Capital Investment 4

[Sam49]

Hej, mam następujące pytanie i liczę na Państwa ocenę, czy moje zamierzenie jest możliwe:

Jestem samozatrudniony od roku (jednoosobowa działalność w sprzedaży), średnio 5-8 tys. miesięcznie.
Kwiecień 23 - Marzec 24 = wynik przedsiębiorstwa 70 tys.

Moja żona jest zatrudniona na stałe, zarabia 2,4 tys. plus 500 euro z pracy na pół etatu. Czyli 2,9 tys. netto.

Wiek 28 i 29 lat.

Interesujemy się zakupem mieszkania własnościowego (110 m², 4 pokoje, rok budowy 1973) kosztującego 160 tys. Jednakże potrzeba w niego zainwestować co najmniej 30-40 tys. Nowa instalacja elektryczna, łazienka, ogrzewanie podłogowe, podłoga, ściany, częściowe przełomy...

Mogę wnosić wkład własny w wysokości 10%. Teoretycznie mamy więcej, ale nie chcemy tego dotykać, ponieważ jest zainwestowane w akcje, złoto itp. (28 tys. w akcjach, 35 tys. na koncie firmowym, 10 tys. w złocie)

Czy w ogóle dostalibyśmy kredyt?

Jakie są tutaj możliwości?

kredyt tylko na żonę. Albo żona jako główny kredytobiorca, a ja jako drugi. Czy to może nawet być niekorzystne ze względu na samozatrudnienie? Jak najlepiej to rozwiązać? Banki w ogóle uwzględniają moje dochody? Nie mam jeszcze rozliczenia podatkowego ani nic podobnego, tylko BWA i rachunek zysków i strat za ostatni rok obrotowy.

Czy można sfinansować remont/modernizację? Drugi kredyt na remont znacznie zwiększyłby miesięczne obciążenia.

Będę wdzięczny za odpowiedź

Pozdrawiam

[Zapp73]

Cześć,

rok samodzielnej działalności jest praktycznie ignorowany przez banki, dlatego dochód Twojej żony jest traktowany jako fundament, a Twoje dochody są dodatkowo brane pod uwagę. Na początek jesteś związany ze swoim bankiem, jeśli już tam masz kredyty na działalność samodzielnościową. Jeśli tak nie jest, powinieneś przyjrzeć się swojej zdolności kredytowej lub procedurom w banku, w którym chcesz prowadzić swoją działalność samodzielnie. Osobiście mam konto w dwóch lokalnych bankach spółdzielczych, czyli SpaKa/VoBa/Raiff i tym podobne, ponieważ osobiście nawiązują kontakt lokalnie i w niektórych kwestiach są bardziej pragmatyczni niż zewnętrzne lub duże banki mające siedzibę we Frankfurcie lub gdzie indziej.

W przypadku kredytów - obojętnie jakiego rodzaju i wysokości - zawsze chcą samoopisu plus co najmniej 3 lata sprawozdań finansowych lub zeznań podatkowych z poprzednich lat plus ostatni wstępny raport finansowy. I musisz to zrobić z każdym bankiem osobno.

Powinieneś także samodzielnie obliczyć, co oznacza faktycznie 70 tys. EUR netto i ewentualnie określić, czy Twoje obroty/zamówienia pozostaną na podobnym poziomie, będą silnie się zmieniać czy można oczekiwać wzrostu. Musisz ostatecznie odjąć od tych 70 tys. EUR brutto

składki na ubezpieczenie zdrowotne, rentowe, wypadkowe, podatek dochodowy

oraz

odpisy/amortyzacje

i ponownie je dodać. Odpisy masz bezpośrednio na koncie, więc są częścią 35 tys. EUR, które masz na koncie. Są one również uwzględnione w sprawozdaniach finansowych i jeśli nie wypłacasz więcej, niż wpływa, to część z nich znajduje się w Twoim nadmiarze płynności (może być inaczej nazwane w Twoim sprawozdaniu).

