Capital Investment 4

[eddie26]

Cześć wszystkim,

mają zostać zbudowane trzy domy szeregowe, z których jeden będzie używany przez siebie, a dwa pozostałe mają być sprzedane. Inwestorami są małżonkowie, oboje zatrudnieni i niebędący przedsiębiorcami, czyli osoby prywatne.

Wynajem nie wchodzi w grę, ponieważ ten plan się nie opłaca. Potencjalni nabywcy są gotowi spośród znajomych.

Inwestorzy nie są ekspertami finansowymi, w jaki sposób może wyglądać finansowanie, zwłaszcza dla dwóch domów przeznaczonych do sprzedaży? Trzy kredyty zostaną spłacone w całości krótko po zakończeniu budowy i sprzedaży.

1. Czy w tym przypadku wchodzi w rachubę finansowanie deweloperskie?
2. W jakim modelu finansowym kredyt może zostać spłacony w całości bez kary?
3. Czy istnieją inne wskazówki, które inwestorzy powinni koniecznie uwzględnić?

Dziękuję

[Alex [CryptoMod]]

Cześć, czy mogę zapytać, jaką korzyść zapewnia ta konstelacja?

Mój myśl idzie w kierunku „spory o wady budowlane” i mieszkania tam na miejscu.... moje myśli są teraz pesymistyczne, ale dlaczego każdy nie buduje sobie swojego własnego domu szeregowego?

Przepraszam, że to nie jest odpowiedź na Twoje pytanie i nie ma to być sugestia „Dlaczego Ty tego nie robisz w ten czy inny sposób”, to tylko czyste osobiste zainteresowanie.

[Zapp73]

2.1 Można to ustalić swobodnie z bankiem. Krótki okres obowiązywania, przeznaczony na potencjalną datę zakończenia/badania/oddania do użytku przez osoby trzecie.

3.1 Dla kupującego lub jego banku finansującego istotne jest, czy ich segment mieszkalny znajduje się na odrębnej działce/terenie czy też jest sprzedawany poprzez WEG. Warto więc ustalić, czy działo można faktycznie podzielić, najlepiej przed uzyskaniem zgody na budowę.

3.2 Należy uwzględnić warunki sprzedaży komercyjnej. Podejrzewam, że inwestorzy posiadają prywatny teren, który ma być zagospodarowany trzema segmentami mieszkalnymi. Oznacza to jednak (bez gwarancji), że sprzedaż dwóch obiektów do wyłączenia przez urząd skarbowy zostanie uznana za działalność gospodarczą i prawdopodobnie nie będzie podlegać prywatnym przepisom dotyczącym nie więcej niż 3 projektów w ciągu 10 lat. Jednak można bez podatku zbyć nierozwinięte fragmenty działki, jeśli zostaną faktycznie podzielone.

[eddie26]

Dziękuję za odpowiedzi.

Ponieważ małżeństwo jest fachowcami budowlanymi (inżynierem budownictwa i architektem), przyjaciele nie chcą mieć nic wspólnego z budową, ale po jej zakończeniu po prostu chcą kupić. Dlatego finansowanie musi być już wcześniej zapewnione, ponieważ podczas budowy nie będzie generowanych żadnych dochodów. Bezpieczeństwo również odgrywa rolę, ponieważ na końcu nieruchomość jest po prostu gotowa; nabywcy nie wnoszą żadnych wkładów. Zaletą dla inwestorów jest to, że mogą swobodnie budować bez konieczności oględzin, konsultacji, specjalnych życzeń itp.

Działka jeszcze nie jest faktycznie podzielona, ale będzie. Pozwolenie na budowę zostało już wydane.

