Capital Investment 4

[Mattes_01]

Cześć wszystkim,
Mam pytanie:
Moja siostra i jej jeszcze mąż kupili nieruchomość i przeprowadzili wspólną rewitalizację 5 lat temu.
Tak jak to bywa, teraz obydwoje idą swoimi ścieżkami i muszą znaleźć rozwiązanie dla domu (ale wciąż świetnie się dogadują, co stanowi ogromną zaletę).

Pomysłem jest, aby moja siostra przejęła Dom w całości wraz z trwającymi kredytami.
Ponieważ Dom pierwotnie składał się z dwóch mieszkań, rozważa się przywrócenie górnego mieszkania i wynajęcie go.
Moja siostra zamieszkałaby w mieszkaniu na parterze.
Krótkie informacje o domu:
Rok budowy 1960, murowany, przeprowadzona rewitalizacja (poza dachem - ale w dobrym stanie), instalacja fotowoltaiczna.
Przebudowa mieszkania na piętrze byłaby łatwa do zrealizowania.
Koszty eksploatacyjne zostałyby po prostu podzielone między obie strony.

Jednak moja siostra musi wypłacić swojego jeszcze męża.
Rok rozłąki zaczyna się w przyszłym roku, a rok 2026 przyniesie rozwód.

Obecnie na Dom są jeszcze trzy kredyty:
Długoterminowy kredyt hipoteczny z 25-letnim okresem kredytowania (2,06%):
Pozostały dług 225t€ - comiesięczna rata 880€ (493€ kapitał, 386€ odsetki)
Inny kredyt z 5-letnim okresem kredytowania (1,65%):
Pozostały dług 78t€ - miesięczna rata 436€ (330€ kapitał, 106€ odsetki)
kredyt rodzinny bez ustalonego okresu kredytowania i odsetek:
Pozostały dług 36t€ - miesięczna rata 224€

Ogólne miesięczne zobowiązania to około 1550€

Ogólny pozostały dług wynosi około 340t€.
Wartość rynkowa domu to około 650t€.
Różnica, czyli majątek mojej siostry i jej męża to około 300t€
(cena zakupu w 2018 r. wynosiła 310t€, a na rewitalizację wydano około 150t€ plus mnóstwo pracy własnej).

Moja siostra musiałaby więc wypłacić połowę różnicy swojemu mężowi, czyli wziąć dodatkowy kredyt w wysokości 150t€.
Czy ktoś ma pomysł, jaka obecnie jest wysokość oprocentowania?

Ponadto za wynajem mogłaby otrzymać około 900€ miesięcznie.

Jest lekarzem prowadzącym własną praktykę i zarabia miesięcznie około 4000-4500€ netto (obliczone w sposób konserwatywny - ale i tak jest to trudne przy przedsiębiorczości).

Innym pytaniem jest, czy bank w ogóle pozwoli jej przejąć kredyty samodzielnie.
Widzę tu niewielkie ryzyko, ponieważ znaczna część została już spłacona, a wartość domu jest znacznie wyższa niż aktualne kredyty.
A ponadto pytanie, czy w ogóle jako osoba samozatrudniona dostanie kolejny kredyt.
Oba nie chcą sprzedawać, ponieważ włożyli wiele pracy w remont domu, a moja siostra prawdopodobnie nie znajdzie niczego podobnego i równie przystępnego cenowo.

Być może macie jakieś pomysły lub podobne sytuacje w swoim kręgu znajomych.

Pozdrowienia
Mattes

PS: Jeśli mam przedstawić wszystko inaczej, dajcie znać.
Zawsze mam problem z klarownym przedstawieniem finansów

[6Bankkaufmann]

Cześć Mattes
najprostszą drogą jest pójście do banku, który sfinansował zakup pięć lat temu. Wtedy możliwe jest zachowanie bieżących kredytów i sprawdzenie dodatkowej kwoty 150.000 euro z dochodu jako lekarza.
Jeśli ten bank nie chce współpracować, a w ramach rozwodu i sprzedaży 50% mężowi możemy rozważyć całkowicie nowe sfinansowanie.
Więc 340.000 euro i dodatkowo 150.000 euro.
W tym przypadku jednak, ponieważ zakup dokonano pięć lat temu, musiałaby zostać zapłacona kara za wcześniejszą spłatę.

Na tym etapie nie chodzi o to, jaki jest obecny oprocentowanie, lecz o to, co w ogóle jest możliwe.

