Capital Investment 4

[HBITKIMU87]

Hej wszystkim,

być może ktoś tutaj ma już doświadczenie z takim przedsięwzięciem.
Mieszkanie na poddaszu ma być klimatyzowane i otrzymać nowe okna z zewnętrznymi roletami.
Do realizacji nie ma odpowiednich oszczędności ani niezbędnych środków.
Oszczędności i środki własne zostały raczej przeznaczone na naprawy niż na takie projekty.
Jest kredytodawca, który ma pierwszeństwo w zabezpieczeniu, ale oferuje bardzo niekorzystne warunki finansowania.
Może to wynikać z faktu, że obiekt został podzielony, co spowodowało podział głównego kredytu hipotecznego na różne księgi wieczyste mieszkań.
Obecnie wskaźnik obciążenia nieruchomością wynosi już 85% dla tego mieszkania.
Moim zdaniem, odpowiednia modernizacja zwiększyłaby wartość. Jednak nie chcę koniecznie konfliktować się z kredytodawcą, na rynku jest wielu innych. O ile mi wiadomo, kasy oszczędnościowe również zabezpieczają w sposób wtórny.

Mam następujące pytanie:
Przez modernizację chciałbym dodać 8% kosztów prawdziwej modernizacji, czyli klimatyzację i zewnętrzne rolety, do czynszu.
Wydaje mi się, że same okna tego nie obejmują, ponieważ to raczej jest konserwacja niż modernizacja. Czy jednak wymiana okien może być także uznana za modernizację?

Załóżmy, że 8% (3600 €) to 300 € miesięcznie, czyli 3600 € / 12, a koszt finansowania wynosi 260 €.
Czy mogę wykorzystać to jako mocny argument, oprócz wzrostu wartości, aby uzasadnić pokrycie kosztów finansowania? Nawet jeśli wezmę tylko 75%, co banki chętnie robią, i odejmę 25% na zarządzanie, to byłoby to 225 €, które można by doliczyć, a różnica do opłacenia byłaby 75 €. Ponadto odsetki mogę ponownie odliczyć od podatku.

Niestety jestem tylko laikiem z nieruchomością jako zabezpieczeniem na starość, która teraz trochę się starzeje. Chciałbym zapytać, czy nie stawiam sobie kłopotu, bo może ktoś powie:
Ale spojrzyjcie: macie już 400 000 € kredytu bankowego rozłożonego na 4 mieszkania, 40 000 € na modernizację jednego z mieszkań. Nie będziecie mogli kupić nowego salonu, samochodu, czy cokolwiek innego. Nie chcę się zakręcić, bo źle oceniam, jak bank / kasa oszczędnościowa itp. oceniają zdolność kredytową.

Obecnie koszty w stosunku do dochodów wynoszą 40%. W tym w 75% są zawarte czynsze.

Mam nadzieję, że to jakoś zrozumiałe, jakie mam pytania.
W przeciwnym razie chętnie spróbuję być bardziej konkretny.

Dziękuję i pozdrawiam
HBITKIMU87

[BenniG]

Cześć,
ile będą kosztować łącznie okna i klimatyzacja?
Jak duże jest to mieszkanie i ile wynosi czynsz?

Co myślisz, co by się stało, gdybyś podniósł czynsz z 500 € na 800 € - z powodu klimatyzacji?
Prawdopodobnie najemcy by uciekli.

Ale popełniłeś też błąd.
Możesz doliczyć 8% kosztów modernizacji do rocznego czynszu, więc 288 € rocznie czyli tylko 24 € miesięcznie.

Koszty okien możesz częściowo zaliczyć jako modernizację. Jeśli dotychczas miałeś np. okna dwuszybowe ręcznie otwierane bez rolet i teraz instalujesz okna trzyszybowe elektryczne z roletami, to dodatkowa izolacja cieplna, sterowanie i roleta mogą być uznane jako modernizacja podniosąca czynsz.
Myślę, że jeśli doliczyłbyś 20-30% kosztów, żaden najemca nie powinien narzekać.

Ale wszystko zależy od ogólnej konfiguracji i tego, czy masz obecnych najemców i chcesz ich zatrzymać, czy też wykorzystasz wymianę najemców do remontu i zaczniesz teraz od nowej, wyższej stawki czynszu dla nowych najemców.
Dla obecnego najemcy podwyżka ponad 10% czynszu może być postrzegana jako zbyt duże obciążenie.

Jeśli chodzi o kredyty i potencjalne konsekwencje. Dla remontów powyżej 40 000 € można już wziąć kredyt. Dla salonu za 5 000 € lub samochodu za 10 000 € raczej nie.
Polecałbym próbować gromadzić kapitał własny, abyś nie był zależny od decyzji innych przy każdym przedsięwzięciu.

Pozdrowienia
BenniG

[HBITKIMU87]

Cześć, dzięki za wiadomość.

