Capital Investment 4

[Mule]

Cześć,

z powodu niespodziewanego wsparcia finansowego chcemy zakupić własne mieszkanie i obecnie rozważamy, co jest możliwe. Dotąd nie byliśmy jeszcze w żadnym banku, ale sprawdziliśmy warunki online. Nie jesteśmy koniecznie związani z bankiem lokalnym, ale możemy także rozważyć skorzystanie z jednego z większych pośredników kredytowych.

Dane: Mamy 29 i 33 lata, jesteśmy małżeństwem i nie planujemy dzieci.
Nasze miesięczne dochody wynoszą 5600 netto, z czego 2700 pochodzi od urzędnika na czas nieokreślony (po odliczeniu składki na PKV), w przyszłym roku możemy spodziewać się wzrostu o około 300 € netto ze względu na awans i stopnie wiekowe, bez uwzględnienia aktualnej rundy negocjacji płacowych. Nie mamy żadnych kredytów, oba auta są opłacone. Nasza historia kredytowa w Biurze Informacji Kredytowej wygląda dobrze, ale jest też dość pusta, ponieważ dotąd poza umowami na telefony komórkowe nie mieliśmy żadnych kredytów.
Chcemy użyć 200 000 €, jako wkład własny. Dodatkowo mamy oszczędności w wysokości około 70 000 €, których nie chcemy używać do finansowania, lecz na ewentualne prace renowacyjne.

Ze względu na ograniczone umiejętności w zakresie remontów szukamy nieruchomości, która jest już w dobrym stanie. Malowanie ścian czy położenie nowej podłogi potrafimy zrobić sami, a nawet nieszczelna silikonowa fuga nie stanowi dla nas problemu. Jednak zrobienie nowej łazienki na własną rękę przekracza nasze możliwości. Odpowiednie nieruchomości w okolicy kosztują od około 550 000 €, ale zakochaliśmy się w domku za 700 000 €.

Możemy zgodzić się na ratę aż do magicznych 40% dochodu, ponieważ oboje spodziewamy się wzrostu dochodów w kolejnych latach, a rodzina wyraziła gotowość pomocy w razie potrzeby. Portal nieruchomości uważa finansowanie za wykonalne, ale oczywiście z niską stopą spłaty w wysokości 1% i długim okresem kredytowania.
Jako że nie mieliśmy jeszcze żadnych kredytów i jesteśmy nowicjuszami w branży nieruchomości, czujemy się niepewnie w tej kwestii. Z wzrostem wynagrodzeń i elastyczną umową kredytową możliwe byłoby zwiększenie spłaty w kolejnych latach. Chcielibyśmy spłacić kredyt do emerytury.

Co o tym sądzicie? Realistyczne podejście czy marzenie?

[Alex [CryptoMod]]

Cześć,
to by się sprowadziło do płatności w wysokości 2.000 EUR, co z obecnymi dochodami zazwyczaj nie powinno być problemem.

A jak teraz w Niemczech z tą ustawą dotyczącą ogrzewania? Czy musicie zwrócić uwagę na coś przed zakupem, co może na Was zaciążyć kosztami?

[NaTwoim13]

Urzędnik, dochód netto 5 600 (5 900) euro, brak kredytów oraz posiadanie 200 000 euro kapitału własnego wydają mi się na początek dobrym punktem wyjścia.

1) Powinno być możliwe określenie, co - jeśli ma to być zrobione w ramach zakupu - wymaga modernizacji/remontu i te koszty, uwzględniając dodatkowe 70 000 euro kapitału własnego, należy włączyć do planu finansowego.
2) W jakim regionie/mieście - z uwagi na potencjalne dotacje od władz lokalnych i regionalne banki - ma zostać zakupiona nieruchomość?
3) Czy już są dzieci, czy też są planowane?

@Hermueller

Najpierw nie jest się do niczego zobowiązanym, ale należy zwrócić uwagę na stan ogrzewania. Ogrzewanie, które działa i może wymagać naprawy, jest inaczej oceniane niż stare ogrzewanie, które ma już najlepsze lata za sobą i w najbliższej przyszłości powinno zostać wymienione lub nawet musi być wymienione!

[Mule]

Dziękuję za odpowiedzi!

