Capital Investment 4

[Hypo]

Hej!

Zbieram się do zakupu nieruchomości (do użytku własnego, prywatnego i biznesowego) od moich rodziców.

Obecna realistyczna cena to 500 000 € (ustalona przez pośrednika).

Transakcja powinna być przeprowadzona jako kredyt ratalny o stałym terminie i oprocentowaniu na 20 lat.

Obecnie płacę 3500 € czynszu miesięcznie za całą nieruchomość.

W przyszłym tygodniu odbędzie się spotkanie z notariuszem w sprawie umowy kredytowej.

Ponieważ niedawno wziąłem wyższy kredyt na rozpoczęcie działalności dla mojej firmy, aktualnie prawdopodobnie nie dostałbym kolejnego, dlatego oferta moich rodziców jest dla mnie korzystna. Podatkowo będzie to dla mnie bardzo opłacalne, ponieważ oficjalnie moja żona będzie kupować Dom, a ja będę jej płacić wynajem biznesowy, który będzie można odliczyć podatkowo.

Jakie obecnie warunki są fair pod względem oprocentowania, dodatkowych spłat itp.?

Dziękuję za ocenę!

[2titan1981]

Jeśli ją kupisz, Dom również będzie jej należał, szczególnie w przypadku rozwodu, wtedy wszelkie korzyści podatkowe, jakie można uzyskać z takiej konstrukcji, trafiają głównie w to miejsce. Przy wskaźniku rozwodów przekraczającym 35% wszystkich małżeństw w Niemczech, warto dobrze to przemyśleć....

[NaTwoim13]

Tym bardziej, czy finansowanie zostało rzetelnie zbadane?

[Hypo]

Jeśli kupi, będzie jej także należał Dom, zwłaszcza w przypadku rozwodu, wówczas każda korzyść podatkowa uzyskana z takiej konstrukcji i znacznie więcej pójdzie na straty. Przy wskaźniku rozwodów znacznie przekraczającym 35% wszystkich małżeństw w Niemczech zdecydowanie warto się nad tym zastanowić....

Umowa przedmałżeńska zostanie odpowiednio dostosowana.

[Hypo]

Zwłaszcza czy finansowanie było kiedyś gruntownie przeanalizowane?

Mniej więcej. Temat był krótko poruszany w ramach finansowania firm, gdzie zaproponowano przez bank finansowanie prywatne, jeśli zostanie odpowiednio znotarializowane i przeanalizowane przez prawnika.

Przy moim pytaniu chodziło mi przede wszystkim o uczciwe warunki. Więc jaki jest obecnie możliwy poziom oprocentowania, aby było to korzystne dla obu stron. Moi rodzice mają pewną ulokowaną inwestycję, a ja unikam ryzyka związanego z oprocentowaniem, ubezpieczeniami na życie, itp.

[2titan1981]

Umowa przedślubna zostanie odpowiednio dostosowana.

Czy wiesz ile umów przedmałżeńskich jest unieważnianych ze względu na jednostronne uprzywilejowanie? Ponad 80%, ponieważ jedna strona jest traktowana w sposób uprzywilejowany. Na to też bym się nie zdobył.

[Hypo]

znasz statystyki dotyczące ilości umów przedmałżeńskich, które są zerwane z powodu jednostronnej lepszej sytuacji? Ponad 80% jest zerwanych z tego powodu, że jedna strona była faworyzowana. Ja też nie ryzykuję w tej kwestii.

Podjąłem to ryzyko. Moja żona jest moim pracownikiem, więc jeśli małżeństwo zakończy się rozstaniem, to wszystko idzie na marne w każdym przypadku.

Masz jakiś pomysł na warunki kredytowe? Jaki byłby dla Ciebie obecnie uczciwy procent? 5%?

[2titan1981]

To nie tylko Dom idzie na łeb na szyję, ale całe Twoje istnienie. Co jest teraz modne do jedzenia, może powiedzieć Ci pośrednik kredytowy. To zależy również od zdolności kredytowej.

[BenniG]

Masz jakąś wskazówkę dotyczącą warunków kredytowych? Jaki byłby dla Ciebie obecnie uczciwy oprocentowanie? 5%?

Jeśli Dom jest warty 500 000 €, a chcesz pożyczyć 500 000 €, to raczej liczyłbym na 4,5% w banku.
5% to raczej było pół roku temu...

[bruno68]

Nie BenniG,

Beim Gewerbe ist mit ein Zinszuschlag Pflicht!

Die Verfügung der Bafin verlangt eine EK decke des Gläubigers

- für Wohnraum von 5,5 %, bei 250.000 € Darlehn 13.750 €, rechnet man mit einer brutto Rentabilität von 25 % ergibt dies 3.437,50 Zinskosten.

- für Gewerberaum von 6,5 %, bei 250.000 € Darlehn 16.250 €, rechnet man mit einer brutto Rentabilität von 25 % ergibt dies 4.062,50 € Zinskosten.

- Reines Wohnen mit 5,5 %, bei 500.000 € Darlehn würde nur 27.500 € EK, rechnet man mit einer brutto Rentabilität von 25 % ergibt dies 6.875 € Zinskosten

Das Modell von Hypo verlangt zusammen 30.000 € Eigenkapital des Gläubigers, ergibt dies 7.500 € jährliche Kosten. Kosten für die Bereitstellung und Ausgabe des Darlehns.
- Hinzukommen die Kosten des zu erstellenden Pfandbriefes, zur passenden Laufzeit nach Basel III!