Jeśli sprzedaż wywoła wysokie podatki, projekt stanie się oczywiście nieatrakcyjny. Czy założenie firmy ma sens? Zostały już przeczytane tematy dotyczące spółek zarządzających majątkiem itp. Być może ktoś może się wypowiedzieć na ten temat, jeśli ma doświadczenie w tej dziedzinie. Oczywiście będą stosowane tylko legalne i dozwolone ścieżki. Ale prawo podatkowe może oferować pewne możliwości na zarobienie przynajmniej pewnej kwoty pieniędzy na wysiłek, jaki zostanie włożony. W rzeczywistości zarobione pieniądze mogą zostać zainwestowane w nowy projekt; w ten sposób istnieje już motywacja komercyjna.

Kilka danych dotyczących projektu:
Dotychczas zainwestowane pieniądze w dwie bliźniacze domy (działka, koszty poboczne, rozbiórka, planowanie itp.) 200 000 EUR
Szacowane koszty budowy dwóch bliźniaków 650 000 EUR
Przewidywane przychody ze sprzedaży dwóch bliźniaków 1 000 000 EUR
Liczę na opinie na temat powyższych informacji.

Pozdrowienia

[Zapp73]

Dziękuję za odpowiedzi.

Ponieważ małżeństwo ma wiedzę z zakresu budownictwa (inżynier budowlany i architekt), przyjaciele nie chcą mieć nic wspólnego z budową, ale po jej zakończeniu po prostu kupić. Dlatego finansowanie musi być ustalone z wyprzedzeniem, ponieważ podczas budowy nie generuje się żadnych dochodów. Bezpieczeństwo również odgrywa rolę, ponieważ na końcu nieruchomość jest po prostu gotowa; kupujący nie ponoszą żadnych przedpłat. Zalety dla inwestorów: możliwość swobodnej budowy bez konieczności oględzin, konsultacji, specjalnych życzeń, itp.

Czy ja jestem w złym filmie?

Inwestorzy to inżynier budowlany i architekt, zainwestowali ponad 200 tys. € i pytają tutaj przez pośredników, jak to zrobić? Czy może jesteś jednym z inwestorów?
I na poważnie wierzą, że ktoś kupi Dom jednorodzinny za 500 tys. € bez oględzin? Może w krainie dzieci ...





Działka jeszcze nie jest podzielona w rzeczywistości, ale to nastąpi. Mimo to ustawa o planowaniu przestrzennym została już wydana.


Może to mieć konsekwencje z zakresu aktów prawa budowlanego, zależnie od landu, w którym znajduje się nieruchomość. W jakim landzie znajduje się inwestycja?





Jeśli sprzedaż spowoduje wysokie podatki, to oczywiście plan stanie się nieatrakcyjny. Czy zakładanie firmy ma sens? [...]


Przepraszam, ale gdy takie pytania zadają architekt i inżynier budowlany, gdy projekt jest już w toku, jest to po prostu śmieszne. Mam klientów dokładnie z tego samego sektora o identycznym doświadczeniu zawodowym ... i radzą sobie bez pytania w forum o podstawowe zagadnienia. Wśród nich są również tacy, którzy zakładają oddzielną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością dla każdego obiektu.

Jeśli więc już zainwestowano ponad 200 tys. €, ale nie ma się pojęcia o realizacji, sprzedaży i podatkowej kwestii związanej z zyskiem, to dwie godziny korepetycji u radcy prawnego/doradcy podatkowego są absolutnym obowiązkiem. I to pilnie.

[eddie26]

Ze względu na sytuację konsultacyjną zakładałem, że trzeba zadawać fikcyjne pytania. Jestem inwestorem. Nie mam kompletnego planu. Brak jest wiedzy finansowej i podatkowej. Wystarczająco dużo, ale nie wszystko jest napisane, ponieważ istnieje wiele innych punktów widzenia i chcę się z nimi zapoznać. Stąd te pytania.

Kupowanie domów na podstawie planów było powszechne w ciągu ostatnich 10 lat. Kilka projektów zostało najpierw zbudowanych, a potem sprzedanych. Jednak nie jesteśmy firmą działającą od 100 lat, tylko osobami prywatnymi. Dlatego nie działamy jak klasyczny deweloper, tylko budujemy nieruchomości i sprzedajemy je, gdy są gotowe. Kupując mieszkanie w starym budownictwie, nie byłeś przecież obecny podczas budowy, prawda? Więc co stoi na przeszkodzie?