Dokładnie, żadnych kredytów ani umów Leasingowych. Tylko umowa na telefon z urządzeniem, jednak nie mogę powiedzieć, czy jest to uważane za kredyt w tradycyjnym sensie.

Co do Twoich pytań:

Szukamy domów, które są już w miarę dobrze utrzymane. Klasa energetyczna D lub lepsza, ogrzewanie już zmodernizowane. Czy ma sens uwzględnianie drobnych pozostałości, takich jak remont łazienki czy nowa kuchnia, w kredycie? Finansowalibyśmy to z rezerwy 70 tysięcy, aby nie płacić odsetek. Dla nas są to rzeczy, które można zrobić w ciągu kilku lat. Kilka lat brzydkich kafli czy podobnych rzeczy nie przeszkadzałoby nam.

Obszar to Bawaria/Frankonia Środkowa. Wypadamy z programu BayernLabo i wsparcia mieszkaniowego, ponieważ przekraczamy limity dochodowe i szukamy co najmniej 150 metrów kwadratowych (mamy dość duże wymagania miejscowe na 2 osoby z powodu hobby i konieczności posiadania 2 biur).

Co do 3: Jak dotąd nie mamy dzieci i nie planujemy ich mieć.

[6Bankkaufmann]

Cześć Mule
Twoje dane finansowe są doskonałe.
Przy cenie zakupu w wysokości 550 000 EUR i zakładanych kosztach zakupu w wysokości 10% = 50 000 EUR, mamy ogólną kwotę 600 000 EUR.
Po odjęciu Twojego kapitału własnego w wysokości 200 000 EUR pozostaje kwota kredytu w wysokości 400 000 EUR.
Możesz łatwo związać tę kwotę kredytem na 20 lat, z oprocentowaniem 2% i ratą wynoszącą nieco poniżej 1 800 EUR.
Czy to nie pasuje do Twoich potrzeb?

W przypadku kredytu na Twoją inną wymarzoną nieruchomość o wartości 700 000 EUR i zakładanego kredytu w wysokości 550 000 EUR, przy 20-letnim związaniu z oprocentowaniem 2% i 1% spłaty, rata wynosiłaby ponad 2 500 EUR, a przy spłacie 1% wynosiłaby niecałe 2 000 EUR.

Faktycznie 1% spłaty jest nieco mało z punktu widzenia spłaty.

[Zapp73]

Szukamy domów, które już są w miarę w dobrym stanie. Klasa energetyczna D lub lepsza, ogrzewanie już zmodernizowane. Czy ma sens uwzględnienie drobnych pozostałych rzeczy, takich jak remont łazienki czy nowa kuchnia, w kredycie? Finansowalibyśmy to z rezerwy 70k, aby nie płacić odsetek. Dla nas to rzeczy, które można zrobić przez lata. Kilka lat brzydkie płytki czy coś podobnego nie przeszkadzałoby nam.

Przepraszam, ale moim zdaniem klasa energetyczna „D” i „w miarę w dobrym stanie” się wzajemnie wykluczają. D to klasa, która w ciągu ostatnich 2 lat straciła najwięcej na wartości. Można by sądzić, że można tam teraz tanio kupić – ale trzeba się liczyć z kosztami remontu. A te nadejdą. Przy klasie E i gorszej, sprawa jest już przesądzona, tam upada/przychodzi rozbiórka lub gruntowny remont, od klasy C lub lepszej, ma się przynajmniej 10 lat spokoju.

D jest więc obecnie moim zdaniem klasą budynków dla hazardzistów i energetycznie też niekorzystną. Jeśli kupisz D i zrobisz tylko niewielki remont, koszty energii pozostaną wysokie. D można/ należy więc rozważyć tylko wtedy, gdy remontuje się co najmniej do klasy B i to się opłaci. Do tego należy jednak oszacować, co w ogóle jest możliwe w takim budynku.

[Mule]

Dziękuję Zapp73 za wskazówkę. Szukamy domu na obrzeżach miasta, nowe osiedla nie wchodzą w grę. W okolicy G/H znajduje się wiele istniejących budynków, dlatego uważamy, że D jest stosunkowo dobrze ocenianym miejscem, chociaż oczywiście lepiej zawsze jest lepiej.
@Bankkaufmann, czy istnieją także rozwiązania pośrednie, takie jak spłata równa 1,5%?

