Capital Investment 4

[andreas19]

Cześć wszystkim na forum


Sytuacja:

43 lata zarobki 3000 netto

2 domy Dochód z wynajmu domu 1 10000 bez długów
Dochód z wynajmu domu 2 17000 Długi 30000€ Raty 400€

Żadnych innych kredytów

Nowy projekt Zakup domku 5-rodzinnego Cena 225000
Jeśli to możliwe, dofinansowanie 110% Dochód z najmu
Dochód z najmu 19500

Proszę o pomoc w finansowaniu.

Z góry dziękuję

[StGe1973]

Jakiej pomocy szukasz w finansowaniu, skoro masz tak dobre warunki... musisz tylko zasięgnąć odpowiednich ofert lub skontaktować się z pośrednikiem....

Nowa nieruchomość w większości przypadków nie umożliwi finansowania w wysokości 110%, ponieważ banki zazwyczaj oferują to tylko w przypadku samodzielnego użytkowania. Inwestycje kapitałowe są bardziej ryzykowne dla banku, więc zazwyczaj oferowane jest tylko finansowanie w wysokości 80%. Oznacza to, że musisz albo dostarczyć własny kapitał, albo obciążyć np. bez obciążenia nieruchomość.

Twoje dane są jednak trochę dziwne. Jeśli nowa nieruchomość generuje roczny czynsz netto w wysokości 19 500 EUR, to cena zakupu w wysokości 225 000 EUR nie pasuje do tego zestawienia. To byłby współczynnik 11, a w Niemczech nie ma takich nieruchomości, ponieważ wręcz mówiąc, odpowiadałoby to zwrotowi niemal 10%.

Chyba że w nieruchomości istnieje bardzo duży zaległości remontowych i w przyszłości będą konieczne znaczące inwestycje. To stanowiłoby dla ciebie poważny problem, ponieważ wydaje się, że nie masz obecnie własnego kapitału na zakup, co oznacza, że inwestycje musiałyby być również finansowane.

Albo (mieliśmy już taki przypadek) nieruchomość jest całkowicie wynajęta imigrantom, za co państwo obecnie płaci górną cenę tylko po to, aby ich wszystkich zakwaterować. Bez generalizowania, u nas coś poszło bardzo źle. Na pierwszy rzut oka właściciel zrobił interes życia, ale po kilku latach konieczne było prawie całkowite odnowienie. To nie jest żart, nawet ubikacja została rozebrana i wyjęta podczas wyprowadzki.

Z interesu życia stał się koszmarem życia...

Albo: nieruchomość znajduje się w gospodarczo bardzo słabej regionie, gdzie spodziewa się znacznego odpływu ludności i tym samym powstają odpowiednie pustostany na rynku najmu.

W skrócie:

Jeśli dane są prawdziwe, czyli 19 500 euro rocznego czynszu netto i cena zakupu wynosząca 225 000 euro, to coś jest wyraźnie niestandardowe.... Właściciel mógłby łatwo sprzedać za współczynnik 20 do 25, gdyby wszystko było normalne. Dlaczego zatem właściciel rezygnuje z prawie 50%? Nikt nie zrobiłby tego dobrowolnie, tylko wtedy, gdy znaczące problemy uzasadniają tę zniżkę...

[6Bankkaufmann]

Cześć, można zabezpieczyć część pożyczki na bezdługowym domu, a resztę na obiekcie zakupu.
Finansowanie w wysokości 110% tylko zabezpieczone na obiekcie zakupu wydaje się mało prawdopodobne.

Jak mieszka pozostała część forumowiczów? Czy wynajmuje czy też ma własny Dom bez obciążeń?

[bruno68]

Andreas19, niestety

to nie będzie łatwe, uzyskanie finansowania w wysokości 110%, szczególnie jeśli nie ma tam własnego użytku.

Ponieważ użytkowanie komercyjne podlega innym zasadom niż finansowanie nieruchomości z zamiarem ich długotrwałego posiadania.