Jednostka ma 80m2 i obecnie generuje czysty czynsz w wysokości około 680 €, czyli 8,50 € za m2.











Ale popełniłeś też błąd.

Możesz doliczyć 8% kosztów modernizacji do rocznego czynszu, czyli 288 € rocznie lub zaledwie 24 € miesięcznie.





Pewny? Czy mogę dodać 8% do rocznego czynszu, bazując na kosztach modernizacji.

Na przykład: jeśli modernizacja kosztuje 40 000 € i mogę ująć w niej 30 000 € jako koszty modernizacji, to czy nie byłoby to:

30 000 x 8 % = 2400 € / 12 = 200 €. Ale czy nie dodałbym tego do rocznego czynszu?



Czyli: 680 x 12 = 8160 € + 2400 € = 10 560 €.



Czy to źle? Jak już mówiłem, jestem laikiem, staram się interpretować to, co czytam w sensowny sposób. :-)











Dla remontów powyżej 40 000 € można już wziąć [url]kredyt[/url]. Dla salonu za 5 000 € lub samochodu za 10 000 € raczej nie.



Zgadzam się z tym. Dlatego na początku napisałem, że nie mam wystarczająco dużo własnego kapitału na tę inwestycję.

Na naprawy, salon, samochód, itp. mam już wystarczająco dużo gotówki. Ale chodzi mi o całą sytuację.











Podniesienie czynszu dla istniejącego najemcy o ponad 10% może być dla niego zbyt dużym obciążeniem.



Musiałby z tym żyć. Planuję tę akcję na jego życzenie, ponieważ rozumiem, że w lecie tam stanie się bardzo gorąco.

Jeśli na zewnątrz będzie tak jak w zeszłym roku 38°C, to na poddaszu będzie między 29,3 a 30,5 °C w zależności od miejsca położenia termometru.



Dziękuję i pozdrowienia

HBITKIMU87

[2titan1981]

Omów to z wcześniejszym najemcą, że remont będzie kosztował, co oznacza dostosowanie czynszu do zimnej stawki, wtedy może sam zdecydować, czy chce się wyprowadzić, czy też zgodzić się na remont i zapłacić więcej. Ja skłaniałbym się raczej ku pasywnej ochronie cieplnej... Ponieważ musiałby dodać dodatkowo prąd na klimatyzację... Energetycznie, ewentualnie tylko okna z roletami mogłyby przynieść korzyści, jeśli standard izolacyjny jest odpowiedni, a nie po zainstalowaniu bardziej szczelnych okien i teraz na sufitach i ścianach przez słabszą izolację wzrasta ryzyko wystąpienia pleśni...

Oczywiście klimatyzacja jest łatwiejsza do zainstalowania, ale za dodatkowy prąd płaci dodatkowo najemca.

[bruno68]

Niestety, sytuacja raczej wydaje się być nieco napięta HBITKIMU87

Ile masz lat?
Jakie masz dochody?
Jaka była cena zakupu?
Kiedy był zakup?
Jak wysoka jest rata?

Faktycznie modernizacja nie jest łatwa do zrozumienia, ponieważ trzeba rozróżniać między zachowaniem wartości a zwiększeniem wartości!

Obecnie nie widzę żadnej możliwości uzyskania natychmiastowego pożyczki bankowej w Państwa sytuacji, ponieważ stopa obciążenia pożyczki jest już na granicy lub nawet powyżej! Stopa obciążenia wynosi 85 %.

BaFin dokonuje dokładnej analizy wszystkich kredytodawców obligacji zabezpieczonych, czy obligacje te nadal mają wartość, która figuruje w księdze wieczystej!

Obecnie wielu kredytodawców prawdopodobnie nie będzie chętnych do udzielenia dalszych kwot. A nowi kredytodawcy będą musieli przyjąć dodatkowe opłaty z tytułu obciążeń (85 %), które wynoszą raczej około 2% rocznie.

Tutaj należy podjąć zupełnie nowe działania w celu obniżenia miesięcznego obciążenia odsetkami!

Dodawanie dodatkowych kosztów do obecnej stopy procentowej i otoczenia rynkowego jest raczej jak kamień młyński, który cię pogrąża. Jeszcze dwa, trzy kroki finansowe w złym kierunku, a wierzyciel będzie musiał Cię zlikwidować z powodu nadmiernego zadłużenia.

Ponieważ na jakim poziomie było obciążenie w chwili zakupu? 80 %, 90 % czy 100 %? Każde dalsze zwiększenie poziomu zadłużenia zwiększa obowiązek ponownego obliczenia odsetek od całej sumy kredytu! Patrz także § 505a ust. 2 i 3 zdanie 1 lub 2 niemieckiego kodeksu cywilnego.

