdy dochody z czynszu wzrastają wystarczająco.

Czy tak się stanie? Nie mam pojęcia, moja kryształowa kula jest zakurzona. W przeszłości przy odpowiednio długim okresie posiadania zawsze się to udawało.




Jest to korzyść tylko wtedy, gdy koszty kredytu + utrzymania są niższe niż koszty czynszu.

To, czy wydajesz pieniądze na bank i rzemieślnika czy na wynajmującego, ma niewielkie znaczenie. Ta tajemnicza kieszeń wynajmującego wydaje się być dla wielu czymś bardzo złym, gdy tylko zająłeś się tematem posiadania nieruchomości.

Ale wynajmujący również daje coś w zamian za dochody. Musisz po prostu obiektywnie policzyć, która i jakie mieszkanie stanowi dla Ciebie lepszą wartość w stosunku do kosztów.

[NaTwoim13]

Przelicz to, co sam opisujesz, Kamilu.

Aby zbudować 24 tys. € kapitału własnego, potrzebujecie 1000-1500 € oszczędności miesięcznie przez 1-2 lata. Nie jest pewne, czy 10% kapitału własnego w ogóle wystarczy.

Jak definiujesz kapitał własny? Z czego się składa? Gdzie i jak wpływa kapitał własny?