Obliczenia powyżej dają w przybliżeniu Twoje wynagrodzenie netto i jeśli masz jeszcze kredyty (!) na samochody firmowe itp., będą one spłacane z tego netto i zmniejszą w ten sposób kwotę, którą możesz wciąż przeznaczyć na kredyt hipoteczny lub kwotę, którą bank uważa, że jesteś w stanie długoterminowo obsłużyć.

Musisz sam oszacować, jak duża jest zmienność Twojego modelu biznesowego i ile gotówki potrzebujesz do zarządzania firmą. Wydaje mi się, że dla jednego dystrybutora to dość dużo, ale ostatecznie to Twoja decyzja. Dla porównania: na każde miejsce pracy mam około 10 tys. EUR w formie kredytu bieżącego/gotówki, ale moje przychody/wystawianie faktur są prawie codzienne. Gdybym był tobą, miałbym tylko 10 tys. EUR gotówki na koncie i dodatkowy kredyt bieżący o wartości kolejnych 10 tys. EUR. Jednakże nawet na kredyt bieżący najpierw musisz pójść do banku i ten musi przyznać Ci tę kwotę. Na początku może to nie być takie proste - jeśli pozostaniesz na rynku przez 10 lat i nie będziesz mieć opóźnień w spłatach, banki na końcu będą z ciebie zadowolone.

[6Bankkaufmann]

Hallo Sam49, witaj w tym forum.
Jeśli chodzi o wniosek finansowania, chętnie dokonam oceny.
Przy kosztach w wysokości 160 000 EUR plus 40 000 EUR na remont i dodatkowe koszty nabycia, wszystko wydaje się być przystępne.
Z zarobkiem Twojej żony w wysokości 2 400 EUR oraz dodatkową pracą na 500 EUR, konieczne jest szczegółowe zbadanie, jak długo trwa już ta praca dorywcza. Sytuacja jest trudna, gdy finansowanie ma być pokazane tylko na podstawie dochodu Twojej żony i przy zaledwie 10% wkładu własnego, o którym piszesz.
Jednakże możliwe jest również uzyskanie kredytu tylko na podstawie dochodu Twojej żony.

Dobrze, że jesteś zamożny, nie posiadasz kredytów ratalnych, a Twoje majątek wynosi 73 000 EUR zgodnie z Twoim wykazem. To świetnie.

Jak to wygląda? Czy mógłbyś ewentualnie pokryć dodatkowe koszty nabycia nieruchomości jak podatek od nabycia nieruchomości, prowizję dla pośrednika oraz opłatę notarialną ORAZ jeszcze 10% ceny nieruchomości (16 000 EUR)? Byłoby to korzystne z punktu widzenia oceny kredytowej na podstawie dochodu Twojej żony oraz warunków dotyczących oprocentowania.

W przeciwnym razie, dopóki nie dostarczysz żadnych decyzji podatkowych, Twój dochód będzie służyć jedynie jako bufor.

[Sam49]

Dziękuję za Państwa odpowiedzi.

Moja żona ma już kilka lat pracę na pół etatu. Jednak pełny etat zaczęła dopiero w sierpniu ubiegłego roku.

Muszę jednak wspomnieć, że moja żona jest w ciąży. Mogę jednak spokojnie poradzić sobie z ratą kredytu sam. Nie jesteśmy zobowiązani informować banku o tym, jeśli dobrze to zrozumiałem.

Nie chcieliśmy przeznaczyć na wkład własny więcej niż 10%, ponieważ inwestycja kapitałowa przynosi dobre zyski. Czy zmiana tego warunku sprawi, że warunki kredytowania ulegną drastycznemu pogorszeniu?
Poza tym nie mamy żadnych innych kredytów ani zobowiązań finansowych. Posiadamy dwa auta, opłacone gotówką. Również pod względem działalności gospodarczej nie mam kredytów ani innych zobowiązań. Jestem z tego punktu widzenia absolutnie czysty.
Ja osobiście na działalności gospodarczej nie mam dużych wydatków. Są to głównie koszty paliwa, zużycia oraz ubezpieczeń.