Inwestycja znajduje się w Badenii-Wirtembergii.

Działka była dostępna za bardzo dobrą cenę, dlatego ruszyliśmy z projektem. Planowanie, uzyskiwanie pozwoleń itp. było stosunkowo tanie ze względu na istniejące zawodowe kontakty. Ale inżynierowie budownictwa nie są ekspertami finansowymi, a oprócz własnego domu, nie mieliśmy za sobą wielu finansowań.

Byłoby miło, gdyby nadal napływały mądre rady, a nie cały plan lub my jako naiwni bylibyśmy odrzucani. Bo wtedy nikt nie potrzebowałby tego forum, gdyby każdy wszystko wiedział.

Dziękuję

[Zapp73]

Jestem inwestorem.To oznacza co? Jesteś architektem i inżynierem budownictwa? Czy tylko jednym z nich?Nieważne. Mimo wszystko brzmi to dla mnie niekorzystnie.Żaden normalny człowiek w ciągu ostatnich lat nie kupił nieruchomości za 500 000 € z kluczami i to bez wcześniejszej wizji lokalnej. To nie ma sensu, ponieważ każdy nabywca zawsze ma jakieś indywidualne życzenia co do wykończenia wnętrza czy układu pomieszczeń. Zauważysz to najpóźniej wtedy, gdy wykonane prace budowlane nie będą spełniały oczekiwań potencjalnych nabywców. Więc albo budujesz tak, jak oni chcą (w ramach możliwości projektowych), albo ponosisz ryzyko i rzeczywiście budujesz na własną rękę, a następnie sprzedajesz osobom trzecim. Nie znam jednak żadnego architekta w moim gronie klientów, który by tak postępował - bez znaczenia, czy to rozbudowa czy projekt z 100 jednostkami mieszkaniowymi.Aktualnie jest to (ponownie) rynek nabywców, co oznacza, że klienci (obecnie tylko ci z gotówką) dyktują warunki. Jeśli chcesz zachować kontrolę jako sprzedawca/projektant, powinieneś ostro kalkulować i wiedzieć, czego w danym regionie najbardziej oczekuje się od domów bliźniaczych lub szeregowych. Sytuacja może się odwrócić w 2024/2025, ale to wtedy będzie twoje ryzyko.Planowanie:W Badenii-Wirtembergii istnieją przepisy dotyczące odległości między budynkami oraz dostępu, które ewentualnie muszą być zabezpieczone poprzez obciążenie gruntowe. Po podziale dostęp dla każdej części budynku zostanie zagwarantowany? Czy zachowano wskaźnik powierzchni zabudowy i indeks powierzchni zabudowy na poszczególnych działkach? Istnieją landy lub plany zagospodarowania przestrzennego, gdzie podział domów bliźniaczych na osobne działki może powodować problemy albo nawet być niemożliwy. Właśnie mam taki przypadek na biurku, podział prostej bliźniaczej (plan zagospodarowania już jest)... Prawdopodobnie podział jest niewłaściwy z punktu widzenia prawa budowlanego, więc jedyną opcją pozostaje podział przez wspólnotę mieszkaniową. Banki jednak tego nie lubią albo dokonują obniżek wartości zabezpieczenia, co z kolei może wpłynąć na ciebie i twoich nabywców. Faktyczny podział działki z już uzyskanym pozwoleniem na budowę w Badenii-Wirtembergii wywołuje procedury zezwoleń, jeśli budowa jeszcze się nie zaczęła, patrz §8 LBauO BW: https://dejure.org/gesetze/LBO/8.htmlCzy jesteś świadomy tej problematyki? Czy została już rozwiązana?Podatki: Pilnie należy ustalić, jak będzie opodatkowany zysk. Z tego, co wiem, będzie to traktowane jako działalność gospodarcza, a nie prywatna sprzedaż, jak to zostało opisane przez ciebie. Jednakże od tego zależy wasze własne finansowanie i prognozy zysku.Finansowanie: Prawdopodobnie będzie to finansowanie firmowe, a jak się zdaje, wasze pierwsze, czyli będziecie postrzegani przez bank jako samodzielni nowicjusze. Bez sprawozdań finansowych, bez trzech lat na rynku - w takiej sytuacji powinniście mieć dobre argumenty i najlepiej dodatkowe nieruchomości do zastawienia.