[Marc2512]

Istnieją również dostawcy z taryfikacją 0,25%... czyli 1,75%, 1,25% itp., obecnie u mnie wynosi to 7,25% w ING

[2titan1981]

Jeśli naprawdę nie jesteście zbyt zdolni manualnie, zdecydowanie zalecam zwrócenie uwagi na klasy efektywności energetycznej C i lepsze, a podczas oględzin w drugiej lokalizacji lepiej wziąć z sobą rzeczoznawcę, który od razu powie, jakie koszty mogą was czekać w przyszłości. Będziecie musieli dużo pracy zlecać wykonawcom przy domu z klasy D i to trzeba będzie opłacić... oprócz tego musicie także uwzględnić znaczne koszty dodatkowe 3€/(m²*mies.) za samo mieszkanie tam (bez remontu). Należy również odłożyć coś na modernizację, im więcej musicie zlecić i nie możecie zrobić sami, tym więcej oczywiście. Obecnie wydaję około 10.000€ rocznie na remonty na własną rękę, albo na to, co inaczej trzeba przekazać. Z tym sobie dobrze radzę i myślę, że za kilka lat odwrócę Dom do góry nogami. Już teraz udało mi się znacznie zmniejszyć zużycie. Większość zrobili regulując ogrzewanie, przynajmniej u mnie to pomogło, zostało ono wymienione tuż przed sprzedażą, ale nie było poprawnie ustawione... Bez hydraulicznej regulacji, która powinna być częścią nowego ogrzewania i całkowicie przestawione i niezgodne z naszym zapotrzebowaniem. Jako kupujący Dom, to byłaby moja pierwsza przewinęła i wtedy zamówiłbym doradcę energetycznego dla harmonogramu remontu. W Waszym przypadku Dom nie powinien być od razu dostosowany dla osób niepełnosprawnych. Należy o tym pomyśleć i zaplanować już przed zakupem, sprawdzić czy jest to w ogóle możliwe. Nie planujecie dzieci, dlatego ktoś w późniejszym wieku może być zmuszony do opieki nad Wami... Drzwi muszą być dostosowane do wózka inwalidzkiego itp. W niektórych domach jest to niemożliwe lub bardzo kosztowne... Przy okazji... nasi sąsiedzi mają taki sam problem z mniejszym domem, planującym podobny styl życia jak Wy. Teraz są w złej sytuacji, ponieważ nie są zbyt zręczni manualnie i potrzebują fachowców do wszystkiego. Ona ma teraz wypalenie zawodowe i nie może już pracować... Jest to teraz widoczne z zewnątrz. Dach garażu przecieka, plisy w starych oknach, teraz konieczna jest wymiana okien... Piwnica przecieka, woda wchodzi do piwnicy, komin musi być wyremontowany, ogrzewanie nadal jest z tego samego roku co budowa i jest już przeterminowane. Górna izolacja podłogi musi być wymieniona, instalacja elektryczna nadal jest zgodna z rokiem budowy, ostatni sztorm uszkodził kilka dachówek, przy ulewnym deszczu woda spływa do piwnicy przez zewnętrzne schody piwniczne, ponieważ nachylenie przed schodami już nie pasuje... Teraz położyli kilka worków z piaskiem przed schodami. Kolejny raz zsunął się po schodach, bo potknął się o worki z piaskiem... Nie są w stanie zarobić tyle pieniędzy we dwójkę, ile muszą teraz wydać na sprawy, które muszą teraz załatwić... Dlatego lepiej wybierzcie C i lepsze, jeśli nie macie zbyt dużej wprawy w pracach domowych lub nie ma kogoś, kto by pomógł. To przesuwa to, co trzeba zrobić, ale oczywiście tylko w przyszłość. Wkrótce klasa energetyczna C stanie się nowym F i całość zacznie się od nowa... To jest moje doświadczenie oraz doświadczenie mojego najbliższego otoczenia... Ciekawy jestem, jak inni bezpośredni sąsiedzi po drugiej stronie zaadoptują się do swojego nowego domu. Przy dużych kwotach raczej wybrałbym oprocentowanie w okolicach 2-3%. Chce się też kiedyś skończyć z spłatą. Jednak przy takich stopach procentowych może być trochę sportowo.