Capital Investment 4

[Andy1972]

Cześć,
Chodzi o sprzedaż nieruchomości (Dom z 1960 roku, wymaga remontu) w rodzinie za cenę sprzedaży określoną w ekspertyzie z 2016 roku.

Ceny gruntów wzrosły od tego czasu, ale grają tam także inne czynniki, takie jak bieżąca sytuacja na rynku, oprocentowanie kredytów.

Czy ekspertyza z 2016 roku jest zbyt wysoka i czy powinienem domagać się najnowszej? Czy cena z 2016 roku jest odpowiednia?

Czekam na odpowiedź!

[BenniG]

W ciągu 8 lat może się wiele wydarzyć - zarówno pozytywnych, jak i negatywnych rzeczy. Jeśli nic nie zostało zrobione, to z całą pewnością negatywny rozwój.

[Andy1972]

Niemniej jednak cena orientacyjna ziemi zdecydowanie wzrosła ...

[Zapp73]

Osiem lat temu kwestia efektywności energetycznej nie miała tak dużego wpływu na wartość jak dzisiaj. To, czy i w jakim stopniu ma wpływ, zależy od stanu domu w roku 2016 i od przeprowadzonych od tego czasu ewentualnych inwestycji - lub ich braku. Może się zdarzyć, że wykorzysta się opinię z 2016 roku jako podstawę i dokona tylko kilku drobnych dostosowań, ale może też być konieczne wykonanie praktycznie całkowicie nowej opinii.

Przy normalnym, typowym rozwoju wartość domu powinna jednak wzrosnąć w porównaniu z rokiem 2016 - normalny rozwój zakłada jednak również, że nie ma nadmiernego zaniedbania konserwacyjnego i tego nie da się ocenić bez osobistej wizyty.

[Sellicando]

Cześć, w pierwszym kroku zaktualizowałbym ekspertyzę do dzisiejszej wartości. Możesz zrobić to samodzielnie w wielu szczegółach. Prawdopodobnie ekspertyza została stworzona za pomocą metody wartości rzeczowej. Wartość budynku zmienia się (bez remontów) w ciągu 8 lat o około 10% w dół (obecnie przyjmuje się łączny okres użytkowania 80 lat). W ekspertyzie zazwyczaj nie ma to duże znaczenia. Ważniejsza jest wartość gruntowa, ponieważ na przestrzeni lat na pewno wiele się tam zmieniło. Najważniejszym punktem jest współczynnik wartości rzeczowej. Znajduje się on na stronie z rachunkami na samej dole, jeszcze przed wartością rynkową. Możesz zadzwonić do biura rzeczoznawcy majątkowego swojego miasta/gminy i poprosić o aktualny współczynnik wartości rzeczowej dla domu. Prawdopodobnie zostanie podany tylko w formie zakresu, ale to przynajmniej wartościowy punkt odniesienia.
Następnie obliczasz poprzednią wartość budynku o około 10%
Następnie obliczasz poprzednią wartość gruntu: nowa wartość gruntu * powierzchnia działki
Z tymi dwoma wartościami zastępujesz stare wartości z obliczeń wartości rzeczowej.
Następnie w obliczeniu wprowadzasz aktualny współczynnik wartości rzeczowej (np. Dom, budynek i teren zewnętrzny są warte 300 tys. EUR * 1,10 współczynnik wartości rzeczowej = szacowana wartość obrotowa 330 tys. EUR)
Teraz masz punkt odniesienia, czy ekspertyza z 2016 roku jest dla Ciebie dobra, czy zła.
Mam nadzieję, że nie było zbyt skomplikowane wytłumaczenie - powodzenia.

[Zapp73]

Cześć, w pierwszym kroku zalecałbym zaktualizowanie ekspertyzy do dzisiejszej wartości. Możesz to zrobić samodzielnie w wielu szczegółach.

Nie można tego tak po prostu zalecić do samodzielnej realizacji. Może to zadziałać, ale może również spektakularnie spełznąć na niczym, zwłaszcza jeśli chodzi o nieruchomość do remontu z lat 60.

Przepraszam, że tak jasno i bez ogródek to formułuję, ale kto zaleca coś takiego w sposób tak ogólnikowy osobie oczywiście niezorientowanej w temacie wyceny nieruchomości, ten kompletnie nie ma pojęcia o wycenie nieruchomości.

[Sellicando]

@ Zapp73, oszczędź sobie tego sorry, jeśli potraktujesz to osobiście...

Pytanie Andyego nie dotyczyło dokładnej wartości domu dzisiaj, lecz czy ekspertyza z 2016 roku może stanowić podstawę dla obecnego cen szacunkowych.

Jeśli zakłada się, że od tego czasu Dom nie był remontowany, ale także nie uległ znaczącej degradacji, to czysta wartość budynku z rokiem budowy 1960 bardzo często nie odgrywa kluczowej roli w ekspertyzie.