Ponieważ jest to działalność komercyjna, oprocentowanie wynosi raczej 6% w skali roku, ale można koszty odsetkowe odliczyć od dochodów z najmu, co daje efektywne oprocentowanie w wysokości 3-4% w skali roku.

Wszystkie parametry muszą być zgodne, nie może być zbyt małego finansowania, amortyzacja musi być równoważna obciążeniom z tytułu spłaty kapitału. Bilanse muszą być ekonomicznie poprawne na koniec roku, dopiero po zapłaceniu podatku można dokonać dodatkowej spłaty kredytu lub wpłacenia dodatkowych rat oszczędności.

Koszt wynosiłby miesięcznie brutto od 1 600 € do 1 900 €, koszty odsetkowe wyniosłyby więc od 235 000 € do 160 000 €, co pozwoliłoby na obniżenie podatku o kwotę 70 500 € lub 48 000 € przy stawce podatkowej 30%.

Pojawia się także pytanie, czy amortyzacja to konieczność, ponieważ w przypadku sprzedaży, podatek byłby pomniejszany jedynie o pozostały dług.

Bruno68

[2tneub]

Jaka to bzdura od Bruno. AfA jest uregulowane prawem dla nieruchomości i nie jest to decyzja potrzebna. ewentualna sprzedaż zwolniona z podatku po 10 latach jest całkowicie pominięta. Jeśli nie ustawiłbyś żadnej AfA, byłoby to klasyczne błędne doradztwo podatkowe. Mam nadzieję, że Bruno ma dobrą odpowiedzialność cywilną zawodową dla zawodów podatkowych.

[bruno68]

Post został usunięty przez moderatora

[NaTwoim13]

Jaka to bzdura,

tutaj chodzi o komercyjne wynajmy! Tutaj trzeba liczyć inaczej niż przy prywatnym zakupie.

Ponieważ komercyjne wynajmy są droższe o nawet 1 % w porównaniu z prywatnym zakupem przy oprocentowaniu na 10 lat. Czy to dodatkowe oprocentowanie nie jest wyższe ze względu na większe obciążenie, to drugie pytanie.

Z reguły jest finansowane głównie bez wkładu własnego, patrz Benko, Austria.

Ponieważ w przypadku finansowania komercyjnego odsetki są kosztem operacyjnym, podczas gdy przy prywatnym zakupie nie.

Z tego wynika, że jako właściciel muszę uwzględnić rzeczywiste oszczędności podatkowe jako neutralny dochód operacyjny dla tego obiektu w rzeczywistych pozycjach rozliczeń operacyjnych.

To oczywiste, że odpisy amortyzacyjne zależą od pozostałego czasu eksploatacji budynku, a jego wartość jest również uzależniona od osiągalnych dochodów z najmu, to chyba nie podlega dyskusji.
Ale te dwa punkty nie mają nic wspólnego z rzeczywistą rentownością właściciela. Ostatecznie potrzebuje on dodatniego zysku, rocznie!
Faktem jest również, że świadczy to o Twojej niewiedzy dotyczącej finansowania:

Sprzedaż zwolniona z podatku jest wykluczona przy zastosowaniu odpisów amortyzacyjnych! Nie powinno się robić czegoś takiego, bo to byłoby oszustwem podatkowym! Bo to oznaczałoby oszczędzanie podatków i zapomnienie o obowiązku podatkowym przy sprzedaży? Czy naprawdę wierzysz, że państwo coś rozdaje?

Reguła 10 lat obowiązuje tylko przy zakupie prywatnym, konkretnie gdy kupujesz mieszkanie, a następnie je sprzedajesz, aby kupić Dom.

Ale żeby było uznane za zakup prywatny,

- odsetki nie mogą być uznane za bieżący koszt operacyjny

- ani odpisy amortyzacyjne nie mogą być uznane za koszty operacyjne przez urząd skarbowy.