Jednak obecnie martwi nas sprawa dodatkowych kosztów związanych z remontem. Czy banki generalnie zgadzają się na to? Ja osobiście sądzę, że wartość nieruchomości w wyniku naszych planów wzrośnie znacząco ponad 200 tys. funtów.

Chcielibyśmy zrobić wiele rzeczy samodzielnie lub na czarno. Czy banki będą wymagały rachunków za wszystkie rzeczy, które zostały zrobione lub zostaną wykonane?

W ostateczności nasi teściowie mogliby stać się poręczycielami kredytu, posiadają oni nieruchomość opłaconą (>400 tys. funtów).

[NaTwoim13]

Spodziewam się pozytywnej decyzji kredytowej, choć pozostaje kwestia zobowiązań kredytowych.

Nie trzeba koniecznie informować o ciąży, finansowanie kredytów modernizacyjnych, zwłaszcza jeśli wlicza się pracę własną, nie stanowi problemu.

[Zapp73]

Dziękuję za odpowiedzi.

Moja żona pracuje na pół etatu od kilku lat. Natomiast pełnoetatową posadę ma dopiero od sierpnia zeszłego roku.

Muszę jednak wspomnieć, że moja żona jest w ciąży. Ratę kredytu mogę jednak spłacać sam. Nie jesteśmy zobowiązani informować banku o tym, jeśli dobrze to zrozumiałem.

Nie sądzę, ale będziecie mieli straty z tytułu utraconych zarobków oraz dodatkowe koszty związane z dzieckiem, ale z drugiej strony otrzymacie również świadczenie rodzinne. Jednak świadczenie rodzinne możesz uwzględnić w finansowaniu tylko wtedy, gdy ciąża zostanie otwarcie przekazana.





Nie chcieliśmy zaciągnąć kredytu na więcej niż 10%, ponieważ inwestycja kapitałowa przynosi dobre zyski. Czy poprawią się warunki kredytu w znacznym stopniu?


Tak.





Aktualnie zmartwienie sprawia nam kwestia dodatkowych kosztów związanych z remontem. Czy banki zazwyczaj na to przymykają oko?


Zależy. Oceniana jest jedynie cena zakupu, czyli 160 tys. euro, według wyceny banku będącej ok. 70-80% tej kwoty. Dodatkowy kredyt na remont musi być rozpatrzony osobno.





Osobiście uważam, że wartość nieruchomości wzrośnie znacząco z uwagi na nasze plany.


Dlaczego tak sądzisz? Czy jesteś fachowcem od remontów? Pracujesz w branży nieruchomości?





Chcielibyśmy zrobić wiele rzeczy samodzielnie i pod stołem. Czy banki wymagają faktur za wszystkie prace, które zostały wykonane lub będą wykonywane?


Samodzielne wykonanie prac zwiększy wartość nieruchomości tylko wtedy, gdy zostaną one wykonane fachowo. A ty potrafisz? Jesteś samozatrudniony, stracisz dochód, dziecko w drodze...

Banki będą wypłacać kredyt na remont tylko na podstawie udokumentowanych wydatków. Pisanie na forum, że chce się dużo zrobić pod stołem - no cóż. Takie rzeczy się z reguły zachowuje dla siebie, nie oczekujesz tutaj porady o unikaniu podatków. Będziesz więc potrzebował faktur od profesjonalnych wykonawców lub przynajmniej za zakup materiałów oraz dokumentacji fotograficznej prac wykonanych samodzielnie. Bank finansujący prawdopodobnie przeprowadzi również przynajmniej jedną wizytę na miejscu.