Unter https://www.bundesbank.de/de/statist...editzinssaetze
Können die tatsächlichen Zinsen angesehen werden, insbesondere der über 20 Jahr, die Langläufer

https://www.bundesbank.de/dynamic/ac...ateSelect=2024
Zinsstrukturkurve (Svensson-Methode) / Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe / 20,0 Jahre RLZ / Tageswerte
Am 2024-04-19 kostet der Hypothekenpfandbrief 3,41 % dies gilt nur für eine Beleihung von 60 % vom Immobilienwert ohne Gewerbe!, hinzu kommen selbstständig oder Freiberuflerzuschlag bis 0,5 % p.a.
Höheren Beleihungsauslaufzuschlag bis 100 % der Immobilie, bis zu 1,20 % p.a.

Laut alten alten Zinstabelle von 21.03.2024 für 500.000 €, 100 % Beleihung, 15 Jahre, Gewerbe oder Freiberufler

- bis 60 %....15 Jahre mit 4,20 %
- bis 100 %. 15 Jahre plus 1,20 %
plus Gewerbe bis 50 % + 0,25 % oder plus Gewerbe über 50 % Anteil + 0,50 %
plus Selbstständiger oder Freiberufler 0,25 % zusammen 5,90 % p.a für privat werden 5,40 % oder weniger fällig.

Deshalb die Darlehnsteilung.

bruno68

[Hypo]

Nie BenniG,

W przypadku działalności gospodarczej oczekiwane jest dodanie dopłaty do stopy procentowej!

Decyzja Bafin wymaga, aby w przypadku nieruchomości inwestor posiadał kapitał własny w wysokości
- 5,5 % dla mieszkań, dla kredytu w wysokości 250 000 € wynosi to 13 750 €, przy przewidywanej rentowności brutto na poziomie 25 % oznacza to koszt odsetek w wysokości 3 437,50 €.

- 6,5 % dla nieruchomości komercyjnych, dla kredytu w wysokości 250 000 € wynosi to 16 250 €, przy przewidywanej rentowności brutto na poziomie 25 % oznacza to koszt odsetek w wysokości 4 062,50 €.

- Czysto mieszkalne z oprocentowaniem na poziomie 5,5 %, dla kredytu w wysokości 500 000 € wymagane byłoby jedynie 27 500 € kapitału własnego, przy przewidywanej rentowności brutto na poziomie 25 % oznacza to koszt odsetek w wysokości 6 875 €.

Model Hypo wymaga razem 30 000 € kapitału własnego od inwestora, co oznacza koszt roczny w wysokości 7 500 €. Koszty związane z udostępnieniem i udzieleniem pożyczki.
- Dochodzą koszty związane z emisją wymaganego listu zastawowego, z odpowiednim okresem zapadalności zgodnie z Basel III!

Pod adresem https://www.bundesbank.de/de/statist...reditzinssaetze
Można sprawdzić rzeczywiste stopy procentowe, zwłaszcza te na okres powyżej 20 lat, długoterminowe lokaty

https://www.bundesbank.de/dynamic/ac...ateSelect=2024
Krzywa struktury oprocentowania (metoda Svenssona) / Listy zastawne hipoteczne i publiczne listy zastawne / 20,0-letni okres zapadalności / Wartości dzienne
Na dzień 19.04.2024 r. cena listu zastawnego hipotecznego wynosi 3,41 %, dotyczy to jedynie obciążenia w wysokości 60 % wartości nieruchomości bez działalności gospodarczej, należy doliczyć dodatek dla samodzielnych przedsiębiorców lub freelancerów w wysokości do 0,5 % r.
Wyższy dodatek za obciążenia do 100 % wartości nieruchomości, aż do 1,20 % r.

Według starej tabeli oprocentowania z dnia 21.03.2024 r. dla kredytu w wysokości 500 000 €, 100 % obciążenia, na okres 15 lat, działalność gospodarcza lub działalność freelancer

- do 60 %....15 lat przy 4,20 %
- do 100 %. 15 lat plus 1,20 %
plus działalność gospodarcza do 50 % + 0,25 % lub działalność gospodarcza powyżej 50 % udziału + 0,50 %
plus samodzielny przedsiębiorca lub freelancer 0,25 % razem 5,90 % r. dla indywidualnych transakcji wymagane jest 5,40 % lub mniej.

Dlatego podział kredytu.

bruno68

Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź, rozumiem około 20%.

Aby uprościć: Jakie jest prawdopodobieństwo, że w mojej konkretnej sytuacji bankowy kredyt będzie ogólnie korzystniejszy (bieżąca stopa procentowa, prognozowana przyszła tendencja stóp procentowych) niż prywatna pożyczka ratalna z ustalonym oprocentowaniem na poziomie 5% na 20 lat?

[NaTwoim13]

Dziękuję za obszerną odpowiedź, rozumiem około 20%.

Aby uprościć: Jak prawdopodobne jest, że w mojej osobistej sytuacji kredyt bankowy będzie ogólnie tańszy (bieżące oprocentowanie, prognozowana przyszła zmiana oprocentowania) niż prywatna pożyczka ratalna z stałym oprocentowaniem 5% na 20 lat?

Zaskakujące, jako ekspert finansowy, jak zawsze, nic nie zrozumiałem!

Takie odpowiedzi są wynikiem patologicznych przyczyn!