Decyzja między prywatnym a komercyjnym powinna być podjęta przed złożeniem wniosku o pożyczkę i ubezpieczenie ze względu na § 505 d BGB: między innymi ze względu na oszustwo związane z oprocentowaniem

I § 265 StGB



Ponadto sprawia to, że chce się płakać z powodu braku znajomości prawa!
W kontekście pośrednictwa w ubezpieczeniach, instrumentach finansowych i pośrednictwa kredytowego zasadnicza część pośrednictwa dotyczy dalszych kwestii dotyczących prawa socjalnego i podatkowego.

W tej kwestii Sąd Najwyższy (BGH) w styczniu 2024 roku wyraził swoją opinię na temat pierwszego pytania, odpowiadając "nie", a drugiego pytania, "tak", ponieważ bez właściwego ustalenia oprocentowania nie ma możliwości świadczenia usług zgodnie z prawem.

Więcej nie da się powiedzieć na temat Twoich niekompetentnych wypowiedzi. Pokazują one wyłącznie Twoje zacofanie w dziedzinach finansów! Gdybym coś napisał, znajdowałby się j[...]
Gdzie tu jest finansowanie komercyjne?!?!?!

[bruno68]

Co to jest noelmaxim?

Finansowanie komercyjne jest zawsze droższe ze względu na możliwość odliczenia odsetek! Ponieważ te koszty są niezbędne do utrzymania działalności operacyjnej!

Ponadto do każdego wniosku zawsze należy przeprowadzić analizę oprocentowania na podstawie danych klienta, co jest zasadniczym obowiązkiem pośrednika w celu wstępnego sprawdzenia możliwości finansowania zgodnie z BGB. (nie powinno to mieć miejsca!)

Dopłaty odsetkowe:

Wszystkie właściwe dopłaty powinny być uwzględnione...............................Zmiana oprocentowania nominalnego o punkty procentowe

Dodatkowa dopłata dla osób prowadzących działalność gospodarczą............................................+ 0,25%

dla kwot kredytów poniżej 100.000 EUR (łącznie)............................................+ 0,25%

Dopłata dla obiektów mieszanych z udziałem działalności gospodarczej na poziomie 20-50% dochodów z działalności gospodarczej.................................+ 0,25%

Dla obiektów mieszanych z udziałem działalności gospodarczej powyżej 50% dochodów z działalności gospodarczej....................................+ 0,50%

Dopłata dla osób prawnych (z wyjątkiem GbR)...........................................+ 0,25%

Dopłata za skomplikowane finansowanie:

Jeśli dochody z działalności gospodarczej, pracy samodzielnej lub kapitałowe pochodzą z więcej niż trzech różnych źródeł........................................+ 0,15%

Do przeczytania w Wüstenrot Cennik Nr. 11/2024, obowiązuje od 20.06.2024 r., strona 8

Teraz powinno być jasne, że istnieją różnice podatkowe między finansowaniem prywatnym a komercyjnym. Mianowicie poprzez możliwość ogólnego odliczenia odsetek bez przyszłych negatywnych konsekwencji przy sprzedaży.

Inaczej jest w przypadku odpisów amortyzacyjnych (AfA), co roku wartość nieruchomości jest amortyzowana podatkowo do wartości 0 EUR. Podczas gdy pozostaje nienaruszona wartość rynkowa nieruchomości!

Jednak jak w przypadku ludzi, życie jest ograniczone i niezastąpione.

Jeśli nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, ponieważ brakuje pieniędzy, istnieje ryzyko, że sprzedaż będzie zerową sumą lub nawet stratą! Ponieważ wcześniej pieniądze zostały zamrożone poprzez odpisy amortyzacyjne AfA, prowadząc do corocznych oszczędności podatkowych.

Z tego powodu wszystkie oszczędności podatkowe z odpisów AfA dla każdego inwestycji finansowej muszą być osobno zestawione i oprocentowane aktualnymi odsetkami, uwzględniając inflację. Ponieważ 50.000 EUR z wczoraj nie mają takiej samej siły nabywczej dzisiaj i będą mieć jeszcze mniejszą siłę nabywczą w przyszłości.