[bruno68]

Bezowocnie to, że to z góry skazane na niepowodzenie!

Ponieważ liczymy koszty budowy w wysokości 1 mln €, muszą one zostać pokryte. Pojawia się więc pytanie: Z bałaganem budowlanym czy bez?

Jakie zabezpieczenia są dostępne, ponieważ zależy to od poziomu obciążenia hipotecznego! Aby otrzymać najniższe odsetki, konieczne jest zabezpieczenie w wysokości 1,8 mln €, wówczas najniższe odsetki powinny być możliwe!

Ponieważ chcą Państwo spłacić długi natychmiast, kredyt KfW nie wchodzi w grę!

Pamiętajcie, że nie macie Państwo żadnych podstaw prawnych, jeśli projekt zawiedzie, całe wasze majątek zniknie w tej bagnistej budowlance.

Jeśli czytam Państwa dotychczasowe pismo, powinniście zrezygnować z takich projektów, ponieważ budownictwo komercyjne niesie ze sobą dodatkową stawkę odsetek do 1%, a możliwe są również dodatkowe zabezpieczenia, których w ogóle nie posiadacie!

I to, co pisze Zapp73, również się zgadza!



Finansowanie:
Prawdopodobnie komercyjne finansowanie i jak się wydaje, to wasze pierwsze, czyli staniecie się u banku jak samodzielni nowicjusze. Brak Rachunku zysków i strat, brak trzech lat na rynku - musicie mieć dobre argumenty i najlepiej dodatkowe nieruchomości do zastawu w rękawie.


Bo idąc do banku i negocjując, trzeba traktować to jako równorzędne! c.I.c.



Culpa in contrahendo (łac. Wina w czasie zawarcia umowy), często też skracane do c.i.c., oznacza winę w niewykonaniu obowiązków z umowy przedumownej (ustawowej). C.i.c. należy do roszczeń zbliżonych do umownych.

Każda odmiana umowy idzie na szkodę sprawcy, a z reguły jest nim klient idący do banku. W związku z tym to również dotyczy umownych zmian umowy narzuconych przez wierzyciela, nie bez powodu umowa kredytowa jest zredukowana.
Kto kiedykolwiek przeczytał umowę kredytową! Ponieważ to, co zostało omówione, nie musi znajdować się w umowie kredytowej, liczy się tylko to, co jest napisane i podpisane przez dłużnika!
bruno68

[eddie26]

Rozmawiamy o bardziej szczegółowych informacjach.

Koszty budowy wynoszą łącznie z kosztami dodatkowymi, czyli wszystkimi kosztami związanymi z kompleksowym oddaniem do użytku 650 000 EUR.

Dotychczas zainwestowano około 200 000 EUR.

Wartość sprzedaży wynosi około 1 mln.

Oczywiście opcją jest także wynajem, co o tym sądzicie?

Te liczby nie są takie złe, a co byście zrobili z tą działką.

Ważne jest, że mamy doświadczenie w branży, czyli tego rodzaju kompleksowe projekty z punktu widzenia technicznego przeprowadzaliśmy wielokrotnie. W związku z tym posiadamy dużą grupę rzemieślników.

[2titan1981]

Myślałeś, że wynajem się nie opłaca?

[2tneub]

Z uwagi na sytuację doradczą zakładałem, że konieczne jest zadawanie fikcyjnych pytań.

