Capital Investment 4

[TomTom24]

A i B ustalają sprzedaż nieruchomości na kwotę 450 000 € do A. A płaci B miesięcznie 2500 € przez okres 15 lat, co stanowi rodzaj pożyczki bez odsetek.

Jak można ułożyć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości między A i B (niebędącymi krewnymi, tylko sąsiadami), która przewiduje raty bez odsetek (lub minimalnymi odsetkami) przez 15 lat, bez wpadania w pułapkę podatkową (np. podatek od darowizn w wysokości 5,5%)? Czy taka opcja w ogóle jest możliwa?

[6Bankkaufmann]

@TomTom24, to naprawdę świetne pytanie dla zaangażowanego notariusza, co nie?

[wary]

A i B ustalają cenę zakupu nieruchomości na kwotę 450 000 €, którą A ma kupić od B. A płaci B co miesiąc 2500 € przez okres 15 lat i tym samym otrzymuje rodzaj pożyczki bez odsetek.

Jak można sformułować umowę kupna-sprzedaży nieruchomości między A i B (niebędącymi krewnymi, tylko sąsiadami), która przewiduje bezodsetkowe (lub minimalne odsetki) raty przez 15 lat, nie wpadając przy tym w pułapkę podatkową (np. podatek od darowizny w wysokości 5,5%)? Czy taka sytuacja w ogóle jest możliwa?

Kiedy ma się odbyć nabycie własności? Czy cena kupna ma być udzielona w formie pożyczki, czy raczej mówimy o zakupie na raty?

Jeśli chodzi o pożyczkę, należy uwzględnić odsetki. Więc obliczyć wstecz, ile ma zostać zapłacone na końcu i jaką cenę początkową trzeba ustawić, aby pozostała przestrzeń na odsetki.

Oczywiście, działa to tylko wtedy, gdy cena kupna pozostawia lekką elastyczność w dół, ponieważ w przeciwnym razie może wystąpić częściowa darowizna nieruchomości. Urząd skarbowy wątpiłby wówczas, czy cała transakcja kupna może być oceniona na podstawie tego, czy znacząco odbiega od standardowego rynku.

Jeśli na końcu zostanie (częściowa) darowizna powyżej limitu zwolnienia, trzeba będzie zapłacić podatek od darowizny.

[TomTom24]

Dziękuję za wasze odpowiedzi.

Zanim skontaktuję się z notariuszem, chcę najpierw dowiedzieć się, co w ogóle jest możliwe.

Przekazanie własności powinno odbyć się możliwie jak najwcześniej, a nie dopiero po uregulowaniu ostatniej raty. Według moich badań jest to możliwe poprzez wpis sprzedawcy do księgi wieczystej za pomocą hipoteki i klauzuli przeniesienia własności w przyszłości.

Następnie nieruchomość ma być wynajmowana jako Dom wakacyjny.

W zasadzie chciałbym nabyć nieruchomość możliwie bez odsetek. Czy rozliczam się z podatku od nabycia nieruchomości w Hesji w wysokości 6% w przypadku tzw. darowizny (5,5%)? Podatek od nabycia nieruchomości i podatek od darowizny wykluczają się nawzajem według moich badań.

Czy oznacza to konkretne obniżenie ceny zakupu na papierze o stopę procentową 5,5% przez 15 lat w przypadku darowizny.

np. Cena zakupu wynosi wtedy 310 000 € + koszty odsetek przez 15 lat przy oprocentowaniu 5,5% = około 140 tys. przy miesięcznej racie 2500 € (choć oczywiście sprzedawca musiałby zapłacić podatek od kapitałowych dochodów z tytułu wypracowanych odsetek)


W istocie byłoby to oficjalnie uregulowane umownie i opodatkowane w całości jako darowizna.

Czy tak właśnie sobie to wyobrażam?

Dziękuję nadal za dzielenie się waszą wiedzą ^^

[wary]

Obliczam podatek od nabycia nieruchomości w Hesji w wysokości 6% w przypadku tzw. darowizny (5,5%), prawda? Podatek od nabywania nieruchomości i podatek od darowizn, moim zdaniem, wzajemnie się wykluczają.

Nie. Nawet darowizny nieruchomości zasadniczo podlegają opodatkowaniu nabywcza w wysokości wartości.

Wyjątkiem są jedynie darowizny w ramach odpowiednich stosunków pokrewieństwa.






Cytat od TomTom24

To oznacza, że w praktyce w przypadku darowizny cena zakupu papierów musi być obniżona o stopę procentową 5,5% przez okres 15 lat.


To oznacza, że urząd skarbowy będzie sprawdzał, czy mamy do czynienia z częściową darowizną. Ma to miejsce wtedy, gdy świadczenie i zapłata znacząco się od siebie różnią.

[TessTCulls]

Nie. Nawet darowizny nieruchomości zasadniczo podlegają opodatkowaniu podatkiem od nabycia nieruchomości w wysokości wartości.

Wyjątkiem są tylko darowizny w ramach odpowiednich stopni pokrewieństwa.

Patrz tu na ustawę i znajdziesz odpowiedź:

Transakcje nabycia nieruchomości podlegające opodatkowaniu § 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od nabycia nieruchomości. Zawarcie umowy kupna nieruchomości jest taką operacją zgodnie z ustawą o podatku od nabycia nieruchomości.
Wyjątki od opodatkowania: § 3 pkt 2. ustawy o podatku od nabycia nieruchomości, wszelkie darowizny nieruchomości dokonywane między żyjącymi, zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn. Zasadniczo więc prawdą jest, że podatek od darowizny i podatek od nabycia nieruchomości się wykluczają, niezależnie od stopnia pokrewieństwa.






Cytat od wary

To oznacza, że urząd skarbowy sprawdzi, czy mamy tutaj do czynienia z częściową darowizną. Ma to miejsce w przypadku, gdy świadczenie a wzajemne świadczenie różnią się istotnie od siebie.


To w zasadzie prawda. Ale tutaj trzeba odróżnić dwie rzeczy: Cena zakupu domu wynosi 450 tys. zł, co jest raczej w ogólnie przyjętej relacji, więc nie można w tym raczej dostrzec mieszanej darowizny.
Inaczej sprawa ma się jednak z bezzwrotnym pożyczką. Cena zakupu domu zazwyczaj jest płacona natychmiast w jednej transzy. Umowa o spłacie w ratach jest dodatkową umową. Spłata rat odbywa się bezpłatnie (bez odsetek/wzajemnego świadczenia) i w tym można raczej dostrzec darowiznę w znaczeniu § 516 Kodeksu cywilnego (przekazanie, które wzbogaca kogoś w majątku). Oznacza to, że zaoszczędzone odsetki stanowią darowiznę.