To samo dotyczy sprzedaży domów, zakup wczoraj za 300.000 EUR (2000) i sprzedaż jutro za 500.000 EUR (2024) nie oznacza jeszcze zysku, ponieważ brakuje inflacji.

Najlepszym porównaniem byłby standard złota z 2000 roku

- cena 1 kg złota 9 800 EUR, 04.2024 r. 72 100 EUR = wzrost wartości o 735,7%

- Koszt sprzedaży 300 000 EUR za 500 000 EUR = wzrost wartości o 166,67%

W obu przypadkach trzeba odjąć inflację! Ale budowa bogactwa z użyciem złota byłaby bardziej opłacalna, ponieważ po przytrzymaniu przez 1 rok, zysk byłby zwolniony z podatku!

Inwestycja w złoto o wartości 300 000 EUR / 9 800 EUR = 30,61 kg, sprzedaż w 2024 r. do punktu = 2 206 981 EUR zwolniona z podatku!

W obu przypadkach trzeba odjąć inflację! Ale budowa bogactwa z użyciem złota byłaby bardziej opłacalna, ponieważ po przytrzymaniu przez 1 rok, zysk byłby zwolniony z podatku!

Dlatego istnieje osobisty powód do inwestowania w nieruchomości. Mianowicie życie w ciągu tego 20-letniego okresu, ciągła miesięczna wypłata kapitału dla wynajmującego jako czynsz. Te wpływy z czynszu muszą być również uważane za wartość wzrostu. Jednak bez oprocentowania, ponieważ są to bieżące wypłaty roczne

Jak powiedział Mr. Benson, szef wytwórni Virgin, Anglia, w odpowiedzi na pytanie Jak stać się milionerem!; To proste. Zaczyna się od bycia miliarderem, zakłada się linię lotniczą, a w ciągu kilku lat staje się zwykłym milionerem!

Łzy na twarzy, czek na miliardy w kieszeni

Przed wynalezieniem Internetu i przed Spotify można było zarobić fortunę ze sprzedaży płyt. Co z tym zrobić? Można na przykład założyć grupę firmową, taką jak Virgin Group. W połowie lat 80. Branson zainwestował w branżę lotniczą z Virgin Atlantic. Gdy linia lotnicza zaczęła mieć problemy finansowe, musiał sprzedać wytwórnię płytową w 1992 r. za miliard dolarów, aby uratować Virgin Atlantic.

Według miliardera, było to bardzo trudne. To jest jakby sprzedawać swoje dzieci. Pamiętał, jak przechodził ulicą z czekiem na miliard dolarów, z łzami płynącymi po twarzy.

Więc jeśli ktoś chce wyróżnić się w dziedzinie inwestycji finansowych spośród mało odnoszących sukcesy i rzeczywiście tworzyć swoje bogactwo,

Powinien ćwiczyć książkę Kalkulacja kosztów i efektywności z Europejskiego Wydawnictwa Szkolnego Nr.: 93512 ISBN 978-3-8035-9357-8.

Aby zrozumieć, należy również przeczytać

- Polityczne i ekonomiczne eseje Księga I + II Davida Humea wydawnictwa Felix Meiner.

- Teoria pieniądza i środka wymiany Ludwiga Misesa z wydawnictwa Dunlker & Humblot, ISBN 978-3-428-11882-3.

bruno68

[NaTwoim13]

Kolego, TA nie potrzebuje komercyjnego finansowania!

Przestań z tym swoim bełkotem, to strasznie irytujące! Nie wolno ci zadawać pytań ani zagadywać, bo zaraz dostajemy potok informacji, o których nikt nie pytał i które są zupełnie błędne!!

[2tneub]

Jaki to jest nonsens,

tutaj chodzi o komercyjne wynajem! Musisz liczyć inaczej niż przy prywatnym zakupie.