Jestem inwestorem budowlanym.
Brak planu to błędne określenie. Brakuje wiedzy finansowej i podatkowej. W zasadzie nie jest jej całkowicie brak, ale nie jest też wszystko napisane, ponieważ istnieje wiele innych punktów widzenia, które chcę poznać. Stąd te pytania.

W ostatnich 10 latach było powszechne kupowanie domów od planu. Kilka projektów było najpierw budowanych, a potem sprzedawanych. Jednak nie jesteśmy firmą istniejącą od 100 lat, lecz osobami prywatnymi. Dlatego nie występujemy jako klasyczny deweloper, lecz budujemy nieruchomości i sprzedajemy je, gdy są gotowe. Kiedy kupujesz mieszkanie w starej kamienicy, nie uczestniczyłeś również w procesie budowy, prawda? Co zatem stoi na przeszkodzie?

Nieruchomość znajduje się w Badenii-Wirtembergii.

Działka była dostępna za bardzo dobrą cenę, biorąc pod uwagę jej wielkość, więc ruszyliśmy z kamieniem. Dzięki istniejącym kontaktom zawodowym, planowanie, uzyskanie pozwolenia na budowę itp. było również opłacalne. Jednak inżynierowie budownictwa nie są specjalistami od finansów, a my nie mamy za sobą wielu finansowych transakcji poza własnym domem.

Byłoby miło, gdyby nadal pojawiały się sensowne wskazówki, a nie gdyby cały projekt lub my zostali wrzuceni do worka z napisem „bez pojęcia”. W takim przypadku nie potrzebny jest ten portal, gdyby każdy wiedział wszystko.

Dziękuję.

Różnica polega na tym, że od samego początku nie ma tu intencji wynajęcia ani użytkowania własnego. Chcecie osiągnąć dochód i zysk ze sprzedaży, dlatego moim zdaniem od razu znajdujecie się w handlu nieruchomościami działalnościowym. W przeciwieństwie do zakupu od osoby prywatnej, gwałtowna sprzedaż nieruchomości powinna również stanowić istotny temat związany z gwarancją. Istnieje znacząca różnica pomiędzy zakupem „tak jak jest” a koniecznością uwzględnienia 5 lat gwarancji.

Z tych informacji nie wynika jednoznacznie, czy już to kiedyś robiliście, ale bez użytkowania własnego, w mojej opinii, już w przypadku trzeciej sprzedanej nieruchomości w ciągu 10 lat należy mówić o handlu nieruchomościami działalnościowym w ramach majątku prywatnego. Tak samo, jeśli po drodze służyła ona wynajmowaniu.

Zdecydowanie zalecam wizytę u doradcy podatkowego.

[eddie26]

Myślałem, że wynajem nie jest opłacalny?

Przepraszam, ale do czego służy to pytanie retoryczne?

Oczywiście, czasy są trudniejsze dla projektów budowlanych, dlatego nie jesteśmy również pewni, dokąd zmierzać. Ale to jest dobra platforma do dyskusji, aby ważyć za i przeciw.

Przy miesięcznym obciążeniu ratą w wysokości około 3 200 EUR i potencjalnymi dochodami z najmu w wysokości około 3 000 EUR, raty zostałyby pokryte (oczywiście mogą wystąpić wahania z powodu pustostanów). Czy powinno zostać więcej? Jak oceniacie koncepcję wynajmu?

[Zapp73]

To nie jest pytanie retoryczne, ale wydaje się być konieczne.

Aby móc porównać wynajem i sprzedaż w sposób czysty, musiałbyś najpierw dostarczyć wymagane dane - czego wyraźnie nie jesteś w stanie zrobić.

Tylko gdy to będzie jasne, będzie można w ogóle podjąć decyzję o zakupie/wynajmie lub dokonać oceny.

Przy miesięcznym obciążeniu ratą w wysokości około 3.200 EUR, a potencjalnych dochodach z wynajmu w wysokości około 3.000 EUR, raty zostałyby pokryte (oczywiście możliwe wahania z powodu pustostanów). Powinno coś pozostać? Jak oceniacie ten plan wynajmu?