To, co często ma znaczenie, to wartość działki. Moim zdaniem wzrosła ona niedawno niemal wszędzie w Niemczech (źródło: np. Raport o rynku nieruchomości w Niemczech 2023, strona 170).

Co prawdopodobnie również może wzrosnąć w zależności od lokalizacji i rynku nieruchomości, to czynniki wartości rzeczowej. One określają, jak modelowo obliczona wartość budynku ma się do jego rzeczywistej ceny sprzedaży. To zadanie komisji podatkowej, która może (między innymi w zależności od wielkości rynku nieruchomości, za który odpowiadają) podać ci zakres czynników wartości rzeczowej.
Ten czynnik wartości rzeczowej teoretycznie dopasowuje wartość dotychczas obliczoną przez eksperta do sytuacji rynkowej, dokonując mnożenia obliczonej dotychczas wartości rzeczowej przez ten właśnie czynnik.
Teraz z pewnością potrafisz sobie wyobrazić, jak czynnik wartości rzeczowej z 2016 roku np. o wartości 1,1 w porównaniu do czynnika z 2022 (lub 2023) np. o wartości 1,3 może wpłynąć na różnicę w ogólnym wyniku (w tym przypadku plus 20%).

Więc - aby uniknąć krytycznych komentarzy - jeśli chcesz poznać dokładną wartość nieruchomości, zleć zadanie ekspertowi. On zazwyczaj zna rynek i wszystkie aspekty prawne - a od 2021 roku wiele się zmieniło. Ma również doświadczenie w zakresie wpływu kwestii energetycznych itp. na wartość w Twoim regionie.

Jeśli jednak chcesz orientacyjnie dowiedzieć się, czy nieruchomość w 2016 roku była prawdopodobnie warta więcej czy mniej niż w 2024 roku, metoda opisana powyżej dostarczy Ci pierwszego punktu odniesienia.

Czy wyniki są zbyt zbliżone? Nie otrzymałeś dobrych informacji od komisji podatkowej? Masz wątpliwości co do postępowania, kwestii energetycznych itp.? Zapytaj eksperta! Wtedy pieniądze wydane na aktualizację będą dobrze zainwestowane.

[NaTwoim13]

Pytanie Andyego nie dotyczyło dokładnej wartości domu dzisiaj, ale czy opinia z 2016 roku może być podstawą do określenia dzisiejszej ceny sprzedaży.

Jasne, wartość oszacowana w opinii z 2016 roku nie może w ogóle określić dzisiejszej wartości ani ceny sprzedaży!

[Zapp73]

@ Zapp73 oszczędź sobie tego przepraszam, jeśli potem zaczniesz być osobisty...

Pytanie Andyego nie dotyczyło dokładnej wartości domu dzisiaj, ale czy ocena z 2016 roku może być odpowiednią podstawą do określenia dzisiejszej ceny sprzedaży.

Zakładając więc, że od tego czasu Dom nie był remontowany, ale też znacząco się nie pogorszył, czysta wartość budynku z datą budowy 1960 bardzo często nie odgrywa kluczowej roli w ocenie.

To, co często ma znaczenie, to wartość gruntów. Moim zdaniem w niemal każdym miejscu w Niemczech częściowo wzrosła. (Źródło np. Raport o rynku nieruchomości w Niemczech 2023) Strona 170.

To, co również może wzrosnąć w zależności od lokalizacji i rynku nieruchomości, to czynniki wartości rzeczowej. Wyrażają one, jak stosunek wartości obliczonej modelowo budynku do jego rzeczywistej ceny sprzedaży. To zadanie komisji ds. ekspertyz, które mogą (w zależności m.in. od wielkości rynku nieruchomości, za który są odpowiedzialne) podać Ci zakres czynników wartości rzeczowej.
Ten czynnik wartości rzeczowej teoretycznie dostosowuje wówczas wartość obliczoną dotychczas przez biegłego do sytuacji rynkowej. Dotyczy to poprzez pomnożenie dotychczasowej wartości rzeczowej z właśnie tym czynnikiem.
Teraz pewnie sobie wyobrażasz, jaka różnica może wyniknąć w całkowitym wyniku, gdy czynnik wartości rzeczowej z 2016 roku wynosi np. 1,1, a z 2022 (lub 2023) np. 1,3 (w tym przykładzie plus 20%).

Więc - aby uniknąć krytycznych komentarzy - jeśli chcesz poznać dokładną wartość nieruchomości, zatrudnij biegłego.

Mała wskazówka: jestem biegłym.

I nigdy nie wpadłbym na pomysł, aby po prostu zaktualizować ekspertyzę z 2016 roku za pomocą kilku dostosowań... ogólnie... do stanu z 2024 roku lub sugerować to laikowi.

Tobie to już przyszło do głowy.