W ostateczności moglibyśmy poprosić teściów o udzielenie poręczenia kredytowego, którzy posiadają już opłaconą nieruchomość (wartą >400 tys. euro).


Lepiej unikać poręczenia, lepszym rozwiązaniem jest kredyt prywatny, który można otrzymać natychmiast.

[Sam49]

Nie wierz, ale wtedy będziecie mieli utratę dochodu oraz dodatkowe koszty związane z dzieckiem, z drugiej strony otrzymacie także zasiłek rodzinny. Zasiłek ten można oczywiście uwzględnić w finansowaniu jedynie wtedy, gdy ciąża zostanie otwarcie skomunikowana.



Tak.



Tak, ale. Ocena obejmuje jedynie cenę zakupu, czyli 160 tys. € z wartością zabezpieczenia bankowego, około 70-80%. Dodatkowy kredyt na remont musi zostać rozpatrzony oddzielnie.



Dlaczego ...? Jesteś rzemieślnikiem? Pracujesz w branży nieruchomości?



Samodzielne wykonanie prac zwiększy wartość jedynie wtedy, gdy samodzielne prace mogą być wykonane w sposób fachowy. Potrafisz? Praca na własny rachunek, utrata dochodu, dziecko w drodze ...

Banki będą wypłacać kredyt na remont - jeśli zostanie zatwierdzony - jedynie na podstawie udokumentowania częściowo. Pisząc na forum, że chcesz wiele rzeczy zrobić nieoficjalnie - cóż. Zazwyczaj zachowuje się to dla siebie, nie powinieneś oczekiwać tutaj porady w sprawie unikania opodatkowania. Musisz więc mieć faktury od firm specjalistycznych lub przynajmniej dotyczące zakupu materiałów i dokumentację zdjęciową dotyczącą twoich prac własnych. Finansujący bank przeprowadzi także co najmniej jedno lokalne sprawdzenie (lub sprawdzi).



Poręczenstwo powinno być wykluczone, kredyt prywatny jest możliwy i natychmiastowo pomaga.

W odniesieniu do pierwszego punktu:

Jednakże nie zmienia to obciążenia finansowego, ponieważ już teraz płacimy 1.200 euro czynszu.

Drugi punkt:

kredyty, nawet jeśli są rozpatrywane oddzielnie, będą miały te same warunki co okres kredytowania i stopa procentowa, przypuszczam?

Trzeci punkt:

Mieszkanie jest obecnie w stanie z lat 70., wszędzie są drewniane panele, podłoga retro, łazienka itp.
W tym samym budynku jest mieszkanie o 20 m2 mniejsze, w nieco lepszym stanie, ale niezbyt nowoczesne, wycenione na 210.000K. Chcielibyśmy zaaranżować mieszkanie tak, aby było naprawdę jak nowe. Otwarta przestrzeń dzienna-jadalna, prysznic na poziomie gruntu, ogrzewanie podłogowe, nowa instalacja elektryczna itp.

Czwarty punkt:

Proste prace wykonuję sam, wiele rzeczy fachowo poprzez przyjaciół. Mam dobre kontakty, znam elektryków, suchą zabudowę, glazurników itp.

Piąty punkt:

Cóż, nie chwalę się moimi danymi kontaktowymi. Chodzi o to, że mam dobre kontakty i mam kogoś dla każdej dziedziny, kto wykona to fachowo za ułamek ceny. Większość pracy przygotuję sam, wyburzenia, oczyszczanie, przebicia. Ciągnięcie kabli elektrycznych, przeprowadzanie kable, szpachlowanie itp.

Ostatecznie zapłacę za to tylko ułamek, niż gdybym zlecił wszystko firmom. Musisz być otwarty. Jak to się w końcu potoczy, to inna sprawa. Musi być dofinansowane, nie chcę finansować modernizacji z kapitału własnego.

Jeśli ostatecznie będzie to mieszanka ogromnej ilości mojej pracy, materiałów i faktur rzemieślników, to tak będzie.