Czy bank, który dotychczas udzielał finansowania, został już zapytany?

[NaTwoim13]

Cześć Mattes
Najprostszą drogą jest skierowanie się do banku, który udzielał kredytu pięć lat temu. Wtedy możliwe jest zachowanie aktualnych pożyczek i rozpatrzenie dodatkowych 150 000 EUR na podstawie dochodów jako lekarza.
Jeśli ten bank nie zagra w tym planie, w związku z rozwodem oraz sprzedażą 50% udziałów byłego męża na rzecz siostry, można rozważyć całkowite refinansowanie.
Czyli kwotę 340 000 EUR i dodatkowo 150 000 EUR.
Jednak w tym przypadku - ponieważ zakupiono pięć lat temu - konieczne będzie zapłacenie odszkodowania za spłatę przed terminem.
To nie jest tutaj kwestia odsetek, ale czy w ogóle jest to możliwe.
Czy obecnie finansujący bank został już zapytany?

Ze względu na obecne stopy procentowe w porównaniu do tych sprzed pięciu lat, nie będzie konieczne płacenie odszkodowania za spłatę przed terminem!

[Zapp73]

Jest samodzielna prowadzącą praktykę lekarską i zarabia około 4000-4500€ miesięcznie netto (licząc konserwatywnie - ale w przypadku osób samozatrudnionych zawsze jest to dość trudne).

To mogłoby być nawet zdecydowanie zbyt mało, jeśli musi spłacać kredyty w praktyce lub w przyszłości naprawy będą na niej spoczywać.

Jeśli 4-4,5 netto to wypłata z praktyki, w której uwzględnione są już inne usługi kapitałowe i rezerwy dla praktyki, byłoby to w porządku. W końcu wynika to z jej BWA lub bilansu, a bank i tak to sprawdzi, więc obecna stopa procentowa jest aktualnie mniej istotna.

Dodatkowo, może odliczyć od podatku odsetki od wynajmowanego mieszkania.

W zasadzie powinna omówić to z jej doradcą podatkowym, czy i jak to wszystko się łączy, ponieważ istotne jest również to, co - z perspektywy banku! - regularnie wynika z działalności gospodarczej wraz z wynajmem.

[bruno68]

Na złość, że nie ma aktualnej wyceny,

ponieważ wraz z wzrostem oprocentowania spadła również wartość nieruchomości!

Pierwszym krokiem jest ustalenie aktualnej wartości nieruchomości! Ale niekoniecznie aby zaimponować jeszcze mężowi.

Z punktu widzenia oprocentowania zaleciłbym, aby kupiła dla swojej siostry udział od jej byłego.

Jest lepiej, żeby kupiła, niż drugi kupiec kupiłby jego udział za 150 000 € i mógłby wtedy zyskać 4% z oprocentowania!

Ponieważ gdyby twoja siostra chciała zaczynać od nowa, byłoby to

Kredyt długoterminowy z 25-letnim pozostałym okresem (2,06%): pozostały dług 225 tys. € - miesięczna rata 880 € (493 € spłata kapitału, 386 € odsetki)

Przepadło!

Obliczenia są również błędne, gdy majątek i długi są dzielone po równo: 650 tys. € przez 2, pozostały dług 340 tys. € przez 2

równa się 325 000 € wartości domu

równa się 170 000 € długów

równa się 155 000 € cenie zakupu.

Ale to, co było warte 5 lat temu, obecnie może nie mieć możliwości finansowania. Jeśli wartość rynkowa spadła o 50 000 €, twoja siostra musi zapłacić o 25 000 € mniej!

Jak już wspomniano, konieczne jest najpierw ustalenie bieżącej wartości rynkowej, aby móc przeprowadzić dalsze obciążenie! A jest to ustawowe wymaganie nowego obciążenia i w przypadku braku dowodów przemawia to na ich niekorzyść.

Warto też zadać pytanie, czy ta deklaracja:

Kredyt z długim terminem spłaty w wysokości 25 lat (2,06%):

daje możliwość.

Ponieważ Bundesgerichtshof (BGH) orzekł, że po 10,5 latach można wzajemnie i bez powodu rozwiązać umowę. Albo ustalono okres kredytowania na 30 lat i 10 lat zabezpieczenia odsetek!

Zgodnie z obecnym stanem prawnym, bankowy kredyt jest możliwy tylko do 10,5 roku od pełnej wypłaty.