To nie jest plan wynajmu, ale jakaś zguba, przepraszam.

Dochody z najmu podlegają opodatkowaniu, zależnie od koncepcji. Jeśli obie nieruchomości są wynajmowane w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, obliczenia wyglądają inaczej niż w przypadku wynajmu prywatnego, ponieważ obowiązują różne stawki podatkowe. Ponadto, dla poprawnego obliczenia, trzeba znać przewidywane stawki podatku dochodowego (ESt) na najbliższe 5-10 lat.

Z dochodów z najmu można odliczyć od podatku odsetki (!), ale nie odsetki kapitałowe. Podatku nie podlegają również koszty zarządzania i ewentualne koszty konserwacji po odpisach amortyzacyjnych. Reszta jest opodatkowana (w przybliżeniu).

Aby dać Ci pojęcie, czego potrzebujesz i czego dotąd nie dostarczyłeś (niekompletnie, tylko spisane):

1. Biznesplan
2. Cena zakupu nieruchomości wraz/nie z opłatami dodatkowymi
3. Koszty rozbiórki
4. Koszty podziału, informacja, czy jest możliwy podział rzeczywisty tak/nie
5. Koszty związane z podziałem na Wspólnotę Mieszkaniową
6. Cennik najmu / raport o rynku nieruchomości
7. Całkowita powierzchnia mieszkalna, proporcje własne/cudze
8. Koszty budowlane własne/cudze
9. Klasa energetyczna
10. Wyjaśnienie, czy budowana jest jako spółka (lub inny podmiot) czy prywatnie
11. Planowana cena sprzedaży własnej/zewnętrznej (Twoje dotychczasowe informacje na ten temat nie są jednoznaczne)
12. Zatwierdzenie finansowania przez bank prywatnie/zewnętrznie => Procentowy podział na odsetki/kapitał
13. Powierzchnia działki, informacje o nachyleniu terenu tak/nie i orientacji
14. Plan zagospodarowania przestrzennego
15...

[2titan1981]

Wynajem nie wchodzi w grę, ponieważ ten plan się nie opłaca. Potencjalni kupujący są już gotowi wśród znajomych.

Jeśli to nie wchodzi w grę, dlaczego jednak tak. Co to zmienia, jeśli podstawowe założenia zmieniają się dla wcześniejszych oświadczeń? Coś jest najpierw wykluczone, potem staje się znowu opcją... Chociaż najpierw powiedziano, że to się nie opłaca. Nikt stąd nie zna warunków na miejscu. Dlatego trzeba uwierzyć w słowa autora wypowiedzi.

1. Nigdy nie zbudowałbym dla innych (znajomych) domu, dając im Dom bez możliwości wypowiedzenia się co do jego wyposażenia i rozkładu. Z dobrych znajomych mogą szybko stać się złymi.
2. Przy sprzedaży istnieje również możliwość, że oni z jakiegoś powodu sprzedających się przez was domów dalej sprzedadzą, a nowi kupcy może wam jako sąsiadów w ogóle nie odpowiadać. Więc najpierw mielibyście swoich znajomych za sąsiadów, ale potem ewentualnie zaraz poznalibyście kogoś jakiego nie chcieliście.
3. Przy wynajmie mielibyście przynajmniej pewien wybór, kto będzie mieszkać bezpośrednio obok was, a w zależności od modelu wynajmu moglibyście również odliczyć pewną część...


Już zalecono wam pójście do dobrego doradcy podatkowego dobrze znającego się na nieruchomościach. Bez względu na to, czy chcecie sprzedać czy wynająć. On na pewno mógłby wam doradzić optymalne rozwiązanie, abyście mogli najlepiej skorzystać z tej sytuacji. Przy takich sumach i ryzykach nie zdecydowałbym się na działania bez udziału doradcy podatkowego....