SunMario pisze:
Ponieważ w ciągu najbliższych 5 lat chcemy jak najmniej spłacać, ponieważ planujemy też dzieci (około 2 000 euro / miesiąc), jak byście tutaj finansowali?
Faktycznie zrobiłbym to nieco inaczej, niż ogólnie sugerują, ale musisz się zastanowić nad kilkoma rzeczami:
1. Przy cenie zakupu 1 mln
euro plus NK, średnia krajowa w M także wypada, oznacza to, że obecnie wielu ludzi w M nie jest w stanie tego sfinansować. Wynika z tego, że krąg nabywców jest mniejszy. Pierwsze pytanie brzmi więc, czy jest jeszcze możliwa negocjacja ceny, zwłaszcza w obecnej sytuacji. Za 2-3 miesiące może dojść do obniżenia oprocentowania, co zostało już zapowiedziane... co z kolei zwiększy popyt i w konsekwencji cenę. Przy takiej sumie 2-5% rabatu jest już istotną kwotą.
2. M lub big7 nie są porównywalne z większością innych regionów w D. Nie jest niezwykłe, że w silnie konkurencyjnych ośrodkach miejskich spłaty
kredytów hipotecznych nie są całkowicie realizowane, ponieważ wcześniej dzieci opuszczają
Dom lub też dochodzi się do wieku emerytalnego. W Waszym przypadku oznaczałoby to możliwość pełnej spłaty, przy wysokiej początkowej stopie spłaty także w ciągu 10-15 lat, co jednak spowodowałoby, że związalibyście +800 tys. € lub nawet ewentualnie 1 mln
euro w nieruchomości. To nie zawsze jest sensowne.
2.a Alternatywą dla 2 jest więc... nie spłacacie zbyt wiele, a raczej minimalnie. Przy stopie spłaty 1% i oprocentowaniu 3% mielibyście obciążenie w wysokości 1833 € miesięcznie - jednak prawie stałe, ponieważ przy stopie spłaty 1% powstają wysokie pozostałe zadłużenia - celowo - w refinansowaniu.
To jednak pytanie, które zależy także od tego, jakie są pewność Waszych miejsc pracy, jak pewnie długo będzie się przebywało w M i jak spokojnie żyje się i śpi z pół milionem długów na stałe i tego typu kwestie.
Ogólnie zrobiłbym to z mieszanką 150 tys. € na 5 lat oraz dwoma blokami po 200 tys. € z okresem kredytowania odpowiednio 8-10 i 15 lat. To pozwala Wam na dostosowanie co 2-3 lata do bieżących zmian - zarówno na rynku oprocentowania, jak i w Waszej sytuacji osobistej.
Moim planem było zachować okres wiązania oprocentowania tylko na 5 lat i spłacać tu około 2 000
euro miesięcznie.
Za 5 lat oprocentowanie się zmieni; miejmy nadzieję, że na naszą korzyść. Wtedy moglibyśmy wziąć nowy
kredyt na pozostałe zadłużenie, mam nadzieję, że z niższym oprocentowaniem, i spłacać około 3 500
euro miesięcznie.
Oznacza to obstawianie 550 tys. € na niższą stopę procentową za 5 lat. Można tak zrobić, ale trzeba też być gotowym, jeśli coś pójdzie nie tak. Pytanie brzmi - czy potrafisz to zrobić? Rozumiem Twój plan, ale osobiście ograniczyłbym to do 150 tys. €, w przypadku niepowodzenia nie stracisz całego majątku. Musisz też pamiętać: 8 tys. € netto brzmi sporo, ale w M, a jeśli przez dzieci 25-50% dochodu odpadnie, to już nie jest taka duża kwota, która pozwoli na łatwe równoważenie takich zakładów.
Jednak możesz też bardzo szybko spłacić długi i następnie postępować „według potrzeby”, czyli osiągnąć wkrótce udział kapitałowo-obrotowy na poziomie 70-80% w nieruchomości, co pozwoli ponownie obciążyć - prawdopodobnie podwyższoną cenowo - nieruchomość indywidualnymi kredytami. W zasadzie masz możliwość późniejszego i kontrolowanego stworzenia sytuacji, jak opisano to w punkcie 2a.
Zrobiłem to w przypadku mojej nieruchomości, ponieważ w 2021 roku była na to dobra okazja.
Jednak tylko dla porównania: dysponujemy podobnym dochodem gospodarstwa domowego jak Wy, moja nieruchomość jest mniej warta, mieszkamy w znacznie tańszym regionie, a nasze dzieci zamieszkują z nami jeszcze około 6 lat, jeśli nie będą się uczyć lokalnie, więc u mnie jest już widoczne, że w ciągu maksymalnie 8-10 lat znów się jej pozbywam. Do tego czasu będę miał z powrotem - niemal przypadkiem - spłacone pełne zadłużenie, co minimalizuje moje ryzyko kontynuacji.
- By Alex [CryptoMod]