Ze względu jedynie na możliwość wypowiedzenia umowy po 10,5 latach, jedynie z powodu ewentualnego utraty listu zastawnego, ze względu na dzisiejsze różnice w oprocentowaniu. Bank musiałby pokryć tę stratę, a więc kredyt musiałby zostać wypowiedziany! Skąd miałoby się wziąć pieniądze, jeśli nie od dłużnika?

I to można zrobić tylko poprzez refinansowanie lub likwidację dłużnika, co legalnie jest możliwe po upływie 10,5 lat.

To, czego naprawdę potrzebujesz, to sprytny ekspert, który zapewni ci zupełnie nowe finansowanie i za 5,5 roku, gdy nadejdzie potencjalne wypowiedzenie, może negocjować zrzeczenie się odszkodowania za wczesną spłatę zgodnie z prawem, co pozwoli ograniczyć szkody z tytułu utraty listu zastawnego o maksymalnie 30%.

Otrzymać zwrot nawet do 30 000 € z 100 000 € utraty listu zastawnego jest coś warte.

bruno68

[Mattes_01]

Cześć razem, i najpierw serdeczne podziękowania za wasze wyczerpujące komentarze. Wow, dużo informacji. Więc: Bank finansujący jeszcze nie został zapytany. Mamy to jednak na uwadze, ponieważ w takim przypadku nie będzie potrzebna nowa hipoteka. kredyty na praktykę zostały już odjęte od dochodu netto. doradca podatkowy jest zaangażowany lub nawet pomysł wyszedł od niego. Myśleliśmy już o opracowaniu opinii o wartości. Mielismy trzy lata temu agenta nieruchomości w domu, który wycenił nieruchomość na 800 tys. €. Ale: To było przed tą spiralką stóp procentowych. I powszechnie wiadomo, że agenci nieruchomości podają szacunki raczej wysoko, aby zdobyć zlecenie. Dlatego przyjęliśmy 650 tys. €, z którymi zgadzają się jeszcze obecny mąż i moja siostra. Ocena wartości to jednak nadal pomysł. Spróbuję to zapytać. Myślę, że moja siostra zaczyna wszystko od początku, nie ma sensu ze względu na długi kredyt z terminem spłaty na 30 lat. Ale co mnie trochę zastanawia: Bank nie może jednak wypowiedzieć kredytu po 10 latach? Prawo do wypowiedzenia umowy ma tylko kredytobiorca, tak? To jest kredyt z pełną spłatą w terminie 30 lat, aż 29,x lat na spłatę. Czy się mylę? I czy macie pomysł, czy banki rzeczywiście idą tą drogą i faktycznie wypowiadają kredyty? Nie sądzę, że moja siostra będzie w stanie udźwignąć całkowite refinansowanie po 5 latach przy obecnych stopach procentowych. Czekamy na to, co powie doradca finansowy, którego moja siostra teraz zapytała w pierwszym kroku (drugim krokiem będzie wizyta w banku finansującym). Dziękuję bardzo! Pozdrowienia Mattes

[bruno68]

@ Mattes_01,

Dziękuję za odpowiedź, niestety wielu jest przytłoczonych i nie potrafi odpowiedzieć.

Nawet jeśli sami ustalili swój sposób finansowania, i mimo że teraz w dzisiejszych czasach płacą nawet do 1,00% odsetek rocznie więcej, nie rozumieją tego.

Tak samo nie rozumieją, że korzystając z finansowania bankowego, płacą do 6% opłat za rozliczenie, wliczonych w odsetki. Wystarczy porównać oprocentowanie odnawialne z rzeczywistym oprocentowaniem! I pomnożyć przez okres zobowiązania do utrzymania oprocentowania!

Zobacz też https://www.kfw-formularsammlung.de/...tionenAnzeiger

Chociaż istnieją kredyty na 20 lat, żadna z programów nie oferuje wiążącej obsługi oprocentowania dłużej niż 10 lat!

Wydaje mi się, że popełniliście tutaj błąd! Proszę sprawdźcie jeszcze raz te umowy bardzo dokładnie!

Czy może chodzi o umowę zbiorczą w przypadku długoterminowych inwestycji? kredyt/budżet związany z oszczędnościami na okres 15 lat? Czy źle zrozumieliście warunki umowy?
Choć znam przypadki kredytów długoterminowych na 38 lat, z możliwością przedłużenia o kolejne 17,5 lat, to składają się one z umów z maksymalnie 20-letnim okresem kampanii oszczędnościowej (dodatkowe oszczędności), umową o stałe połączenie z okresem 17,5 roku i umową o zabezpieczenie zwrotowe na 17,5 roku, ponieważ urodziły się dzieci!