Ponieważ komercyjny wynajem jest droższy o nawet 1% od oprocentowania przy 10-letnim okresie, w porównaniu z prywatnym zakupem. Drugie pytanie brzmi czy ten dodatek procentowy nie jest wyższy ze względu na większe obciążenie hipoteczne.

Zazwyczaj finansowany jest bez własnego kapitału, patrz Benko, Austria.

Ponieważ w przypadku finansowania komercyjnego odsetki są kosztami operacyjnymi, a w przypadku prywatnego zakupu nie.

W konsekwencji jako właściciel muszę uwzględnić rzeczywiste oszczędności podatkowe jako neutralny dochód z działalności operacyjnej dla tego obiektu w rzeczywistych pozycjach rozliczenia operacyjnego.

Oczywiste jest, że odpisy amortyzacyjne zależą od pozostałego okresu użytkowania budynku i że wartość budynku jest również uzależniona od uzyskiwanych przychodów z czynszu, ale te dwa punkty nie mają nic wspólnego z rzeczywistą rentownością właściciela. Ostatecznie potrzebuje on dodatniego zysku każdego roku!
Zauważ, że wykazujesz niewiedzę w zakresie finansowania:

Sprzedaż zwolniona z podatku nie wchodzi w grę przy zastosowaniu odpisów amortyzacyjnych! Nie powinno się być na tyle głupim, żeby popełnić oszustwo podatkowe! Bo to byłoby unikanie podatku i zapomnienie o zobowiązaniach podatkowych przy sprzedaży? Czy na serio uważasz, że państwo coś rozdaje?

Reguła 10 lat obowiązuje tylko w przypadku prywatnego zakupu, a mianowicie gdy kupuje się mieszkanie, a następnie sprzedaje je, żeby kupić Dom.

Aby została spełniona sprzedaż prywatna,

- odsetki nie mogą być traktowane jako bieżące koszty operacyjne

- ani odpisy amortyzacyjne nie mogą być uznane za koszty operacyjne przez urząd skarbowy.

Decyzja o zakupie prywatnym czy komercyjnym powinna być podjęta przed wnioskiem o kredyt i ubezpieczenie ze względu na § 505 d BGB: między innymi ze względu na oszustwo dotyczące oprocentowania

I § 265 Kodeksu karnego



Poza tym to sprawia, że chce się płakać z powodu braku znajomości prawa!
W kontekście pośrednictwa w ubezpieczenia, produkty finansowe i pośrednictwo kredytowe zasadniczo wiele kwestii związanych z prawem społecznym i podatkowym.

Sąd Najwyższy w styczniu 2024 roku wypowiedział się na temat pierwszego pytania, odpowiedź brzmiała nie, natomiast na drugie pytanie tak, ponieważ bez właściwego ustalenia oprocentowania nie jest możliwe świadczenie usług zgodnie z prawem.

Nie ma sensu więcej komentować twoich niekompetentnych wypowiedzi. Pokazują one wyłącznie twoją techniczną zacofałość we wszystkich dziedzinach finansowych! Gdy coś piszę, zasadniczo znajduję się w obszarze § 5 RDG, a czy dochodzi do niewielkiego przekroczenia, teraz to bez różnicy, ponieważ poprawność bieżących informacji przeważa nad błędnymi informacjami wynikającymi ze starzenia się (i.F. versus a.F.) nad.

Irrytuje mnie tutaj pisanie nielegalnych, niesprawdzonych wypowiedzi oraz dowolnych odniesień do siebie nawzajem. I należy zadać pytanie, czy jest się bardziej wiarygodnym niż wyrok Sądu Najwyższego z listopada 2023 roku?

bruno68

Tutaj również kompletny nonsens. Jak to ładnie brzmi, gdy się nie ma pojęcia, należy po prostu zamknąć swoje usta.

Reguła 10 lat obowiązuje także w przypadku V+V. Tam również odsetki są odliczalne. Resztę bzdur nawet nie przeczytałem, ponieważ odchodzi kompletnie od tematu.