Ogólna sytuacja finansowa jest delikatnie mówiąc raczej trudna ze względu na otoczenie rynkowe, a nie dobra! I jeszcze jedno, wątpię, czy sami wyjdziecie z tej sytuacji, ponieważ została ona spowodowana przez Wasze działania!

bruno68

[HBITKIMU87]

Bruno68, tak czarną, jak Państwo, nie widzę mojej sytuacji.
Szczerze mówiąc nie mam żadnych specjalnych problemów finansowych i zgromadziłem wystarczające rezerwy, aby poradzić sobie nawet z brakiem czynszu przez ponad 10 miesięcy.

Jednak te pieniądze nie zostały przeznaczone na takie projekty, ale właśnie na naprawy, awarie lub brak czynszu.

Co BaFin robi lub nie, szczerze mówiąc mnie nie interesuje.

Dodatkowo nie chcę obniżać obciążenia odsetkami, nigdy o to nie prosiłem w tej sprawie.
Może więc warto pozostać przy temacie tego zgłoszenia.

Pozdrowienia
HBITKIMU87

[BenniG]

"

Na pewno? Czy mogę doliczyć 8% do rocznego czynszu, bazując na kosztach modernizacji.

Przykład: Jeśli modernizacja kosztuje 40 000 € i mogę uznać 30 000 € z tego jako koszt modernizacji, to wtedy byłoby:

30 000 x 8% = 2400 € / 12 = 200 €. Ale do roku czynszu dodałbym 2400 €.



Czyli: 680 x 12 = 8160 € + 2400 € = 10 560 €.



Czy to błąd? Jak już wspomniałem, jestem laikiem, staram się przekładać to, co czytam na sensowne działania. :-)



Dobrze, źle odczytałem to w twoim pierwotnym tekście.

Pomyślałem, że przez te 3 600 € rozumiesz koszty klimatyzacji i chcesz doliczyć do czynszu 8% każdego miesiąca.

Oczywiście byłoby to bez sensu.

Ale zaczynając od 40 000 €, to oczywiście pasuje - oczywiście zależne od tego, co jest uznawane za modernizację.



Ale jak radzi Titan, zapytałbym najemcę, czy zgadza się płacić 200 € więcej czynszu, w przeciwnym razie często nazywa się to luksusową modernizacją, żeby wypchnąć najemcę."

[bruno68]

Oto ja HBITKIMU87,

jeśli wydanie kredytu nie ma znaczenia, to udzielenie kredytu przez wierzycieli również nie powinno wchodzić w grę.

Dlatego radzę im rozejrzeć się na rynku kredytowym, gdzie oprocentowanie wynosi od 6,00% do 9,42% rocznie.

Ponieważ przy aktualnej wartości zabezpieczenia w wysokości 85% początkowej wartości zakupu, po obecnym rabacie cenowym, czyli obniżce wartości, nie powinno być już miejsca w księdze wieczystej na udzielenie kolejnych kredytów.

Ponieważ każda kolejna pożyczka wymaga spełnienia warunków określonych w §§ 505 a do d Kodeksu cywilnego, które są obowiązkowe.

Dlatego dwa nowe wartościowanie obiektów mogą oznaczać dla Państwa w obecnej sytuacji, że obecna maksymalna kwota kredytu hipotecznego, ze względu na spadek cen nieruchomości, nie wynosi już 85%, lecz raczej ponad 100% obecnego wartości zabezpieczenia.

Jeśli dotychczasowy wierzyciel będzie się sprzeciwiał nowemu finansowaniu, to oznacza, że istniejące kredyty obciążają całą wartość nieruchomości 100%.

Gdyby wierzyciel poinformował ich o tym, oznaczałoby to wyjawienie problemów związanych z kredytem. Jeśli obecna sytuacja kredytowa wyjdzie na jaw, to umowa obligowałaby do dopłaty do nowej maksymalnej kwoty kredytu hipotecznego w wysokości 85% nowej wyceny.

Załóżmy, że mieszkanie kosztowało 400 000 €, a wartość nieruchomości spadła tylko o 20%, to umowa przewiduje kredyt w wysokości tylko 272 000 €.
Pozostała kwota stanowiłaby obowiązek natychmiastowej dopłaty, ta dopłata powinna wynosić około 68 000 €.

Czy mają Państwo te 68 000 €? Gotówką? A jeśli straty wynoszą tylko 10%, pozostaje 34 000 € jako obowiązek dopłaty!

bruno6

[HBITKIMU87]

Moim zdaniem to bzdura, co piszesz. Czy mogłbyś proszę opuścić mój temat?
Szczerze mówiąc, nie mam ani ochoty, ani czasu zajmować się takimi bzdurami.

[ZehWeh]

To Bruno jest troll internetowy na forum, robi to praktycznie przy każdym temacie...

Najlepiej dodać go do listy ignorowanych i już będzie spokój.