Dzięki temu spłata 100% kwoty kredytu może zostać zmniejszona do 40%! Dzięki temu zamiast miesięcznej raty w wysokości 1000 €, potrzebna jest jedynie suma 400 € do czasu przyznania kredytu!

Tak jak opisaliście, nie istnieje forma kredytu, która zapewniałaby blokadę oprocentowania na okres dłuższy niż 10 lat. Istnieją aktualne umowy na okres 12, 15, 18 i 20 lat, ale żadna z nich nie oferuje oprocentowania poniżej 5% rocznie, raczej więcej!

Dla używanego biletu zastawowego byłby to raczej totalna katastrofa, ponieważ gdyby miał on stopę procentową w wysokości 1,5% rocznie, co odpowiada oprocentowaniu przez Was podanemu, to byłby oprocentowany poniżej inflacji!
Bank będzie musiał pokryć szkody w wysokości 40 do 50% wartości biletu zastawowego, co oznacza, że straciłby nominalnie około 100 000 € za każdy bilet zastawowy.

Jak już wspomniałem: Potrzebujesz raczej wytrawnego specjalisty od kredytów!; inaczej siostra nie będzie w stanie obecnie sfinansować tej części, czy popełni finansowe porażka przy pierwszej restrukturyzacji!

bruno68

[wary]

Ponieważ Federalny Sąd Najwyższy (BGH) orzekł, że po 10,5 latach wzajemnie można wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny.

Zgodnie z obecną orzecznictwem, żaden kredyt bankowy nie może trwać dłużej niż 10,5 roku od pełnej wypłaty lub być pewny.

Proszę przestań rozpowszechniać te bzdury.

BGH nie wydał takiego orzeczenia.

Dla kredytobiorcy przysługuje to prawo bezpośrednio z § 489 ust. 1 nr 2 BGB, dlatego BGH nie musiał niczego decydować.

Natomiast dla kredytodawcy to prawo nie istnieje. Jeśli twoje twierdzenie byłoby prawdziwe, mogłbyś po prostu podać decyzję BGH. Mimo wielokrotnego żądania, od miesięcy tego nie dokonałeś, co nie powstrzymuje cię od dalszego twierdzenia.






Cytat od bruno68

niestety wiele osób jest zbyt przeciążonych, aby odpowiedzieć.


jaja

[wary]

Jest samodzielna prowadząc lekarza praktykę i zarabia około 4000-4500€ miesięcznie (zachowawczo obliczone - ale i tak jest to trudne w przypadku osób samozatrudnionych).

Inne pytanie brzmi, czy w ogóle może ona sama przejąć kredyty od banku.
Widzę tu niewielkie ryzyko, ponieważ wiele już zostało spłacone lub Dom jest warty znacznie więcej niż aktualne kredyty.

Wypuszczenie z długu wymaga zgody banku. Bank może odmówić zgody, jeśli spowoduje to pogorszenie szans na realizację. Ogólnie rzecz biorąc, szanse na realizację z obydwoma dłużnikami są wyższe niż z jednym dłużnikiem.

Tylko w skrajnych przypadkach, można starać się o zgodę ze względów lojalności i wiarygodności. Przy przypuszczalnej wartości 650k i pozostałym długu 340k, taka sytuacja nie zachodzi. Łączne długi wraz z oczekiwanymi odsetkami nie stanowią tak niewielkiego ułamka, aby przymusowa licytacja po odliczeniu wszystkich kosztów i ryzyka, zapewniła oczekiwaną sumę.

Pozostaje więc tylko złożenie wniosku i mieć nadzieję, a także opracowanie alternatywnych rozwiązań.

[wary]

Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę nie będzie pobierane z uwagi na obecną sytuację związaną z oprocentowaniem w porównaniu do oprocentowania sprzed lat oraz podanych stóp procentowych!

Zgadza się. Jednakże, w przypadku nowego refinansowania warunki dla całego pozostałego długu są znacznie gorsze.

Zamiast 1,5 procenta od 350 000 i 4 procent od 150 000 - łącznie około 11 250 € /r. - może ona teraz płacić 3,5 procenta od 500 000 = 17 500 € /r..

Prawdopodobnie konieczne jest zachowanie starego finansowania, aby można było to przedstawić w sposób możliwy do zaakceptowania.